阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

３年前に彩都のパナホームが坪６４万～７５万で売り込んだたって、それ、やまぶき地区のこと？
実際、そんな値段で買った人いないよ。同じ時期売り出していたトヨタホームも
６０坪４０００万を３０００万（坪５０）に値引いてたから、３割引きは常識だったけど。

同じ時期に売りに出していた山手台東３丁目はもっと悲惨だったな。
彩都より割安だったのにそれでも売れてなかった。こんな素晴らしいのに売れない。都市伝説になるな。

それと、今、彩都で坪４０万以下で売っているのは、彩都粟生南だけで、これは彩都と名前が付くだけで、
山手台でいうと西４丁目みたいなもの。
その値段を比較して彩都が暴落って愚の骨頂。
山手台で例えると、西２丁目と４丁目の発売時の坪単価を比較して暴落したと騒いでるようなもので恥ずかしい。

山手台西２丁目のゴミ屋さんは北新地などの事業系ゴミ収集を生業としつつレンタルオシボリ・フラワーなどのお水系ビジネスも手広く営まれ、島田紳介も所有しているといわれている北区菅原町のタワマンにも居宅があります。
山手台東１丁目のほうは東淀川区の解同系ご出身でこちらも事業系ゴミをメインにしつつ医療系廃棄物なども扱われておられます。
２業者とも、よりによってわざわざ山手台に家を建てられたのは偶然ではなく、もちろん訳があるのですが、まあこれくらいにしておきます。
あとクリスマスイルミの有名な銀玉御殿のことはご近所なら皆さんよくご存知ですよ、奥様も姉御肌であけっぴろげに何でもお話される方ですから。

けいはんな、彩都、箕面森町、和泉中央、北摂三田ニュータウン、西宮名塩ニュータウン（東山台＋国見台）、神戸市北区のニュータウン郡、西神ニュータウンは完売不可能です。

完売する前に人口大幅減少社会と、団塊世代死去に伴う旧大規模分譲地の住宅余り・空家率上昇社会が到来します。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲された家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

山手台は今の売上予測からじゅうぶんに完売が可能と見込まれる近畿で数少ないニュータウンです。

４０００万台って書くときは悪質なのは４９００万
ぐらいを４０００万台って書く
それって５０００万やん(仲介手数料で確実に越える)

家を売るとわかるけど中古は本当に相場は無い

どんなに適正価格でも売れない時は売れない。ふっかけても売れる時は売れる。

大規模マンション何かは売りにくい○○棟の○○さんが○○円で今出してますので○○円以上では買い手が付かないとか言われて値下げ競争になる。

タイミング良ければ自分だけなので言い値で売れたり。
現金すぐ必要なら叩き売りになる。

連れの親父が会社潰しかけて急ぎで１億ちょっとで自宅を売ったら翌週に２億で転売されて不動産屋だっただけにメチャクチャ凹んでた。

中古不動産にはある意味値段は無い(様々な事情があるので)一軒がその価格だったから次もとはならない。

そしてこれが重要なのだが、完売を諦めて大量の空地だらけに終わったニュータウンは、凄まじい地価暴落が襲うと言う事。

ニュータウン分譲はあと１０年ちょっとがタイムリミットですからね。

なるほど知れば知るほど彩都は人気無いんだな。激しい
値引き合戦かそりゃ計画も頓挫するわな。
URは常識的な判断をしたわけだな。店舗も撤退、土地も
３割４割引きが当たり前、企業誘致失敗しまいには価格も
半値に下げて工場稼働オッケーにルール変更、コンセプト
ガタガタしまいには工業地帯になるんじゃない。産廃とか
気をつけろよ捨てごろな空き地が171との間に一杯あるから
そろそろ訴訟でも起きそうだな。

そりゃ売れんわ。

確かに大暴落あるかもなモノレールも累積赤字３００億
超えてるし倒産するかもな。第二の希望が丘と言われてる
理由がわかったわ

阪急の社長（仁川台在住）も、ＪＲ西日本の社長（中山台2丁目在住）も、阪急創業者一族（仁川高台在住）も、宝塚市に住んでいる。

沿線ビジネスを知り尽くしている鉄道会社のトップが宝塚に住んでいます。

彩都のほうが良かったら彩都に住んでますって。

ＪＲや阪急の経営陣は誰も彩都が良いなんて思ってないんですよ。モノレールは絶望的だって本当は知っているんです。

＞341さん

すみません「一部の」と付け忘れていましたね。
住民一部の人の話で、ｱﾝｹｰﾄまでは流石にとっていませんよ。

一丁目には仕事の関係ない老夫婦もいらっしゃるし、電車通勤ではない方もいらっしゃいますからね。


余談ですが、先月2丁目で、今月一丁目で変質者が出たそうです‥

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↑
変質者！?紙と鉛筆持ってガレージの車種をひかえてなかったかな？
それは＞３２２だろうw

