固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>3695 マンション検討中さん
3568, 3569がLBOです。

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>>3696 マンション検討中さん

3794ですが、3691とは別人物です。

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>>3697 匿名さん
3569にもあるようにノンリコでもないので余計にLBOに例えるのは分かりにくいといいますか、何の意図があって例えているのでしょうか？理解に苦しみます。

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金利が上がっている状況では、物価もそれなりに上がっているでしょうから、現金がその時にはないのは辛いです。
親が娯楽や食べ物は我慢し削れますが、子供の学費が高くなるのは困ります。

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>>3699 マンション検討中さん

リコースの方がリスクと高いですよね。
スポンサーが、LBOより長期でキャッシュフローを約束して、更に保証まで提供してます。
その結果として、低い利率を得ているとはいえ、変動金利で、金利リスクをテイクすると言うのが理解が困難です。

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>>3701 匿名さん
あ、変動金利を選択することが理解できないってことですね。では、繰上返済をすることの合理性についてはご理解頂けたようですね。良かったです。

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>>3695 マンション検討中さん

余剰資金があって、なんで低金利で調達してるのに繰上げ返済するのか、どのような理由からでしょうか。

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>>3701 匿名さん
ノンリコとリコース、法人と個人、営利と非営利、やはり住宅ローンをLBOになぞらえるのは無理がありますね。例えることによって理解の助けになるどころか分かりにくくしてしまっていますね。

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>>3700 匿名さん

本当にその通りです。
インフレ下では失業率も高まると思いますが。

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住み換えて新規借り入れをして、再度、住宅ローン減税の適用を受けると得だからですよ。
リフォームじゃなくて新築のほうが良いよね

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>>3704 マンション検討中さん

個人、非営利、住宅でLBOのようなファイナンス手段に頼るのは、そもそもおかしくないですか？
LBOがわかってもわからなくてもいいんですが、主要なポイントは個人が金利リスクをテイクするのはおかしいということを申し上げています。

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>>3703 匿名さん
①ローン返済中は貯蓄ができないという前提で話されてますか？もしそうだとしたらそれは借入過大でしょう。FP等に相談されることをお勧め致します。
②ローン控除でほぼゼロ金利で借りられ、団信つきなら借りた方が得なケースは多いですよ。

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>>3705 名無しさん
残念、一般的にインフレ傾向の時は雇用が拡大するんですよね。そして給与もアップ。

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>>3706 匿名さん

それも一つの選択肢ですね。
諸費用と時限措置のローン減税がその時にあるのか分かりませんが。
あとは変動を選択している方で、借り替えれば良いという方は諸費用とかまで想定しているのでしょうか。
諸費用を考えると、固定変動の金利差が小さいので固定の方がいいですよね。

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>>3707 名無しさん
う～ん、LBOのようなファイナンス。。。
逆にLBOじゃない個人のファイナンス手段って何なんですかね。。。

法人は金利リスクとってよくて個人は取るべきでないってことですかね。。。

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>>3708 マンション検討中さん

貯蓄できるかどうかは関係ありません。
固定資産税を考えるとほぼゼロ金利はあり得ませんよ。
ちなみに私は一定程度安定的な収入がある人が固定金利で借りるべきと考えております。

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>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。

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>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
そもそも、普通の法人融資でも変動金利って聞いたことないですよ。

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>>3712 名無しさん
もう少し冷静になりましょうね。借入をしようが現金で買おうが固定資産税はかかりますよ。

一定程度安定的な収入がない人は変動で借りるべきということですか？

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>>3702 マンション検討中さん

繰上げ返済は合理的でないこと説明しているので、過去100件くらいをご覧頂ければ幸いです。

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>>3715 マンション検討中さん

前段については、買う前提がおかしいので、お家を借りて下さい。
変動でなく、固定と何度も申し上げております。
現在の金利水準なら固定以外ないと何度も申し上げております。
変動の方は、自分の返済はスケジュールと約定それぞれについて、1~2%の金利上昇で収支がどうなるか確認する方が良いと思います。

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>>3709 マンション検討中さん

マクロ経済学ではそれと逆のことを習いましたよ。

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>>3717 名無しさん
もうちょっと冷静になってレス読んでね。

ついには家購入自体の否定ですか。。。
今の相場では高値つかみの可能性は高いですが、それでもさすがにずっと賃貸でいるより金利払ってでも買った方がトータルではいいでしょう。

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>>3718 名無しさん

インフレ率と金利を混同していました。
大変申し訳ありませんでした。

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>>3718 名無しさん
フィリップス曲線習いませんでした？

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>>3719 マンション検討中さん

それは首都圏の都心に近い地域だけですよね。
そこに家を買うのは一定程度収入のある人ですよね。

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>>3719 マンション検討中さん

3707をご覧ください。

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>>3719 マンション検討中さん

ちなみに私も購入しましたが、周辺に賃貸マンション供給が少ないという理由からでした。
ローンを組むこと自体は多くの人にとってよくないですが、状況によっては是認されるものだと思いますが、金利リスクをとるべきではないと強く申し上げております。

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>>3724 名無しさん
余裕がある人には変動金利は是非進めたいですけどね。短期金利はそうそう上がりそうにないですしね。

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>>3724 名無しさん

一旦整理すると、低成長、人口減少の中で、一定程度以上の収入のある人が、人口が保たれる地域に家を購入する以外の場合、賃貸がよい。
一定程度安定した収入がある人が家を購入するのであれば、お金持ちでもそこまででなくても、住宅ローンを組んだ方がよい。
なぜなら、低金利であり、ローン控除を享受できるため。
固定変動については、低金利下であり、固定変動の金利差が小さい中では、固定を選ぶのが合理的。それはそもそも、金利リスクをとること自体がおかしいから。
繰上げ返済はやめるべき。就業機会を失う場合に備えられるし、必要に応じて投資機会も得られるため。
こんな感じでしょうか。

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>>3725 マンション検討中さん

ちなみに、私は去年8月に借りましたが、当時の変動は0.4%に近い水準でしたが、2%の金利上昇を見込むと固定に比べて2000万円以上総支払が増えるようでした。
そんなリスクとれないので、固定を選びました。

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>>3727 名無しさん
2000万以上の差というと5000万円位の借入でしょうか？
2％の上昇ですか。。なかなかストレスかけますね。過去10年の短Pは0.4程度のふれ幅ですからそんな堅めに見なくても良かったでしょう。また、金利上昇を想定するときは10年後からなのか15年後からなのか時期をズラして試算しないと意味ないですからね？

