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匿名さん
[更新日時] 2009-06-29 20:15:00
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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変動金利は怖くない!?その8
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151
匿名さん
>150
2%上昇でそんなに比率が上がるのは、借入額が多いか、年収が低いかのどちらかですので、そのへんも教えてもらわないとコメント難しいなあ。
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152
匿名さん
元金均等も元利金等も繰り上げ返済をする人には同じです。
保証料が安い分だけ元金均等がお得ですが。
なぜ同じかというと
・元金均等が、13万の支払いでスタートして、じょじょに支払額を減らしていく。
・元利金等が10万の支払いをずっと続ける
とした場合、そもそも毎月16万支払い(差額は繰り上げ返済)をしていけば、元金の
減り方は全く同じになります。
このすれは、変動金利は、固定3%支払いを毎月するのが定石となっているので、
その支払いをする限りは、元金均等も元利金等も元金の減り方は同じになります。
元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の
支払いをしていけば、同じ効果になります。
ようは、毎月いくら元金分を返済するかです。
■変動金利の人は、月の支払いの2/3が元金で、1/3が利息です。
■固定金利の人は、月の支払いの1/3が元金で、2/3が利息です。
●固定は、月の支払いが多く、元金分が少なく、利息が多い。
●変動は、月の支払いが少なく、元金分が多く、利息が少ない。+固定との差額を繰り上げ返済
なので圧倒的に早く元金が減ります。
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153
匿名さん
>146 5月18日から地獄の夏の始まりらしいですよ。
5月18日から夏だったんですか・・・明日から?
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154
匿名さん
>>150
>自分は現在の金利で返済率14.3%、2%上昇で22.2%となる予定です。)
繰り上げを考えていないならローンの返済率だけで判断もいいけれど
繰り上げは絶対毎月毎年と考えているならその分も含めて返済率を考えた方が良い。
マンションの管理費、修繕積立金も必ず出ていくものだし、固定資産税も。
私はローンの税込年収に対する返済比率は17%か…程良いなあと思っていたけれど、
実際始まれば繰り上げも必ずやっているのでそれを含めると27%に上がりました。
しかも税込年収での計算だから、実質的な感覚としては可処分所得での比率で計算すると
ローンだけ21%、繰り上げも含めると33%。戸建てなので管理修繕はないが固定資産税を含めると35%
最近若干手取りも減っているので年収減で割ってみると38%。
維持費、リフォーム分の貯金も含めると40%超えます。
今の自分の感覚に一番ぴったりなのは返済比率4割かな。
税込計算上は17%だけど、実質、自分の感覚上では4割。
何を基準にギリギリかわかりませんが、固定変動に限らず、税込年収でのローン返済比率だけでは何ともいえないものがあると思います。
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155
匿名さん
一口に金利といっても、その基準はさまざまな原因で変動します。
固定金利型は、国が発行の10年物国債の利回りを基準にして、財務省が定めています。
変動金利型は、日本銀行の金融政策や市場金利にあわせて金利を見直します。
都市銀行の金利は昭和の時代は概ね公庫金利より1%高い程度の水準。
平成に年号が変わると大きく乖離し始めます。
平成2年当時、公庫融資の金利が5.4%前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5%という高水準を記録しています。
冷静に今までの金利動向を見ると、過去20年間にわたる都市銀行の変動金利は平均約4%なのです。
3年間で3%も金利が上昇した時期もありました。
今後の景気動向によって再び住宅ローン金利が4%台になることは、十分に考えられることだと思います。
市場金利は、財政不安による国債金利上昇より動きが敏感で激しく幅も大きいということをお忘れなく。
(参考程度でお読み下さい。自己責任でお願いします。)
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156
匿名さん
>>152
>元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の支払いをしていけば、同じ効果になります。
元金部分のみをね。でなければ違う。
でも実際どうやってやれるのかな。
そんな面倒臭いことやるなら、元金均等払いに変更しちゃえばいいじゃない。
どうも、あなたは、自分の選択に理論を無理矢理合わせさせようとしているナルシストのようだね。
