自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

　問題の部分修繕（鉄部塗装）議案については、わたしが委任状集めをして3月総会で予算と事業計画を否決にすることができました。総会開催前に、議案書を修正するための臨時理事会の開催を請求したのですが理事長が「そのまま（原案通り）で」と仰っているとフロントに言われました。否決議案の再審議のようなことで今年度二回目の総会（6月）も委任状集めをして同様に予算と事業計画を否決にしました。6月の総会の議案書こそはこちらの意見を反映した議案書にしていただきたかったのですが叶いませんでした。
　予算と事業計画について、総会で否決にされても電気代ガス代や小さな出費は理事会の一存で暫定的に執行できる管理規約なのですが、あたかもそれはできないことでありTさんのせいで日常業務にも支障が出ているかのように噂話を流布されました。理事長や長谷工が言っていることであればその内容が作為的でも本当のことのように受け止められてしまうようです。
　わたしは3月総会で予算と事業計画を否決にすると同時に暫定的な予算執行を了承するための臨時理事会開催を請求したのですが議事録にも載らず、全然違う話として伝達されていたようです。
　大規模修繕など大きな出費は総会の承認が必要であると定める管理規約なので総会の承認がなければ理事会の勝手にはできませんが、予算は理事会が決めることとされているので何度総会で否決しても理事会内の多数決で（Kさんと長谷工が結託して）強行されてしまっています。

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>>19
大変失礼いたしました、
長谷工は相当強引なのですね、規約違反です、
ただし、総会はジャイアンが勝ちますので、（総会を無効にするには、裁判が必要です）
こちらも、緊急に非常手段が必要と思います、

>>20
リコールは、住民の4分の１の賛同の委任状を集めて、掲示板に告示してから２週間後に、理事会ではなく、臨時総会を開催してください、議題は、①先に承認された議案の否決と、②理事長の解任動議と、③マンション管理会社のリプレイスになります、また、臨時総会当日は、会場を先に占拠して、議長を務めてください、長谷工は呼ぶ必要はありません、理事長からの苦情は無視して、臨時総会を希望通りに終わらせた実績が重要です、やったもの勝ちです、用心棒を雇ってもいいので強行突破してください、次の理事長も仲間内で決めておいて、臨時総会で理事長交代してください、

>>21
えと、長谷工の大規模修繕２．４億円はまだ生きているのでしょうか？
やはり、理事長をつぶさなければいけません、手段は選びません、理事長が泣きながら売却して退去するまで攻め込んでください、
あと、元凶の長谷工に関しましては、長谷工のフロント＆課長＆副支店長＆支店長の名前を調べ上げて、国土交通省と長谷工本社へ電話攻撃と内容証明連発してください、長谷工本社へ執拗に抗議すると、長谷工のフロントは、責を負ってほかの支店へ移動させられます、
ご武運を願います、

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アドバイスありがとうございます。心より感謝いたします。

A社（地域の建設会社）での工事プランはコスト削減を考えてくれている（そのお見積書の大規模修繕を実施できたら修繕積立金の値上げなどしなくても建物の長命化をはかれる）ので真面目に理事会で考えてほしかったのですが、Kさん「あんなのは」（嘲笑しているような表情を浮かべて手で払うように『しっしっ』ってやるジェスチャーをしながら吐き捨てる）という態度です。

弁護士さんや記者さんに総会や理事会に来てもらって透明性を高めたいのですが、理事長に問題があるマンション（理事長が「許可しない」という態度）の場合に、行政「個別の案件に口を出さない」、警察「民事不介入」であると市民が管理会社を相手にすることは難しいです。弁護士さんや記者さんや行政の相談員に来てもらうための道筋はないでしょうか？