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多くは変動の人も金利が上がる方が望ましいのに、
変動は金利が上がったら困ると言う固定観念の人がいる

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>>3729 匿名さん
まぁ、個人にとっていあことと、全体にとっていいことは違うのでね。

「変動は危ない、固定がいい」というのは簡単。恐怖心を煽ればいいだけだから。
ただ、冷静に変動の過去の推移・変動と固定（短期金利と長期金利）の関係性・銀行の収益を考えれば変動金利という選択肢もとても合理的な選択といえる。

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>>3730 マンション検討中さん

誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
どのように変動金利が合理的なのかご教示いただければ幸いです。
過去のちなみにトラックレコードは参考程度でしかならないですよ。こんな低金利環境はいままでなかったはずです。
また、銀行の収益考えたら、今の金利環境は是認されないと思います。

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私も20年固定にして、変動の金利が倍になるリスクをヘッジしました。

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>誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。

住宅金融支援機構（フラット３５）あたりは、変動リスクについての恐怖心を煽りたいところですよね。変動に流れれれば、自分たちの存在価値が薄れるわけですから。
まぁ、何にしたって「住宅ローンの金利は上がる」と言っておいた方が楽ですよね。結果、金利が上がらなくても誰からも文句は出ないわけですし、後ろ指を指させる事だってないでしょう。

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>>3731 匿名さん
簡単に、金利変動リスクをとることで収益率を向上させることができます。もちろんある程度の余裕がなければそんなリスクは取らないで素直に固定にするか、ミックスするっていうのもリスクコントロールとして合理的な手法ですね。
長短金利差がフラット化されてきたので前に比べればそのメリットは減ってますが長期金利の低下によって短期金利はもっと上がりづらくなっています。
変動金利も合理的な選択肢でしょう。

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>>3733 匿名さん
そうなんですよね。人に勧めるなら固定金利。固定金利勧めておけば責任を追求されるリスクはグッと減りますからね。
FPのアドバイスは大抵固定。ただ、それは銀行の収益に加担しているのと実は同じ。

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>>3732 匿名さん
どちらの銀行ですか？
そこから何%優遇でした？

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>>3728 マンション検討中さん

2%は合理的と思います。
変動で借りるしかない場合、0.7~0.8%位までの上昇まで耐えるとして、そこから固定に変えた場合、更に0.5~1%がかかり、更に手数料がかかる。ということで、2%位は適切な範囲です。
変動の人は、こうした借り換えの具体的なシナリオをもっているのでしょうか。
なお、10年後というのはシナリオとして置くのはいいですが、再考が必要です。
経済政策の見直しは、黒田総裁の任期前後に行われるはずですし。
後は、朝鮮半島の情勢も緊迫してきていますね。

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>>3733 匿名さん

住宅支援機構がどうのというより、ご自分の収支計画に、金利上昇を織り込んで、実際に固定への借り換えをどのような状況で迫られるのか考えることのほうが重要だと思いますが如何でしょうか。

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>>3734 マンション検討中さん

リスクとリターンが見合ってないと申し上げているのです。
具体的に金利が上昇して借り換えが必要になるときにどうするかまで考えていないだけだとおもいます。

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>>3737 匿名さん
変動で2%の上昇を提示し、現行の固定を提示すれば大抵は固定を選択しますね。
これはFPがよく使う方法です。

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>>3734 マンション検討中さん

去年9月以降イールドはスティープ化していますよね。
フラット化は間違いです。私の借りた固定金利は、私の借りた去年より既に0.4%上がっています。

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>>3737 匿名さん
繰上するしないは、置いといて

預貯金＞借入残高

になれば金利リスク無いわけですから
10年間もあれば十分でしょう

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>>3740 匿名さん

銀行は固定で貸したいという前提は、どういうロジックですか。銀行もヘッジコストかかっていると思います。
ちなみに、銀行によって、固定変動の金利差に差がありますよね。
どういう含意があるか是非考えてみては如何でしょうか。
ちなみに、FPどうのは関係ありません。収支計算から導かれる結果を素直に解釈しただけです。

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>>3742 匿名さん

そこまでは行ける方は少数だと思いますが、
とても良いことだと思います。
一方で、低金利で、固定変動の金利差が低い状況から、わざわざ金利リスクをとる必要はないですよね。
あとは依然数年間金利リスクにさらされる点に留意する必要がございます。

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といっても、結局変動より低い金利は短期固定しかない。
長期は利払いコストを含めた条件で最初から借りることになる。
やはり個人個人でリスクの取り方が違うのは当然。

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> 預貯金＞借入残高

この低金利に金利リスクをとって、利息のほとんど付かない預貯金で遊ばせとくのはどうなのだろう。
無理に株をやれとは言わないが、自己投資でも何でももっと有効活用すればいいのに。

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>>3741 匿名さん
あぁ、自身がポジションをとるとどうしても目線が短期になってしまうんですよね。分かります。3741さんは正にそんな状況じゃないですか？
中長期で見れば明らかにフラット化してます。自明です。そのため、去年の9月の日銀会合で長短金利操作付QQEを掲げイールドカーブを立たせようと頑張ってる、ただ足下ではまたフラット化してきてますよね？

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>>3743 匿名さん
正にそこなんですよ。なぜ変動は大手行で一律同じなのに固定は差があるのか。ここに答えがあります。

変動は短P＋1％（短Pは大手行一律）とし優遇幅で0.01％を競っている状況。対して固定は銀行によって簡単に0.5％とか差がついている。
これは変動では利益とれないから固定で利益をとっているだけなんです。変動で他行に0.5％劣後したら見向きもされなくなるが、固定だったら大丈夫なんだよね。変動で客を釣って、クロージングで固定にする。その段階になると客ももう他の銀行にいかない（いけない状況）ってのが良くあるパターンです。

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>>3743 匿名さん
固定金利は銀行がリスクテイクしているわけだからその分プレミアのっけて、更に利益ものっけています。一部ヘッジしているのでそのヘッジコストも全て金利にのっけています。変動よりも固定の方が収益率がいいんですよ。

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>>3747 マンション検討中さん

足元のフラット化って短期のはなしですよね。
短期とか長期とかどうでもいいですが、そもそも日銀の政策だって個人で理解に出来ないのに、金利が上がらないと結論に付けて、金利リスクをとる事が理解できません。

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>>3748 マンション検討中さん

おっしゃるとおりで、固定っていうと、高いと思ってる人は、たぶんみずほとか、smbcとかの固定を想定してるんでしょうね。
探せば他に安い固定があるのに勿体無いと思います。