あ、それから、変動選択者が全て繰上返済可能者であるなんて、何でキミがわかるのか。だったら、ご自身のみのことのようなんだろうから、どんなに怖くないか、みんなで診断してあげるから、アナタのデータを公開してみてくれませんかね。
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157
匿名さん
元金均等払いを選択出来る人は、元々が余裕返済出来る人です。
当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。
ワァワァ騒いでいるのは、2つのグループだか個人。
「変動金利は固定金利に比べて目先は安い金利だから、差額をガンガン返済しちゃえ。」という組と、
「元金均等払いだと、金利が変わっても問題なく対応できる」という組。
それぞれに一理はあります。
どちらもローンに余裕を持っている人が出来る選択肢です。
金や所得に余裕がある人が、このようなスレを作って自慢話をするスレということですね。
余裕が無い人は、こんなスレを見ても全然役に立つわけではありません。
余裕がある立場ですから、もっとやってね。大手都市銀行が企業貸出と同じような条件での貸し出しをしているなどだいぶ参考になることもありましたから、楽しみにしていますよ。
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158
157
157投稿の前半2行目、間違えて投稿してしまいました。
×当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。
○当初支払い額が、元利均等払いに比べてかなり多くなるのです。
訂正します。元金均等と元利均等の間違いです。
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159
匿名さん
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160
匿名さん
マンション販売業者は当初の金利が一番安い変動か3年固定などを提示して、
とにかく売ることのみを考える。
ローンの知識の無い人はこれで買ってしまう。べつにそれが間違いというわけ
ではないが、カツカツ君や浪費家君は金利が上がると破産状態。
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161
157
>>159
>過去20年4%というのはバブル崩壊前を指しているのかと思いますが、
>当時は高度成長期で持続的に物価が上昇した時代でした。
高度成長期などはもっと昔です。
「6.1%国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。
どういう意味だかわかりますか?
8%か9%くらいがそれ以前の国債金利で、6.1%の国債を発行した後に金利が上昇して価格が暴落したのです。
リンクを都合がいいところだけ、色々と貼り付けていますけど、4%平均が最近20年程度の平均値はその通りです。
もっと長いスパンで見ると、7%とか8%が長期金利の平均値ですよ。
うちらは、3%代の低い方で30年以上の固定金利ローンが組めれば、それで充分ですね。
もっと色々と議論してください。
何度も言いますけど、お金に余裕が無い人には無関係のスレです。念のため。
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162
157
>>160
貸す側の立場だとその通りです。
でも最近は、貸し倒れになるのを恐れて、ローン審査の基準が以前よりも厳しくなっていますね。
ある程度余裕がある人に勧めるのと、だいたいボーダーライン近い人に勧めるのは、どのように違うんでしょうね?
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163
匿名さん
>高度成長期などはもっと昔です
http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html
そんなことは無いですよ。日本経済はバブルの頂点までに急成長を遂げていました。
バブル崩壊までは名目で成長率が最低でも5%以上ありました。何を持って高度成長と言うかは
意見の分かれる所ですが、平均7%近く有った成長率は明らかにバブル崩壊後の20年とは違うでしょう。
>「6.1%国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。
そして、バブル崩壊後(過去20年)の長期金利(10年債利回り)は2%を超えた事が一度も有りません。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html
変動金利に関しては、先ほどのリンクの通り、平均2.5以下です。
これは都合のいい悪いではなく、歴然とした「事実」なのです。もし、このリンク先が都合が良いと言うの
ならば、過去20年の平均金利が4%以上だったソースを出して下さい。
>もっと長いスパンで見ると、7%とか8%が長期金利の平均値ですよ。
繰り返しますが、成長率が5%以上、インフレ率も4%,5%の時代を持ち出されても意味がありません。
当時は年齢30歳くらいで年収は100万も有りませんでしたから。もし、同じように今後成長率が
5%を超え、平均金利が4%超えるような状況が続けば、今の年収も7,8倍になる計算になります。
それとも、あなたも他の長期固定さんが言うように、デフレ低成長で政策金利だけが上がるような状況を
想定しているのですか?
