自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

理事会の役員の方、理事会に興味のある住民の方、特に管理会社との利益相反に悩んでいる方、分かる範囲でお答えしますので質問してください。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

長谷工リフォームさんにマンション壁のタイルの全面張替えを勧められたので、タイルの下にモルタル層があるかを問いました。モルタル層の場合は浮きに水が入り落下しやすいが「乾式」の場合は打診検査する必要がないという資料があるので問いました。https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki...

長谷工リフォームさんからの回答としては「ひょっとしてプレキャストかもしれません」と言われただけす。新築時は圧着工法で建てられた場合にそのタイルを剥がしてモルタルで接着することでかえってはがれやすくなる（工法が違うので張り替えた部分だけ膨らみがあり見た目がデコボコになるうえ白華現象が発生するので見た目が悪い）リスクについて説明してほしかったのですが無言を貫かれました（管理会社フロントが話題をそらして理事会を閉会し議事録にも載らない）

タイパ、コスパを考える場合、マンションのタイル壁はどのように維持管理していくことが最適なのか、他所のマンション理事会さんの事例や、一般的にはどういう認識があるのか等を教えてください。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

インターネットで調べたところ、上から塗るだけで十年はタイルがはがれなくなる塗料があるようです。はがして張り替えるよりコスパが良さそうですが実際はどうなのか、体験談なども知りたいです。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>2
すいません、専門的すぎて読んでも分かりませんでした。
参考までに、うちのマンションでは、打診ではなくドローンで赤外線検査し浮きの個所にエポキシ樹脂注入で終了しました。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

頑張れマンションおじさん　
専門的知識を学び習得しておくれ

どこの職場でも上の指示には逆らえん
拝金主義じゃないですか顧客本位でいきましょうよとは言えない

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

理事会の話を、是非投げてくださいませ、どうぞよろしくお願い致します。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

マンションおじさんみたいに優しい人が役員だったらいいのに・・

権威にひるむひとが選ばれて管理対象になる（権力による支配）

理不尽がおこなわれているマンションからは退去するしかないのでしょうか？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

現在の部屋のドア２ケ所を開き戸から引き戸に変更したいのですが、
業者はどこで検索すればいいのか、また大体の価格が分かれば
教えてください。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

公正取引委員会がマンションの大規模修繕の談合について調査してる。
1 マンション管理会社
2 設計コンサルタント
3 大規模修繕工事会社
大手を含めて上記の多くが談合に関わっている。とにかくマンション管理にかかわる会社（マンション管理会社、設計コンサルタント、大規模修繕工事会社など）のモラルの低さは酷い。「都合の悪いことは住民に知らせない」「バックリベートやキックバックはあたりまえ」こんな事が?い間、常態化してる。多くの場合、談合の主犯はマンション管理会社。管理会社は、管理組合が積み立てている修繕積立金の額を把握している。だから大規模修繕工事の予算を決めるときに、積み立てた修繕積立金を目いっぱい使って予算化する。場合によっては借入までさせて修繕工事を実施させる。全ては業者たちの利益の為。つまり、負担を押し付けられているのはマンション管理組合の住民だけなのだ。
これらの業者にとって素人集団であるマンション管理組合を騙すのはいとも簡単。現在でも「素人を騙し放題」な状況が続いている。それを防ぐ意味でも国家資格としてマンション管理士がいる。マンション管理士には「カモ」にされがちな素人のマンション管理組合を悪徳業者から守る事が期待されている。ところがこのマンション管理士が要注意。誠実なマンション管理士がいる一方、ここで儲けようとたくらむ輩もいるから要注意。某マンション管理士は「No リベート宣言」「業者からのリベートは一切受け取りません！」と言ってる。しかし裏では業者からリベートを取っる。自分が中心になって自ら談合を仕切って、グルになって儲けている。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

大規模修繕工事をするときの基本を知らないから
いいように扱かわれているんだよ。
同じ条件での相見積もりの取り方が分からないんだね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

　管理会社フロントと懇意の役員は、金額が高いのは「同じ工事ではない」と言い（具体的に述べて無駄な高額工事であることを指摘すると発言した人を潰すために画策し始める）
　見積書を提出することについては「そこで工事をすると決めていない」のに「関係性が悪くなると思わないんですか？」（品位という言葉をつかい発言を控えるようにうながす）
　管理会社は理事会資料として自社グループの概算を出し理事会で審議させて全部やった場合はこうだけれどこう安く出来ますという既成事実をつくろうとします（管理会社を通さず他社の相見積もりをとればカモにされていることが判明しますがほとんどの理事さんはどこでみてもらえばいいかということから自信がありません）