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>>3749 マンション検討中さん

おっしゃってるのは当たり前の話ですよね。
わずかなプレミアムを銀行に渡さないために自分のbsの貸方の6~8割を金利リスクにさらすのは理解に苦しみますが。
0.1~0.3%のプレミアムを渡せないくらいの収支なら、そもそもローンを組むことが適切でないと思いますがいかがでしょうか。

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>>3750 匿名さん
はい、足下とフラットというのは明らかに短期の話ですが何か？
金利が上がらないなんて決めつけてませんよ。リスクとリターンのバランスですよ。

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>>3745 匿名さん
短期固定って10年未満の固定のことでよろしいでしょうか。期間終了後の優遇幅の縮小を考えると長期固定とほとんど変わらなかったです。

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>>3745 匿名さん

金利リスクをテイクすることができる個人とはどのような属性の方でしょうか。ご教示ください。

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>>3752 匿名さん
はい、当たり前の話なので省略して書いたらロジックを説明して欲しいとの依頼から説明させて頂きました。

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>>3746 匿名さん

そのような考え方が適切だとおもいます。
一方で資産の流動性を確保することも重要であると考えます。

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>>3753 マンション検討中さん

短期的な目線ということは、ブーメランになってしまっていると思いますが如何でしょうか。
上がらないとわけではないとのこですが、金利上昇した場合にご自分の収支がどうなるのか、考えてた後にリスクリターン再検証してはいかがでしょうか。
変動や短期固定のリスクがリターンに見合っているケースが見当たらないので、是非いろんな見方を共有いただけると助かります。

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>>3756 マンション検討中さん
52の後段についても、リスクにリターンの関係で、例えば金利上昇が1%したときに収支計算がどうなるのか、バランスシートがどうなるのか、計算していただいて、リスクとリターンの関係をご議論頂ければ幸いです。

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>>3758 匿名さん
とても基本的なことですが、短期だけみてはだめ、長期だけみてもだめ。両方みるべきなんですね。
これ当たり前のことですが、ここまで説明しないとなかなか分からない人も多いのが現状なんですよね。。。

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金利上昇に対しての見解は有識者も含めて個々で違うから
どのみち自分の私見を述べるしかない。それがポジショントークになるのも必然。
すると今度は相手の私見に同意しづらくなり、各々資産状況も違うので、議論となると平行線しか辿らないと思われますね。

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>>3761 匿名さん
おっしゃる通りですね。
つまり、変動は理解できないと頭ごなしにいってしまうのは強引ってものです。変動も固定も使い方次第ですよ。

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>>3746 匿名さん

預貯金＝金融資産と同義

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>>3761 匿名さん

逆にどのような資産構成の人が変動で借りるべきなのか、ご教示いただけませんか。
具体的に収支計算せずに、議論するから平行線になるだけだと思いますがいかがでしょうか。

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>>3762 マンション検討中さん

頭ごなしかどうかわからないですが、具体的にどのような状況で、変動金利がいいのでしょうか。ご教示ください。

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>>3764 匿名さん
一定の許容範囲のあるモデルケースを作成すると良いかもしれませんね。
それに当てはめて考える。
個人個人がそれぞれの個人的な意見を書いても、それは書いているだけで参考にはなり難いですから。

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>>3760 マンション検討中さん

具体的な計算なしに、理解出来ないのにと申し上げております。
低金利で、固定変動の金利差が小さい環境下で、どのように考えたら変動がいいのか、数字を伴ったシナリオでお示しいただけませんか。
そのようなケースがあるなら大変勉強になります。

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自分は変動にして正解だった。固定は信じられない。
自分は固定にして正解だった。変動は信じられない。

そう書いているだけで、結局自身がそう信じて正解だった、と言っているだけです。

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>>3766 匿名さん

例えば固定と変動の金利差が3%程度あれば、一定の金利上昇があっても、変動の方が優れているとなりますよね。
今は0.5%程度なので、1%くらい上がることがあったら明らかに固定の方が優れている。
0.5%を得るために金利リスクをテイクする。
その辺りが理解に苦しむのですが。

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>>3769 匿名さん
それはあなた自身が理解に苦しんでいるだけなのでは？
要はあなたの基準だと0.5%の金利リスクが許容できないから理解が出来ない。と発言しているだけかと。
他人に理解を求めているわけではなく、あなたが他人の決定が理解が出来ない、というスタンスです。

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・日銀が金融緩和してインフレ率2%以上継続しない限り金利は上がらない(コントロール失敗して上がったらそれは日本経済崩壊している)
・また、好景気になってインフレ率2%以上継続したら金利は上がるがその時は不動産価格も当然上昇しているので借替えや住み替えで対応する(そもそも好景気になると思ってる日本人はほとんどいないだろう)
・失敗したら自己破産すればいい。変動組が破産するような事態になったら日本の財政も企業も滅茶苦茶になってるから赤信号皆で渡れば怖くない

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>>3769 匿名さん
あと、あなたの考え方が間違っている、という見解をする人はいないと思います。
あなたはあなたの意見で正しいので。

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>>3771 匿名さん

ま、そういうこった。

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変動選ぶ人も、固定選ぶ人も
どっちも間違いではないでしょ。

まあ、20年やそこらで完済する場合なら、
変動の方が少なくてすむ可能性の方が
高いと思うけど、大した違いにならんでしょ。
3771さんが言うような場合以外は。

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>>3763 匿名さん

それで？

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>>3769 匿名さん
もう変動は理解できないという考え方で頭が凝り固まってしまっていますね。
自信の相場観を前提に話をされるから柔軟性に欠いた
思考になってしまっているのでしょう。
つまり、3769さんとしては
「1％上がることはあっても、3％も上がらないだろう。」という前提があるのでしょう。

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ネタ投下
・4000万円、期間35年
・変動0.6％（団信込）※都銀ベース
・長期固定（フラットs90％以下）当初5年0.82％爾後1.12％（団信別途270万円）総支払額5045万円

変動金利シミュレーション
ケース1）35年間金利据置　　総返済額4435万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　　総返済額4633万円
ケース3）10年後金利＋1％　　　総返済額4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　　総返済額5050万円

この15年で短Pの最高値と最低値の差が0.5％。100年に一度といわれたリーマンショック級の変化を内包してこの程度。
その三倍のストレスをかけてやっと固定にメリットが得られるレベル。
あとは人それぞれの環境・状況・価値観次第ですね。
私は変動も固定も優秀な金融商品だと思います。

