固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

変動さんが自分を納得させるために必死なご様子が・・・

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将来のことはわからねー。

2020年コロナショックでリモート地方へ、だったのに都心回帰になっただけ。適当な予想だったし。
金融緩和するから金余りになるのは予想できたけど、こんなに早くインフレになるとは想像もつかなかった。金利も0に収束するのでは？と思ってた。
俺は16年前変動だから余裕だけど、正直2016から2018年の全期間固定0.8は羨ましいよ。まあと5年ぐらいで返却予定だけど。
それより今から買う人がきつい、、，上物いくらよ？建売でも近くの物件1.5倍どころか2倍ぐらいするよ。50年ローンとか、、，狂ってるとしか思えない。

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>>34802 評判気になるさん

そこなんだよね。
しかも仕様はほとんど変わらないのに、価格だけが上がってるんだよね。
マンションも狭くなってるし。

そのことにみんな、気付いているのかなっていう。

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１２月利上げは確定なのに
円弱いままやね
日銀最大の使命は物価の安定だから
このまま円安進行すると
連続利上げも普通に来そうだな

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>>34803 検討板ユーザーさん
ほんとそれな。
設備も微妙に良くはなってるけど、それどころじゃ無い値上げだよ。マンションもそうだし、一戸建てもそう。土地も高い。金利が0.5程度なんてたいしたことない。それより上物が高すぎる。給料も追いつかないだろ。これからの人可哀想だよ。

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>>34805 匿名さん
そうなんだよね。
ハウスメーカーやマンデベによっては、仕様をやサイズを落として価格上昇を抑えているところがおおい。
そこにきて金利も高くなる。

このタイミングで家が必要な人はもちろん買うべきなんだろうけど、コスパは最悪。
もちろんバブルの頃の高金利時代は総支払額も多かったけど、高価格高仕様だったからね。
家電も家具も高いから、予算を考えると妥協した家になる人も多いんだろうな。

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昔と比べても意味ないでしょ

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>>34807 マンション掲示板さん
いつと比べるのよ？
過去以外にないだろ。

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来年は年4回の利上げをお願いいたします
↓

日銀0.75%に利上げへ、30年ぶりの水準に　19日金融政策決定会合
2025年12月12日 17:00 日経

日銀0.75%に利上げへ、30年ぶりの水準
日銀0.75%に利上げへ、30年ぶりの水準
日銀0.75%に利上げへ、30年ぶりの水準

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共同通信
【速報】日銀、0.25％利上げへ

今さらですが確定です。

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先月変動で4000万ほど借りた。
0.25ずつ上がるとしても5回は上がらないと固定を上回らない。給料も99.9%上がっていくので利息分が増えるのは特に問題ないが、総返済額が凄い事になるのが気持ち的に嫌ではある。

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メガネのひとが「変動一択！」「変動一択！」とニュースや動画サイトで言っている中、固定金利を選択しその後マイナス金利解除と今回含めて３回の利上げで同等の金利となりました。今後さらに利上げがあれば逆転です。約２年分は高くつきましたがもう何も考えずにローンを返せばいいのでとても気が楽です。

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12月利上げ確定。
サプライズで一気に0.5%は可能性薄そうだけど、思ったほど円高に振れなければ1月に更に0.25%はあり得る。
今回は0.25%と、中立金利の下限の訂正(1%→1.5%程度)になるのかな。

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変動さんはこれまで(今でも十分)低金利の恩恵を受けているから、これから更に1%くらい上がっても問題ないよね。逃げ切った人と低金利固定で組んだ人はおめ。
これから各方面のSNSに泣き言書き込む変動さん増えそうだなー。
でも自分で選んだわけだしな。

固定の民よ、祝杯をあげようぞ！！！

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ここからインフレと利上げを繰り返して賃金上昇があれば固定はとても楽になる。

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来年は4回の利上げをお願いします！

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>>34814 マンション掲示板さん
固定で借りてるけど、高値で売れなくなったら祝杯どころじゃないです。
変動だろうが固定でちょっと金利高かろうが、その程度の金利差なんか不動産価格のボラからしたら誤差ですよ。

