固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>7392 匿名さん
その発言は無責任。
断定する言い方は良くない。
金利がどうなるか未来は誰にも分からないのだから。

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向こう10年の景気は絶望だし、数十年後に景気がよくなって変動金利が上がる可能性なんて
まさか移民政策大成功か、国家破綻か、くらいしかねーから

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>>7393 匿名さん さん
こんな匿名の掲示板で責任もなにもないからw
大げさすぎっすよw

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>>7394 戸建て検討中さん
性格もネクラだから移民成功もないし、国家破綻するほど追い詰められてないから、こんな感じで数十年いくんだろな。数十年先にGDPは5位くらいになってると思うけど。

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>>7394 戸建て検討中さん

景気悪いんだ
順調に資産が増えてるので気がつかなかった

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>>7397 匿名さん
内訳教えてよ

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>>7394 戸建て検討中さん

アベノミクス失敗で景気が絶望的なら、自民は参院選大敗だったろうけどねw

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公務員33歳年収700万で1才の息子がいます。
妻は育休中で時短復帰予定ですが、第2子の希望や小学校入学などを考えると、数年で退職かもしれませんのであまり当てにはしていません。

提携ローン35年変動0.42％で4000万フルに借りました（ボーナスなしで月々の返済は10万強です）
現在金融資産が3000万（すべて貯金）あるため、10年後のローン控除が終了したら繰り上げを進めていく予定です。
そもそも35年では定年も超えていますので、元々1000～2000万は繰り上げるつもりでした。今後は子供が大きくなるので出費は増えますが、ローン控除までに少しずつ貯金もし、繰り上げの足しに出来たらと思っています。世界情勢がどうなるかわからなのですが、金利は上がる心の準備をしておき、15～20年で完済はしたいですね。

ローン控除があるのでの節税メリットがあまりなさそうですが、預金のインフレリスクを考慮しiDeCoを検討しています。子供の進学は小中高共に私立は考えていないのですが、繰り上げまでにこの預金のみの残高をどうにかしようと思案中です。
今のところ0.3％程度のキャンペーン金利定期預金にたまに預ける程度です。

投資未経験かつ副業もできないため、何から始めようかなぁという感じです。
頭金はあるけどあえてローンを多めに組んだ方、資産運用はどのようにされていますか？

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>>7400 匿名さん
おとなしくidecoにしておけば宜しいかと。
ローン4000万で貯金が3000万もあるなら何の心配もないですね。

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>>7401 匿名さん
単純に節税目的でやるなら10年後？それとも今すぐにでも？
当方も去年からローン借りてますが、iDeCoやふるさと納税の所得控除が入っても住宅ローンの税額控除があるからあまり意味ないのかなとも思ったり…
長期積立の恩恵を受けたいなら早い方がいいと思ったり…

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全期間引き下げの場合で、提携の変動で安いところってどこですか？
ほかの掲示板見るとじぶんやSBIで0.4％切るところもあるみたいですが…本当なのかしら。

期間固定はその後の金利が終わってるので最初から考えてないです。

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10年後の金利なんて誰も判らん
今は一番安いのは確か

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>>7404 匿名さん
わからないけど、ある程度推測はできるだろう。わからないで片付けたら動物と一緒。

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>>7400 匿名さん
私はNISAですね、何故なら機動的に資金化できるので。重要なのは何の投信に投下するかですが、私はシンプルに60%はアメリカのS&P追従のインデックスと、30%は日本の新興企業のアクティブ、残りは現預金です。

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＞＞7406
勉強になります。運用益が非課税なのは大きいですよね。
現預金とNISAの割合はどれくらいですか？私は100％現預金しかないので…
昭和な価値観でとまっています（今は金利はほぼないのに）

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>>7407 匿名さん
先述のとおり現預金は10%ですね。積み立て投信により、それ以上現預金を持たない仕組みとしています。
こればかりは価値観としかいいようがないですが、完全なる余裕資金であれば、つまり喪失しても生活に支障がない分類の資金であれば、現預金でもっておくのは危ないと思っています。また、住宅ローンの変動金利へのリスク対策として投信をもつことは理にかなっていると思います。変動金利が1%以上上昇するようなことが万が一生じたなら、だいぶ前にアメリカの株式市場が加熱していると考えられるからです。

しかし、話は変わりますが、その年齢でそれだけの余裕資金があるのでしたら、私があなたなら、いっそのことマンションを自ら建ててオーナーになることも視野に入れますね。つまり、今の時点で普通のマンション購入により、与信残高を消耗するのは避けますね。
もっとも、一流デベの大規模なゴージャスな施設と設備を望むなら、見当違いの意見になりますがね。

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>>7402 匿名さん

idecoは掛け金が全額所得控除の対象になるので節税効果は大きいですね。元々ローン控除で税額が出てないのであれば、ほとんどやる意味はないと思いますが、、、

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>>7408
預金10%分見落としてました。すみません。
マンション建てるだなんてまったく想像してなかったです。でも金利が上昇するということを経済活動が発展することととらえれば、投資しておいた方が自分が借りている分もカバーできるかもしれませんね。
日中の貿易摩擦やドイツ銀行などはありますが、検討していきたいと思います！

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>>7400 匿名さん
自分ならNISAにします。
理由としてはいつでも売却でき流動性が高いからです。
イデコだと
住宅ローン控除と重なり控除をフルで受けられないので
住宅ローン控除が終了する10年後からの開始がベストと思われます。

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マンションは知識がない人が手を出すと危ない
せめてリートにしといたほうが良い
今は株式市場が不安定だから余裕ある人以外はやめといた方が良いね

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>>7412 戸建て検討中さん
ヒント：ドルコスト平均法

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固定0.8％・変動0.4％が今の相場か。３５年(長期に）借り続けるなら固定。
繰り上げ返済予定（減税効果）があるなら変動が現実的ですかね。

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>>7414 匿名さん

固定0.8って団信なしだろ？

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フラット35にも頭金の割合や建物の等級で色々な金利がありますので、一概に固定という括りにはできないですよね。年数ごとの区切りもあったりしますし。

おっしゃる通り団信なしとかもありますし、SBIの保証型は金利安いですが団信加入必須だったと思います。
それらも含めないと固定だの変動だの話しにくいですよね。

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来月のフラットはどうなるんだろう
下がるのは確定かと思うけど、めっちゃ下げそう

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>>7415　団信ありです。団信なしなら0.5％です。当然頭金は３０％必要です。

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>>7418 新人さん
0.8%は、はじめの10年間の話で11年目は1%ぐらいになるやんw
頭金30%入れるなら変動で借りて金利上がったら繰上げした方が良い気がする

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>>7419　別の商品です。通期固定です。優遇金利ですよ。

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>>7417 戸建て検討中さん

そんなに下がらないと思うよ！

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>>7420 坪単価比較中さん

それは失礼しました。
今はそんな低いところもあるのですね

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話が面倒なので
フラット
当初固定
全期固定
分別すると良いね！

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>>7421
0.1%近く下がりそう？

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いっそのこと変動と固定、統一しちゃえばいいのに金利変わらないんだから。

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支払に余裕がある人は変動。ぎりぎりの人も変動（当面安く）
固定を選ぶ人は？フラットしか通らない属性が厳しい人か俺みたいな小心者。
ソニー銀行の9月金利を見る限り固定は少し下がりそうですね。

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0.1下げたら
3000万借入れの人は50万近く変わるからね

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そもそも今の状況だと固定金利の方がよっぽど変動金利なのだよね。
ギリギリの人は変動より短期固定の方が金利安いからそっちに流れてそうな。

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>>7426 匿名さん

小心者w
まさに私も同じです。
変動でも問題なく借りられますが、
5年後でさえも何が起こるかわからないと思ってフラットです。

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フラットの方、金利どれくらいで借りましたか？
今の金利凄く低いですよね
借り換えは考えてたすか？

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>>7425
変動金利と固定金利は算出の為の参考とする基準が違う

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今は10年固定が金利安いから人気ですね

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確かに１０年固定は魅力ですね。減税が終わるころに繰り上げ返済で問題なさそう。
最近売れてないのかな（地方）ＨＭ・マンションの案内が凄く多いｗ

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0.39%よりも更に低い金利になっていくのかね？変動金利は。もう限界値かな

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>>7434
変動金利より10年固定の方が金利が安くなる可能性が高い。

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>>7435
長期金利どんどん下がってますからね
それを考えると固定金利にアドバンテージがありますね