＞３５８

阪急の社長、ＪＲ西社長も宝塚市内の他の場所には住んでるが、山手台には住んでないんだろ。

そらァ幸福銀行を破綻に追い込んだ縁起の悪い山手台なんかには大手企業経営者は住まないんだろう。

山手台はパチンコ・オシボリ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉が関の山。

彩都はそもそも高所得サラリーマン・研究者・大学病院医師あたりがメインだからな。

はっきり言って坪単価からして彩都の客層は四丁目と一緒
１、２丁目は高すぎてサラリーマンや国立大学の教員では
買えないだから医者や自営か多い。

>357
ちょっと理解が足りないようなので補足を。
彩都が３割引が当たり前でなく、モノレール後のミニバブル時に、土地を分譲したヘーベル、トヨタホーム、日本レイトが、欲をかきすぎて、一時的にこれまでより１０００万上乗せして分譲開始しただけ。彩都購入者で、このＨＭの作戦に引っかかる人はほとんどおらず、２年近く全く売れなかった。で、３割値下げ（というか価格を戻しただけ）になっただけ。山手台の様に実際に購入して暴落で殆どの住人が大損したのでなく、実売価格は坪５０万をキープしている点で彩都は立派と思うよ。

彩都が飛ぶ鳥を落とすミニバブルの頃が懐かしい。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

↑
で、その頃の山手台のスレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

あまり進歩が無いね。

鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。
経営者はモノレール支線住宅地の絶望的なポテンシャルの低さを知っているわけですね。

すぐ近く（車や原付で3～5分程度の距離）に都心に直結する鉄道駅もあるモノレール沿線なら
何の問題無いけど、モノレールしか無い場所は絶望的。

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

＞鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。


↑

だから県や市から見棄てられた山手台には住まないんだ～ナットク！！

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

彩都は、モノレールで不便と思われがちだが、住んでいる人は、意外に満足している。
モノレールも地下鉄も始発で間違いなく座れるし、出張で、新大阪（地下鉄）、伊丹空港（モノレール）に行くのも結構便利。流石に千里中央に比べると不便だけど、本数が少ないバス便＋座れない山本が最寄り駅と比べると彩都の方が便利と言う人も多い。今年からは、彩都は阪急、ＪＲの茨木にバスが出るようになったから、差が開く方向かな。

確かに。山手台は痛勤地獄！

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MIXIで初期の山手台小卒の方が何人か登録していますが、東大、阪大医学部、京大法等やはり優秀な子が多いですね。

彩都とは平均学歴からして全く違いますからね。サラリーマンが殆どの西4丁目ですら東大、京大、阪大、一橋、東工大以上がデフォルトです。

隣の中山五月台も高齢でリタイヤされた方が何人か個人ブログやサイトを開設していますが、東大法卒の旧財閥系老舗企業OB、東大卒の元電通マン、京大法卒の元商社マンなど優秀な方ばっかりです。中山台と山手台は双子のような関係ですから、当然層も似通っています。

嘘だと思うなら、またそのシニアの方のブログや若い子のMIXIアドレス張りますよ？

中山台の人間は誰一人として山手台を『兄弟みたいな関係』などと思っていません！味噌とクソと同じにしないで下さい!!

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彩都は北摂の罰ゲーム地。
千里中央までたどり着くのに390円、40分のありえない立地。
しかも周辺に鉄道駅が無い上に途中道路も混んでいるから、マイカー送迎や原付や
電動アシスト自転車で鉄道駅を利用する事もままならない。
不便でも高くて遅いモノレールを一生使わざるを得ない悲惨の地。

茨木でも高槻でも箕面でも他にいくらでも良好な住宅地が点在しているんだから
わざわざ彩都を選ぶ理由なんて微塵も無い。

橋下も本音では彩都なんてろくなもんじゃないと思ってるからなｗ
本人は便利で環境も良い緑地公園に住んでるし、過去の行政から不良債権を押し付けられて困っているだろう。