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日銀の政策金利の0.75%への引き上げは確実視、そして政策金利1.5%へ向けてのロードマップ
12/13(土) 10:26
19日の0.75%の利上げ、その後も0.25%ずつ引き上げ、それを3回行うことによって政策金利を1.5%程度とすると私も予想している。

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>>34817 匿名さん
いつ頃購入したのですか？戸建でも購入時よりも既にかなり価格が上がっているところがかなりありますよ。
あと金利が1%上がれば、残債額や期間にもよりますが、数百万単位で支払額が変わります。
誤差の範囲ではないですね。

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>>34819 評判気になるさん
2020年に買って、あと数年で新築マンション買い替えの予定なんで。
不動産価格と比べたら数百万って誤差ですよ。住宅ローンじゃない2%近い金利でマンション買って利益だしてる人って説明つかない。

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>>34820 匿名さん
もしかして・・・誤差の意味を間違ってらっしゃる？
今の話で何を近似値として、何を真値として話されていますか？

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政策金利 1.5%へ向けてのロードマップ
政策金利 1.5%へ向けてのロードマップ
政策金利 1.5%へ向けてのロードマップ

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>>34816 職人さん
4月、7月、12月の3回はあるだろうね。
年明けすぐの1月にサプライズ(2ヶ月連続利上げ)があれば、1年で1%利上げになる計算。

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借りた後から月の返済額が上がるというのはきついな。

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>>34824 匿名さん
みんなそれを重々承知の上で借りるんだから大丈夫よ

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借りる瞬間だけ見ればいつだって変動一択ってことかな。

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数年前に0.3とか0.4で、この返済額なら買える！って思って借りた人以外は何とでもなるでしょ。

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自分は4年前にフラットで平均0.9％だから
来年には変動さんに金利で抜かれそうだ・・・

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>>34827 マンション掲示板さん
変動でも10年近く返済を終えている人なら、多少金利が上がっても同時期の固定さんより総返済額は少なく済むんじゃないかな。
問題は本当、ここ数年で変動で借りた人。
物件も高かろう悪かろうになってきていて、ローンの金利も借りた直後から上昇を始めるっていう。
少なくともバブル以降、最悪のタイミングだろうな。

まあそれでも十分低金利だから早めに固定に切り替えるか、別の方法で資産を貯めておくか。
ローン返済に関してはまあ、やりようはいくらでもある。

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総返済額がどうこう言う人多いけど、同じ家にずっと住むつもりなの？

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総返済額＝終の住処とは違うだろ

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>>34830 匿名さん
ずっと住むにしろ途中で売るにしろ、借りたお金は返済しなきゃいけないよ？

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元利金等なら最初の10年凌いで10年目に固定との差額を返済額軽減しとけば余裕だろ。

それより上物だよ、、この高さ。そして今からローン組む人は変動なら1%ぐらいから上はわからない。かと言って固定はもうすでに高すぎる。可哀想やな。

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しかし、政策金利30年ぶりに0.75か、、、、

感慨深いな。

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>>34833 匿名さん
そこなんだよね。
上物の質が高くなった分、価格が上がるなら良いんだけどね。
質は同じか落としてるのに、価格は上がるっていう。
今の住宅は戸建もマンションも、高かろう悪かろうになってるっていう。

それでいて金利も上昇始めていて、もう踏んだら蹴ったりっていう。

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変動さんの特徴
自分にとって都合のいい想定しかしない。

「タイタニック号が沈没するわけない！　俺は絶対に逃げないぞ！」

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>>34832 評判気になるさん
金利低いところは手数料高いし5年そこらで住み替えるんだったら総額がどうこう言ってもねえ。不動産界隈の人で支払総額とか言う人見たことない。

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そんな話では無いと思うよ

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>>34837 匿名さん
なんかズレてる人なのかな

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>>34836 買い替え検討中さん

おれは最後の最後まで演奏してるタイプ

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>>34830 匿名さん
いま変動で数年以内に住み替え予定だけどまぁ次も変動かなぁ　