用心棒さんに来ていただけるとたすかります。どこに頼めばいいでしょうか？
市民の味方のNPOさんなどがないか調べたのですが見当たりませんでした。

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>>23
A社（地域の建設会社）での大規模修繕工事であれば、まず、理事長をクビにしましょう？　次に長谷工が、大規模修繕工事を他社でやるなら、貴マンションとの管理委託契約を本年度いっぱいで破棄します、と言ってくる可能性がありますので、他の管理会社の用意もしましょう、
まずは、全部をA社と相談してください、「大規模修繕工事をA社でやりたい、ついては、理事長をクビにする臨時総会をするので、当日５～６人来てください、最後に、長谷工が逃げたら、良い管理会社を紹介してほしい」です、
相談できたり、頼めたり、来てくれるのは、今のところA社さんだけです、
頑張ってください、

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>>25
追伸；長谷工は、大規模修繕工事で元請けをして、下請けから工事費の３０％をマージンで受け取ります、自分の息のかかった建設会社が、大規模修繕工事をすると、バックマージンとして、工事費の３０％をキックバックで受け取ります、例えば１００戸で３億円の工事であれば、約１億円を受け取ります、１億円ですと、人が一人亡くなってもおかしくない金額です、ほとんどは、会社の収益になりますが、一部はフロントのボーナス査定に反映されます、また、一部は、マンション内の長谷工協力者への謝礼となります、ひどいマンションだと、理事長が工事を強行して、謝礼をもらって直ぐに売却して行方をくらます事もあります、大金が絡みますと長谷工サイドも命がけで攻撃してきますので、充分にご注意くださいませ、

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不動産業界というと、怖い人というイメージがありますので、なんとなく、苦情を申し入れると報復されそうな懸念がありますが、実際はどうなのでしょうか？

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工事の元請は下請け業者からマージンをもらうのではなく、
元請が管理組合から工事費を徴収し、それを下請けに支払う
のではないでしょうか。
それに元請会社が全て悪いように書かれていますが、そんな会社は
ごく一部しかありませんよ。
マンションのおじさんの書き込みをみていますと、滑稽で偏りがあり
知識も希薄に思えます。

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横から失礼します。
長谷工コミュニティと長谷工リフォームの関係が元受けと下請けということでしょうか？

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>>27
建設業界は、大きなビル１つ建てて事故死がありますので、危険な仕事です、
今回の話で行くと、マージン３０％取るのが当たり前になっている、マンション管理会社の業界の体質が怖いのです、
管理会社は、12年に１度　１億円の純利益を想定していますので、
本当は、直接建設会社に管理組合が発注すれば、３億払わずに２億で済み、１億円節約できて、月々の修繕積立金を値上げする必要がない、数百万円の一時金を徴収される必要がない、と、当然気が付く人も一定数います、
そこで、そこに気が付いた管理組合有志が反撃すると、管理会社が買収した理事長と組んで、規約違反で893かなと思うような脅し、恫喝をかけてくる、管理会社と、その手先の買収された理事等が一番怖い人です、

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訂正：元請けのマンション管理会社は、下請けの建設会社から、２億の見積もりをもらい、住民には元請け管理会社の名前で、３億の見積書を提示します、
お金の流れは、管理組合から３億徴収して、下請けに２億支払います、
>>29
長谷工コミュニティが管理会社で、長谷工リフォームが大規模修繕をする建設会社であれば、ご指摘の通りです、
ただ、長谷工は、全国展開なので、各地方で、その土地の下請けがありますので、元請け長谷工で、下請けは何百社もあります、どこの下請けを使うかは、その長谷工の支店の事情になります、

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>>29 周辺住民さん
長谷工コミュナティは管理会社で、長谷工リフォームに施工会社が
決まればそこが元請会社となります。
大規模修繕工事をするときは、相見積もりを取ると思いますが、その時点
では管理会社はまったく関係ありません。単なる管理会社からの推薦という
ことではないでしょうか。
発注するのは管理組合であり、どこに決めるのかも管理組合です。
相見積もり業者をどうやって募集するかも大切なことです。管理会社から
推薦を受けるのも一法ですが、他からの推薦や候補とかの募集も必要です。
地元の建設新聞等を活用すれば無料で広告してくれます。
元請業者（建設会社）が決まれば元請会社がそれぞれの下請会社を選定し、
それに応じて工事費を支払います。管理組合は一括して元請会社に工事費を
支払うことになります。
デベ系の管理会社であれば、当然親会社の建設会社に工事を受注させようと
するでしょうからね。
相見積もりを取るといっても同じ系列の設計コンサルタントが要項書を作成
すれば親会社に受注できるようにしますから、他の建設会社は見積金額でも
負けてしまうことになります。同じ条件での相見積もりではないですから
材料や仕様、スペース等どのようにでもなりますから。

