クラッシィハウス京都六地蔵

10年の期間だと購入するよりも賃貸の方が有利そうですね。20,30年後の想定なら変わりそうですが。

>>6910 マンコミュファンさん

心配なら賃貸にしてはどうですか？

>>6912 さん
心配で書いたんじゃないですよ。
このマンションなら20,30年住んだら賃貸に住むよりも金銭的有利になるじゃないかなと思ったんです。
物価や人件費の上昇は大なり小なり続くでしょうし、街に住民が増えれば街自体が発展する可能性もありそうです。例えばクリーンセンター跡地とかに何かできたりするかもしれません。
街が発展したら駅近のマンションの価値はそれなりに維持しそうかなと思いました。
そのような、たらればを試算に入れることはできないですが、それ抜きにしても新築というくくりでは将来の期待値も現時点のコスパも高い方と思ってます。

>>6910 マンコミュファンさん
計算しましょうか？

5000万の新築マンションを頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等購入、
修繕積立金は5年ごとに2倍３倍4倍と増加し、それ以降一定、
固定資産税は6年目以降は一定とします

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,575万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,527万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

つまり、築古になるほど修繕積立金が高額になるため
最初の10年より更に費用が掛かるようになるんです

>>6916 検討板ユーザーさん
変動金利はその名の通り金利が変動しますので想定が難しいんですよｗ
変動金利＝ほぼ支払金利なし≒現金一括と同じ、35年で均等に償却としていいなら

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
償却費用5,000万/35年×10年＝1,428万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,035万
家賃16万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,083万
家賃17万円で賃貸した場合と同じ費用となります

やはり築古になれば修繕積立金が高額になりますから
かかる費用も高くなっていくのは変動でも固定でも現金一括でも同じだと思いますよ

＞物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
どうなんですかね・・・日銀は継続的な賃金上昇を伴う物価上昇を目指す
と言ってますから一応上がり続けてくれるんですかね

政府日銀の言葉を迷いなく信じられるって羨ましいです

>>6923 匿名さん

バブルを潰すために金利を上げたんですよ。
そんなの常識。

で、現状30年振りに好景気の兆しがあるなかで、わざわざ景気を冷やすような極端な高金利政策をとることはありません。
つまり、緩やかな金利上昇が妥当な読みでしょう。
そうなれば、金利が上がるイコール地価が下がるという単純な状態にはなりません。
三重野には景気を悪くするという目的があったために、金利を上げてブレーキをかけたんですよ。

つまりね、景気を冷やすような、過度の金利上昇はありえない状況で、固定金利を選択するのは愚かだと思います。

今後しばらくは好景気になる見込みですし、もし金利が上昇するようなことになれば、当然ですが株式の配当も増えますよ。
住宅ローンをフルに借りて、頭金分を投資に回せば、住宅ローンの変動金利以上の運用益が出ます。
住宅ローン控除をフルに活用し、変動金利で物件購入が私のおすすめです。
ちなみに、この1年で資金は1.5倍になり、余裕でこの物件を買える程度に資金は増えました。

先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。
リスク取るならずーっと賃貸もアリですが。

マイナス金利の効果もあってか、景気改善の兆候が見えてきているのが現状と思います。
2024年は異常なマイナス金利は解消するでしょうが、
景気は過熱はしていないので大幅な短期金利上げはないでしょう。
ただ住宅ローンは何十年も続きます。長期デフレからの脱却が見えてきたので、固定金利がまだ低いうちにと考えるのもあると思います。
手元資金が潤沢なら、変動で金利が上がってきたら全額返済するのもありですが、
そんな人は少数派でしょう。
目先の支払いの安さで変動を選ぶのは、むしろ月々の収入から支払いを行う人に多いのではないでしょうか。将来の収入アップに期待するなど、余裕が少なければ危ういことになります。

また、その話と賃貸と購入の比較は別の話です。

>>6914 匿名さん
計算ありがとうございます。このマンションの5000万円くらいの部屋は賃貸で実際に20万くらいででてるんじゃないでしょうか。たしかに購入から10～30年後の月々の支出は増えますね。
マンションの資産価値の低下速度は購入直後を含む1～10年目より10～30年後の方が緩やかかなと思います。このマンションの5000万円の部屋なら周辺の中古マンションを見ても30年後に最低でも2000万、普通に下がっても3000万ぐらいの価値はあるように思うのですが、いかがでしょうか。

>>6933 匿名さん
田舎のリゾートマンションとかは価値なくなりそうです‥。でも、当時は価値あるものに見えたんですね。
土地は有限で利便性という点では駅近物件は下降リスクも低いかなと思いましたが、おっしゃる通りで今後の状況に左右されるために単純に将来の物件価値は資産できないですね。
不確定なものに左右されたくないなら賃貸の方が良さそうです。