繰り返しますが、金利とその背景にある経済状況をもっと考えて下さい。それと、あなたにとって都合の
悪い情報にももっと耳を傾けて下さい。
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164
匿名さん
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165
ビギナーさん
つまり
1)お金に余裕がある人、固定3%相当の返済ができる人用
○固定金利3%相当で借りることができる人が、変動金利1%以下で借りると、差額を繰上返済できて、
どんどん元金が減る。
○元金均等返済も元利金等返済も、固定3%相当の差額を繰上返済すれば、元金の減り方は同じ
2)お金に余裕が無い人、変動1%相当の返済しかできない人用
○変動金利で借りて、経済の流れに身を任せる。
○最近の10年では日銀の政策金利は0~0.5%で推移している
今後金利が上昇しても2%もいかない。
理由:日本は昔のように世界の工場ではない。人件費が高い
日本は少子高齢化社会の為、若い働く世代の数が少ない
ニート問題が解決していない
少子化問題が解決していない
高齢者の増加に対しての経済効果が不明
結論
お金のある人は、変動金利で借りて、繰上返済をする。
お金の無い人は、変動金利で借りて、支払額が少なく、元本が多く減るようにする。
固定金利は、支払額が多く、元本分が少なく、利息分が多いので、お金の無い人には一切お勧めできません。
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166
サラリーマンさん
●変動金利1%で借りて、3%支払いをしていくのは、まず最強でしょう。それが金持ちとかマニアとかいうのはどうかと思うけど。だって、固定で借りて繰上げしている人はみんなマニアか金持ちになる。
●住宅ローン審査は、変動金利で借りても、固定金利で借りても支払いが終わるかどうかを審査する。
三井住友なんかは、金利6%でも支払いができるかどうかを審査する。なので、銀行のローン審査が通った人は、誰もが3~6%の金利上昇でも支払えるかどうかを銀行が審査している。
その中で3%だと支払いが不可能で、1%だと支払えるという人がいなくて、誰もが3%支払いはできます。
●このスレに、1%の変動での支払いはできるが、3%で支払って、差額を繰り上げ返済か貯金をすることはできませんと書いている変動選択者がいない。
●つまり変動選択者は、お金の計算や返済意思の強い人向けなのかもしれない。
固定の人の大多数は、
・お金の計算や金利計算が面倒か怖い
・繰上返済意思がない(意志が弱い)
・浪費家(あるだけ使っちゃう)
・妻に固定にしてといわれて、無用な利息支払いを説得できない
・変動は独身向けと思い込んでいる
・変動はデベが売るためと思い込んでいる(売るための策略を見抜いたと思い込んでいる)
・金利が4パーセントや8パーセントまで上がると思い込んでいる
・金利が上がるメカニズムを勉強していない
・根本的にあらゆることに勉強不足。
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167
匿名さん
変動の人はどんどん得をして
固定の人はどんどん損をするってこと?