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デベ系の管理会社であれば、当然親会社の建設会社に工事を受注させようと
するでしょうからね。

元請会社は、建設会社から工事監理者を派遣してきます。
元請会社は直接工事はしません。工事監理者が地元の下請け会社を選定し
工事ごとに工事費を支払います。下請け業者からリベート等をもらう必要も
ありません。工事の支払額で調整すればいいだけのことですから。
それから元請会社からの派遣は、設計監理者を含め１～２名の補助しかいません。
工事は全て下請け業者が行います。

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マンションおじさんの書き込みおかしくないですか。
工事費の支払いは管理組合から建設会社（元請会社）に全額支払われ
ますよ。そして、現場監督（設計監理者）が工事ごとに下請け業者を
選定し、工事をさせ工事費を支払います。
管理組合が支払う工事費は見積金額通りです。
ただ、元請会社が利益率をどれぐらいとるかはそれぞれです。

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訂正：管理会社長谷工コミュニティが管理とコンサルのみの会社で、ファミリー会社の長谷工リフォームが建設会社なのは知りませんでした、
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料金２０％
元請け建設会社の長谷工リフォームが２０％
下請け施工会社が○○建設
くらいでしょうか？

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>>34
であれば、管理会社へのバックマージンが３０％です、
ただし、
管理会社が建築会社なら、
自身で元請けになり、見積金額上乗せで３０％を取得します、

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管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料20%も取ることはないですよ。
設計コンサルタントを決める際も相見積もりを取り、それで決めればいいんです。
２年間のコンサルタント料としては５００万円から１，０００万円もあれば
十分です。２年前から工事個所や建物診断、相見積もりを取るための要項書の
作成や会議の出席も含まれます。
当然工事終了後の数量調書を元に作成した長期修繕計画書も含めての金額です。

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その設計コンサルタントにデベ系の管理会社のコンサルタントが
担当することも良くあることですが、それをやれば親会社の建設会社に
工事が決まる確率が高くなります。

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料１０％
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン２０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料500～1000万円
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン３０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料５～１０％
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン３０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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施工会社が受け取るのはマージンではなく、適正な利益です。
施工会社（元請）に入る収入は大体の相場に基づいて入ってきます。
その中から、下請業者に支払いをしなければならないのですよ。

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>>42
今回の場合は、
大規模修繕工事
長谷工が、当初、３億３千万円
長谷工が、２億４千万円に値引き
Ａ社が、１億円を提案です、
差額の１億４千万円が、２億４千万円の工事の「大体の相場に基づく施工会社（元請）の適正な利益」では、相談者さんは納得されないと思いますが、いかがでしょうか？

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>>37 匿名さん
貴方は長谷工の関係者さんですか？

一部のマンションでは管理会社の社員が管理者のように振る舞っています。いわば無法地帯です。

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うちのマンションも理事長とフロントが平気で規約違反するよ。
行政も警察も介入しないのはおかしいとおもう。

中世の法律（律令）は支配者を律の対象としない。管理会社フロントや理事長が違反したときに罰せられない現実があります。

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皆さん「裁判を」と仰いますが、組合員が理事長に対して訴訟をおこしたときに組合員に不利になる条項がコッソリ入れ込まれている規約改定案が確認されています。

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うちのマンションは規約改定（改悪）を阻止できたのでまだマシなのかもしれません。

国交省によれば、『総会議決事項が管理者権限となっている事例が確認されている。管理者の権限が強くなると、独断専横的な組合運営につながるおそれがあることから、慎重に検討を行う必要があると考えられる。』