リゾマンは趣味や道楽。実需層が求めるマンションはそれほど値崩れは起こさない。賃貸月10万ととして1年で120万、10年なら1200万。5000万で買ったマンションが10年後4000万くらいの価値になるんなら、元はとれたというべきか。

賃貸と持ち家のどっちが良い論争が白熱してますが、賃貸派の方も持ち家がほしいからこのような掲示板に書き込みに来てるのではないですか？

多くの日本人が知らない…！海外だとタワマンが「低所得者向けの賃貸物件」という「信じがたい現実」

https://gendai.media/articles/-/107360?imp=0

>>7048 マンション比較中さん
私、ひとのマンションを批判なんかしてないですよ？
クラッシィハウス京都六地蔵は気に入ってた物件なんで最後まで選択肢に残ってたし、
京都市内の高さ制限緩和で建てられるマンションもデザインその他
まだ何も情報有りませんけど良さそうだなって思ってますよ

団地のリノベは安く思い通りの内装にできて良いなって思うし、
賃貸は常に新築に住めるしお金も貯められるから良いし、
戸建ては土地も建物もすべて自分の思い通りに替えられるところが良いし、
もちろん分譲マンションも良いと思うから買ったし、
どの選択をしても良い所ってあるんですよ

>>7308 匿名さん
配管を新品に替えなければ、そこまでの手間はかかりませんが、配管は想像以上に劣化するため、天井を剥がして入れかれるのが普通です。
賃貸なら、契約者が変わるタイミングで配管まで交換できますが、分譲では難しいですね。
配管を替えない場合は、トラブルが多発する可能性が大きいです。
そもそも、ドレン以外の銅管は1度でもガスが流れると硬くなりますね。
設備屋の視点で言うなら、その時点で再利用はお勧めしません。
室外機と室内きだけを交換する選択をする場合、銅管に真空引きをかけますが、完全に水分を除去できません。下手な業者（安い業者）に頼むと、真空引きがいい加減で、配管内の水滴が凍結し、冷房が効かないことになります。
だから、私なら絶対に配管も含めた更新を薦めます。
もう買ってしまっているなら仕方ありませんが、ビルトインエアコンの物件は絶対にお薦めしません。
超お金持ちなら別ですが、この掲示板を見るような庶民には、贅沢な設備です。

>>7583 通りがかりさん
評論はそれくらいにして賃貸生活から脱出目指さないの？

>>7598 匿名さん
周囲に外部の人が増えるので、スーパーなどマンション外の人が使える施設は無いほうが良いと思っています。
賃貸で1階がコンビニの物件は治安の点で避けるのと同じです。
スーパーのランクはよくわかりませんが小さな店舗で人が多く来ると駐輪などで問題が起きそうです。

>>7602 匿名さん
>都心のタワマン派で、高級スーパー以外は許せないタイプですか？
という質問をしたのですが、
そもそも最寄りのスーパーがマンション１階にあるのが気に入らないタイプだということですね？

どのクラスの賃貸で1階がコンビニの物件をイメージしてるのか知りませんが
一般的に治安が悪くなると言われているのは24時間営業で酒類が異常に多いコンビニですし
周辺住人が大勢自転車で来るほどの規模でなければ駐輪場問題も起こらないでしょうし
ただの悪意に満ちた妄想だと思いますよ

>>7617 マンション検討中さん
この物件は駅直結電車で15分で京都駅まで出られる立地ですから
徒歩圏以外の店も選択肢の一つに加えていいかと思います

デベが本命スーパーを誘致できなかった「のかもしれない」とか
スーパーが１階にあるマンションは賃貸で1階がコンビニの物件と同様に
治安の点で避けたほうがいいと言ってる人は
悪意を持って難癖をつけ続けてるだけのようですから
選択肢が増えてよかったって考えられない方なのでしょう

>>7624 口コミ知りたいさん
>デベが本命スーパーを誘致できなかったのかもしれない
>スーパーが１階にあるマンションは賃貸で1階がコンビニの物件と同様に
治安の点で避けたほうがいい

これって良かれと思って書いてたんですね
事実確認もせずに、想像だけで、書きたいことを書き続けても
自分満足にしかならないんですよ

もし、本当に、良かれと思って書き込みたいなら
その場の思い付きをそのまま書くのではなく
事実関係くらいは調べてから書きましょうね

誰か怒ってた人いましたっけ？
笑われないかが心配だと言ってる人や
大型商業施設がで移設されるなんてダイナミックな自分の勘違いを良かれと思って書き込みする人や
デベが本命スーパーを誘致できなかった「のかもしれない」とか
スーパーが１階にあるマンションは賃貸で1階がコンビニの物件と同様に
治安の点で避けたほうがいいと言ってる人などはいましたが