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168
157
>>163
1990年代前半までは長期プライムレートも短期プライムレートの7~9%くらいでした。
日銀のホームページを見ればよくわかります。
当時の貸し出し金利は、変動金利だと短期プライムレートの1%増しか長期プライムレートが普通です。
「高度経済成長時代」というのは、バブルの時代よりはるか前のことです。
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169
匿名さん
最終的にはご自身の判断だと思いますし、銀行の審査だけでは分からない本人の事情も
あるかと思います。例えば今後子供は5人欲しい人でも審査には影響無いかもしれないし。
(銀行の審査に子供の数が有るかどうか私も知りませんが)
それに、確かに、変動金利の返済額が上下するという事を負担と感じる人は少なくないでしょう。
全期間固定にしてしまえば気持ちが楽になるというのも確かに有ると思います。
でも今の変動の低金利は魅力だと思いますし、固定と同じ返済額で完済時期が早くなる可能性が
高くなるのであればかなり魅力ではありますよね。
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170
157
>>166
>三井住友なんかは、金利6%でも支払いができるかどうかを審査する。
本当かよ。
今の状況だと通常は4%強程度で、やるんじゃないの。
繰上返済を前提にローン組んでいる人なんて、極稀です。
あなたのようなマニアさん以外は、そんなに多くないんですよ。
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171
匿名さん
3800万30年3パーセント固定から、変動1.1に借り換え審査通りました。変動に賭けてみます
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172
匿名さん
>>168
>そして、バブル崩壊後(過去20年)の長期金利(10年債利回り)は2%を超えた事が一度も有りません。
すみません、ウソを買いてしまいましたね。素直に認めます。
2%以下になったのは97年頃からですので、まだ12年です。
でもその当時の時代背景を考えてみて下さい。
まずバブルが崩壊したと言われる年が92年。山一証券破綻が97年。
日本の失われた10年の原因はバブル崩壊後の対応の遅さ、金利をすぐに引き下げなかった事が
原因と言われています。アメリカはその教訓からバブル崩壊の1年後にはリーマン破綻、ゼロ金利政策を
取っています。そのような背景が92年から95年までの高金利時代という事です。
そのような時代背景が分かっていれば、90年当初金利が比較的高めだったのは政策の失敗であり、
今後金利が上がるかどうかの判断材料にはならない事が分かります。
>「高度経済成長時代」というのは、バブルの時代よりはるか前のことです
確かに日本における「高度経済成長時代」というのは正確には1970年代くらいまでを指す事が多いです。
だからといってそれ以降が経済成長していなかったわけではありませんし、昭和40年代など、ほんの
40年前の話ですが、当時の大卒初任給はたったの25000円です。
http://www.natsukashi.skr.jp/top/toranomaki/s40/s40.html
高度経済成長後の失速時期でも収入はバブルまでに約10倍に上がりました。しかし、バブル崩壊後の
低金利時代はどうでしょう?
金利動向を考えるのならば、バブル期前の「高度」まで行かない成長期とバブル崩壊以降、95年以降の
デフレ時代という背景を考えてみるとおもしろいと思います。
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173
匿名さん
>>170
オレはマニアだったのか!普通だと思ってたよ。
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174
157
>>172
最初の更地ローン(1982年 固定金利 8.4% 20年 地方銀行)
これを10年で全額繰上返済。
建物のアパートローン(1992年 固定金利 6.2% 20年 生保)
貸家の買取ローン(1992年 変動金利 7.125% 20年 都市銀行)
更地ローン(1992年 変動金利 30年 6.875% 30年 都市銀行)
その後に、1992年に組んだ3つのローンを(固定4.1% 20年 生保)に借換。
2005年に自宅用財住金ローン(5年固定1.5% 20年)これだけが元本均等払い。
貸家の買取ローンは、2006年に全額繰上返済。
2007年初にアパートローン(固定金利 3.2% 30年 生保)これはボリュームでかく1億円以上。
まあ、今までにローンを10回組んできたけど、短プラ連動や長プラ連動と色々あったよ。
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175
匿名さん
170は、他にも似たようなことを書き込みしている奴だ。
繰上返済をマニアという。
住宅ローンに繰上返済はセットでついてくるのが普通だろ。
しかも、こいつは、お金はあるだけ使うとか言ってる変態だよ。
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176
匿名さん
>>170
35年ローンを繰上返済しないで借りるとしたら、25歳までに家を買わないといけないってこと?
それとも、35歳で家を買う人は、25年ローンを組むってこと?
繰上返済を上手に利用することを考えないで借金するなんておかしいのでは?
こんなところに繰上返済しない主義がいるとは?
もしかして固定を選択した人は、繰上をしないの?
固定3%支払いを変動1%+差額繰上返済をするのは、このスレを読んでいる人の誰もが実践する
必勝パターンですよ。
あなたもしてはいかがでしょうか?