『管理者が総会招集の求めに応じない場合でも、臨時総会を開催できる規定（標準管理規約第44条第２項及び第３項）が削除されている事例が確認されている。管理者が応じない場合、区分所有法第34条において、規約に定めがなくても、当然に集会の招集を要求できるとされているが、この規定を規約から削除することで、組合員の総会招集権が一見して不明確であるかのように見えるおそれがある。
→管理者が通知を発しない場合でも総会の招集が求められる規定を削除することは望ましくないのではないか』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

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住民が困っていても現場にかけつけて調査してくれる団体や制度がないのは行政行為の瑕疵ですよね

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管理会社任せにすると割高になる事実がありますが、高額工事は選択したくない人のほうが多いのに理事長とフロントが結託しているマンションもあります。
マージンという言葉をつかうのが好ましくないのであればどう言い換えればいいのでしょうか？

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大規模修繕工事の相見積もりの取り方しっていますか。
同じ条件での相見積もりでないと、高いのか安いのかの比較も
できません。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数です。
この同じ条件で相見積もりをとらなければならないのですが、この
要項書を作成するには、マンションの設計図面をみてつくらなければ
ならないのです。
素人では作成できないので、設計コンサルタントが作成することになります。
その設計コンサルタントを管理会社の建築士に依頼するか、公募等で
相見積もりを取り選定するかになります。
まず設計コンサルタントの選定を理事会でやってみてはいかがですか。
この募集についても建設新聞等なら無料で掲載してくれます。

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管理組合の理事長が管理会社と結託して建設会社を選定するのに対して
支払われる金額はマージンではなく賄賂です。

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>>50 匿名さん
理事会で他社に相見積もりをとることの了承を得たうえで地域の設計コンサルサントさん（修繕工事もできて建築士さんも在籍・数十年地元で開業）さんに相談させていただきましたが、現理事長とフロントによって変な噂話を流されているだけで彼らは真面目に取り合おうとしません。
正式なお見積書は既に手元にありますが、理事長とフロントが結託して拒んでいる状況です。

同じ工事内容ではありません（長谷工さんはタイルの全面張替えなど不必要なのに提案されている）ので、フロントさんに同じ工事内容なら長谷工リフォームはいくらでできますか（一般的に管理会社に任せると３割は高いと言われています）とお聞きしましたがお返事ありませんでした（彼らの言い分ではそこに工事を発注すると決めていないのに見積もりを言うのは「その後の関係性が悪くなると思わないんですか？」と言い返されます。まるでこちらが「無礼／非礼／失礼」であるかのように非難されます）。理事長もフロントもこちらの質問には答えず自分らで準備してきている議事進行通りにすすめようとします。

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>>51 匿名さん
何割か高く見積書をだしてキックバックするのも賄賂に当たりますか？

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「なかぬき」「紹介手数料」と表現される場合があるようですが賄賂とどうちがうのかご教示ください

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役務の提供を伴わない紹介手数料等は、望ましくない。

マンション標準管理委託契約書及び同コメント（改正案）より。
案の公示日　2025年9月26日
国土交通省 不動産業・建設経済局 不動産業課
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299591

（誠実義務等）
第 26 条　甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、
　誠実に行わなければならない。
２ 本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項について
　は、甲及び乙は、誠意をもって協議するものとする。

コメント
25 第26 条関係（新設部分）

②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保す
　るため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しく
　はその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会
　の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ま
　しくない。
③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業
　者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の
　選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、
　管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。
④　管理業者管理者方式の場合は、管理業者が甲と乙を兼ねることから、管
　理業者やその関連会社が工事を受注しようとする場合は、相見積りを行っ
　た場合はその内容、行わなかった場合はその理由を説明すること。
　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相
　見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得す
　るためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議し
　て定めるものとする。

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>>55 匿名さん
国交省が「望ましくない」「望ましい」とか言うだけで現場が改善されると考えられてるってこと？　市民に周知されていません