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いま固定でFIXするか、変動0.39%で逃げ切るか。迷い子だよ。

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10年金利は限界
なぜなら、本来は来月下がる水準だった
しかし据え置いた
これから考えるに損益分岐の限界にきている

今は変動より変動している固定の時代

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>>7438
固定金利はまだ10年債金利が下がってるからもっと下がる可能性は高い。
デンマークみたいに10年固定がマイナス金利で借りられるようになってもおかしくない水準。

長期金利、３年ぶり低水準 マイナス０・２８０％
https://www.sankeibiz.jp/macro/news/190826/eca1908261426005-n1.htm

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住宅ローン利用者によってはありがたい話。
ただ経済状況は良くないね。うちの会社も５月ごろから受注が落ち着いてきた。
この先不況になりそうだね。ますます財布のひもを締めないと。

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>>7440 匿名さん
お金の借り手が少ないから金利がどんどん低くなる。
皆が財布の紐を締めれば締めるほど金利は下がる。
本当にマイナス金利に突入しそう。

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>>7441 通りがかりさん
マイナス金利になる事は少し考えられないな
ますます投機が増える

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借り入れ後10年は金利分をお返しします
という固定金利が出てきても不思議じゃなくなってきましたね。

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先日の日銀の発表をみても大きく下げるのは来月まで
そこから横ばいが続き調整が入るだろう

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投機が増えてるように見えるのは、お金が余ってるからお金にお金を稼がせようとする人ばかりが増えているから。お金を借りて何かをしようという人は減る一方。その結果として金利が下がってるんだよ。このマインドが変わらない限り、金利は短期的には上下するけど中長期的には下がる一方だと思うよ。

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これより下がるかな？よその国みたいに住宅ローン借りれば利息もどし？このセコイ国では
ありえないでしょう。外国にお金ばらまいても自国民からは搾取。生かさず殺さず飼いならす。金利下げは限界のように思い今のうちに固定金利にしました。

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>>7446 匿名さん
ローン控除は助かりますね

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最近はフラット思考がやや多いのかな？

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>>7447　１３年はありがたいですね。実質△1400千円で借りれます。（１３年後に一括返済の場合ですが）消費税も15％・20％と上げていくでしょうから今が最後の買い！と言い聞かせてますw

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>>7446
そもそもJGBが相対的に買われてるから金利が下がってるわけで民需は関係ない
それに住宅ローン減税含めたら既にお金借りたらお金が戻ってきている水準

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>>7449 匿名さん

どういう計算？

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>>7451
25百万、25年。元利払い、毎月87千円。13年経過支払利息905千、
住宅ローン減税2367千円。差し引き△1462千円。金利は団信なしですが通期固定0.37%の災害復興融資。住まい給付金、妻と二人で200千円予定。Excelで簡単に試算しました。13年後に残金12000千円清算予定。清算せずに25年借りた場合は利息は1178千円。減税効果は△1189千円。

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>>7452 匿名さん

あーあなたの場合ということですね。
やけにローン控除が少ないなと思ってました。

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>>7448 マンション検討中さん
データ見る限りフラットは、そんな増えてない
変動が増えて期間固定が減ってる

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今なら固定が良さそう。昔、高い金利で固定で借りて団信の問題で借り換えできず、高い固定金利を払い続けている方もいるそうですね。悲惨w

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固定が、下がってきましたね。今月実行の方は迷ってる？

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金利が上昇局面になって欲しい。

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>>7457 通りがかりさん
これから不景気だから上がらないだろな。

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>>7457
むしろマイナス金利の深彫りをまだ諦めていないみたいですよ。

マイナス金利の深掘り「必ず選択肢」黒田日銀総裁 世界経済のリスクに警戒高める
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO49475090V00C19A9EE2000/

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まだまだ変動で借りてもリスクは少なそうですね

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いつになったら変動上がるんでしょうね？
早くしないと完済しちゃうぞ(笑)

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私、技術屋ですけどこれからの電気自動車、5G、AIでかなり日本は遅れてるので、もう無理なんじゃないかな。

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通期の固定でも１％切る（マイナス金利）なのにまだ下がるかも？って思考がおかしくなってますよね。この国はいったいどうなるんだろ。

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>>7463
日本の経済（これだけ国の借金があるのにインフレにならない）について世界が注目していますからね。
ある意味実験経済と言うべき状態かと。

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>>7464 匿名さん
日本の借金（国債）は日本人が買ってるから、借金ではないどな。海外とは違う。

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アカデミア、最先端、研究者。日本、これから全く世界についていけないと思う。ぼろ負け。でもフラット３５頭二割してしまう、ヘタレです。

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金利が上がると思ってる人は、なぜ上がると思ってるのかな？
利息払ってもリスクを取ってお金を借りたい人が増えないと金利は上がらない。
今は金余りでお金にお金を稼がせたい人(投資や資産運用)ばかり多い。
借り手不足で今後もかなり長期に渡って金利は0にへばりついたままだと思う。

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金借りて運用で増やす。

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>>7468 匿名さん
運用で増やそうと思う人が多いから金利が上がらないんですよ。

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バブル期の金利上昇はどう説明するのか？運用で増やそうと思う人が多かったのでは。

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借りれば借りるほど設けられると思うからこそ、みんなが借りて金利が上がる。

用途に関係なく、借りたいと思う人が多ければ金利は上がるし、借りたいと思う人が少なければ金利は下がる。
単純にそれだけの話。

人口が減る今後はパイが少なくなるので、借りたいと思う人が少なくなる方向になるのは間違いない。
借りる額を増やすように仕向けるのが良い。

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インフレの為に金を刷れ。どうせ国内で国債を買い支える。後は金利上昇でって単純にはいかないかな？

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変動金利で借りてる人で、金利が上がったり、下がったりしてる人いるのかな？そういう情報聞かないですね。ないなら変動でいい。固定のメリットが薄い状況。固定で借りて失敗したかな～

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>>7472 匿名さん
いつかは国内で買えなくなるよね。そしたら海外に国債を売ると。だんだん日本の信用度下がって、国債の価値下がると。そしたら日本破綻とギリシャの感じみたいに。まあそうなるまで100年はかかるでしょう。または来ないかも。

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>>7473 eマンションさん
何でうちは下がらないんだって嘆いてる人が多い気がします。
銀行は店頭金利は変えず引き下げ幅で調節してるから仕方ないですが…

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>>7475さん
そうなんですね。勉強になります。
ただ金利上げるときは早いでしょうね。

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>>7473 eマンションさん

ソニー銀行の変動は変動するよ

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ソニー銀行はいつでも変動←→固定を変更できますね。ローンの一部に固定金利を選択できたりもする。審査はかなり厳しいようですが他にはない特徴なので研究の余地がありそうです。

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もう今年もあと3か月か。変動で4年半たつけど、全く金利上がらんかったわ。金たまって返済できちゃいそうだわ。もっと良い家買っても良かったな

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>>7479 匿名さん

完済が早いですね

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ローン控除は受けないの？

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っていうか変動と固定の差も大したことないでしょう。

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今は固定金利の方が変動が大きくて変動金利はほとんど変わらないですからね。
さらに金利が下がって10年固定はマイナス金利まで有り得るでしょうから
これからはますます固定派の方が有利に。

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10年固定って実質的には変動みたいなものでしょう。固定は20年以上の長期固定を言うのかな。それでも1%切るんだから買うならこんなに恵まれた環境はないはずなんだけど、これからは不動産の価格自体が下がるしかないからね。皆さんあきらめの境地でしょうか。

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金利はどちらも低すぎるから、あまり盛り上がりませんねw

数年前だと長期固定は1.7%ぐらいあって、短期は0.5%ぐらいだったからかなり悩ましい選択でしたが。

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いよいよ、５Gが実用化されたら、景気は上向くのでは？！と予想してしまい、なかなか変動に踏ん切りがつきません。
10年間変動の基準金利が変わらなければ、アルヒのスーパーフラットと比べて90万円の差なんですよね。毎年10万円の保険代を高いと取るか安いと取るか。。

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>>7486
むしろ今後10年は金利が下がってマイナス金利もあると考えて
対策を考えた方がいいですよ。可能性の少ない金利が上がる方の
保険かけるぐらい余裕があるならもっと今の情勢を分析した方がよろしいかと。

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悩みどころでしょうが、資金に余裕があれば変動。借入が多いなら変動。ぎりぎりならフラットの固定。