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

同じ条件で相見積もりを取るということは、同じ工事個所、同じ平米数、
同じ材料、同じ仕様で見積もりを取るということですよ。
例えば同じ平米数は建築図面から工事個所の平米数を算出しなければ
ならないのですが、それを作成するには素人ではできません。
積算に強い建築士（設計コンサルタントの建築士等）を雇い専門委員会を
設置して工事個所やグレード等を打ち合わせ、それをもとに建築士に同じ
条件での相見積もり書を作成してもらわなければなりません。
相見積もり業者は、項目ごとに単価だけを記入してもらえばいいんです。
そうすれば同じ条件での比較が明確になります。
建築士にお金を払うのがもったいないという前に建築士を雇って進めて
いった方がいいんじゃないですか。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

相見積もりに参加する業者は、管理会社推薦だろうが理事会推薦
だろうがどこでもいいんです。
同じ条件での見積額なので安い業者が有利になります。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

大規模修繕工事は、18年周期にしましょう。
業者選定は、自力で吟味して良い業者を探しましょう。
可能であれば、管理会社は排除しましょう。
管理会社元請け、施工業者下請けは、マージン取られるだけなので止めましょう。
施工業者と管理組合で直で話しましょう。
無足場工法としましょう。
屋上防水にはお金をかけましょう。
１戸当たりで１００万円を目指しましょう。
コンサル、設計業者も排除しましょう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

以下のマンション交流会？
ご存知の方はいらっしゃいますか。
https://magazine7777.wixsite.com/kanri010

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

　2024年3月総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは笑いながらそのまま可決しました。

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、長谷工フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。

　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だから役員改選が抜け落ちていると仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と思うのですが間違いありませんか？

　このマンションの規約では「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」（管理組合規則　改定は4分の3以上の多数による決議と定められている）。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反します。4分の３以上の賛成がないのに可決されてしまいました。

　また、A社（公共事業の実績などもある堅実な会社）の大規模修繕見積書の倍以上の金額を管理会社のグループ会社が提示し、〇円で合意形成できないから部分修繕を〇円でと今年の議案書に入れ込み、「小さな割高工事を幾つも実施することで修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなるので、議案にある鉄部塗装は足場を組まずにどうやってバルコニー塗装を行うのか、A社の見積書では鉄部塗装は予算書の金額より2割安いお値段でバルコニー含めて修繕可能」であるため修正を求めたのですが、十分な説明もせず、理事長とフロントは総会に上程しました。

　否決しなければ管理組合（＝組合員全員）の利益に相反する事例です。

　鉄部がサビて取り換えになる前に修繕をという一見良さげな議案でしたが、専門家に問い合わせたところバルコニーは足場がなければできないマンション構造です。

　フロントと理事長が結託して利益相反の議案を総会に上程する場合、「総会のチェック機能」を十分に働かせるために、理事長以外の理事あるいは組合員にできることは何だと想定されているのでしょうか？

　総会で反対票が出る場合、議論がつくされていないことが原因の一つと言えます。本来は一年かけて総会に上程する議案書を理事会審議するべきところ、管理会社フロントが作成した「原案」に積極的に意見しているのが（理事３人のうち）１人だけだという理由で「原案通り」とされています。

　理事３人のうちもう一人（Jさん）は可決しても「執行しなければいい」というお考えでしたが、ご家族のかたに「Kさん、Ｊさん、Tの3票のうちJさんはどうお考えなのですか？Ｔは大きなゼネコンの工事では十数年前のことでも責任者と連絡がつかない。地域の堅実な工務店のほうがいいと考えます」とお話させていただきました。今年のニュースで長谷工の談合は周知されているのにご存じなかったようです。

　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、長谷工は理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報）
　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。
　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>16
ご指摘の通り、長谷工と理事長が元凶です、至急排除しましょう。
役員任期改訂は、ご指摘の通り、過半数ではなく4分の３以上の賛成が必要です、ただし、総会欠席者の「理事長への委任状」を理事長が握っていますので、出席者の4分の３以上の賛成がなくても、委任状を加算して、総戸数の4分の３以上の賛成があったものと思われますので、残念ですが有効です。理事長の任期は２年です、
長谷工元請けの大規模修繕ですが、3.3億円、2.4億円、1億円、の3つの仮説がありますので、マンションの総戸数は、その金額から算出しますと仮に約100戸くらいとなります、
理事長の任期が２年に延長されましたので、長谷工と組んで、大規模修繕仮に2.4億円が強行されると推測されます、
元凶の理事長のリコール　と　長谷工のリプレイス　が急務となります。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>18 マンションおじさん
委任状を加算しても57%の賛成なので4分の3以上ではないです。
地方自治体の住宅相談の面談でマンション管理士さんや職員さんに確認してもらいました。区分所有法の強行規定に違反しているのは確かです

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

　リコールやリプレイスをするためにはどうしたらいいでしょうか

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。