用途地域は2種住居のため,近くにコンビニやスーパーはないものの,徒歩7~8分の場所にライフや阪急OASISといったスーパーがあります。自転車を使えば,玉造の商店街や,森ノ宮のキューズモールにもアクセスできるとのことでした。
学校区については,真田山小学校→高津中学校となります。小学校は徒歩6分,中学校は徒歩3分です。周辺に清水谷高校や高津高校といった,公立でも偏差値上位の高校と,私立は大阪女学院や明星学園といった高偏差値校が多く所在しており,文教薫る地域であり,教育環境は抜群とのことでした。
また,敷地の東側がメインエントランスであり,東側に接する道路は歴史の散歩道と呼ばれているそうなのですが,スクランブル交差点が多く,信号待ちを嫌って車がほかの道を使うことから交通量が少ないことと,歩道幅が広いので子どもさんにも安心かと思いますとのことでした。
バルコニーの壁については,半透明のガラスパネルを採用しています。
ガラスパネルの張り出しがなく,くぼんだ部分についてはサービスバルコニーとなります。この部分については,エアコンの室外機置場としての利用のみに限られているため,基本的には嵌め殺し(開閉できない窓,FIX窓)の窓です。もっとも,換気のために一部分は開閉できるようになっています。
このように,サービスバルコニー部分には自由に出入りできないため,汚れてきた時の清掃はどうするのか担当者に確認したところ,「基本的に居住者が自身で清掃することは,安全性の観点から推奨していない。よって,管理組合の判断とはなるが,年に1~2回程度外部業者に依頼してサービスバルコニー部分の清掃を行うことになると思う。」とのことでした。
加えて,室外機の設置はどうするのか聞いたところ,窓の一部開閉部分を利用して,上半身を潜り込ませる形でサービスバルコニーに侵入し,室外機を設置することになるそうです。
一方で,駐輪場については,平面スライドラック式に19台,2段式に63台駐輪可能であり,一戸について2台の自転車は駐輪できることになります。担当者によると,駐輪台数200%の確保は非常にこだわったそうで,周辺エリアの他社物件などでは200%を確保していない物件も多いところ,200%確保できた本物件はその点で優位性があると説明していました。
しかし,本物件は大阪市内でも中心部に位置しており,車は使わなくてもいい一方で,自転車の使用頻度は郊外型物件と比較して高いと考えます(市内中心部であれば,車を使わなくても自転車でどこにでもいけるから。)。また,本物件の主なターゲットは裕福なファミリー層であると思われますが,ファミリーであれば子供用の自転車も確保する必要性が高いといえ,1戸につき3ないし4台の駐輪余力を確保することが望ましいと思われます。その旨を担当者に問いかけたところ,「折りたたみ自転車であれば室内に保管可能なので,折りたたみ自転車を使用するか,あるいは自身で別途駐輪場を契約し使用してもらうことになると思う。」ということでした。
写真は,マンション東側,前面道路に面した駐輪場です。こちらに19台駐車できます。
ゴミ置き場は,マンション西側の出入り口付近に設置されています。ゴミ回収に当たって,民間の業者は入れていないので,通常の市当局によるゴミ回収になるとのことでした。また,マンション内には集会所は設置されていません。エントランスについても,1階から住戸が存在しており,2階以上は全て住戸のため,一般的なエントランスになると思われます。共用部分について,必要最小限度のレベルしか用意せず,無駄を省いたんだなと感じました。
階段については,一部分が鉄柵状になっており,外部に開放されているため,半内廊下式ということが分かるかと思います。マンションと階段が一体化しているのは高級感があり評価できるでしょう。
写真では,画面左下の三角形の建物がゴミ置き場です。陰になっていて見辛いですが,ゴミ置き場右側がマンションの西エントランスであり,駐車場と二段ラック式駐輪場にアクセスできます。西エントランスの上が階段部分です。