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>>7487 匿名さん
金融機関も慈善事業でやってるのでは無いからそれはない。
先月の下げ幅から見ても、これ以上は下げない方針できてる（下げれないのでは無く、下げない）
9割方今月までが底

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>>7489 戸建て検討中さん
金融機関としては、情勢的には下げなきゃならないけどこれ以上(経営的に)下げれないので下げないとアナウンスしている。
私は底割れして、金融機関が淘汰されながらマイナス金利突入すると思う。

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>>7490 通りがかりさん

同じくそう思います。
銀行が金利分払うので住宅ローン借りてくださいという時代がきます。

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いまでも減税分はマイナス金利。下げるかな？人減らしてAIにしても無理じゃない？
体力がない金融政策は撤退や倒産。逆に優遇金利上げてきそう。あるていどインフレの環境揃ってきたし五輪後には上がるでしょ。

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減税分は銀行は関係ないですよね。
金利上げるのは難しいと思います。
そうでなくても今後人口減少でローン利用者自体が減るので、低金利はそのままにして
リフォームローンなんて始めるかもしれませんね。

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>>7491 eマンションさん
給与の伸び悩みで、高額なローンをくむと元本返済すら困難な所得層が増えて資金需要自体が低迷する。
いくら金利を下げてもあまり効果がないだろうね。

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固定金利は10年債金利が下がってきたら下げざるを得ない。
変動はそのままだろうけど。

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住宅ローンは、将来の右肩上がりの所得増を想定して借りるもの。
教育費や老後資金などの高額な支出や預金も、過去は所得増によりなんとか対応できた。
将来の所得増が頭打ち傾向では、いくら低金利でも長期返済の高額な住宅ローンに躊躇する世帯も増えるだろう。

「日本人の給料がほとんど上がらない5つの要因」
https://toyokeizai.net/articles/-/267883

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低金利でも資金需要を喚起しないのは明らかなので、低収益の金融機関がどう動くか

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来年オリンピックが開催されるのに、今現状の時点で金利が上がってないのが全ての答えです。
10月には消費増税もありますし、この段階で金利を上げるという考え方は暴論になりますからね。

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低金利でも売れないなら買う人は買うから五輪後は多少は上がるんでは？晴海フラッグとか特需でしょ？上がればいいですね。

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日銀はマイナス金利の深彫りするしかないでしょうね。
銀行はメガバンぐらいしか残らないのでは。

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マイナス金利同然の預金金利を上げるべき。

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アルヒのスーパッフラット8sならば中古ですと、
当初5年は0.48その後0.73なんですね。
手数料が2%じゃなければ、完璧なんですけど。

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>>7501
預金金利は上がるどころか今後口座維持手数料が一般的になると思いますよ。

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金融機関が預金するなと公言するようなもの。
やっぱりタンス預金かな。

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デフレ低金利は金あまり老人には良い環境では？理想は適度なインフレ。住宅ローンきんりも上がるが収入アップや住宅ローン減税の拡大で実質金利負担減かな

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>>7505
残念ながら老人が多すぎるので今の日本ではそのあなたの
理想の環境に到達するのは無理ですよ。アメリカに移住しましょう。
ハワイぐらいだったら日本人でも物件買いやすいですね。

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ハワイの物価は高いよ。
不動産なんか特に高価。

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平成10年の日銀法改正に遡って考えると判りやすい
あの改正は日銀へ国の介入を封じるための改正

これは日銀からも公に謳われていることだ
もう少し判り言えば、日銀の独立性を担保するために完全民営化しますよ、ということ

現在、日銀の株の55％は財務省が保有、10％は銀行や公共団体の保有、残り35％は個人出資者の保有
すでに、日本銀行はれっきとした一部上場の民間企業だ

現在の日銀法の理念にのっとり、また「グローバルスタンダード」の流れで、いずれは100％民営化となる
オリンピックで世間が浮かれている最中か後に、小泉Jrあたりが「日銀をぶっつぶす！」とか騒いで論議を巻き起こすことになるだろう
財務省のシナリオでは2023年に100％民営化の予定だという

で、100％民営化となったらどうなるか？
昨今の不景気の中でも、市場最高益を叩き出している企業は多い
その多くは外国資本が流入している企業だ
これら史上最高益を出している企業の実態はどうか？
大規模な人員削減を行い、将来に向けての設備投資をも削減し、無理やり利益をねん出している
こうして生み出された利益のほとんどが、外国人株主への高額配当となって消え去り、日本人社員の給与はあまり上がっていないのが実情だ

さて、皆さんは日銀が完全民営化されたらどのようになるとお考えになられるか？
強欲な外国人株主は間違いなく高額配当を要求する
であれば、金利も上げざるを得ない

金利は間違いなく、大幅に上がると見るのが筋だと思う
どのくらいまで上がるか？
欧米の住宅ローン金利から考えると、４％くらいが「妥当」と看做されるのではと個人的には考えている

10年以上の借り入れで、金利が上がれば家計が破綻すると考えている方は、固定金利の一択
間違いなく勝ち逃げ出来る
金利が上がれば即座に完済可能な方は、変動一択
そう考えて戴いて間違いないと思う

なお、今なら高金利時代のフラット35の契約者は、現在の金利で仮換えれば得するケースも多いので、積極的に検討してみるといいと思う

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何か質問があればどうぞ
日本にいる間であればお答えできると思います

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>>7508
こんな出鱈目なHFのセルサイドがいたら確実にクビだよ
どうせ金利が上がらなくても責任取らないんだろ

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>>7510
ご意見に感謝
ちなみに私はセルサイドではなくバイサイド
先に示したものは個別に示した数字を除いては、一定クラス以上では共通の認識
セルサイドとは違いバイサイドのレポートは一般投資家の目に触れることはないので珍奇に感じられるものと思う
ところで貴殿が出鱈目と感じられたのは個別具体的にどの部分であるのかご教示いただければ幸いです

17：05に日本を発ちます

以下引用
過去の検証データでは「証券会社のアナリストレーティング通りに売買をした場合の勝率は45%」となっている。個人投資家が見ているものよりも、資本市場というのはディープであるということだ。

セルサイドの見識の正しさは50％以下
全くあてになりません

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>>7511
バイサイドで適当なこと言ってるんだったらもっとあてにならんよ
日本が破綻するか預金がちょっとずつ減っていくかどっちか選べって言われたら
口座維持手数料を我慢するのが日本人なのは間違いない

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>>7512
返信に感謝

日本人にそのような選択をする力は与えられていない
という認識があるかどうかが、私と貴殿の見解の違いです

重ねてお願い申し上げるが、「適当」「出鱈目」に相当する部分を具体的に明示いただけると有難い

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>>7512
まさにそう、忍耐が日本人の美徳。

金利上昇局面をどうつくるか？

金利上がれば救済で住宅ローン減税の拡充や住まい給付金やエコポイントを使うでしょう。固定金利がこれだけ下がってるなら
繰り上げが厳しい人は固定が正解でしょう。

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>>7508さん
別人ですが参考になります。

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まぁ、固定にしておけば何も考える必要ないですよ。ボーっとし過ぎてアホになってしまうかも知れないですが、他の事に意識を注力できます。

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>>7511

ご質問ありがとうございます

たとえばアメリカの住宅ローン金利はつい先日まで4.3％前後（30年固定）でした
これが今年８月には3.6％まで下降し、借り換えブームが起きています

「金利が下がったと大騒ぎになっていても3.6％」なのです

比べて日本の住宅ローンは現在1.11％（35年固定）

日本の金利は世界最低水準であり、異次元金融緩和の俗称の通り、まさに「異次元」の状態にあります
「異次元」を当たり前に考えることは非常に危険です

日本の場合、住宅ローンは３５年返済がほとんど
では、日本の住宅ローン金利のグラフを調べてみて下さい
まさに乱高下していることがお分かりいただけると思います

現在はたまたま構造的経済不況のために低金利政策がとられていますが、そもそも今後３５年間このような低金利が続くようであれば、そもそも日本の経済がもちません

民営化により現在のアメリカの3.6％まで上がったとしても、金利としては別になにも高くはないのです

EUも非常に低金利ですが、EUは揺れていますので当然のことと思います
近年で比較すれば、日本は世界的デフレの流れの中から脱却に失敗した国ですので、EUの低金利と比べるのは全く意味を成しません

ちなみにブラジルの住宅ローン金利は8％程度
今は少し下がったかな？

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労働力も減り、製造業の勢いも他国に比べて下火で心配してましたがアメリカと金利同じに出来るくらいの状態なんですね！
勉強になります。