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>>3771 匿名さん


そんなマクロ経済シナリオを語ったところで、有益な議論にならないと思うのですが、いかがでしょうか。
先が読めないから、個人で抱えるべきでない金利リスクをヘッジするために固定する必要があるんと思うのですが、いかがでしょうか。

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>>3777 マンション検討中さん

やっと計算してくださる方がいらっしゃいましたね。ありがとうございます。
まず、固定はsmtbで、1.1%で団信込みがあり、変動はsbiで0.5%がありますのでそれで計算します。ご呈示の金利は変動固定は共に高いので、そもそも選択対象にはならないと思います。
4000万円で35年とすると、
変動が変動しないと4360万円、
固定は4820万円です。
計算いただいたのと同様に10年後から、変動が1%上がると4760万円です。
3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
加えて10年後に1.5%上昇した場合どうされますか？

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>>3779 匿名さん

ちなみに、金融システムレポートでは全年限1~3%の金利上昇での、金利リスク計算をしています。
短プラのトラックレコードどうのじゃなくて、ストレスシナリオではMax 3%まで考える必要があるということですね。

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こんだけトランプがしこたまミサイルぶっ放そうが、
あるいは北朝鮮ぶっ潰そうが、
日本はたいして変わらないし、
変動も動かなそうな気がしてきたよ。

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私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。

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>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）

【シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　変動4358万円 　固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　変動4633万円　固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％　変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　変動4966万円　4846万円

損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。

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>>3783 マンション検討中さん

10年後に1.3%上がったらどうされるのですか。

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>>3779
>>3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
そもそも、今の10年国債利回りが0%近辺の状況下でこの10年で金利が1％も上がるとは全く思えませんが（長期金利は将来の金利予想・期待値に基づいている為。）、
ただ、もし10年後1％・1.5％金利があがったら以下三つを検討します。
①借換　②一部繰上返済　③完済

①はその時試算して検討、10年後のことは今試算できませんから省略。③は10年後3000万円一括返済は少し困難そうですね。
現実的なところでは②の一部繰上返済でしょう。

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>>3784　匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択

つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。

【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円

10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。

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0.497％はどちらの銀行ですか？

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>>3787
SBI銀行
現在の優遇金利を考えたらSBIが最強
自分は借り換えメリットがないからしないけど
今から新規でローン組む人は心底うらやましい

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>>3786 マンション検討中さん

ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。

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>>3789 匿名さん
ローン控除が終わる10年後ですね。
損切りや益の確定？？

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変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。

低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。

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>>3971さん

仰る通りだと思います。

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>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです

ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。

うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう

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>>3790 マンション検討中さん

一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。

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>>3794 匿名さん
一部繰上返済は金利が上がらないことを前提というのは初耳です。どういうことですか？
金利リスクを遮断することを目指す人は変動は選びませんね。

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>>3794 匿名さん

変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。

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>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。

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>>3793 匿名さん

借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。

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>>3794
金利の上昇化なら、家が買った時より高く売れるので
損失は拡大しませんよ。
買った時より高く売れるので損切りにもならず、利益確定です。

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>>3799 匿名さん

いろんな要素があるのに不動産価格がどうなるのかはわからないと思います。
不動産価格は金利できまっているわけではありません。

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>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。

不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。

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>>3801 匿名さん

不動産価格が上がらないと金利が上がらないわけはないと思いますが。
そもそも長短金利はどう決定されているんでしたっけ？

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>>3802 匿名さん

去年までのマンション価格の上昇はマイナス金利が影響したと言われていますが、傾向として逆じゃないですかね。

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>>3797 匿名さん
だから10年で1.5％以上上昇して以降下がらないと思う人は固定すればいいし、
そんな上がらないと思う人は変動にすればいいだけでしよ。
ゼロリスクを求めるなら固定一択だし、そこは人それぞれですね。

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大切なのは今後金利がどれ位あがるか？
ではない。そんなこと議論しても建設的な流れにはならないのは今までのやりとりを見ても明らか。

大切なのはどの位金利が上がるとどう返済額に影響があるのかということを具体的に考えること。

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>>3801
恥ずかしいレスはやめましょう笑

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ネタ投下
「マーケットはこの10年間の金利上昇を全く考えていない。」

短期金利の代表指数：無担保コール翌日物-0.035％
長期金利の代表指数：10年国債利回り0.06％

もちろんマーケットは間違えることも多い。
あとは個々人の考え方次第です。

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>>3804 マンション検討中さん

私もそんなに上がるとは思ってなくて、テールリスクだと思ってますが3797の通り、死亡リスクよりはリスク量が多いのだから適切な対応をするのは当たり前です。
対応として固定にするか、一定の金利上昇があったときに、あらかじめ決めておいたルールベースで借り換えを実行するかだと思いますが、しっかり計算のできる3804さんでさえ、ルールを策定できていないのだから、そもそも一般の人が管理できるリスクではないんだと思います。
現物株をやるときだって損切ルール決めるんですから、損得で変動を借りるなら当然のことですよね。
そもそも、借り換えの取引費用とか考えたら、
3804さんが無視されたように損切ラインも見定めるの難しいしルールベース管理出来ないと見るのが妥当ではないでしょうか。
結局変動という選択は適切ではないんですよ。

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>>3805 マンション検討中さん
返済額額への影響だけじゃなくて、損切をどうするのか、ルールと手続きまで考えなきゃダメだと思います。
多くの人はドルコスト投信やっても、出口のこと考えられてないと思いますが、そうなってはいけないということです。

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>>3809 匿名さん
うーん、住宅ローンにおける損切りって何を指してますか？？自己破産ですか？

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しっかり計算ができて、リスク管判断ができる人は
ま、とりあえず変動一択だわな。

それが出来ない人とか行動すべきときに
行動するのが面倒な人は固定でいいんじゃん？

4000万借りて、差が大きくなっても500万くらいでしょ？
どちらも間違いじゃないと思う。

ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
限りなく低いと思うけど。

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>>3809 匿名さん
ドルコスト平均法で長期で投信買う場合は出口戦略を策定しておく必要性は少ないだろ。例の出し方が下手すぎませんか？
なんて考える必要

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また、変なのが湧いてきたな。

住宅ローンの変動金利と
株取引の話を一緒くたにしているのが笑える

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>ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
>限りなく低いと思うけど。

