ル・サンク宮の森センターテラスについての情報交換したいです。
4年ぶりの宮の森プロジェクトですね。住環境の良い場所で、のびのび暮らせるといいな。
どうでしょうか。
所在地：北海道札幌市中央区宮の森3条6丁目46
交通：地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩12分
売主：株式会社NIPPO
施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ
総戸数：29戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 11階
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：73.54㎡～94.16㎡
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
【公式サイトURLを削除しました。2020.9.3 管理担当】
[スレ作成日時]2017-05-19 15:57:09
まだ検討中の段階で喧嘩はやめて
台無しですね(笑)
今のところ公式サイトには価格も間取りの情報も出て来てませんね。資料請求した人だけ情報を提供するというスタンスみたいですね。資料請求してみるかな？
通常、坪単価がウン万円で高いね安いねって話をするときは、特になにも言わなくとも、物件全体の平均坪単価、あるいはその期に発売された分の住戸の平均坪単価を指しています。
最安値の住戸というのは戦略的に大きく価格を下げてくる場合もあり、その住戸のみを狙うという条件でもない限り、最安値の数字で比べることにあまり意味は無いでしょう。ましてや、物件Ａの最安値と物件Ｂの平均を比べても、まともな比較にはなりません。
と、まあそれくらいの常識を共有いただければ、無闇と喧嘩になることもないのではないでしょうか。
ここは盛り上がらないですね。もう売り出し始めたのでしょうか。
まだ売り出していないようです。いつ売り出すのかということも物件概要に書かれていませんでした。
ここまでなってくると冬が超えるまでは売り出さなかったりなんてこと・・・あるのかしら。
どうなんでしょう。
なんだか設備とかそういうのも全然出さないですものねぇ。
>>27 匿名さん
もうすぐ売り出すらしいですよ。でも、本格的な売り出しは、棟内モデルルームが出来てからで、それは年があけてかららしいです。
> なんだか設備とかそういうのも全然出さないですものねぇ。
二十四軒公園と合同になっているマンションルームにいけば、情報を教えてもらえますよ。
おおむねですが、二十四軒公園と設備はほとんど同じみたいです。
駅から徒歩１２分は少し遠いところだけはマイナスですが、
どのプランも、各部屋に窓があり、
家の中すべてに光が入って明るい感じがいいなと思います。
収納箇所も広く、各部屋も広いので、使い勝手が良さそうです。
子供たちが通う、小学校が目の前というのもいいですね!!
眺望がよく、低い階からでも三角山がきれいに見えそうです。
前の営林局の建物も高くないし、交差点の角にマンションが立つ分、南西方面にかなりの距離のクリアランスが空いています。さらに交差点の奥には、川沿いに細長いコインパーキングがあり、そのさらなる奥に西高がある配置です。
つまり、高い建物がなく、広く平らな西高の奥に三角山が見える場所配置になっています。
気になるのは、コインパーキングが他の土地とくっついて、将来高い建物が立つことですが、コインパーキングは向かいの病院の駐車場としても使われているので、簡単には建物は立たないのではないかと勝手に思っています。
残念なのは車寄せがないので、雨や雪の日に車から人や荷物を降ろすのが大変そうなことです。
全体的には、西28丁目駅近くの新築マンションに比べると、駅からの距離が遠い分かなり価格が抑えられていますので、
1)駅から少し遠くてもいい
2)学区にこだわりがある
3)環境、眺望にこだわる
4)できれば広いところに住みたい
方に向いていると思います。