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アメリカはインフレ率が2%前後だから固定で3.6%でも低いですね

>>7511
今変動の割合多いけど果たして金利が上がった時に対応出来る人が何割いるのか
目先の金利につられて変動にしている人が多いと思う
本来今みたいな時期に固定で借りて金利が高い時に変動にするのが良い

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結構変動金利の方って全く上がらないなんて思ってる方は少ないような気がするんですがどうなんてでしょう。
しばらく上がらなければ元金はその分減ってるでしょうし…
難しいですね。

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>>7521
上がらないどころか下がる可能性の方が高い。
その時変動金利はほとんど下がらないから最終的にはフラット35の金利が
変動金利を下回ってマイナス金利になっていてもおかしくない、というのが
今の大方の見解。つまり変動金利はどう動いても負けになるからおススメ出来ない。

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>>7522 匿名さん

つまり今借りようとしている人は、変動金利にしないと負けるのでは？

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>>7519 評判気になるさん
アメリカと日本では中古の家の価値が全く違うから、比較にならないよ。基本アメリカは破綻しても残債払わなくても家を引き渡せばオッケーで済むんだよ。

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>>7522 匿名さん
寝言は寝ていってください

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変動で良いよ。1%金利上がっても元金はせいぜい5千万円でしょ？金利は端金だよ。
心配しすぎw

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このスレが始まってから固定が勝ったことって一度も無いんだけど
FPって本当に相場観が無いよな。普段から相場に向きあってる人なら
ここの上がる上がる煽りがいかに醜いかがわかる。
そりゃ変動から固定に変えてもらわなきゃ商売あがったりだもんな。

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おはようございます

変動金利の住宅ローンの過去の返済実績は平均で１８年
前倒しで返済する方がほとんどであったということ
ところが、昨今では本気で３５年かけて返済するという計画の方が多い
さすが感覚のマヒと言わざるを得ない

例えば、槇原敬之の「どんなときも」が流行った1991年の変動金利は８％
3000万35年で借入した場合、利息だけで5950万、元金と併せて返済総額は8950万（３倍返し）
だから１年でも早く返済しようという努力が当たり前で、こうした努力が前提での資金計画であった

では金利は今後どの程度まで上がるか？
一つの判断基準となるのは、銀行の審査金利
現在の変動金利は0.5％だが、審査金利は２～３％
つまり、金利が２～３％に上がっても返済できる（年間の借り入れ返済額が所得の35パーセント以内に収まっている）金額しか貸し出さない
親方が組合とか農協とかの金融機関なら２％、地方銀行の最大手、堅実で有名な静岡銀行は３％（数年前まで４％）
つまり専門家たる金融機関は、３５年間の間に金利が３％程度まで上がるリスクは十分にあると考えているということ
金融機関同士の競争原理が働いて２～３％で計算しているということであるから、本来なら４～５％で計算したいのではないかと思う

時間があれば、今度は未払い利息のリスクについて触れてみたい
釈迦に説法であるとは思いますが

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>>7522
民間銀行の場合、日本銀行から借りた金を主な原資としているのでマイナス金利になりますが、フラット３５の住宅金融支援機構の場合は住宅ローン債権を証券化して金融市場から資金を集めているのでスキーム的にマイナス金利にはならない可能性もありますね
断定はできませんが

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住宅ローン金利の推移と、変動金利0.5％で3000万の借入をした場合の金利上昇が家計に与えるリスクを添付します
エクセルの表は自作なので見苦しい点はご勘弁を

表右列の未払利息は、最後に一括請求となる場合が多い

ローン開始後１５年目に金利が３％になった場合
先ず、毎月の支払が２万円増える
その上、\18,111/月 × 12ヵ月 × 20年 ＝ ４３５万円の未払い利息が生じる
住宅ローンの元金が減っていないため利息が生じるので請求額は５００万円くらいになるか？

３５年間頑張ってローンを払い続け、老人になって、最後の最後にもう５００万円の請求があり、支払えなければ家・土地を失うことになる

このリスクを承知の上で、変動金利を選ぶならそれも良し
だが、未払い利息については銀行も契約時に説明しないので、こうしたリスクを知らないまま変動金利で住宅ローンを組む方々がほどんど
銀行や住宅会社の営業マンに騙されているのに気づかないのだ

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ちなみに、変動金利の金利の見直しは半年おき、返済額の見直しは５年おき、です

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15年で3%という数字は経験や他国の状況から持ってきた数字でしょうか。

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見逃していました。
審査金利から持ってきてるのですね

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>>7530
本来変動で組んで良い人は全体の何割ぐらいが適正ですか？
今現在は、6割程で多い気がします。

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>>7534 戸建て検討中さん
割合を知ってどうする？
個別具体的に考えろ

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今年こそフラットから
銀行に借り換えたいと思ってる人多いかな？

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>>7534
こんばんは
具体的な割合を示すのは難しいのですが、現在の日本人の所得と社会の先行きを考えると現在の変動金利の比率は少々高すぎる気がします

平成9年にフラット35の金利が3％を切ったことで、日本の住宅業界の様相は大きく変わりました
語弊がある言い方ですが、「従来なら住宅を買うことができない人たちも住宅を買うことができるようになった」のです
それは以下のような理由によるものです

従来なら7～8％が住宅ローン金利の相場
それが3％でローンで組めてしまう
仮に金利が元の水準に戻っても固定金利なら3％のまま
3000万の借り入れで月20万円の支払いだったものが、11.5万円まで値下がりしたも同然なのです
これは返済負担率で考えると、年収が２９１万円増えたのと同じことです
時を同じくしてローコストのHMが台頭しました。タマホームやレオハウスが快進撃したのもこの頃からです

時は移って令和元年
日本国民の富が海外に流出し続けることでデフレの出口が見えず、テコ入れ策として日銀がマイナス金利を導入したことで日本はさらなる低金利時代を迎えています
インフレに転じられない原因は米中の貿易戦争が始まったこと
一度はインフレに傾きかけていた世界経済も再び下方に向かっています

さて、あなたは今後日本はどうなると思いますか？
これは個人個人の考え方です
時間はかかっても再び日本の経済が好転する、好転してほしい、と考えますか？
もう再び日本経済が好転することはないと考えますか？

再び日本の経済が好転するだろうと考えるなら、固定金利一択となります
中学校公民の時間に習った通り、経済の好転＝インフレ＝金利の上昇だからです

もう二度と日本経済が好転することはない、さらに悪化してゆく、と考えるなら変動金利です・・・と言いたいところですが、これは論理的に破綻しています

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なぜなら、景気が好転しないということは、国富が流出し続け、基本的にはあなたの所得は減ってゆくということを示しているからです
会社員であるならば、会社の業績が落ちてゆく、会社が倒産するといったリスクが高まり続けてゆくのです

地価も下落しますから、住宅ローンで家を建てるということは質の悪い負債を抱えるだけ、ということになります
変動金利を選択する以前の話になってしまいますね
お金持ちだけが家を建てられる時代の再来ですね

ここでは明示しませんが、私はある根拠があって、日本経済は好転すると予想しています
すなわちインフレから金利上昇に転ずるということです
ですから令和元年現在の日本のこの低金利の局面であれば、多くの人（高額所得者以外の意）にとっては住宅ローンは固定金利一択だと考えます

結論として、日本の変動金利選択者の比率は多すぎると思います
高額所得者は僅か５％しかいないのですから

愚者は目先の利に転ぶ
臆病者は目の前の果実を取り逃す
欲張りは学ぶことなく都合の良い未来を予想する
愚者であっても臆病者であっても欲張りであってもいけませんから、よく考えて選択することが必要です

ちなみに、某国のように日本でもマイナス金利の恩恵で住宅ローンを借りると利息を貰えるようになると予想している方を散見します
日本のマイナス金利は【マイナス金利付き量的・質的金融緩和】です
某国のマイナス金利制度とは根本的に異なりますので、こうした誤った見解に惑わされることのないようにして下さい

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付記

家は25年も経てば価値は０円です
建て替えで解体する費用を考慮すればマイナス評価です
これは長期優良住宅でも同じこと

家を建てるということは、生活の質に投資するということです
幸せを購入する、と言ってもいいかもしれません

ですから、血眼になって損得を計算するよりも、幸せを手放さないためによく考えて選択するといった視点が大切です

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>>7539 HFリポートさん
変動金利の住宅ローンの過去の返済実績は平均で１８年
前倒しで返済する方がほとんどであったということ
ところが、昨今では本気で３５年かけて返済するという計画の方が多い
さすが感覚のマヒと言わざるを得ない