自分はリスク管理できまっせ風を装っているけど、
結局こうやって潜在リスクを軽視する人が多いんだよなあ。
限りなく低い根拠ってなんなのだろう。

そもそも固定=思考停止的な考えは間違っていて、
今の固定金利水準なら選択肢としてかなり魅力的ですよ。

高収入な方の方が固定を選び、固定を選んでいる方が金利リスクを理解している、
というのはやはりあながち間違っていないなと。
変動も合理的な選択肢だし選んでいる人を否定するつもりはないけど、
選んでいる人の多くは「今安いし上がらないでしょ」という安易な考えなんだろうな。

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>>3814 匿名さん
実際よく考えないで変動選ぶ人が多いのは事実だね。あと、銀行の担当もみんな変動ですからと安易な勧め方しているのも事実。
ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。変動が上がらないと予想する大きな根拠は長期金利が低いことと、なかなか景気が良くなると思えないってことかな。

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>>3815

http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
一応ソース。

>ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。

事実だと思うよ。あと5年は大きく変わらないと思うし。
ただ、借り換えもコストはかかるので、10年~15年で返せないなら固定の方が良いと思ってる。
国としてインフレに取り組んでいるし、最悪スタグフレーションも起こりうる。
10年は可能性低くても20年はまったくわからない。
一つのポイントは返済予定期間かなあ。

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>>3814 匿名さん
前段おっしゃる通りです。
具体的に計算してリスクを管理してるつもりになっているだけで、実際にリスクに対処するかは考えられないですよ。
だから、固定しか選択肢はないと思います。

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>>3810 マンション検討中さん
変動で借りる場合の完済もしくは固定への切り替えのことです。

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>>3811 匿名さん

ここまでの議論で、個人に適切なリスク判断は出来ないということをご説明させていただいているのですが。。
繰上げ返済でどのくらい金額が浮くかという計算は出来ても、実際に金利が上がったときにどう対応するのか、考えられないということです。

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>>3818 匿名さん
十分に余力があるなら、完済する。
ない場合、メリットがあるなら借り換えする。
メリットがないならそのまま。

それだけの当たり前のことでは？？

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>>3812 マンション検討中さん

出口戦略が不要というのは、ドルコストの本質が理解できていないということですね。
買うときと同じように、基準価額は変動してるんだから、どう換金していくのか、考えないといけない。

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>>3820 マンション検討中さん

メリットってなんですか？
どのようなタイミングどう借り換えをするのか、数字をもとにご教示ください。
それが固定金利に比べてどう優れているのかもご教示ください。
私自身、そういった実例を考えつかないので、勉強になると思っています。

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>>3813 匿名さん

金利リスクを変動金利でコスト削減しようとしてる人にとってはリスク管理が必要でどのタイミングで借り換えや完済をするか検討する必要があると申し上げています。
ちゃんと前の投稿をお読みになっていただければと思います。

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>>3821 匿名さん
いや、だからねぇ。「必要性が少ない」ね。
短期売買の方こそ出口戦略が必要。ドルコストは出口戦略なく、必要な時に換金したい人にも向いている。

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>>3816 匿名さん
おっしゃる通りで、10年で確実に完済できるなら、変動もあり得るのかもしれません。
ただ、最近金利上がってますが、変動とほとんど変わらない10年固定があります。

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>>3824 マンション検討中さん

必要なときに換金してたらドルコストのメリットが半減してるんじゃないですか。
必要性が少ないって何に基づいて少ないんですか？

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減税があるから、住宅ローンに金利リスクなんてものは無くて
カードのポイント還元なんかと同じで

現金払いよりどこが、還元率が良くて、付帯サービス(団信)が良いのかっていう観点で選べば、良いと思います

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>>3811 匿名さん

あとは限りなく少ないっていっても、死亡リスクよりリスク量が高いと思うので、生命保険に入って、金利リスクをヘッジしないのは矛盾した行動ですよね。

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>>3827 匿名さん

それは適用金利が1.0%より低い時だけです。

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>>3807 匿名さん

そもそも、マイナス金利にコミットしている日本銀行が、金融システムレポートの中で、1~3%の金利上昇シナリオでストレステストやってるんだから、3%の金利上昇では計算する必要があると思います。
ただ、1番重要なのは変動の人は借り換えルールを自分で考えてみて、合理的にできないことを確認することだと思います。

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>>3828 匿名さん
リスク量って聞き慣れないんですがなんですか？

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政府がたらふく国債を発行し、日銀はマネタリーベースを増やすために国債を買い取り、円を市場に増やして行く。
国債が満期になっても、日銀は政府に返金を要求しない。
普通の企業なら経営が悪化するが、日銀が買い取る現金がなくなれば大量に円を発行し、さらに買い取る。
いつかは円安インフレになりそうですが、どうなんでしょう？
そもそも日銀は破綻しないですか？

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自国通貨建てで発行できていることや対外純資産を考えれば現状日銀の破綻懸念は少ないのではないでしょうか？事実マーケットはそのように見ているから日本国債が買われて利回りは最低水準なのでしょうね。

て、日銀破綻したら住宅ローンの変動がどうのこうのレベルの話ではないですね。。

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>>3807　匿名さん
それは市中長期金利の上昇シナリオですね。短期金利が3％あがったら変動金利云々の前に日本の中小企業の大半がショートするでしょう。

【シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円
ケース6）10年後金利＋3.0％　 変動5640万円　固定4873万円　繰上5466万円

10年後3％上昇というテールリスクシナリオでも600万程度ですね。
毎月の返済が10万3千から14万6千へと結構アップしますがまあ許容内でしょう。

また、そういった状況では変動の店頭金利5.475％になっているということなので優遇金利も今よりも拡大された商品が出てくる可能性も高いので借換えも選択肢としてでてくるでしょう。

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>>3833 匿名さん
そうなると日銀の国債保有率が今の40%をはるかに超え、買い取る国債がない場合政府はさらに国債を発行しますよね。
このスキームが働いているなら、なぜ国債を政府が発行する事に問題を指摘する方がいるのですか？

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>>3835 匿名さん
所謂ハイパーインフレ懸念ですね。
う～ん、本気で知りたいなら、ここで聞くのは間違ってますね。

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>>3834 匿名さん

調達金利が高いのにそんな住宅ローンを優遇する理由ないですよね。

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>>3837 匿名さん
とてもいい指摘だと思います。そこが金融機関の役得。
金利下落＝銀行収益悪化、金利上昇＝銀行収益向上という傾向あると思うんですが、これは指摘の通り調達も上昇するからありえないですよね？
ただ、これは成り立っています。ざっくり言うと金利の絶対値があがると金融機関はプレミアムを乗っけやすくなるんですよね笑　固定も同じ