>373
必死だな
顔真っ赤だぞ

彩都の戸建から彩都西駅まで徒歩15～20分（10分以内の場所もあるが未分譲エリアも含めて
彩都の宅地を平均すると10～30分で平均15～20分前後）そこから2～3分の時間的余裕
（駅内移動、待ち時間）をはさんでモノレールの所要時間が17～18分、そしてモノレールの
千里中央から、北大阪急行の千里中央まで徒歩5分。

梅田までならともかく、千里中央（モノレールの千里中央はいわゆる千里中央ではないからね）
までドアツードア40分ってありえませんわ。

はい。座って通勤する贅沢を覚えると、もう立ってバスに揺られたり、満員電車で押し合いへし合いなんて考えられませんよ。山手台にお住まいの方は座って通勤できる贅沢を味わったこと無いんじゃないでしょうか。

昼間、自宅を出発した彩都住民の主婦が北急の千里中央に到着する頃に、山手台を出発した主婦は梅田に到着しています。また、山手台はマイカー送迎が行える立地なので、マイカーで数分のJR中山寺を利用すれば、電車所要時間20～21分で大阪駅まで行けます。彩都はマイカー送迎や原付で北千里やJR茨木を利用するというのは
遠すぎて現実的ではありません。阪急の新大阪連絡線が出来るし（西梅田～北ヤード～十三～新大阪）、新大阪への所要時間も山手台のほうが断然早くなります。今でもJR使えば全然早いです。言うまでもありませんが、伊丹空港へは山手台のほうがずっと早いです。彩都は、昼間千里中央方面行きですら、直通ではなく万博公園で乗り換え待ち時間が必要になるのが致命的です。

山手台は１～３丁目は中卒高卒の一発屋自営業

４丁目は中堅私大卒の中堅サラリーマン

という感じかな。実際はそんな単純に色分け出来るものではありませんが、あくまでイメージですけどね。

たしかに山手台にも他所のニュータウンと同じように高学歴なかたはいらっしゃるでしょう。

ただし彩都は別格で立地的に阪大・京大・東大各医学部出身者が多いです、

医学部の偏差値はまさしく別格です。

東大１類・京大法でさえも〇〇県立医大なんかよりも下位の場合が多いですからね。

彩都は通勤ラッシュ、確実に座れるとは言えない状況。
座る為には、発車時刻に対してある程度早めに駅に到着しないと無理なので、さらに所要時間増える。
千里中央でも通勤時間帯に座る為には一本遅らせる必要あるから、さらに所要時間増える。
山本もラッシュピークをずらして早朝なら座れるし、ラッシュピークでも彩都と同じぐらい
所要時間かかっていいなら、裏技を使えばいくらでも座って通勤できる。

そもそも雲雀丘は駅前に何もなくても座れるから良くて、山本は座れなくて良い事が何もないという良く出る話が意味不明。

山本のほうが雲雀丘より駅周辺は便利だし、そもそも雲雀丘で朝ラッシュに座る為には早めに言って増結車両に並ぶという事だけど、これは一本前の電車に乗って雲雀で降りて並ぶのと本質的には変わらない。つまり山本でも座って通勤できるんだよ。

彩都に阪大病院関係者（医師免許保有者）は殆ど住んでいないですよ。
仕事の関係で阪大病院関係者の居住地を知り得る環境にありますが、彩都には全体の1%も住んでないです。
北摂の利便の良い所や兵庫県には多く住んでいますが、彩都を選んでいる人は殆どいません。

武田薬品を誘致してエリートが職住近接で住まう街にするという目論見も、見事に失敗して自爆しましたね。
大阪の製薬企業のエリート社員も殆どが、彩都なんかには住んでいません。もっと良い場所を選べますからね。

嘘ついたらダメですね。
医療関係者の個人情報を知り得る立場ってどんな立場か是非聞かせて欲しいな。1％とか適当な数字をどうやって算出したのかも聞かせて欲しい。

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彩都西も千里中央もすべての列車が始発で本数が多いから待たずに座れますけど？

座れない山本から雲雀丘花屋敷まで行って増結分に並ぶということだが梅田寄りの２両分だけでしょ、しかも全ての列車に増結があるわけではなく、朝のごく一部の通勤急行のそれも増結の２両分だけですよね？

全てのダイヤが始発で本数も多い彩都西・千里中央と、山本での裏技的イス取り合戦を比較すること自体おかしいでしょう。

彩都みたいに梅田まで座って通勤する為にドアツードア６０分強かかっていいなら、山本でも楽勝で座れます。

宝塚までバックして今津線の準急（梅田まで直通）に乗ればいいだけですから。しかも彩都と違って、千里中央でかなり歩かされたりといった面倒な事はありません。

しかも宝塚行きは座れるので、座りっぱなしで殆ど移動無しで梅田まで出られます。
宝塚からはまとまった時間座れるので、18分座って5分歩いて5分立って待って20分座るのとは大違い。
終点まで寝て就寝時間の足しにして回復する事も可能。
彩都は中途半端な所で乗り換えと歩きがあるから、寝るのは無理。