お風呂場が高断熱浴室という風に書かれていました。
あまりお風呂で断熱性って考えたことがなかったですが
出入り口のドアとかも断熱性があったりするのでしょうか？
冬場とかお風呂の暖かいのが来たらすごく良いじゃんって思ったけど
逆に夏場とかはチョット嫌ですよね（汗）
結構細かいところも手をかけているんだな
浴室の断熱はほぼどのマンションにもついているものだと思います。そうでないと浴室の温度を維持できないし、浴室の外に結露が出ます。
ただし、ドアには断熱材は入れられないでしょう。だからと言って脱衣所が何度か暖かくなるわけではなく、脱衣所の温度管理は脱衣所の方の断熱材でやるのだと思います。
総戸数が２９戸と少ないのは、ちょっと気になるところですが、
キッチンなど設備内容は、充実している感じがします。
キッチンの掃除しやすそうなレンジフードは、初めてみました。
これなら年末の大掃除も楽そうで良いと思います。
価格的にも妥当な感じで普通のサラリーマンでも十分購入出来そう。
> 総戸数が２９戸と少ないのは、ちょっと気になるところですが、
規模が小さいことのデメリットは、修繕積立金の金額が上昇しやすいこと、共用の施設等にお金をかけづらいことです。修繕積立金の中長期計画はマンションギャラリーにいけばもらえると思います。
共用の施設に関しては、必要なものはほぼそろっているので、特に困ることはないと思います。ただ、管理人さんが平日の朝から夕方までいるのではなく、半日勤務になるようです。相談したいときにいつでも相談できないのは不便ですが、建物が小さいので半日で掃除は終わるでしょうし、１日勤務にするために管理費があがるのも考え物なので、よい落としどころではないでしょうか。
>>規模が小さいことのデメリットは、
>>修繕積立金の金額が上昇しやすいこと、共用の施設等にお金をかけづらいことです。
それはすごくマイナスなことなのかなと思います。
いつまでも仕事が出来るわけではないし、
どんどん修繕積立が上がっていくのか・・というのは不安です。
ただ、それは購入前にしっかりと聞いておいて納得できれば問題ないかもしれません。
それよりは、最寄り駅が10分以上の距離に永住を考えるのは難しいかも。
建物内モデルルームがオープンになったようです。
建物内モデルルームを見てきました。
２階のＡタイプ４ＬＤＫを見ることができます。また、２階のＣタイプ３ＬＤＫは打ち合わせ場所になっているので、ここもみせてもらえます。
各部屋の詳細な寸法、設備などを現地で確認できます。ただ、ベランダには出てはいけないとのことで、鍵がかかっていて部屋の中しかみることができなかったこと、それと外が見えなかったので、眺望の確認ができなかったことは残念でした。
駐車場は屋内、屋外機械式と平置きとバリエーション豊富。やはり、販売価格の高い住戸が優先して決める感じでしょうか。屋内平置き駐車場いいですね。
エントランス部分が高さがあり開放的デザインになっているのはいいと思いました。
住戸数が少ないのでエレベーターで鉢合わせすることも少ないかも。
はい、屋内駐車場は金額の高い上層階のひと（９、１０、１１階のＡタイプ、Ｃタイプ）に優先権があると書かれています。ただし、優先の人が優先権を放棄した場合は、非優先の人も手を挙げることができるそうです。
値段ですが、機械式駐車場が月額6,500円、8,000円、8,500円なのに、屋内駐車場は月額16,500円と、2倍以上だそうです。あと屋外平置駐車場もあるようです。これは、機械式と屋内駐車場の間の価格設定になっています。
屋根が付いてると積雪地の札幌では冬の利便性が桁違いですから、まあ高くなるのは仕方ないですね。倍額というのはさすがにどうかとも思いますが。
ところで機械昇降式の中段や下段は、雪を避けられるんでしょうか？
>>41
> ところで機械昇降式の中段や下段は、雪を避けられるんでしょうか？
私は機械式駐車場をつかったことがないので、構造を見る限りの想像ですが、上段（とその上に駐車されている車）に雪がつもって、下に雪が積もるということはないと思います。ただ、雪解け水、雨水は下におちてくるでしょうけどね。