今の支払いを変動に変えれば、ばんばん元本が減りますよ。
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177
匿名さん
みずほは、毎月の支払額を固定にできる。ここなら、月15万という支払額を固定すると、実際の支払額との差額を繰上げ返済してくれる。
住友信託は、決まった額以上から決まった額以下の範囲で毎月好きな金額を繰上返済できる。
その他の銀行も、毎月自分で支払うか、支払額を固定させて返済できる。
多少意思が弱い人でも、繰上返済をしていく方法はいくらでもありますよ。
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178
157
>>176
借りる時は出来るだけ長い期間で借りることを、だれも否定はしていませんよ。
返済期間が短いと、ローンは返済率の制約で借入金額が少なくなってしまいます。
174投稿にあるように、余剰資金を運用して、ある時点で纏めて返済をしています。
>固定3%支払いを変動1%+差額繰上返済をするのは、
>このスレを読んでいる人の誰もが実践する必勝パターンですよ。
>あなたもしてはいかがでしょうか?
経営の安定性も考えれば、そのような行動をする賃貸マンションオーナーはまずおりません。
アパートローンでは、借入金利がどの程度になるかが、投資判断で非常に重要なのです。
変動にしても、なにもツテが無い人が借入を申し込むと、短期プライムレート+1%が標準金利で、これよりも多少上乗せが基本なので、今の固定金利よりかえって高い金利になってしまいます。
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179
匿名さん
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180
サラリーマンさん
150です。コメントありがとうございます。
> 2%上昇でそんなに比率が上がるのは、借入額が多いか、年収が低いかのどちらかですので、
> そのへんも教えてもらわないとコメント難しいなあ。
すいません。「3%上昇」の間違いでした。
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181
匿名さん
>固定3%支払いを変動1%+差額繰上返済をするのは、このスレを読んでいる人の誰もが実践する必勝パターンですよ。
だから、その必勝パターンとやらを具体的な数字を挙げて、自慢してみなよ。
何回も、
①年収②将来の年収③借入額④借入期間⑤金利⑥繰上予定⑦現在の年収に対する返済率
を教えてって言ってるのに、誰ひとり書けないじゃないの。
ホントなのかって思ってしまうよ(笑)。
特に、必勝パターンとか言ってるアナタには書いてもらいたいなあ。それを見て信じるか信じないかを判断させていただきますよ。
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182
匿名さん
じゃ、固定さんはどのような返済計画を元に借入額を決めたの?
変動と比較した際、何を理由に変動をやめたの?
具体的な数字で示してよ。
同じように誰も答えられないよね。
特に181みたいな人が変動を選ばないであえて無駄な固定にした根拠を知りたいですね。
同じように①年収②将来の年収③借入額④借入期間⑤金利⑥繰上予定⑦現在の年収に対する返済率
そして、変動固定での返済シミュレーションをどのように行ったのか?
今まで固定さんでこの辺答えられた人が誰一人いないって事はやはり浪費癖があるからとか
計算が出来なかったからとかそんな理由ですか?
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183
匿名さん
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184
匿名さん
繰上返済はマニアのすることと仰っている方に違和感を感じます。
私は普通の主婦ですが、家計に余裕がある月は必ず繰上返済していますよ。
ネットだと手数料無料で簡単に出来ますから。
周囲のママ友さんたちも当たり前に繰上返済されている方ばかりです。
主婦の感覚からすると借金は出来るだけ早く返したいです。
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185
匿名さん
固定は計算が出来ないから固定なのであって、しっかりした計算の元シミュレーションしてれば
自然に変動のメリットが理解出来、固定を選ぶ理由がなくなるので固定を選んでる時点で
計算が出来ないか、出来ても浪費壁が有るからあえてメリットの無い固定を選らんでるんでしょ?