>>378
それ嘘だよ。
東大の理科一類より実質の合格難易度が高い地底医学部は、阪大以上だけ。
東大、京大に合格できる学力あるなら、医者になるのは簡単。
灘や東大寺でも地方駅弁医学部志望者より遥かに成績上位の生徒が、
東大文Ⅰや京大法、東大理系に進学している。
東大京大の合格者なら、場所を選ばなければ楽に国公立医学部に合格できる
（センターで国公立医学部合格に必要な点数が楽にとれる）。

しかも医学部の偏差値が上がったのは、90年代以降のバブル崩壊以後の不況になってからで
現在45歳以上の旧帝大以外の国公立卒の医者は、同年代の東大京大阪大卒エリートには
全く適わない。

しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。

＞３８６
＞３８７

ハイハイ、もう裏技はいいから（笑）、彩都が座れるのが余程悔しいんだな、

いくら必死になっても山本が絶対に座れないという事実だけはまったく変わらない。

＞しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
＞（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。


それって山手台にたまにいる西宮市の某私大医学部卒のことだよね？

まあまあ、医者の腕はどこの大学出かより医師免許取ってからどれだけ研鑽を積んだかでしょ。
父の受け売りだけど。大学では大した治療方法なぞ習わんっていってたな。

385 386
山手台はバス便ニュータウンなんだから
バスを忘れたらいけないよ〜
山手台2丁目あたりから山手台4丁目まで座るためにワザワザ戻るのかい？
さぞかし良い睡眠出来そうだな)^o^(

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宝塚行き急行に乗って、宝塚発の梅田行き（今津線準急）に乗って通勤する方法って、別に裏技じゃなくてポピュラーだと思いますけど。15分余分にかかりますが（それでも彩都とトントン）、始発から終点まで35分寝れますからね。

なにかの間違いで彩都がうまくいって（ありえないが）
人口大幅に増えたら一本待たないと座れなくなるなｗ
モノレール赤字だから大幅な増便はありえないし詰め込むだろう。
モノレールで並んで待たないと座れないって地獄だなｗ
地価暴落するな。
かといって人口増えずに空地だらけになっても地価暴落。
どっちに転んでもヤバイ。

やっぱり彩都って絶不調なんだね。
ニュータウン分譲のタイムリミットはあと10年ちょいなのに100ヘクタールってどう見ても無理ｗ

---------

都市再生機構、近畿のニュータウン用地1200ヘクタール売れ残り
2011/7/26 6:40情報元
日本経済新聞　電子版

　都市再生機構（ＵＲ）が計画した近畿２府４県のニュータウンの土地売却が難航し、３月末時点
で約1200ヘクタールが残っていることが分かった。大阪府の彩都（茨木市、箕面市）など５地域は
100ヘクタール以上を抱えている。ＵＲに代わって造成や販売を手掛ける民間の事業協力者を募り、
販売ペースを上げる考えだ。

　2004年７月に独立行政法人となったＵＲはニュータウン用地について、政府方針に基づいて19年
３月末の…

やはり彩都が活性化するには、本来の姿である職住近接を目指さないといけない。
中地区（準工業地域に用途変更予定）に工場を誘致し、工場労働者向けに25～30坪程度の建売を格安（2000万円台前半）で用意すればかなりの需要が発生するだろう。
ってスレ違いか。

>392

山本梅田間の定期には（石橋経由）って書いてあるよね。

その定期で西北経由してるのがポピュラーってこと？

それって、世間では キ セ ル 乗車って言うんやけど。

ふーん、山手台では、住民の阪急電車 キ セ ル 乗車がポピュラーなんや。

山本駅着く前に立ったままバスに揺られて気分悪くなったらそんな宝塚まで戻ってダッシュしたり

雲雀丘で割り込んだり、裏技する元気も萎えるだろうに…

彩都西はいつでも普通に座れちゃいますからね（笑）

山手台って薬座が住んでるんでしょ？

山手台１～２丁目は分かっているだけでもヤ.ク.ザ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉・パチンコ・マッサージ屋（柔道整復師）等もう、なんでもあり。
ただし、いずれも芦屋・夙川に住めるほどではない、小魚。
当時、なりふり構わず販売したツケですね。
４丁目は健全なサラリーマン層が入ってきたかな。