逆にいませっかく低金利固定で借りてる人も住み替えで固定選ぶんだろうか？
固定は固定で住み替えに二の足踏んじゃうのでは？

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次住み替えても多分10年以内に売るから変動でも固定でもあんま変わらんと思う。今のローンも変動でも固定でも数十万円しか変わらん結果になりそう。気にするだけ時間の無駄なのでは。

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>>34836

ほんまそれなw
FP関根は5年で0.25%づつ上がっていくシミュレート出して「変動一択です」とか言ってて、変動マンが「勉強になります！」とかコメントしてたコメディ動画とか傑作だったわw
5年で0.25てw んなアホなw
あまりにも大外れで恥ずかしくなったのか非公開にしちまったのが残念w
もう一回見たかったんだけどなw
ちな>32095にあがってたやつ

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>>34842 匿名さん
私も住み替え前提で住宅ローン何度か組んでますが、元金均等を大前提に①手数料の安さ②金利の安さ　の順で選んでます。金利差なんて誤差です。まあ②で結局変動一択になるんですがｗ

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変動さんの言い訳投稿が急に増えたね・・・

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元利金等では金利ははじめの何年でたくさん払うから・・みたいのを刷り込まれた方が多いですが、要は元金があまり減らないということです。金利が変わればまた計算され直すので、残った元金に金利が付くものと思います。

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みんな知ってます

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で、固定さん住み替えのときはどうすんの？

純粋な疑問

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>>34848 マンコミュファンさん
住み替えするタイミングにもよるのでは？
過去に固定で借りたからといって、次に住み替える時に固定とは限らないでしょ。
固定と変動の金利差や、今後の見通しを踏まえて選ぶだけじゃない？

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>>34847 マンション掲示板さん
元金均等返済と元利金等返済の違いもよく分からずに、担当者に言われるがままでローン組んでいる人とか結構いますよ。
みんながみんな、ローンの仕組みや制度を理解して借りているわけではないですね。

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変動さん、「今の日本じゃ金利は上げられない。」って豪語していたのに、金利上昇局面になったら「資産増やせば無問題」って。
未来を予測する能力も乏しいのに、資産順調に増やせるのかなw
結果的に目減りさせることないといいねw

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>>34850 通りがかりさん
よく知ってますね

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>>34852 マンション検討中さん
ご近所さんとか、職場で家を買った人とローンの話になったりすると、結構分かってない人います。
特に変動金利の125%ルールや5年ルールは、正しく理解できている人少ない印象です。
もちろんほとんどの人はローン組むのも初めてだと思うので、なかなか全てを理解するのは難しい(そこまでしないでもローンは組める)と思いますけどね。

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世界の常識は固定金利
ガラパゴスの日本が世界標準に近付けば近付くほど
固定金利が当たり前になっていく

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>>34851 通りがかりさん
今まで投資しなかったような層はオルカンとかS&P500連動の投信をひたすら買っていくから長期的に減ることはないと思うよ。
投資ガチ勢は「未来を予測する能力も乏しい」と分かってるんでよっぽど自信がないと長期ポジ取らないし損切りも早いから資産減ることはなさそう。
自分も未来を予測する能力乏しいからメガバン株も急落時に買って戻したら処分しちゃって大して持ってない。住信SBIも1500円超えて試しに買って放置で人生変わるほどは儲からなかった。

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>>34854 ファンさん
変動を選ぶ人って、ハイリスクローリターンが好きなんだよね。
パチンコとかスロットとかやる人もいるみたい。

普通に考えたら今の日本でこれだけ低金利なんだから、固定にしておけば良かったのにね。

でも10年以上前に変動で借りて、総返済額の4割以上返済を終えている人はおめでとう。
この先普通に支払っていければ、あなた方は勝ち組に入ることが決まりました。

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>>34851 通りがかりさん
金利上昇局面＝資産増やすチャンスだからw
流動資金確保で敢えてローン組む人は資産を増やすチャンス。でそういう人は皆変動。で変動のほうが審査厳しい(審査は優遇前の金利だし)から実際は1%2%で払えなくなるギリ変の人なんてほとんどいない。
誰か住宅ローン破綻者の固定と変動の比率知りませんか？

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2020年にフラットで借りたけど、今なら逆に変動にすると思います。変動もあと何回あがるかはわかりませんが、1.0～1.5くらいではおさまるかなと思うので。