→18年という数字はどこから出た数字ですか？

また、35年ローンを組んでも丸々35年かけて返済してる人は少ないと思います。期間35年にして繰上げ返済をして早めに返す人が多いのではと思うのですが、いかがでしょうか？

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通期固定金利0.7%のワイは高みの見物といこう。はやく金利上昇しないかな～。株価や世界経済が拡大しないと投資の利回りも低い。環境を叫んでいた女の子には悪いがセクシーに資産を増やそう！

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資産を増やすといっても老後資金の確保。ぜいたくはしない。後30年位安心して暮らしたいだけ。

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>>7540 マンション掲示板さん

既出だけど、繰り上げ返済だけでなくローン借換も分母にはあるので平均18年は参考にならない数字だよ。
5年でAからBに借換えた場合は一度Aの借り入れを0にしないといけないので、5年で返済が完了してることになる。

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>>7543 評判気になるさん
誰でも知ってる当たり前なことをわざわざ言う必要あるかね？
いま固定選んでるやつは臆病なやつ。
銀行の養分になって下さいよ。

いまは変動一択。


以上

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正直どっち選んでも大差ない。
長期返済計画するなら固定はあり。短期返済計画であれば変動。

バブル期のローンを持ち出して8％が妥当だという意見はすでに時代遅れ。
20年も低金利が続けば、それが今の常識ですよ。

増税で実質所得は下がり続けているのにローン金利だけが高騰する状況になるのであれば、その先にまっているのは路線価（土地価格）の崩壊なので、リスクとして考えるのは良いのですが、この考え方自体を許容してはいけないんですよ。

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>>7543 評判気になるさん
そうですよね。だから上の人が力説する18年での完済、35年は云々というのが理解できなかった。

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>>7537 HFリポートさん
昔は、金利が高くても給料も比例して上がっていったから家を買えてたけど
今は金利が低くても給料増えない税金増えるで家を買えない人も一定数いると思います
日本の景気が良くなってほしいけどよくなる未来が見えません

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定期的に金利上がる上がる煽りが出るけど一向に上がらない。
こんなに予想を外し続けて恥ずかしくないんだろうか。

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金利上がる＝景気回復でしょうから
願望は皆持ってるんでは？借金持ちは住宅ローン金利は低いままで景気回復とか？
訳が分かりませんよねw

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>>7549
金利が上がる＝景気回復ってのがそもそも間違い
今の日本では金利が上がる＝日本の終わり
金利が下がれば下がるほど景気は良くなる

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どんな経済理論？住宅ローンの金利が上がったら困る？願望だけでは？多少の金利上昇では企業も一般家庭も大丈夫。投資の利回りの方が低すぎるから住宅ローンの金利も今より1%位上げて欲しい。

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借りる時金利低いのは嬉しいけど
今の金利がずっと続くのは健全じゃないな
どこかで上がらないとまずい

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金利上昇が困る人か。無理して買うからw

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>>7553
金利が上がったら困るのは日本国民
自分は上がっても全然困らない もう日本に住んでないから

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金利上がると国内にいる日本人は喜ぶのでは？ギリギリで変動を組んでる人なんて都市伝説でしょう。

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高齢者は年金の不足分を預金金利で補填して生活できるようになるのが望み。

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どのラインがギリ変なのか…

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変動金利0.775%が9年目に突入。初めはギリだったけど、現在は余裕がでてきた。
変動という名前の10年固定みたいなもんだった。
ローン減税が終わったらまとめて繰上げ返済して、月の返済額を格安賃貸分のローン残高にするつもり。

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>>7558
一括の金あるなら運用したほうがよさそう。0.775なら勿体ない。俺なら2%までなら返済せずに運用するな。

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>>7559 匿名さん
何で運用するのがオススメですか？

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>>7559
0.775なんて今じゃ高すぎる金利だからね。
これから新規で組む連中は10年固定でマイナス金利まであるのだし。

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>>7560
イデコは収入次第で減税効果が大きいよ。リスクも少ない。ウチは二馬力だからイデコの減税で二人で毎年所得税、住民税が10万は安くなる。自営ならもっと効果がある
繰り上げと併用したら？

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>>7560
イデコ、NISAかな

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住宅ローン控除終わったらイデコ始めてみようかな。

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iDeCo(イデコ)の注意点とデメリット
https://zuuonline.com/archives/201211

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>>7565 匿名さん
なるほど。勉強になります。ありがとうございます。難しいっすね、この時代金利はくそみたいっすから、少しでも税金控除して手取りあげたいすよねー

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こんにちは

>>7540さん
丁寧な文章でのご質問、ありがとうございます
お返事がおそくなりまして、大変申し訳ありません

１８年という数字は、今から１５年ほど前にこの業界の常識として語られていた数字です
当時はソースもありましたが、私の手元には今は残っておりませんのでご容赦下さい
ちなみに、2016年調査では完済債権の平均経過年数は１５年（住宅金融支援機構調べ）と少し短くなっていますね

さて、ご質問の完済年数に関するくだりは些か乱暴な言い回しでしたので、言葉足りない部分について補填させていただければと思います

本来は完済年数に関して語るのであれば、住宅ローンを組んだ当時の時代背景・金利相場・地域性（大都市圏か地方都市か）を加味しなければならないことで、これは今の住宅ローンを語る場合にも同じことが言えます
戸建ての取得ということ関しては、地価の高い大都市圏よりも地方都市の方がその割合が圧倒的に多いことは容易に推察でき、これは1970年代から現在まで変わらない傾向であると思いますので、ここでは地方都市をモデルに考えてみましょう

例えば地方都市であれば、未だに親から農地などの土地を貰って家を建てることができる方が一定割合存在します
総じて大都市圏よりも早婚で子供も多い傾向にありますから、住宅の取得意欲は非常に高い
農地転用などの費用がかかるとしても土地代がかからないため、住宅取得の総資金計画は2,000万円から成立します（ローコスト住宅/３５坪/浄化槽地域として）
この金額であれば変動金利なら返済月額52,000円程度

太平洋側の地域であれば、今年度なら8kw程度の太陽光を設置すれば、24×8×1300？÷12=\20,800/投資額を差し引いても月々15000円のメリットがある
52000-15000=37000　月々３万７千円で家が持てますよ、という話（税関係の話はここでは割愛します）
アパートよりも断然安いし、20代の夫婦でも家を持てますよね？
この程度の金額なら、多少金利が上がって全く心配ないし、前倒し返済をする必要性も特に見当たらない

これが土地が無かった場合、地方都市（過疎地域・過密地域を除く）なら坪40万円前後、分譲地の平均価格帯は1区画1,200万円程度
これに諸経費を加えて1,400万円としましょう
総資金計画3,400万円、上記と同じ計算で月７万３千円程度
アパートの家賃とほぼ同額、これも共働きならば20代の夫婦でも楽々返済できる金額です


28歳で入居、35年ローンで63歳、3年だけ前倒しして60歳完済予定
定年70歳、年金は75歳から
60～70歳の10年間で70～75歳までの生活費を貯蓄（極論ですが）

死後（？）ですが、これが地方在住マイルドヤンキーの典型的な甘い甘～い資金計画・返済計画です
お客様が見えたので、また後ほど

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>>7567 HFリポートさん
共働きなら普通に住宅ローン返済しながら、老後の貯蓄できると思いますが。60-65も企業年金と65まで嘱託で働くんではないですね、、なんかバイトみたいな体で考えられてますが、、大丈夫ですか？

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閑話休題

　　　　　１０月のフラット３５Ｓの金利（９割融資）

返済期間　　　　　　　　　　　２１年以上　　２０年以下
金　　利　　　　１～１０年目　０．６６％　　０．６１％
（子育て支援型　１～５年目　　０．４１％　　０．３６％）
　　　　　　　１１～３５年目　０．９１％　　０．８６％

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フラット安いなー。来春完成だからヤキモキしてる。低金利なうちに固定で借りて安心したい。ちなみに年収負担率は9%。
なんとかなるでしょう。ホント家賃並み

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>>7570 匿名さん
そんなに比率低いなら変動でもいいような

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>>7570 匿名さん
金利より、リストラとか病気とか離婚のがリスク高いからそっちを心配した方がいい