いつも疑問なんですが、
彩都と山手台って大阪兵庫と住所まったく違って、互いに遠いのに、比較してる方達は何故それほど駅に詳しいんですか？

通勤時の人混みや乗り換えや‥‥どっちの土地の駅にも物凄くお詳しいですね〜

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芦屋、夙川なんて誰でも住めますよ。
7.5～8割がマンション、そして残り1.5～2割を占める戸建の8割以上が29坪以下なんだから。
芦屋浜の某○ー○○○タウンなんて外国人労働者だらけですし。

かといって敷地大きめの区画の戸建は、殆どバブル期以降の成金か、山手の地価が安い頃に分譲でかった
高齢者層（75歳以上）で、1億円以上の土地の不動産取引はごく僅かしかない。
これは誰でも知っている事だけど、西宮市や芦屋市も含めて阪神間の不動産取引の80%は中古マンション。
残りの殆どが建売と新築マンションと比較的価格帯の安い中古戸建。
高額物件の取引が全体に占める割合は無視できるほどの割合でひじょうに少ない。

>>400
おそらく不動産関係者が紛れ込んでいるのでしょう。

>>394
以前から忠告されていましたが、彩都はやめておいたほうが良いですね。
今の状況では、ニュータウン分譲が成立するあと10数年で完売するのは厳しいです。
かといって10年強で売り切ろうとすれば、凄まじい値下げをしないと無理でしょう。
当然、それは彩都全体の不動産に甚大な影響を及ぼします。
かといって大量に売れ残っても、彩都の資産価値は暴落します。

モノレール起点の大規模ニュータウンというのがそもそも過去に成功例が無く前代未聞なのですから、
やはり無理がありました。
一方で都心に直結する鉄道本線からバス便数分の住宅地は大昔から成功例が多く、阪急の手がけた
住宅地で最高傑作といわれる東豊中住宅地も昭和初期にバス便の分譲地として開発されたものです。
当初は駅から歩けない沿線開発なんてうまく行くわけがないという意見もあったようですが、
実際は成功し日本有数の邸宅地（高額納税者数でずっと近畿圏1位）になりました。

山本を否定する「何も無い上に座れない」から宝塚線でワーストという批判意見。
これって雲雀丘も否定する事になるんですよね。
雲雀丘は山本よりもっと何も無い上に、電車の条件は朝ラッシュ時は同じですから。
雲雀丘で座る為には、増結車両に並ぶか7時27分の普通に乗るかしかありませんが、これは山本利用者でも同様に並べば座れます。昼間は雲雀丘始発がありますが、昼間は山本でも急行に座れるので関係ありません。

↑だけど山手台は、そうはならない。なぜならバス便起点駅が山本だから。

豊中や千里中央とは異なる(笑)

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買ってはいけない住宅街の代表格が彩都。

いっぽうで山手台は、現在分譲中の大手分譲地で数少ない完売が見込まれている所。

完売せずに大量に売れ残りが発生した場所は、当然悲惨な二束三文への暴落が待っているからね。

いくらココで言ってたって現実に彩都で暴落など起きていないし、通勤は座ってラクラクが現実。

一方、山手台の１５年の歴史は常に暴落、暴落、暴落の繰り返し。つい数年前販売した街区でさえ起きている悲惨な現実。

何にもない山本駅が通勤時、座れなくて沿線で常に不人気ワーストなのも現実。

まあ他にも土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険地域・土石流危険地域などに隣接しているのも防災マップ見ると現実の今そこにある危機。
彩都の隣接地にそのような物騒な指定がないのも、これ現実。

やはり、地元市議も地元では買ったらアカンと呼びかけているように山手台はテレビCMで他府県民が分けも分からな

いまま買ってしまう分譲地なのでしょう。

お詳しいですね。
関係者ですか？

これだけ正確に分析できるのは、もちろん関係者でしょう。

山手台は暴落などしていません。

地価（六大都市圏市街地指数の住宅地指数は平成5年149.1に対して現在は77.6なので
48%下落しているのが標準なのです）が下がるにつれて、そして駅からだんだん
遠く不便になるにつれて順当に連動して下がっているだけです。