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>>3834 匿名さん

そんな都合よく、10年後とか仮定おいてるから。。

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>>3838 マンション検討中さん
だから、いま、固定しない理由はない。

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>>3840 匿名さん
う～ん、「だから」の前後がなりたってないと思うのですが如何でしょうか？

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>>3814 匿名さん

頭固いね。

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>>3840 匿名さん

だから、なんで？

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>>3814 匿名さん

高所得が固定で低所得が変動とか、未だに言ってる恥ずかしい人がまだいるんだね。

ただ単に安いからって変動借りてる人も確かにいるだろうけど、
貸してる方からしてみたら高所得な客ほど
変動が多いんだけどな。

低所得に最優遇なんて出せないし。

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>>3843 匿名さん

ちゃんと100件くらい読んでいらっしゃいますか。

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>>3838 マンション検討中さん

これは成り立っているのこれって何を指しているんでしょうか。
銀行がプレミアム0.1~0.3%のプレミアムを乗せているから固定はダメというのは、理解出来ないんですが。。

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>>3846 匿名さん
これというのは「金利下落＝銀行収益悪化、金利上昇＝銀行収益向上」のことです。

えーと、固定がダメってどこに書いてありますか？？

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>>3846 匿名さん
被害妄想激しい人に何言っても無駄かもですが、、
変動も固定も使い方次第、どちらもいい商品ですよ。

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結論は、今ではどっちも良商品。
各自、自分の財政状況によって固定がお勧めか変動がお勧めかは違う。
以上。

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>>3848 匿名さん
被害妄想ってなんですか？

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変動金利で、生命保険に加入している人は、なんで、生命保険に加入して、金利は固定しないのか教えてください。
また、金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。
上記についてがクリアーになると、変動を選ぶ理由が見えてくると思いますが、いかがでしょうか。
上記を聞いている理由がわからない方は従前の議論をご参照ください。

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>>3849 匿名さん

どうしてその結論になるのでしょうか？

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>>3852 匿名さん
少しは自分で考えれば？
他の人も相手するの疲れてる感じ。

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>>3853 匿名さん

疲れているのにありがとうございます。
無理なさらなくて結構ですよ。
3851に答えていただける方だけ、是非お願いいたします。

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>>3849みたいな結論づけたら
誰しも「？」だよ。
馬鹿じゃないの？

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>>3851 匿名さん
生命保険というのはリスク管理の観点から言うと「（死亡）可能性が極小、しかし損失が極大」と言えます。残された者にとっての損失は（60歳ー死亡年齢）×年収、ざっと最低でも3000万円以上、場合によっては1億以上に膨れあがります。まさに保険でカバーするにはピッタリのリスクです。

対して金利上昇リスクというのは線形性があるので表現が難しいですが、「可能性は極小（人によって捉え方違う）、損失は限定的」と言えます。>>3834の試算では10年後3％上昇という非現実的ｼﾅﾘｵでも固定に比べ600万程度となんとでもなる範囲と限定的です。

損失が限定的であれば4000万で毎月のCF1.1万円改善される変動を選ぶというのは合理的だと考えてもおかしくないでしょう。

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>>3851 匿名さん
>>金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。

金利の上昇云々の前に常に借換えは検討しておくべきでしょうね。これは変動の人も固定の人も同じです。借り換えは費用を考えてメリットがあればする、なければしない、でいいのでは？こういうことを聞いているわけではないのかな？

【蛇足】仕事で司法書士使うことがあれば仲良くなっておくといいですよ。借換の抵当権抹消・設定の費用を登録免許税程度で抑えることができます。

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>>3842 匿名さん
リスク考えないことが頭柔らかいというなら頭固くていいです

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>>3844 金融屋さん
いや、私の持論でもなんでもなくてソース貼ってるのでご覧ください。
あなたの経験則で話しされても。。

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>>3856 マンション検討中さん

ありがとうございます。
大変勉強になります。
保険については問題ないとおもいますが、金利リスクについては、可能性は極小という点や線形性があるという点は違うのかなと思います。
そもそもですが、リスク量が死亡リスクより大きくて、損失は限定的とすると、確率が高いという理由だと思うのですが。。
銀行が一定のマージンをのっけているとはいえ、スワップが生命保険に比べて非効率というふうには思えないですし。マーケットが競争的だという意味です。
この辺についてどうお考えですか？
個人的には議論することも意味があるし専門家にも聞いてみたいです
あとは、10年後に金利上昇が起こるという仮定は恣意性が強いと思います。
線形性があるとも関連しますが、合理期待仮説に基づけば、非線形なんでしょうけど、非線形な金利上昇もあり得ると思います。
金融システムレポートでも、現時点での金利上昇を見ています。

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>>3857 マンション検討中さん

ありがとうございます。
裁量的な判断は避けるべきと思っています。
例えば0.8%まで上昇した時に、借り換えはなさらないのかなと思います。次に、そこから1..3%まで上昇したらどうでしょうか。
まだ、大丈夫と思われるのでしょうか？
1.3%にいきなりあがっても、まだ様子見ようというふうになるのかなと思います。
じゃあ、1.8%とかになって、そこからヘッジコストを払って固定しようというふうにはなかなか考えられないのかなと思います。
事後的に、借り換えを判断するとすると認知バイアスが常につきまとうので、結局事前に1.0%上昇したら借り換えのような事前ルールが不可欠だと思います。
やり取りの中で、計算はされていても、実際に金利上昇局面に自分が立った時にどう判断するのかを十分考えられていないと思います。
また、判断を難しくしているのが、お金を借りる現在は、金利が低くて、固定変動の金利差が少ないので、次に0.5%上昇した時点で借り換えをすると、取引費用等で損をする感覚になると思います。また、借りた時点で情報収集してアンカリングされている点も認知バイアスを増幅すると思います。
自分を含めほとんどの人は事前ルールを考えられないのだから、結局変動はやめたほうがよいと思います。

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>>3857 マンション検討中さん

あとは、以前どなたかが計算されたていた、月次cfが4~5万増えるという計算も4000万を借りている多くの人は耐えられないんじゃないかと思いますが、そうでもないんでしょうか。
そもそも月の住宅ローン支払いが1.5倍になるって結構厳しいですよね。
いきなり私立に通う子供が現れるみたいな。。

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>>3857 マンション検討中さん

仕事で日常的に司法書士に関わられるのはいいですね。僕はトウメンゼイプラス50,000円でお願いしたけど、日常的にベネフィットを与えられているなら、50,000円も払う必要ないですしね。
ただ、ゴリゴリやるにしても一定のマージンを渡すことは重要かなとも思います。