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>>7567: HFリポート
総資金計画3,400万円とはいい線ついていると思うのですが、
その他に、諸費用、外構、地盤改良といろいろあり、最終的には4000万を超えると思います。
借り入れは3500万以上を計画することになるのではないでしょうか？

例えば現時点で30歳の方がそれをどうやってそれを20年以内で返すのか教えてください。

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>>7570 匿名さん
いったい何年で完済するつもりですか？

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>>7574 30年ローンを組んで住宅ローン減税効果が終わる14年目に一括返済予定ですよ。

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ついにフラット属性さん変動に勝てるかも？

あとはいつものように非常に高い変動と比較するだけでオッケー！

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>>7574さんこんばんは

勝つとか負けるとかという視点は私にはありません
個人個人の状況により選択肢は異なって当然だと思います
ちなみに先ほどの計算は、変動金利０．５％です
特段高いとは思いませんが、ここまで安いと０．５が０．３になっても返済金額はほぼ変わりません
手元に住宅ローン電卓があれば実際に計算してみて下さい

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こんばんは

先ほどは2019年現在主流になっている「甘い甘～い」若年層の資金計画についてご説明しました
計算は変動金利0.5％
なぜこんなに甘い資金計画になるかと言えば

1.社会経験が少なく、知識がない
　とにかく家を売りたいHM、借りて欲しい銀行の「甘い」返済計画に上手く乗せられている

2.変動金利が潜在的に抱えるリスクについての説明を受けておらず、そもそも固定金利の提案すら受けていない
　「今は金利が安い変動金利が主流です　当分金利が上がる見込みはありませんので変動で行きましょう」との説明を受けて
　自分で調べることもなく「金利が上がらない」と根拠なく楽観視している
　銀行も金消契約の際に約款の全文読み合わせなど一切行わず、もちろん先に述べた未払い利息のリスクについてなどしない

3.あまりに金利が安い前提、かつ金利が上がらない前提であるため、そもそも前倒し返済の必要性を感じていない
　例えば3400万0.5%35年での借り入れであれば、総返済額は3700万
　35年も借りて総利息はたったの300万（前述のとおり、かつては金利だけで元金の２倍返し）
　年間平均利息は8.6万、月平均利息は7200円程度

4.商談にＨＭと裏で結託したＦＰが入ってくるケースも多い
　これはＨＭが顧客を型にはめる際に使う常套手段
　「低金利の局面であれば、借金は長く借りておいて手元の資金を確保しましょう」というのが無責任なＦＰの模範解答
　肩書に騙されて、これを無邪気に信じてしまう顧客
　返済期間を極長期で設定すれば、ＨＭとしてはより高額な商品も安く見せかけることができる
　銀行も案件を取りやすくなる
　消費者も「家のローンを払いながら、教育資金も貯蓄できるし、車のローンも組める」と自分に自己暗示をかけやすい
　催眠術にかけたい側とかかりたい側の思惑が一致している

5.そもそも日本人は学校で金に関する教育を受けていない
　　「欲しいものは返済に無理がなければ借金して買おう
　　だって金をためてる間に人生終わっちゃうから
　　不利益がなければ借りたものはなるべく返したくない
　　これを買うからあれは我慢しようという考えは嫌だ
　　旅行も外食も諦めたくない
　　すべてを手にいれる方法があるはずだ
　　自分らしさが大切だ
　　個性が大切だ
　　趣味は生きがいだ
　　家族も大切だが、車も同じくらい大切だ
　　友人はなによりも大切だから交際費は必要経費だ
　　自分にもご褒美は必要だ」
　こうした考えを持つ消費者は現実として前倒し返済はしない
　前倒し返済をする余裕があれば、次々と欲しいものを購入する
　こうした価値観が低金利局面とマッチし、ルーズな返済計画を肯定する元になっている

甘い資金計画の要因は、まだまだ上げればきりがない

さて、次は「完済債権の平均経過年数は１５年」という事実の解釈について
これは、「早く返そう」という努力の結果だけによるものではなく、他にも要因があるということ
これを今後に当てはめようというのは短絡すぎですよという話

なのですが・・・
攻撃的なコメント、皮肉を込めたコメントが散見されます
このスレでは新参者ですので、「もう書き込むな」とおっしゃっていただければ二度と書き込みはしません
私にはメリットもデメリットもありませんので

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>>7570さんこんばんは
フラットの金利は動いても月に0.01％レベルですので来年春なら大丈夫でしょう

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>>7570さんこんばんは

ここまで金利が安いと固定も変動も月々の返済金額はほぼ変わらないレベルです
月々の返済を数千円安くするためなら多少のリスクを抱えても良い、というのであれば変動金利でもいいですね

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>>7573さんこんばんは

>>7567については「甘い甘～い」資金計画と書いてある通り、これを肯定するものではありません

そこをご理解いただいた上で・・・の話となりますが
この予算であれば、おそらく木造住宅のご検討かと思います
であれば地盤改良が生じても80万円程度
外構工事については一律の相場はありません
土地の高低差ほか現状と計画に大きく左右されるので、100万円は見ておきたいとしか言えません
オーバースライダーの車庫が欲しい、前面にコンクリートを打ちたい、門扉が欲しい、といいだせば500万円では足りない場合もありますが、それらは必需というよりも趣味嗜好に関わる部分だと思います

自己資金を一切投入しないというのであれば、諸費用借り入れは3800万円程度になるでしょう
それでも先に述べた金額に１万円程度の加算かと思いますので、世帯収入が600万円程度であれば何も問題のない返済額になると思います
贅沢は考えていない、というのであれば、建物３０坪で計画すれば良いので、総資金3400万円のままでの計画でも成立します


>>例えば現時点で30歳の方がそれをどうやってそれを20年以内で返すのか教えてください。

情報が全くありませんのでお教えできません
また返すor返せないは貴方の意思と能力次第です

そこをご理解いただいた上での話ですが、以下の情報があれば、具体的なアドバイスは出来ます

・住宅取得はいつを予定してるか？
・住宅取得の目的と、希望する面積
・現在と将来の家族構成、家族の性別と年齢
・現在のあなたの年収、あなたが予想する50歳時の年収
・奥様等を含めた世帯年収
・住宅取得に充てるための現在の自己資金（ゼロならゼロで構いません）
・あなた、およびご家族の健康状態
・あなたご自身が考える20年以内で返すべき理由
・建築予定（購入予定？）の土地に関する情報
　地目/都市計画/用途地域/面積/地形/上下水道/地区計画/消防計画
　勤務地までの距離
・現在のあなた及びご家族の借り入れ状況/借り入れ及び返済の履歴
・現在借家であれば、その家賃・共益費・駐車場代
・親御様からの資金援助の有無
・相続（予定含む）できる実家の資産
・その他特記すべき経済事情など

以上について、可能な限り詳細にお教え下さい。

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1.家計簿と通帳の確認
2.個信情報の照会
3.候補地の現地確認
4.面談によるあなたの性格の見極め

も必須事項ですが、割愛しますので回答の精度が欠けることもご承知おき下さい

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>>7568さんこんばんは

>>バイトみたいな体で考えられてますが、、大丈夫ですか？

お読みいただければわかるとおり、これは私が勧める考えではなく「甘い甘～い」資金計画の例です
このような計画が横行しているのを日々現実に見ているので憂いている次第です

>>共働きなら普通に住宅ローン返済しながら、老後の貯蓄できると思いますが。

貯蓄できますね。できますが、しませんね、若い世代ほど（大まかに申し上げて）
快楽を享受するためにお金を使ってしまうのです
7568さんのご年齢はおそらく50歳以上かと推察しますが・・・・
例えば、昔であれば、働けば20代のうちに300～500万貯蓄するのも珍しくはありませんでした
結婚するまでは親と同居が多く、家賃も不要でしたからね
が、新聞統計などをご覧いただければお分かりの通り、貯蓄額は減少の一途です
これは所得云々ということではなく、貯蓄しようという教育を受けてこなかったせいなのかも知れませんね
こうした性向が、結婚して子供を持ちマイホームを取得したからといって矯正されるとは思えません
最近は安易な損得論が多いですし、「銀行に預けても利息が付かないから貯金をするだけ無駄」等の滑稽な発言も目にするくらいですから嘆かわしいと思います