山手台が分譲された時は、山手台以外の近隣も今よりも地価が高かったのです。
山手台の西2丁目が街開き当初から7割下落とかしていれば暴落だが、半値なら「普通」。

山手台の中でいちばん立地や地勢が良く無い西4丁目ですら好調に売れているので、
暴落はありえないし完売可能性がきわめて高い。。

一方で彩都はあと数年以内で暴落が避けられないでしょう。完売も100%無理で悲惨な
暴落が確実にくる。西宮名塩以下ですからね、あそこは。
名塩はなんだかんだまともな鉄道の駅まで歩けるし、29分で乗り換え無し大阪直通。
そして駅前の充実度は彩都より上。

山手台東１丁目で平成１９年に８０００万円近くで買った家が４年で４０００万円台まで下落することを暴落

という(笑)

山手台の歴史は暴落の歴史、他にもあるよん、

彩都でそんな暴落聞いたことないな。

＞山手台東１丁目で平成１９年に８０００万円近くで買った家が４年で４０００万円台まで下落することを暴＞落という(笑)



↑
それは暴落ではない、大暴落＝山手台

一方で山手台はあと数年以内で更なる暴落が避けられないでしょう。完売も100%無理で悲惨な
大暴落が繰り返し確実にくる。西宮名塩以下ですからね、あそこは。
名塩はバス便の山手台と違い、なんだかんだまともな鉄道の駅まで歩けるし、29分で乗り換え無し大阪・新大阪・北新地・京橋直通。
阪急梅田止まりで乗り換え大変な山本とは大違い、そして西宮名塩駅前の充実度は山本より圧倒的に上。

土地（更地の整形地）はともかく、中古戸建の仲介物件の価格は各々事情が全く違い差が大きく全く参考にならんからね。

新築7800万円の家が、数年住んで新品じゃなくなって4900万円になるって当たり前ですよね。

山本駅北口は屋台のたこ焼き屋がたまに出店するくらい。

周りに何にもないので良く繁盛しているらしい。

多分そのたこ焼き屋の大将も山手台の住人だろう、自営業が多いらしいからな。

＞新築7800万円の家が、数年住んで新品じゃなくなって4900万円になるって当たり前ですよね。



４７００万だろう。４年で３１００万も下がって「当たり前」か…

長年、暴落に慣れ親しんだらそういった感覚になるんだな。

山手台は宝塚市で最も夜逃げが多いらしいが自営さんはサラリーマンとは感覚が違いすぎるな。

これが現実。
彩都はもはや絶望的。
ニュータウン分譲ビジネスが成立するあと10～15年という限られた時間の中で、
販売不調で西部地区だけで100ヘクタール以上残ってるってどう見ても無理ｗ
凄まじい暴落が約束されている街、それが彩都。
やめておいたほうがいいぞ。
今でも販売不振でこのままだと大量に余って暴落するし、かといってタイムリミット中に
完売しようとすると、坪20万程度まで大幅値下げしないと厳しいのでどちらにせよ
彩都西部地区全体が暴落に襲われる。

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都市再生機構、近畿のニュータウン用地1200ヘクタール売れ残り
2011/7/26 6:40情報元
日本経済新聞　電子版

　都市再生機構（ＵＲ）が計画した近畿２府４県のニュータウンの土地売却が難航し、３月末時点
で約1200ヘクタールが残っていることが分かった。大阪府の彩都（茨木市、箕面市）など５地域は
100ヘクタール以上を抱えている。ＵＲに代わって造成や販売を手掛ける民間の事業協力者を募り、
販売ペースを上げる考えだ。

　2004年７月に独立行政法人となったＵＲはニュータウン用地について、政府方針に基づいて19年
３月末の…

関西全体で膨大な売れ残り用地があるなかで、ニュータウン需要（パイ）はもともと限られている。

彩都を売り切る為には、他のニュータウンとの競争に勝って顧客を奪う必要があるわけで、現状が
土地売却に難航しており絶不調なのだから、大幅な値下げがくるのは必至だという事。
当然民間業者にバルクで投売りされるから、安い値段の建築条件付土地や建売が大量に供給されるだろう。

彩都の事はいずれも予想。でも宝塚山手台は現実に暴落したし破綻もした。
１０年以上昔の事例ではなく、つい２〜６年前の物件が現実に暴落している先見性のない山手台の住民がいくら彩都の将来のこと予想したところで誰も聞く耳もちませんって。