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>>3861 匿名さん

この意見に賛同します。
私は残債、返済期間を考えて、20年固定0.77%に借り換えしました。
その前は変動金利0.86%だったので、難しい選択ではなかったと思います。
これから変動金利を選ぶ方は金利上昇局面で思い切って固定にする判断ができるか難しいです。
数回は待ちを選ぶでしょうが、いざ借り換えても優遇金利を期待できない状況になっていると思います。
基準金利の上昇局面を見極めるより、優遇金利の下降局面を見極める方が容易かもしれませんね。

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>>3861 匿名さん

なんか話が噛合わないと思ったのですがなんとなく分かりました。
住宅ローン借入を株式運用等を想定して考えているので損切りや認知バイアス等の単語がでてくるのでしょう。
しかし、借入は元本の変動がなはないので損切り云々の話にはなりませんね。株式運用ではなく、変動金利型の定期預金です。債券運用でもありません。定期預金なのです。
>>3861さんがずっと凝り固まってしまっているのは、金利変動と価格変動を混同されていることだと思います。

定期預金の場合、損切りなんてありませんよね？中途解約手数料がここでいう借換コストに該当、コスト含めてメリットがあればそれは「まだ上昇するんじゃないか。もっと待った方がいいのではないか？」と迷う必要もなく借換えるべきなのです。

逆にご質問です。
「長短金利差が小さいことを理由に変動を選択肢する理由がないとご主張だと思いますが、変動・固定の金利差が小さい・多いの基準はなんでしょうか？何％差があると変動にもメリットが見いだせるとお考えでしょうか？」

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固定固定言っている人は、ただ金利上昇リスクをことさら煽ってるだけで、具体的な金利差や返済額について言及しない傾向にありますね。固定が安心できるのはあたりまえ。どこまで許容できるかですね。

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>>3865 マンション検討中さん

変動の一部の方が、損益で考えているから、損切とかで表現しただけです。
一部の例に執着しないで議論のテーマをとらえられてはいかがでしゃうか。
ちなみに株式は有限責任人ですが、住宅ローンのペイオフは理論的にマイナス金利に無限大ですよね。もちろんリスク量で見たら小さいとおもいますが。
どこでリスクをせき止めるか、損切するか、そういう発想もあってもいいとはおもいます。

金利が1%で借り換えを実行するなら、1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差がなら、変動で損得考えている人にも見合いますが。取引費用無視していますが。

こんな状況起き得ないから、当初に比べて、支払いが多くなる前提でも、どこで借り換えるかルールは必要ですが、そもそも、損得で考えている人にそんな設定出来ないんですよね。。

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>>3866 匿名さん

言及してますので、過去のやり取りのをご覧ください。

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>>3867 匿名さん
どうしても株式運用の考え方に頭が凝り固まってしまってしまうのですね。。。
3865の借換判断についてはいかがお考えですか？
あと、生命保険の例が消えてしまいましたが生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？例を出してうやむやにするなら変な例は出さない方がいいと思いますよ。議論があちこちに行きます。

今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？

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>>3869 マンション検討中さん

3867で回答してます

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>>3870 匿名さん
保険は3860で回答済みです。

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>>3870 匿名さん
借り換えではなくて、新規のはなしです。
今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？

>>3871 匿名さん
つまり、生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？

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>>3870 匿名さん

最低でも2%開いて、さらに重要なのが、将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じないので、変動を選ぶメリットはないと思います。2%は3867の式で考えています。。

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>>3873 匿名さん
>>将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じない

その予想の主語は誰ですか？マーケット？それとも個人？

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>>3867 匿名さん

>>1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差

今月変動0.497％で借りた場合、
0.497％＋（借り換えの時の固定変動の金利差）＞0.6％（≒現在の固定・変動金利差）

借換時の固定変動の金利差＞0.103％となったら借り換えるメリットがあるということ？
もうちょっと丁寧に説明がないと分からない文章ですね。

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>>3874 マンション検討中さん

予想の主語はどちらでもいいですが、足下ではそんな予想成り立たないので、変動で借りる理由がないと申し上げております。

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>>3872 マンション検討中さん

3860を前の文脈からしっかり読んでくださいよ。保険については。

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>>3875 マンション検討中さん

失礼しました不号が逆ですね。
逆にすればご理解のとおりです。
申し訳ございませんでした。

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>>3876 匿名さん
「固定変動の金利差2％以上且つ個人的に将来金利差が縮小する予想ができる」場合に借換メリットがあるということですね。

ではこの根拠はなんですか？
>>3865にあるように固定変動金利差に係わらず借換メリットは十分に発生しますが、その場合でも金利差がなければ借換しない方がいいということになってしまいますよ？それは変ですね。

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>>3878 匿名さん

ん？符号が逆？余計変になりますよ。。。

借換時の固定変動の金利差が0.103％未満であれば借換メリットがあると。。。
変ですよね？

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>>3880 マンション検討中さん

ご理解の通りだと思いますが。
要するに借り換えメリットがないということですよ。

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>>3881 匿名さん
上記式に対しては思っているとの見解しかないのですが、
その根拠はなんでしょうか？

そして、実際、変動→変動で銀行を代える人は多く、固定変動金利差に関わらず借換メリットは十分に生まれますよ。

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>>3882 マンション検討中さん
今変動で借りて、あとで、固定に借り換えるメリットがある瞬間は訪れないから、固定で借りるしかないですよ。って話をしているんです。
繰り返しているように事前ルールで縛れないみたいですし。
実際に借り換えの収支計算したら自明じゃないですか。

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>>3883 匿名さん

マーケット金利だけで考えるとそうかもしれませんが、変動よりも
当初固定10年が低くなったりということが往々にあります。
残存年数が減るにつれて短期間固定のメリットも十分に生まれてきます
から一概にそう言えないですよ。
固定で借りるしかないって意味が分かりませんね。

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>>3884 マンション検討中さん

短期固定の最低金利は0.45%。これより低いのは、銀行の収益構造を考えるとマイナス預金金利を適用しないと実現できません。
往々にしてあるわけありませんよ。
ここ最近の異常な環境に引きづられすぎだと思いますよ。

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>>3884 マンション検討中さん

意味が上がらないのは計算と借り換えのルールと手続を具体的に想定していないからです。
これまで200件くらいをしっかり読んで理解から議論してください。

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>>3886 匿名さん
200件以上見た上での見解ですよ。
早く根拠を提示してくださいよ。