>>企業年金

企業年金など、現在では少数派ではないですか？
制度として企業年金のある会社はどんどん減り続け、現在では確か３割以下だったと思います
つまり７割の労働者は企業年金など手にしていません
今から３０年後に企業年金制度はどの程度残っているでしょうか？
日本人は小泉・竹中に騙された自分の馬鹿さ加減を恨むしかありませんね

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>>7583 HFリポートさん
・いえ、私は30代半ばです。
・30前に私は家買いましたが、嫁の給料貯蓄に回しているので年間300万は貯まります。今の若い方もそんな感じでわりかし、皆さんしっかりしていますよ？
・企業年金ってそんなもんなんですか。私は恵まれているんですね。

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>>7581
・住宅取得はいつを予定してるか？
今すぐにでも

・住宅取得の目的と、希望する面積
趣味。なんとなく。快適に暮らしたい。延床39坪

・現在と将来の家族構成、家族の性別と年齢
夫38歳、妻32歳、女子1歳、子-2歳

・現在のあなたの年収、あなたが予想する50歳時の年収
800万、950万

・奥様等を含めた世帯年収
+100～+200万

・住宅取得に充てるための現在の自己資金（ゼロならゼロで構いません）
600万

・あなた、およびご家族の健康状態
問題なし

・あなたご自身が考える20年以内で返すべき理由
特にない。35年で借りて退職時に一括返済するつもりだった。
HFリポートという人は早く返せって言うから興味があっただけ。

・建築予定（購入予定？）の土地に関する情報
　地目/都市計画/用途地域/面積/地形/上下水道/地区計画/消防計画
　勤務地までの距離
宅地・調整区域・220㎡・平地・浄化槽・片道21km

・現在のあなた及びご家族の借り入れ状況/借り入れ及び返済の履歴
借り入れなし・返済問題なし

・現在借家であれば、その家賃・共益費・駐車場代
家賃77000円　共益費2000円　駐車場代0円

・親御様からの資金援助の有無
無し

・相続（予定含む）できる実家の資産
無し

・その他特記すべき経済事情など
車の有無とか聞かないと。普通車2台
進学計画とか聞かないと。ずっと公立
退職金も聞かないと！　60歳時2000万
企業年金なしだが、退職金の一部を年金で受給可能
地盤改良130万
外構150万

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>>7582
>1.家計簿と通帳の確認
家計簿あり。毎月誤差1000円以内。年200万貯金
現在妻無職

>2.個信情報の照会
問題なし。4500万即OK　勤続20年

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2馬力で一気に貯蓄。住宅ローン減税効果を活用。将来は13年後の状況によりライフプランを見直し。現預金を住宅ローンの半分は確保済み。イデコも二人満額。積み立てnisaで余剰資金を運用。余裕がありそうですが固定金利を選択予定。今なら固定で0.7%お金は貯めながら大事に使います。
変動なら0.4%です。

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フラット35の来月の金利はどうなりますか？
よろしくお願いします

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>>7584さん　こんばんは

?は?と交わり、鯉は鯉と交わります
7584さんは堅実な方とお見受けしますので、周囲の方も堅実な方が多いのでしょう
素敵な環境だと思います

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ごめんなさい
？は魚へんに誠でウグイです
漢字では入力できないようですね

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>>7588さん　こんばんは
翌月の金利は前月中旬にはモーゲージには伝えられ担当者経由で知ることができます
（本当はダメなのですが）
また機会がありましたらお伝えいたします

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>>7585さん　こんばんは

家を建てる場合、まともな打合わせ期間と工事期間を考えれば入居＝返済開始まで1年以上はかかります
今からスタートするのであれば、あなたの返済は39歳か40歳から
あなたの当初の設問は30歳の設定でしたが、どちらでお答えするべきでしょう？

さて、統計による平均像から見ると4人世帯の延床面積の必要条件は33坪、施工面積で35坪と考えられます
あなたが望まれる延床面積は39坪、施工面積は41坪以上でしょう
これは必要条件ではなく、あなた個人の嗜好による十分条件となります

また所得については、世帯主が40歳の世帯年収としては普通の所得があると判断できます
家賃もごく普通ですね
お子様の年齢を考えると過大な教育費も食費もかかっていない

しかし、世帯年収が900～1000万あって年間貯蓄は200万円しかない
これは、あなたが自分自身のＱＯＬをかなり高く設定していることを表しています
これは別に悪いことではありません

「例えば現時点で30歳の方がそれをどうやってそれを20年以内で返すのか教えてください」
とのことですが、簡単なことです
数千万の買い物をするのですから、その分ＱＯＬを低く設定しなおせばいい
ローン電卓があれば計算してみて下さい
何の問題もない返済額です

強いて不安点を挙げるなら、お子様が成人される頃にはあなたは60歳間近になっているという点です
申告にはありませんが、お子様二人とも大学まで進学される場合、現在の大学無償化制度では年収から判断すると対象外となります（もちろん将来的に対象が拡大される可能性はありますが）
お子様がご結婚される場合、300×2＝600万円程度の援助が生じる可能性もあります
60歳定年と、一般的な企業より定年年齢が5年早いのも不安です
退職金での残金一括返済もお勧めできません
3500万円の借入で元利均等であれば、20年後の残債は約1600万円です
一部上場企業でもあっという間に傾く時代
20年後にあなたの会社が存続するという保証はどこにもないからです
万一倒産した場合でも未払賃金立替払制度により退職金を受け取ることができる可能性はありますが、予定金額よりも目減りすることは避けられません

お子様の年齢を考えると、40歳での新築住宅取得は少し遅かった感があることは否めません
しかし、これらの不安もあなたのＱＯＬを設定しなおすことによって解決は可能です
ぜひ、「まともなＦＰ」の助言を仰ぐことをお勧めします

と、上記はあくまでも通り一遍の回答となります
ご質問の理由が「興味があっただけ」とのことですので、この位の回答までで控えさせていただきたいと思います

なお、「HFリポートという人は早く返せって言うから」とのことですが、単純にそのような意図の発言はしておりません
20年後、30年後の金利は誰にもわかりませんし、変動金利と固定金利の金利差がこれほど少なくなっているのですから、あえて変動金利を選ぶのは危険ではありませんか？　ご家族がいればご自身に生命保険をかけるのと同様に、わずかな金利差を保険料と考えて固定金利を選択するべきではありませんか？　変動金利を選択するのであれば、リスク回避のために早く返済を終えるべきではありませんか？　というだけのことです

私の見当違いでなければ、前レスから喧嘩腰のように受け取れますので、余分な議論は避けたいと思いますが、最後に一点余計なご忠告を申し上げておきたいと思います
これは善意によるご忠告です

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>>7585さん

延床面積39坪というリアルな条件が提示されていること、すでに地盤改良費が算定されている＝建物の配置が確定しており地盤調査済みであるということを考えると、すでに着工直前の状況であると推察します

私なら、即刻建築を中断します

理由は以下の通り

・地盤改良費130万
・木造建築であるならば、ぼったくられているか？
・ぼったくられていないのであれば、柱状改良の金額であるのか？
・柱状改良で130万円とすると、相場からすると7ｍクラスの柱状改良であること
　5ｍクラスで80～100万円が相場
・7ｍ下に地耐力がある層があるのであれば、そこまでの層は粘性土であることが推察される
・粘性土だけで7ｍの層が形成されることはあまり無い
　ゆえに恐らく粘性土と砂礫層が交互に存在していると思われる
・であれば、液状化の危険性が高いということ
・地盤調査を行えば、地耐力だけでなく、同時に液状化リスクも判明しているはず
・ＨＭから液状化の判定まで説明を受けているか？
　受けていなければ、そのＨＭは単なる金儲けしか考えていないということ
・地盤保証会社は、液状化に対する保証もできる
　ただしそのためには、追加で200～250万円程度の改良費用が生じる
・今日本は地震の活動期に入っているため、数百年に一度レベルの地震が数年おきに起きている
　熊本のような地域別係数０．８の地域でさえ大地震が起きている状況
・そのような状況を鑑みるに、液状化の可能性が少しでも「ある」場所には、然るべき工事を行わない限りは家を建てるべきではない
・地震保険も液状化に対しては100％の補償は無い

ということです
私であれば、計画の初期、土地の選定を行った時点で追加料金を支払い、事前の地盤調査（保証外）を行います
数万円で可能ですから安いものです

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自分のブログでやってくれ

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>>7592 HFリポートさん
一般人の相談相手としては失格かな。
あなたとは考え方が違うようで意見が合わないですわ。
情報を読み取って理解する力も足りていない。
理由も述べず固定一辺倒はいただけない。無駄だ。
ただただリスク回避のために早くローン完済しろって、意味がわからない。リスク増やすだけじゃん
ローン組んでる人が多い方が景気よくなるのにそれを否定するなんて外国からの回し者か