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　従来の管理規約では組合員の言い分も聞かずに上から執行されることが起こりにくいように考えられていることが多いです。最近、管理会社が規約の全面改定を提案し、コッソリ彼らに都合が良いように、自分らがサクサクやりやすようにマンション管理規約を変更されてしまったケースが確認されています。選択的に自分らに都合がいい箇所だけ標準規約から抜き取り改変が加えられています。理事会がしっかりしていれば大丈夫なのかもしれませんが巧妙に支配されてしまっている。

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>>22 マンションおじさんが正しい

コウスルシカナイジャナイカ

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同じ土俵で戦うしかないという現状を未来のために修正するべきではないですか？

たとえば動物愛護の分野だったらボランティアさんや愛護団体を頼ることができます。
理事長とフロントが法律違反し、おかしな立案（思惑通りに合意形成できないからとおかしな部分修繕を強行しようとする）などコンプライアンスも透明性もないのにどうして守られているのでしょうか？

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>>55 匿名さん
管理会社は営利団体だからなぁ........

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長谷工フロントが作成する議案書（原案）に間違いが多く、たとえば部分修繕（鉄部塗装）は合理性に欠けると思いますが説明を求めてもお返事がありません。
一般的にはマンション内のことは理事長に相談すると思いますが当マンションのKさんは出張で留守が多く、電話番号もメールアドレスも教えない方です。
議案書の修正を求めたのですが叶わず委任状集めをして総会で否決しましたが、議案書に含まれる内容で立案した人（長谷工フロントとKさん）に説明責任はないのでしょうか？公務員さんやNPOさんに立ち入り調査してほしいのですがどうすればいいでしょうか？

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>>61
長谷工の本社に電話すれば、対応してくれます、
国交省だと関東地方整備局、ですが、明らかな不正と不正の証拠がないと難しいと思います、
NPOですと、特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会、電話番号： 03-5256-1241　と　NPO集住センター. TEL：: 03-3269-1139　と　その他ありますが、電話したことがないので、どこまでやってくれるかは不明ですが、

どうぞよろしくお願い致します。

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ご情報いただきありがとうございます。

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理事会や修繕委員会に「元社員」とか管理会社の言いなりになる人が入り込んでたりします

https://www.data-max.co.jp/article/80740

他社に下請けになるよう強気の発言したり管理会社社員のイメージは「怖い人」ですよね。

特に私が問題だと感じているのは、このような悪質な手口に対して一般の区分所有者がほとんど無力だということです。

区分所有法改定などもありますが、今後どうなっていくとマンションおじさんは予測されていますか。

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>>64
https://www.data-max.co.jp/article/80740
こちらの例は、プロの一級建築士が、５億の大規模修繕工事を、3億4,000万円で契約した稀有な例だと思います、
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりの＊＊＊マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上は＊＊＊マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションと＊＊＊マンションとに、選別選別されていくと思います、

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大規模修繕工事をする際は、大規模マンションであれば設計コンサルタント
を雇い同じ条件で相見積もりを取るのは当たり前のことです。これを設計監理
方式といいます。
そして、見積もり金額だけでなく、現場代理人を含めての説明会に
参加して修繕委員会の委員が各自評価して点数をつけて選定するのが
通常のやり方です。
管理費はそれぞれのマンションで状況が違うので修繕積立金とは切り離して
考えるべきです。管理人の出勤状況や時間、コンシェルジュの有無、清掃の
時間や人数とかが違いますから。

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談合をしているとかバックリベートをもらっているとか
やっているというのがなぜ分かるの？

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例の理事長KさんはTさんに対して「リベートもらってるんじゃないのｗｗｗ」とか総会で嘲笑するような表情を浮かべながら発言してたけど総会出席者から（倍以上の値段をつけてる長谷工を推してるＫさんについては）そう思うけど等と発言があったよ

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地方自治体によっては（実際にある理事長や管理会社らの談合について住民が利用できる）行政サービスがある。（諸外国とちがって日本では今まで「当事者間で話し合い」か「法律相談、裁判」を言われるぐらいだった）

横浜市は、入札を代行するサービスを公的な団体である横浜市住宅供給公社が行ってる
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal...

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