上段は、機械式駐車場を操作することなく車の出し入れができるけれど車両の除雪が必要で、中断、下段は、除雪は不要だけれど、車を出し入れするために、機械が上がったり下がったりするのを待たないといけない、ということだと思います。
雪の季節にどんなことが起こるかは、使ったことがある人に聞いてみるのが確実と思います。
過去の掲示板に
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45452/
こんなのがありました。
>>13
> 駅周辺の物件よりは下げてくるでしょうけど、それでも坪200万
> 前後だと思います。
>>15
> 坪200万前後だと高すぎだと思います。西28丁目の駅周辺で坪220
> 万ぐらいのところは、軒並み販売に苦戦しているようですし、そ
> の後にできた駅徒歩４分のブランズは、坪単価150～160万円から
> スタートする値付けになっています。
>
> まあ、駅近物件とは、購買層が変わるでしょうから、高くても買
> う人がいるかもしれませんが、坪200万ならば販売は苦労するで
> しょうね。
>>16
> 「スタートする」ってのの意味が分かりませんが、ブランズ円山
> 北6条の平均坪単価は190万円くらいでしょう。こことそう変わら
> ない値付けだと思いまよ。
ホームページ上で、3LDKの一番安いところが3980万円で、4LDKのそれは4980万円とでています。それぞれの坪単価を計算すると174.86万円、178.96万円になります。
あと、公式ホームページ、物件概要の「第一期2次販売概要」によると、4LDKで5510万円というのがでています。これは坪単価では193.47万円に相当します。
ほかで入手した情報と合わせると、建物全体の平均坪単価は185～190万円ぐらいになるようです。
全体として、ブランズやディオヒルズとあまり変わらないようですが、4LDKは明らかにル・サンクがお買い得のようです。ブランズもデュオヒルズも4LDKは高いようなので。
地下鉄から徒歩１２分って、戸建なら仕方ないけれど
ここに住む人は吹雪の日はタクシーに乗るんじゃないですか。
ただ、そもそも駅に遠い代わりの価値を見出せないなら、ここはスルーして、駅近の物件に行ってください、だと思います。
リタイア層などで、都心部へのアクセスをあまり重視せず、それよりも周辺環境の方が大事だと思う方もいるでしょうね。
駅から徒歩１２分は、あまりにも遠いなという印象。
これからのように春の季節では良いですが、
冬になった途端、通勤や通学は大変な気がします。
アクセスを優先に考えるとしたら、他を検討してしまうかなと思いました。
>>46 匿名さん
大きな勘違いでしょう。若い人はこの手の誤解をしているけれど、そんなことはない。
もちろん中にはわざわざ辺境の地を望む人もいるけれど、それは少数派。
多くのリタイヤ層は郊外の一軒家を売って都心、それも中心中の中心、のマンションに住み変えるのが東京でも一般的。
リタイヤして自由時間が増えるほど、都心部の様々な施設へのアクセスが便利な立地が好まれる。若年層より老年層の方がはるかに都心部にこだわっている。
>>48
別に「都心アクセスより周辺環境を重視するシニア層」が、多数派だとも、それどころか多いとも書いてませんけど。
それが少数派であれ、そういったニーズに応える物件が非常に少ない現状で、その層にここが注目されることはあると思いますよ。
そもそも、大多数は都心物件を目指すってご意見も別に統計的な根拠のあるものでもないでしょうし。
確かに大通や札駅近辺のマンションもリタイア層に売れてるようですね…モデルルームでよく見かけました。あのへんは保育園や小学校が微妙だったりするんですがリタイア層には買い物にも何処へ行くにも利便性高くいいのでしょうね。
こちらのマンションはむしろ、戸建ても検討してるような子持ちかつ車持ちの30代ファミリーてところでしょうか。週末は郊外のイオンに行くような。
>>50
同意見です。