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>34857
変動金利でこれまてで破綻した人はなかなかいないと思います。破綻が出るのは金利が上がるこれからでしょうね。

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ギリ変っていうけど本当にギリでは銀行も貸さないっていう
破綻する人は住宅ローン以外の別要因でしょ
解雇とか

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変動、固定関係なく、ローン利用者の中で余剰資金で金利上昇時への対応までマネジメンツしてる人がどれだけいるのかね。

まだまだ資産運用の認識が乏しい業種や業界もあるからなあ。
そういう人達にとっては金利が0.5-1%上昇するだけでも、かなり支払額は増える可能性があるわけで。

まあごく一部かもしれないけど、そういう人達が苦しむ姿をSNSとかだけでも見られるようになると良いのかな。

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利上げする度に総支払いが約車1台分増えていくっていう出費。

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金利が上がっても給料も上がってるから大丈夫だってみんな言ってたじゃん！
まさかこのご時世で給料が上がってない、賞与もない人なんてこの中にはいないよね！

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私は変動で借りているが、昨年辺りからの金利上昇の雰囲気を見て毎月倍の繰り上げ返済を実践してみた。苦しかったら止めようという感じである。
途中で金利が上がり驚いたのが、125%ルールなのか最終返済月の返済額が通常の何倍にもなっていたこと。そのため、毎月繰り上げ返済しても期間が全く短くならない。やっと来月辺りから短くなりそうである。
変動で上がる事は想定内。このまま毎月倍の繰り上げ返済を予定。多少の波瀾万丈があった方が話として面白い。尻に火が付いた変動は意外と強いかも。固定さんはダラダラいくのかな、これは話としてつまらない。まぁ行き着く先は同じようなもんかと思ってる。

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給与上がってないけどすでに株で今年+1000万確定益出たからセーフ
当面の利上げには耐えられるぜ
IPOで新生銀行も500株当たったから寝かせとけばさらなる利上げにも対応できるはず

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いやいや、インフレ時代は固定金利にすること自体が投資なんだよ
世界の常識
インフレというのは（固定金利の）借金をどんどん減らしてくれるからね
自分は4年前に、日本は長期インフレ時代に突入していると判断して
フラット平均0.9％で借りた
あとはインフレが進むことをお気楽に見ているだけでいい

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せっかくフラットで1%以下で借りてても住み替えるから変動で借りた方が得だった。
5年位で売却するんだったら手数料安い方がよさそう。
SBI新生は掻き集めたけど、1/3くらいレイクだしどうなんでしょうねえ。わざわざ貰わんでもメガバン買うだけでいい気がしてきた。

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フラット0.9ってのは頭金何割かいれてる感じですか？それとも当初の何年とかですか？安くてうらやましいです。

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>>34866 買い替え検討中さん
そこなんだよね。
そのことを分かってない人が、どれだけいるのかビックリするっていう。
自分も10年前にフラットで借りたけど、10年間は0.23%。
残り期間は0.83%だった。
だから変動じゃなくて固定にしたっていう。

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昔はフラットもS(スペシャル)の要件が緩くて、住宅の要件(性能評価や長期優良住宅)を満たしていれば、10年間で金利が最大70%offとかあったんだけど、最近は渋いよね。
自分の時はフラットスペシャルで、10年間金利半額だった。
元金均等返済にしておくと、10年後に半分返済終わってるから、その後に利息が上がってもそこまで膨らまない。

当時は低金利だったにも関わらず、そういった優遇が多かった。

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昔良く言われてたけど、10年間変動で借りて3%との差額を別口座に入れといて減税無くなったら返済額軽減で繰上げ返済。

するとかなりの確率で余裕になるのを実践してよかった。2016年から2018年の全期間固定0.8の人は羨ましすぎるけどね。余裕だろうなあー。

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この10年で豊かになった人も多いし、子どもも大きくなったりで10年前に買った家ってそろそろ住み替える時期ですね。
低金利の固定で借りてても売却でリセット、今後は変動金利って人が大半では？
変動金利上がっても、自分の資産も増えるんだから住宅ローンの金利気にしてもしゃーないですよ。