彩都は街開き以来、堅調に推移していますからね。
宝塚の山手台と違って一度も暴落などしていません。

彩都は既に今の分譲では限界を迎えつつあります。
関係者の間では常識です。

そうか山手台は夜逃げが多いから暴落するんだな

山手台→中小自営・商店主多数→不況で破綻→夜逃げ→売り急ぎ→暴落

１・２・３丁目限定の現象なんだろうけど…つられて周辺相場に悪影響与える訳ね…

構造的欠陥ですね。

URの最大の不良債権だからね彩都は。
それをわざわざ掴みに行くってのはカモネギもいいとこ。

彩都は失敗できないから、テコ入れもすごいのが、山手台との違い。

宝塚山手台はバス便ニュータウンだからダメなんじゃなくて路線バスが沿線一不人気で何にもない山本駅止まりなのがダメな最大の理由なんです。
首都圏でも発展しているバス便ニュータウンはたまプラーザ・青葉台・新百合ヶ丘など駅前にデパート等商業施設が整備されている地域の主要拠点駅バスターミナルを基点としているよ。
山手台もせめて千里中央・高槻・川西能勢口あたりをバス基点としていれば都心まで出なくてもバス乗車のみで買物など用事が済ませられたのだが…
山本駅北口は何にもなさすぎて用事済ますのにもいちいちバスと電車乗り継いでお出掛けしなければならない。もしくはクルマ中心の生活のなってしまう。でもそれって永住環境とはとても言えないんですよ。

中山台でも高齢者が永住してますよ。便利な場所に出て行く人もいるが、永住する人も多い。
若い初期の高齢者なら元気だから車使えるし、よぼよぼになったら毎日デパートや繁華街なんて行かない。
配達や近所のスーパーに行くぐらい。たまにお出かけするなら、タクシーを呼べばいい。

身体が不自由になって老人ホームや介護施設に入るケースは、これは住宅街の利便性とは全く関係無い。
便利な場所に住んでいても介護施設や老人ホームに入居する人はいくらでもいる。

そんなの、山本＝山手台の駄目ぶりを否定できてないぞ。

中山台はスーパー、郵便局２ヶ所、ＵＦＪ銀行、スイミングスクール、図書分館、などがタウン内にあるし

商業センターのお買い物バスが２０分ヘッドで巡回していたりするんだろw

阪急バスは阪急・ＪＲにもアクセスするし、バス乗車のみでダイエーなどへも行ける充実した環境。

タウン内に郵便局すら無い山手台とは大きく異なる永住環境(爆笑)

タウン内の商業施設は彩都も山手台も似たり寄ったりじゃないのですか？
彩都は永住環境になり得ますでしょうか？

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高齢者は不便な所に住めないってのは嘘ですよ。

リタイアしてから、田舎暮らしやリゾート的な環境を求めて不便な所に引越しする人が多くいるぐらいなんですから。

永住環境＝便利な場所

ではない。ほどほどの利便性（バスで鉄道駅に出られ、その鉄道駅がローカル線ではなく都心に直結する鉄道）が確保されていれば、何も問題無い。高齢者はたっぷり時間はあるんだから。

むしろ利便性が重要なのは、通勤する現役世代です。

なんか山手の住人でいちいち中山台を引き合いに出すのがおるが、山手台と中山台を同列に扱うのはやめたほうがいい。＞４２８にもあるように中山台は特定郵便局(旧郵政省)２・交番(県)・高校(県)・図書館分室(市)・スポーツプラザ・附属幼稚園・池田銀行・三菱東京などなど、決して完璧ではないがそれなりにニュータウンの中で用事が事足りる、阪急バスは阪急中山とＪＲ中山寺の２ウェイ。山手が親近感感じようが、なにより自治連合会の年寄りたちはいかに山手の新参者達に中山台の築き上げたインフラをただ乗りさせないかを考えている。(イケズだとは思うが)。あとこれが重要、中山３台には市の幹部(部課長級)が多く住んでいるが山手台には居ない、当時山手台が高額だった時代に市職の給与では手がでなかったのもあるが、某市議の談話(事実かは不明だが方向性はそのとおり)にもあるように山手台に市が投資する気がないことが若手職員間にも浸透し、手の届く価格帯となった４丁目やジオグランデを購入したという話も聞いたことがない(桜台で最後の大規模分譲となったパナホーム街区は何人か購入)。山手台が長尾山トンネルのアクセス道路だというのはひどい表現だが、それはともかくとしても、公務員も人間だから政策は我田引水で考えてしまう。中山台をもっと良くしたいと思うことがあっても山手台に、とは思わない。市会議員も中山台から複数出ていて会派は違えど中山台に我田引水の一点では一致している。山手台からの選出は今だゼロ、住民の気質は「大阪府宝塚市民」、このスレだけ見てると情熱ありそうな人いてそうだが…このまま行くと中山台はあと四半世紀は安泰だが山手台は四半世紀は公共投資もなく発展出来ない、ただただ人口だけが増えるのみ。