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>>7595さん　おはようございます

理由についてはしっかり明記してありますが、読まれてもご理解いただけないのは私の不徳の致すところです

>>「ローン組んでる人が多い方が景気よくなるのに」
なりません
建設・建築という行為そのものには一定の経済効果はありますので、国の政策的補助も存在します
が、住宅ローンがの返済を短縮することでの国の経済的デメリットは存在しません
ですから、長期借入の優遇措置も存在しません

住宅取得者の９割以上が住宅ローンを利用していますが、景気には何の影響もないのが現実です
逆にローンを組むほど国富は海外に流出します
例えば、SBIホールディングスの主要株主を調べてみて下さい
国富が海外に流出するの意味の「一端」が、どなたにもご理解いただけます

（現在の）景気が悪い＝デフレの原因は全く別のところにあります
万が一住宅ローンの利用に景気の底上げ効果があるとしても、それは対症療法でしかありません
原因療法が施されない限り大局的に見て景気は回復しません


長期支払いのリスクについては、銀行によって明示されている例を挙げます

・民間融資の５年固定と１０年固定　金利が低いのはどちらですか？
・フラットで２０年以内と２１年以上の約定支払い期間を比較すると、金利が低いのはどちらですか？
・では、その理由は何故ですか？

これならばご理解いただけるでしょうか？


拒否の声がありましたので、事前にお約束しました通り、以降の書き込みはいたしません
最後に、家を建てられます方々が、間違いのない計画で幸福な生活を送られますことを心からお祈り申し上げます

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個人ブログでやればいいのに。不徳だ。
景気悪い原因が分かってれば景気悪くならないわ。デタラメばっか書くな

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不景気の原因は米中貿易戦争だって書いてあるじゃん。もう止めようよ。ROM専だけど毒吐きまくりで読んでて気分が悪いよ。
よくわからないんだったらここでも読んでみたら？
https://www3.nhk.or.jp/news/special/news_seminar/jiji/jiji26/

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「インフレに転じられない原因は米中の貿易戦争が始まったこと」
とは書いてあったけど、不景気の原因とは書いていない。景気とは関係あるが別問題と考える。

私にはどこに毒があるのか分からない。

あとROM専って古いですよ。

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興味ないならスルーすれば？
中々、興味がある話しと思って読みました。理想は金利上昇。

安いうちに固定金利。金持ちは変動。

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住宅ローン控除13年になると、
金利0.6%だと頭金入れても入れなくてもほとんど同じになる。
0.5だと借入額より安くなる。4000万借りても実際の返済額は4000万未満。

変動にして頭金入れずにできるだけ多く借りるのが得策だわ。

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>>7601
満額控除できる人はね。
だから預金と給与が多い人は変動で頭金入れずに借りておくのが良いということ。

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>>7600
金利はどんどん下がるよ。それを想定してローンを考えないと。
ただし変動金利はほとんど下がらない。

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控除が終わったら一気に返す、という人が多いのだが、その考えがよく理解できない。
だって、あなたが死ぬかもしれないじゃん。そうしたら保険で全額返済されるんでしょ。
少しの金利払って数千万の保険の代わりになるんだから、返済しない方がいいよ。

加えて、金利１％以下で数千万借りる事ができるチャンスなんて、
住宅ローン以外じゃ一般人、特にご主人がお亡くなりになった主婦や子供には奨学金以外にはほとんどない。
だから一括返済なんて考えずに死ぬまで返済したほうがいいのでは。

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控除終わったら全額返すという考え方もそのまま貯金で保有しておくという考え方もどちらも正しいです。ローンに正解なんてない。全額返し終わった時に結果論になるだけ。ギリギリでローン組む人なんてほとんどいないから、あーこうしておけばよかったなくらいで済む金利差なんですよ、今の金利っていうのは。

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確かに。元金が少ないから計算したら一括返済の効果は金利が20万安くなるだけだった。12年短くなるがこれなら運用で遊んでてもリスク無い。固定で0.7%変動だと0.42%の金利差が約100万。余裕があるから変動だね。固定で失敗した。

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>>7604 通りがかりさん
これこれ、うちの奥さんも言ってた。あんた死ぬかもじゃんってw死んだらチャラやんってw

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＞固定で0.7

35年固定（当然団信こみ）ってこんなに金利やすくなってたんだ
どこの銀行ですか？

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基礎的な質問で申し訳ないです。
当初10年固定0.5%でローンを組んだら、ローン控除1%との差分の0.5%が儲かるんですよね。
頭金500万を払わずにローンにして、10年後のローン控除が終わるタイミングまで手をつけずとっておいた頭金500万をそのまま繰り上げ返済したら、頭金を入れなかったデメリットはなくなるという考え方であっていますか？

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>>7608
交渉の結果です。

フラットならアルヒあたりを検討するといいですよ。後はお取引のある金融機関さんと交渉。

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>>7609
そうですが、当然税金は払った分しか戻りませんよ。今の納税額と借入残の1%どちらが多いですか？納税額が少ないなら頭金をいれるか運用で増やすか？でしょうね。
ちなみに住宅ローン減税は13年に延長ですよ。

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>>7602 検討者さん

むしろ満額控除できない人とかいるの？

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>>7611 匿名さん
返信ありがとうございます。
色々と言葉足らずですみません。
予定していた融資額ですと、1%は納税額より少なくローン控除上限までも余裕があるようです。
融資額を増やすことには漠然とした不安がありますが、10年後にきっちり頭金分を返済するのであれば、月々の返済額が少し増える以外にはデメリットないですよね？

あと、ローン減税延長された3年分は建物価格の2%÷3とのことですが、外構費や土地代は含まれるのでしょうか？

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>>7613さん
借入残の1%なんで土地、外構含みで借りれば減税になりますね。但し10年目以降は書いてある通り、残の1%と比較して安い方になります。10年固定なら11年目に繰り上げも検討されると良いでしょう。11年目以降の金利次第ですね。素敵なマイホームを！

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>>7609 匿名さん
計算が少し違う

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>>7615 通りがかりさん

間違ってましたか！？
お手数ですが具体的に教えて頂けますか？

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>>7616
めんどくさいので具体的に教えません。
シミュレーションすれば分かります。検索すればサイトありますよ

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>>7616 匿名さん

金利の計算方法わかってる？

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>>7618 eマンションさん
勘違いがあるかもしれません。。
当初10年0.5%なら、10年はその月の残高×1.05、11年目からはその月の残高×見直された金利…という計算かと思っていました。

なので、当初の金利が1%以下であればローン控除との差分がお得になるのかな、と…

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ローン控除は年の残高の1%
金利は月の残高の(0.5/12)%

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あ、なるほど！
金利は月々変化する残高に対して計算されるのに対して、ローン控除額は残高が1番少ない年末（？）に対して計算されるので、単純に「払った金利の倍儲かる」という計算にはならないと言う事ですかね。
返済スピードが速い（返済期間が短い）ほどお得ではなくなるという感じでしょうか。

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金利上昇始まりそう

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>>7622 匿名さん
みずほ銀行は固定金利を上げてるよね利下げしてる銀行もあるけど
何で上げたんだろう。一時的なものかな

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今までが安すぎ

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銀行が変動に誘導したいということでしょ。

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借りるほうも異常な低金利に気がつかないとね。

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>>7623 マンション検討中さん

ソフトバンクに入れてるからね。ヤバいんじゃないの？

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>>7627 匿名さん
◯◯◯が潰れたら、他の大手にも影響を与えるでしょうね。

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来月からジワジワ金利上昇始まります
まずはフラット、次に変動

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>>7629 戸建て検討中さん
ほほう。楽しみですねー！

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>>7629 戸建て検討中さん
とりあえず2％台にはなって欲しい。

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>>7629 戸建て検討中さん
どういう理由でですか？

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ローン一年分くらいの余裕資産は有るのに利子を支払うのがもったいないです。住宅ローンを一年分前払い出来ないのでしょうか？
控除ためにローン残高を減らさないこととは両立出来ないのでしょうか？

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>>7633 匿名さん
出来ないんじゃ？
仮に1年分前払可能でも、低金利だと大した差額にはならないと思うし
10年経過後の繰上目指して運用方法でも考えたら？