宮の森の山の上の豪邸に住んでたシニアの方々が、家を売って都心に引っ越すという話は聞きます。ただ、ここは宮の森とはいえ、山の上とは立地が違うので、豪邸に住んでるシニアとはあまり関係が無いと思います。地下鉄等で通勤し、子供が小中高に通うファミリー層向けと思います。
ただ、駅から少し離れているのは事実で、冬の片道12分徒歩通勤が耐えられない人には向かない、という事だと思います。
個人的には、冬でも多少は歩かないと運動不足になって、自分がシニアになった時に体を壊しやすくなるのではと思うのですが。
確かに地下鉄から多少歩くけれどスーパーも近いし小学校も目の前。子供も優秀なら西高もすぐそこ→うちはダメでしたが笑
家族構成にもよるけれど住みやすい場所だと思います。
私も近くに住むものです。子供が西高に通るなら本当にいいですね。小中の学区が宮の森小と向陵中。学区は良いところと思います。頑張って西高に通ってくれるなら〜と期待しちゃいます。
あと、部屋から西高と三角山が見えて、眺望も良さそうです。駅前のマンションより建物が少ない分、眺望は良いところと思います。
駅の遠さは、真冬の寒さを考えるとネックにはなりそうかなと思います。
ただ、29戸という小規模マンションなので、
戸建住宅のようにプライバシーが守られる感じはしますので、
駅の近さよりもそういうことを優先に考えると住みやすいのかなと思いました。
角物件を選びたいなと思うと、４ＬＤＫしかないのでしょうか。
周辺環境からもファミリー用のマンションかなと思うので
この広さはちょうど良いのかもしれません。
多すぎない戸数がイマドキのマンションらしい気がしました。
各フロアA,B,Cが横並びなので、つまり、AとCが角部屋で、Bが中住戸ですよ。Aが4LDKで、BとCは3LDKです。全タイプ南を向いていて、Aが南と西の角部屋、Cは南と東の角部屋です。東側には隣のマンションがあるので、Cは角部屋といっても、陽当たりは南側が中心になりますね。
カバー外れましたね。見晴らしが良さそうです。
マンション周辺が便利なのはいいですね。
地図で見ると遠い感じがしますが、実際には遠くないようです。
もうすぐ竣工なので実物を見ることができますね。
CGとどれだけ相違があるのか気になります。
間取りが広めなのでファミリー世帯でも生活しやすでしょうね。
実物はCGより少し色が薄い感じがして、周りと溶け込んでいるように感じます。エントランスはCGに近く重厚感がある感じです。あと、圧倒的に眺望が良さそうです。
駅から徒歩12分と少し遠いのがネックですが、
間取りの造りと広さがいいなと思いました。
特にAタイプとCタイプは3方向に窓があり、風通しも良さそう。
東側にマンションがありますが、駐車場の横になり、
建物にはあまり影響なさそうかなと思いました。
中を見せてもらいました。眺望・日当たりともにとても良かったです。間取りは収納が多く、設備も良かったです。
眺望ですが、Aタイプは、南側だけでなく、西側そして北側もよく見えました。
6/16（土）に建物内公開開始だそうですね。
堂々完成、ということで、
もう中身は見ることができるということなんですね。
日当たりも眺望も見るからに良さそうなんですが、実際に部屋の中から見ていると、全然違うのかもですね。もっとよく見える、というか。
それで判断することができる。
中から西高、三角山方面を見ると眺望が圧倒的に良いですよ。ホームページで見るのと、現地で見るのは感動が違います。
他のマンションはビル街の遠いところに山が小さく見えますが、ここは、西高が見えて、その奥に山がでっかく、という感じです。
ただ、眺望や住環境より駅近がいい人は向いていません。
ここエレベーターの速度が速かったです。これなら1機しかなくても待ち時間が少なくてすみそう。
２住戸売れてるそうです。
駐車場は、屋内タイプなんでしょうか？外だと、冬場は大変なんで、屋内だと楽だなぁと思いました。
エレベーター、この戸数ならば1基で十分でしょう。80戸に1基というのが一つの目安であるという話は聞いたことがあります。
ここの戸数は少なめなので、
十分であると思いました。
２戸、売れてるそうです。