高齢者は阪急グランドパス６５というのがあって、それを使えば阪急バスの路線バスが月３０００～３５００円ぐらいでどの区間でも乗り放題になる。バスは固定費（１日１００円ちょっと）でただみたいなもんになるんだから気軽に山本駅まで出て、１５０円払って川西まで出てもいい。ドアツードアで川西まで１５分ぐらい。

阪急バスの山手台線は中山台に乗り入れているから、五月台５丁目で乗り継いでＪＲ中山寺周辺や阪急中山周辺や市民病院にバスで行ったり色々できる。高齢者は時間あるから、その程度は問題無い。

４３１＝中山五月台団地住民

ＪＲに延長することももちろん大切だが老後も永住環境と言うならバス路線をもっときめ細かく巡回させることも重要じゃないかな？現在のバス通りを行き来するだけではバス停から遠い街区が利用しにくい。特に坂のキツイ街区。運行時間は延びちゃうけどね。

ほぼ阪急のおかげ「だけ」で発展した宝塚市が、クラレ・大林が開発した中山台より
阪急の街である山手台を冷遇するとはけしからん事ですなぁ。

中山台にはジェイアール西日本の社長なんかも住んどるからかな。有力者が多いんでしょう。

単純に市議会議員を多く地域から出しているかいないかの違いだと思いますよ。

逆瀬台やラビスタも議員を常に出してますから、山手台より行政に影響力あるでしょうね。

＞４３３
４３１だが団地住まいではないよ、残念ながら。そんなつまらんこと言うから山手台スレは反感かって荒れるんだろう。気に入らんのかもしらんが書き込んだ内容は紛れも無く事実だよ。申し訳ないが。

市会議員な…現役が多いからな山手台は…

山手台住民からしたら中山台は迷惑な存在でしょうなぁ。

中山台住民が山手台の幹線道路を176号線に出るまでのルートとして我が物顔で使うせいで、幹線道路の交通量が山手台の人口規模相応ではなく相当上乗せされている。

おまけに中山台住民は阪急に早く乗る手段として阪急バスの山手台線を使っているのに（山手台線の中山台へのバス路線延長は、中山台の要望で実現した）、逆にJR中山寺北口ロータリーに乗り入れる予定の中山台線の路線バスは、山手台側に延伸させず山手台住民に使わせない気まんまん。

長尾山トンネルも、中山台のエゴで山手台北部に押しつけられたようなもんですからなぁ（もともとは中山台の幹線道路延長線上に出来る予定だった）。

たしかに。
あっちは仕事リタイアして自治会活動やる気満々の団塊世代ヒマ老人、今後もドンドン増えるから脅威ですな。私も地方自治の勉強でもしようかな…

まさしく、政(市議)官(市職員)民(自治会)やね。

山手台としては、山手台バス路線を中山台住民の要望で中山五月台に乗り入れしているのであれば、JR中山寺北口に乗り入れ予定の中山台のバス路線を山手台住民も利用できるように延長しろと、自治会やコミュニティ通して阪急（阪急阪神HD、阪急不動産、阪急バス）に要求するべきでしょうね。

山手台のサイトが本日（正確に言えば昨日）リニューアルされてますな。
http://www.yamatedai.net/tk/index.html

山手台ハウスメーカー倶楽部なる業者向けコンテンツが新規開設されているのが不気味ですな。
これからどんどん業者に土地を卸売りしていく伏線か？

安定して売れてる山手台なら欲しい業者はいっぱいいるだろうけど、彩都だけはまっぴらご免だろうな。

業者に丸投げする布石だな、早く逃げたいんだろう。

たぶん

彩都は別の理念のもとに街づくりをし始めたところで、単なるニュータウンとは違うから山手台と比較するのは本当にナンセンスだからもうこれでやめといたら。

彩都の街づくりのコンセプトは100年スパンで進めるものなんです。一気に売切るという位置づけの分譲地ではないんです。


だから利便性が山手か優れてるとか、土地がいくら値下がりしたとかは、正直彩都にはあまり関係ないんです。もちろん即完売、即完売となればそれは悪い話ではないからよいのですが、遠い将来、住民が誇りを持ちながら住民が街をつくっていくんだという高い意識の住民が住んでくれたらよいのです。はやいとこ空き地を埋めていかなきゃっていうのとは、少し違うところなんです。

山手台が競うべきは、