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>>3887 匿名さん

ありがとうございます。
それでは理解できないということだと思います。ちなみに全部答えていると思いますよ。
保険については3860、変動から固定への借り換えについては借り換えについては3861。

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>>3885 匿名さん
もつ少し冷静になりましょう。
変動が0.4％代のままの状態であれば借換検討しないですよね？いや、もちろん更に下がってメリットあれば借換えるでしょうけど。。仰るとおりそんな想定していませんよ。。。

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>>3888 匿名さん
固定変動金利差が2％ないと固定で借りるメリットがないとする理由ですよ。

先程の計算式では2％という数字がでてきません。具体的に教えてください。

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>>3889 匿名さん

勘違いされていると思いますが、金利上昇局面で、現在の変動金利で借りている人が、どのタイミングで借り換えを行う決定をするの議論しています。金利が1.0%上昇した時点で借り換えたら、今より確実に損をしますよね。
そうした状況の中で、冷静に借り換え判断できないですよね。だから、そもそも、変動でリスク管理だとかっていう話は成立しないから足元の環境では固定しか選択肢がないんですよ。
200件読んでこれも理解できないとなるとますます、変動で借りるのはやめた方が良いとおもいます。

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>>3891 匿名さん
3884を確認してください。

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>>3892 匿名さん

それは私の投稿ではたりませんよ。。

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>>3893 匿名さん
>>金利が1.0%上昇した時点で借り換えたら、今より確実に損をしますよね。

そんなことないですね。>>3884のように中短期固定が変動を下回ること及び、新規借入の変動が更に下がることが往々にしてあります。

繰上返済の例を見ても、変動金利のリスク管理は十分にできる水準です。金利1.5％～3％のシミュレーションがいい例ですね。
ゼロリスクは無理ですが、リスクとうまく付き合って、無駄な出費を抑えることも可能なのは自明です。

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>>3890 匿名さん

足元の変動0.5%、固定2.5%、10年後、変動が2.5、固定が2.6になっていたとします。
10年後に変動が高くなったから固定で借り換えることにします。
取引費用と金利が0.1%上がったけど、10年間は安く借りれてよかったなというハッピーエンドです。
いまはこれと逆の状況のですよね。
足元の金利差が小さくて、将来はこれ以上は小さくなりにくい。。

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>>3894 匿名

往々にしてって、去年8月前後しかしらないですが、そんな状況に依拠して変動を選択されているんでしょうか。

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>>3895 匿名さん
全く根拠になっていなくて恐いのですが。。。

簡単に計算、長短金利差2％で変動にメリットがあると考える人のリスクシナリオ（前提は4000万円）
・変動据置、0.497％　総額4358万円
・固定　　　2.497％　総額6003万円

変動はどんなに上昇しても総額6003万円を下回るであろうとの予測に基づき逆算すると、
・10年後金利＋3.8％（4.297％）以降一定、総額6025万円

10年後金利＋3.8％以上上がるはずがないとの相場感ということが分かりますね
結局は各々の相場感で変動・固定の選択は変わることになります。
固定しかないと考えていても結局は自覚のないだけで自身の相場観で結論を導いているんですよね。

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>>3897 マンション検討中さん

本当に読んでますか。
3895は私の相場観ではないです。
どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。
これまでの議論をフォローされていないのが明確なので、これ以上ついていけないです。。

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>>3896 匿名さん
10年固定については去年1月から変動を下回ってました。
5年固定（当初優遇）については3～4年前から変動を下回っていました。
3年固定は（当初優遇）については5年以上前から変動を下回っていました。
変動については10年以上前から変動→変動による借換えメリットがありました。
特に変動→変動については地銀短P→都銀短Pへの借換えによる借換えなんかはこれからの金利上昇局面（上昇といっても長期金利の上昇）において威力を発揮するのではないでしょうか？

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ちなみにそれは何の計算ですか。
3895の趣旨と違うので、似た設定で趣旨を違えた計算はやめて頂ければ幸いです。
私の相場観でなく、変動で借りてあとで借り換えることのメリットがある状況を示しただけです。

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>>3898 匿名さん
>>どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。

では「固定変動金利差2％且つ将来の～」においてってのはなんの主張ですか？

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そもそも借換を検討するに当たって、当初借入時の固定変動金利差を考慮に入れること自体疑問ですね。
リスク管理の観点から当初借入時の状況は全く関係ありません。当初金利差を考えようとする姿勢というのはリスク管理ではなく、絶対に損したくないゼロリスク思考の表れでしょう。前提がおかしいですね。

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>>3902 マンション検討中さん

全くそのとおりです。
変動で損得を考えている人に合わせてあげているだけです。
損得の発想変動を借りると、借り換えができないことを申し上げております。
金利リスクは管理できないからゼロリスクにすることが望ましいです。
3861をご覧ください。

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>>3899 マンション検討中さん
それはsmtbの中だけのははなしではないでしょうか。

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ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。

変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。

金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。

プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。

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>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。

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>>3905 匿名さん

ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。

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>>3906 匿名さん

本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。

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一人仕切ってる変なのがいるな

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>>3908 匿名さん
SMTBより安いとこが～、とか枝葉ばかり指摘されますね。。そこは議論の本質ではないですよね。

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>>3910 匿名さん

枝葉末節ではありません。
ベンチマークを枝葉末節だと考えている方には収支計算もリスク管理も無意味です。
ありがとうございました。

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うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。

これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。

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>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。

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>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。

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三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします

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>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。

金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。

個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。

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>>3916 匿名さん
あっすいません、そうでした30年固定です。で、30年で返すぐらいの計画なんでさすがに変動は怖いかなと思いまして質問させていただきました

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>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。

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30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。

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>>3920 匿名さん
そんな意見も含めてお伺いしてるので大丈夫です！ご親切にありがとうございます。

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>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。

すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。

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>>3917 検討板ユーザーさん

同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。

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9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。

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>>3923 マンコミュファンさん

正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが

自分で決めればいいだけですよ

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そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。

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>>3924 匿名さん
大本営発表＝事実ってことですね！

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>>3927 匿名さん

事実、景気の拡大を感じますなぁ
お上の意思を忖度すれば、金利の選択に迷いがなくなりますなぁ

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>>3926 匿名さん

10年後の残金を10年間で貯金できるか否か。

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親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理

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>>3930 匿名さん

ですね。

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今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。

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借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。

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>>3932 検討板ユーザーさん

9/22の日本銀行の政策変更の公表資料を読むのがいいです。

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今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな

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「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。

「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。

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