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日銀とマーケッツは、12月に一気に0.5%上げもしくは1月と連続で0.25%×2回上げを狙っているね。
いずれにせよ、変動金利は上昇局面に突入した。

2026年度中に、1.5%までは上がるな。
その過程で中立金利の下限修正も入るだろう。

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変動金利＋資産運用している方、50年ローンへの借り換えは選択肢としてありですか？月々の支払額が減らせるので、その分で株とかやってみようかなあと思ってます。金利も今もほぼ変わらないみたいなので、借り換え手数料含めて考えても得ですよと言われました。

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>>34874 マンション掲示板さん
借り換えって10年くらい払ってないと手数料負けしない？
ちゃんと計算してみて本当に手元に残る金が増えるならアリ
資産運用する場合借金は可能な限り先送りするのが鉄則

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噂では、中立金利の下限を1.5％にするらしい
つまり最低でも1.5％までは上がる・・・

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変動金利
35年>50年

仮に同じ銀行で35年ローン単独と、50年ローン＋一定金額で資産運用することを条件に、上記となった場合。

金利差にもよるが、繰り上げ返済なしであれば支払額は50年の方が多くなる。
しかしながら毎月の支払い額は50年の方が少なくなる。
そして総支払額は資産運用分で補うこともできる。

変動金利の金利上昇リスクにも、ある程度対応できる新しい住宅ローンの形。

銀行側、借りる側の双方にメリットがある。

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>>34877 マンション掲示板さん
５０年ローンなんてと最初は思ったが、借りたもの勝ちになるインフレ下になった今ならありだと思うようになった。

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>>34873 マンション掲示板さん

2025年12月は流石に0.25だよ。
2026年04月に0.25で1%になるのでは？

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12月0.25上がるのは確定か、、、

俺の変動は0.9か、、、ずいぶんこの2年で高くなるな。さらに来年早々1.15か、、

2016年から2019年の全期間0.85ぐらいのは完全に勝ち組だな。家の価格も上がる前、そこで全期間固定でここの変動みたいにビクビクもしない。羨ましい。

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>>34880 マンション検討中さん
借入当初は0.4%とかですか？マイナス金利時代に変動で借りた人も、既に全員プラス0.5-0.65%されている＝1%超えてきている人もいるのかな？

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団信とかも入ってその金利なら安いですねー。団信入らなかったらたしかマイナス0.25？とかありましたよね？さらに3大疾病入ったらプラスとか

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>>34881 評判気になるさん
0.475からスタートして、途中で借り換えチラつかせたら銀行が優遇幅拡大で0.15になったよ。貯金や色々解約し他行にあくと言ったら。で今は0.65だから今月上がったら0.9、、、だいぶ高くなるよ。だから全期間0.8とか羨ましい。

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多分、0.35ぐらいからスタートしてる人多いから、今回の利上げで1にはのる人多いのでは？
引き下げの交渉もしてない0.775で借りてる人知ってるけど、すでに1.1ぐらいって言ってた気がする。で今回0.25だと1.35か。
今からの人は金利もきついが、上物高すぎ問題(こちらの方がやばいと思うよ)

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ここ1年以内で新規で0.4%くらいで借りた人と、0.1～2%でスタートした人以外は、変動金利も1%に乗った(今回で乗る)という感じかな。
もちろん今後、また金利が下がる可能性もゼロではないけど・・・あるとしてももう少し上がってから多少増減する感じかな。

そういう意味では固定金利平均1%未満で借りた人は、喜んで良いんじゃないかな。結果論になるけど、その選択肢は住宅ローンのみで考えた場合、現時点のベストだったということ。

変動金利の人は資産運用していた分で、金利上昇分を補うという考えの人もいるけど、それはそれでまあリスクはあるものの、うまくいけば総支払額が増えた分を上回る利益を出せるかもしれない。

まあ、低金利固定にしておけば尚良かったわけだけどそれはもう仕方がない。

とりあえず平均1%未満の低金利固定は勝ち抜け決定だね。

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変動マン、他人に自分のキンタマ握らせるリスクをようやく思い知った感じだね。笑