写真で見辛く申し訳ないのですが,画面左端の部分に,透明な建物ごしに自転車置き場の屋根が見えるかと思います。これが二段ラック式駐輪場です。実はこの駐輪場,既存建築物が邪魔していて,西側からしか出られません。ここが東西に通り抜けできれば利便性が高かったのですが…。いちいち西側に回り込んで自転車を戻し,東から抜けられれば近いのにわざわざ西側に向けて自転車を出庫させるのは,実生活ベースで考えると面倒な気がします。
【玄関部分】
アルコーブは,かなりしっかり確保されており,ドアを大きく開いても,アルコーブ内に収まるので,廊下を歩く人に当たったりするようなことはないかと思います。
ドアは通常よりも大きいように感じました。重厚感があり,シックな色味で高級感があります。ドアには,大人の目線の高さの位置と,子ども向けに低い位置の2か所にドアスコープがあり,外から覗き見られても内部が分からないように,ふたが取り付けられていました。
ドア右側の濃いグレーの部分は壁ですが,これは単純な吹き付け塗装による仕上げということです。写真右側に黒い金具が2つあるのが見えますが,ここに新聞が配達される予定(朝刊のみ。夕刊はメールボックスに投函される。)ということでした。
Bタイプのみ,玄関入って左側にシューズインクロークが設置されています。玄関の天井部分は折り上げになっており,プラウドのこだわりを感じさせるところです。
キッチンについてですが,本物件では立ち上がりのない,フラット仕様が標準となります。逆に,立ち上がりを設ける場合は有償オプションになるとのことです。キッチンはタカラスタンダード製のものを使用しているとのことであり,食洗器や浄水機付きの蛇口は標準で装備されています。一方で,ディスポーザーについては組み込まれていません。戸数が少ないですし,無理にディスポーザーを入れると管理費が上がるので妥当な判断と考えます。コンロは三ツ口,グリルは水無し両面焼きが装備されています。
また,プラウド独自のラクモア仕様が取り入れられており,前面に吊戸棚がなく,開放感のあるキッチンになっています。キッチン自体の収納能力はかなえい高いと感じられ,スパイスラック部分についてもソフトクローズであり,細かいところもカバーしているなと好印象でした。
窓ガラスについてはペアガラスを採用しているとのことでしたが,Low-E仕様ではありません。サッシの防音性能を確認したところ,特段防音性能のあるサッシは使用していないとのことでした。
なお,サッシについては,黒色にすることにこだわったそうです。業者は黒色にすることを嫌がるそうですが,本物件ではシックで引き締まった印象にしたいと考えたことから,あえて黒色サッシを納入させたと担当者が話していました。
バルコニー側の窓ガラスの高さですが,1.9mあり,カーテンについてはオーダーになるのではないか(通常のカーテンを使うと,裾の部分が足りないことになる。)とのことでした。
バルコニーは,フラットな形状でなく,一部居室部分がでっぱっていて,カクカクしています。幅の広い部分で180cm,幅の狭い部分で140cmです。もっとも,幅の広い部分がわずかなので,基本的にバルコニーの奥行きは140cmと考えた方がよいと思います。平均的な新築マンションのバルコニー奥行きの平均は180cm程度と言われていますが,平均よりもかなり短いことになります。
バルコニーの防水シートについては,フローリング調のものが標準で敷設されます。これはリビングとの一体感をもたせて視覚的に広く見せようとするもので,プラウド南堀江でも導入されていた手法です。
バルコニーが狭いと,洗濯を干すにしても,ガーデニング利用するにしても取り回しが悪いですから,バルコニーが狭くないですかと担当者に言うと,その分ほかのマンションに比べて間口を広げているといわれました。
確かに間口は広いのですが,窓が小さいのか,あるいはバルコニー形状がフラットでないことが作用しているのか,開放的な印象は受けませんでした。また,後述しますが下がり天井がきついこと,天井高も高くないため(最高245cm),その点でも圧迫感を感じてしまいました。
写真は,防水シートとバルコニーの壁の部分です。壁はタイル張りになっています。