計算できないから自分がギリギリなのかどうかも実はよく分っていない。
おそらく繰り上げする余裕が無い人ばかりなようだからギリギリなんだろうけどね。
デベの営業トークにだまされなかったとか得意になってるけど、デベなんてどんな金利選ぼうが
関係ないでしょ?売れればいいんだから。実は固定選ぶとか言った時、営業に「お客さんは解っていらっしゃる」
とか言われて得意になってたんじゃないの?
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186
匿名さん
185みたいな奴が一番ギリギリな変動なんだろうね。
そこまで、ギリ変じゃないと言いたいなら、数字で示せばいいのに(笑
なまじ、計算ができるだけに、自分がギリなのはよくご存じですか。
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187
匿名さん
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188
匿名さん
固定3%で借りて、繰上返済と貯金に回せるのが120万。これってギリギリ?
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189
匿名さん
>>188
そりゃ収入とローン金額によるでしょ。
年収300万だったら比較的余裕があるといえるだろうし、年収1000万なら
やばいでしょ。
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190
匿名さん
変動0.975で1100万借り入れ同銀行積立定期3年満期特別金利1%月35万
こんなケースもありますよ。
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191
匿名さん
>>186
年収800万・借り入れ2400万(35年)・残貯蓄500万・10年固定1.6
繰り上げ予定年間100万 10年後の優遇▲1.0%
年収は1年ごとに20万程度の増加。
ギリ固って何?
そもそも固定選ぶ人にギリギリなんていないだろ?
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192
匿名さん
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193
匿名さん
借入期間35年ってことですが、191さんの現在の年齢は?
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194
匿名さん
>>191
何で変動で借りなかったの?計算できなかったの?
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195
契約済みさん
関西、もしくはネット銀行で変動で組むならここが最高(全期間優遇金利)って、どこかあります?
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196
匿名さん
>>193
現在、27歳。妻帯してます。子なし。
>>194
ここにいる人はおおまかに言って
①変動が上がらないと信じるギリ変
②変動が上がっても問題のない余裕の変動
③変動があがると信じて長期固定
④変動に不安を感じて中途半端に固定
ってところでしょ。私は④だったまでのこと。
10年ちょっとで返し終わるのだから、変動よりリスクがなく
場合によっては、変動よりお得で終わるわけ。
余裕で②でいける人が羨ましいですがね。
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197
匿名さん
>>196
27歳で年収800万とは凄いですね。
私は33歳で年収850万。
借入1600万で10年固定と迷いましたが変動にしました。
金銭的には余裕がありますが、病弱な妻と二人の未就学児をかかえており、気持ちの余裕は無いですね。
正直「金利上がらないで!」と願いながら過ごしてます。
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198
匿名さん
アパートローンと住宅ローンは違います。住宅ローンは、優遇金利1.5の時代なので、誰もが0.975で借りれます。
0.675で借りる人もいます。何度かアパートを購入した人が出てきますが、スレ違いです。
あと、本来固定で3%で借りようとしている人が、0.975で借りて、3%支払いとの差額を繰上返済して元本に
当てるのが、非常に賢いやり方となります。
すでに3%で何年も利息を払った人には何もメリットはありません。
ここを見ても、歯がゆいだけです。自分が支払った利息をここにさらしてください。
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199
匿名さん
>>198
>住宅ローンは、優遇金利1.5の時代なので、誰もが0.975で借りれます。
そんなことは無いって、企業によっては優遇の満額なんか受けられませんよ。
いつまで、そんな優遇が続くんでしょうかね?
そっちの方が疑問ですね。
金融機関の考え方一つで、どうとでもなってしまうんですよ。
あと、それから、ここはローンスレなので、アパートローンだって何も排除する場所ではありません。
その証拠に、住宅ローン組んでいた人が賃貸にまわすことを散々書いていますし、その場合はアパートローンに変更することになりますからね。
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200
匿名さん
>金融機関の考え方一つで、どうとでもなってしまうんですよ。
優遇は完済まで続きますよ。まさかそんなことを危惧して変動をやめたとか?
もしそうなら、よく銀行からお金借りるきになりましたね。
それともただのあほですか?
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