このスレでも散々警告してあげてたのに
アホだねぇ。

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>>34884 マンコミュファンさん
今からだと固定も高すぎて選べないしね
変動か固定かはもはや誤差レベルですでに家買えた人が勝ち組になりそう

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>>34887 マンション掲示板さん
たしかにこれから家を買う人は、上物は高いわ金利は上がるわ物価も上がるわで、かなりキツくはなるだろうな。
住宅購入でいえば、2015-2020年頃で購入した人が勝ち組認定かな。

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>>34888 マンコミュファンさん

分水嶺はPTKだよ
白金スカイとかも高層坪６００から買えた。
近年の不動産バブルにおける
アーリーアダプターがそのへん。

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>>34889 マンコミュファンさん
それは都心部のマンションに限局した、不動産投資や資産価値としての意味合いが強いかな。
資産価値としては上がってるけど、それを売って住み替えるなら次はもっと高値で購入しなくちゃいけないわけだし。

あくまで適正価格での物件を購入して、低金利の固定で買えたという人は2015-2020年頃になるよということ。

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豊洲のららぽーとの横のタワマンの住宅ローンフラットに借り換えた人とか、もう住んでないみたいだけどローンは完済させられたのかな。
せっかく固定で低く借りられても、そういうことする人って資産も滅茶苦茶増えてるから引っ越したくなるわな。流石に次は変動か。

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もちろん住宅ローンは払い終えてみないと確定したことはいえないが・・・少なくともここ10年で考えた場合、総支払額が最も少なくなるのは金利1%前後で借りた固定さんが濃厚(繰り上げ返済はなしで考える)。

変動さんは借りてから10年に近い人ほど、総支払額が少なくなると思われる。

問題はこれから借りる人。
固定で借りるなら、今現在は固定のみ上がってきており、変動は新規ならまだ0.6%前後で借りることも可能。
しかしながら変動も金利上昇が濃厚なため、今まで以上に返済プランや資産運用などが重要になってくる。

この10-20年くらいで購入した人は、変動固定に関係なく本当にタイミングが良かった。
それは間違いない。

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変動さんは

今の日本じゃ金利は上げられない
固定は無駄
↓
金利は上がっても微々たるもの
固定を上回ることはない
↓
金利は上がってきたけど資産運用すれば無問題
↑今ここ

最初にワーワー騒いで意気消沈する姿、サッカーの韓国サポーターと被るなあ。
グループリーグに恵まれたって喜んでるけど、標高の高い場所と移動距離がすごいリスクを考慮してない。
結果として予選敗退して無言になる姿が浮かぶんだけど、なんか変動さんとそっくりなんだよな。

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資産運用がどうこうって固定金利とか変動金利と関係あるの？
自分の場合は株の収入が大半だけど、今の家はフラット、次は変動にする予定。従業員いない法人の代表で借りられるんやろうか。

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>>34893 匿名さん
このスレは2016年からあるが、その当時に住宅ローン組んだ人なら、既に10年返済してるから変動選んだほうが総支払額は安いまま逃げ切れる可能性が高い。なので変動一択で間違いなかった。
最近借りた人・これから借りる人は難しい選択ですね。

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>>34893 匿名さん
実際微々たるものだしなぁ
流石に1%強程度の上昇は想定内だよ
固定にすればよかったー（泣）って本気で後悔するのは2%超えてからかな

それまでもうちょっと待とうな？笑

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>>34896 マンション検討中さん
1%まで誤差で想定内なら、固定にすべきだったと思うけど。
負け惜しみにしか聞こえない。

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固定金利で借りたけど、変動で良かったっていつも思ってるけどなあ。
35年借りないと固定のメリット無い。

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>>34893 匿名さん

そんなに煽らなくても、、、
今から買う人は固定は高くなりすぎてる。変動は怖い。そして言えば高すぎる。(給料の上がるスピード以上)
変動でも2010年ぐらいの人は半分以上返してるころだから余裕だろ。まあ2016年から2020年の全期間固定がマウント取りたくなる気持ちもわかるよ。完璧な勝ちなんだから。

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>>34899 評判気になるさん
言えば→家は

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