東比恵駅徒歩２分と利便性がよいので購入を検討していましたが、
学区やエリアの環境を考えると子育てには向かないのかもと躊躇しています。
皆さんのご意見をお聞かせください。
所在地：福岡県福岡市博多区東比恵1丁目57番3（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線 「東比恵」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.02平米～113.06平米
売主：タイヘイ
施工会社：九州建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
公式URL : http://www.sun-great.com/hakata_royal_residence/
[スレ作成日時]2015-11-15 20:26:45
ただ、交通の便は抜群ですね。
地下鉄空港線徒歩２分、博多駅も徒歩圏内、都市高入口や空港もすぐそばだし、交通の利便性という点では、これ以上の場所はなかなかないと思います。
>>19
タイヘイさんに限らず福岡のマンションには今でも分譲駐車場の販売がみられますね
こちらの立地だと分譲駐車場を購入できた方はむしろラッキーではないでしょうか？
おそらくマンションの１階部分が分譲駐車場になると思いますが、平置き＆屋根付きとなるわけです
賃貸駐車場もそれなりの価格するでしょうし、機械式やタワー式のようなストレスもありません
また日差しによる車の劣化は結構なものですから、車の維持費にも大きく関わります
需要のない場所ならまだしも、福岡県は地下鉄沿線や博多駅周辺でもファミリー層には車は必要ですから
こちらのマンションは3LDK、4LDKもありますからマンションを売るときに、駐車場だけ余るなんてことはないでしょう
10年20年経過し、なくなるのは機械式駐車場で、駐車場の希少性はさらに上がりますし
あとは同じマンション住人との兼ね合いですかね
分譲駐車場だからといって、好き放題に物を置いたりとマナー違反しなければ適度に使えるスペースとして良いかと思います
固定資産税、積立修繕費、共益費は重くのしかかりますがね（特に固定資産税）
車をただ停めるだけというコスパでいえば賃貸駐車場の方が優れているとは思いますがね
分譲駐車場の固定資産税って、どれくらいになるんですかね？
3号線の真裏みたいですけど、この辺りは排気ガスの影響とか結構あるものなんでしょうか？
モデルルームと建設現場見学に行きました。
３号線から１本入った会社のビルの裏側でベランダ側が川沿いなので排ガスはあまり気にならないかも。
周囲にそれほど高いビルはありまさん。
商業地域で近くに倉庫のような建物もありますが、スーパーのサニーと飲食店もあるので暗く汚いイメージはありません。
新築だし価格は高めだと思いますが東比恵駅から徒歩すぐという立地がなんとも惹かれてどうしようかと考えます。
ちなみに、分譲駐車場は幅が広いのと狭いのがあり、広い方はすべて予約済み、狭い方は空いてるものの小型車じゃないと辛いとのことなので、広い方が買えないなら機械式にしたほうが
駐車場の場合、新築戸建、新築マンションのような固定資産税の減額措置は対象外となるのでしょうか？
そのへんどうなんでしょう
もし減額措置なしということであれば駐車場の専有面積とはいへ、そこそこな金額になりますかね
利便性で考えると立地は本当に最高ですね
分譲駐車場とかグレーゾーンなもので不正とまでは言わないけど止めときなさいって警告でてるのに完全無視して
利益追求するのは福岡ではなく北九州由来の会社ですよね
分譲駐車場購入するという事は、本来管理組合の収入になるべき賃料をタイヘイに払うことになるわけですからモヤっとしますね。
駐車場が分譲して販売された場合、その売り上げがマンション本体の価格に反映され、その分販売価格が安くなることになり、結果として管理組合員全員の利益になるのでは？
分譲駐車場の売り上げでマンション価格が安くなってるといわれてもね。本当にそうなのか確かめようがないし。まあセールストークとしてはそういう説明になれば納得を得やすいですね。
ホームページでA,B,Dタイプしか表示されないということは、C,Eは完売したということでしょうか。
思ったより早く全て埋まりそうですね、迷います。
まだ完売まではいってないでしょう。
予約だけして購入検討中という人が多いと思いますよ。
自分もそうですが。
ただ、間取りからすると3LDKならBタイプよりCタイプ、４LDKならAタイプよりEタイプの方が先に埋まると思います。
分譲の駐車場は今から押さえるのは難しいかもしれません。
駐車場問題はあとあと売主と、管理会社と、入居者間とでトラブルにならなければいいんですけどね。
分譲駐車場についてですが、
以前問題になっていた頃の分譲駐車場は、共有部分に設けられた駐車スペースであるにも関わらず、特定の区分所有者に専用使用権を販売すると言うものでした。
よって、購入者以外の区分所有者に自らは使用することのない駐車場の固定資産税等を負担させると言う不利益を及ぼすものでした。
しかし、現在販売されている分譲駐車場は、購入者が駐車場部分を不動産登記して個人で固定資産税を負担し、さらに持ち分に応じた管理費・修繕積立金を管理組合に支払うなど、購入者以外の区分所有者が不利益を受けることがないように考慮されています。
ただし、どうしても分譲駐車場を購入したかったにも関わらず、購入できなかった者にとって
は、その点は不利益と言えるかもしれません。
このマンションもそのような分譲方法をとっているでしょうし、立地による駐車場の需要も考えればトラブルになることはないと思います。
当然、駐車場の目的外使用など他に迷惑を掛けることがないよう注意は必要ですが。
このマンション情報を知ってすぐに問い合わせしましたが、広い間取りは全て完売とのこと。
やられました。
地下鉄空港線徒歩3分圏内で捜していたのに、かなり残念。
できれば消費税10%前に購入したいのですが、どこかないでしょうか？
あと物件情報を早く知りたいです（泣）
物件情報を早く知りたいのであれば、事前にディベロッパーのホームページから友の会などに入会しておくか、
片っ端からモデルルーム見学に行って希望する条件を営業マンに伝えておけば、次の物件の販売開始前には連絡くれると思いますよ。
空港線徒歩3分は厳しいですね～
赤坂、藤崎辺りで販売中や計画中の物件がいくつかあるようですが、価格がちょっと…
早い人はネットや一般情報が出る前に契約できたようですね
聞くと、通りがかった建設現場を見て問い合わせて来られた方、
以前にタイヘイに申し込みされて買えなかった方（営業から直接情報が）、
営業マンとの個人的な知り合いの方
などが早くに契約できたのだとか。
空港線で駅から徒歩2分、博多駅にも空港にも近く申し分ない立地です。
都市高入口も川沿いの混まない道路からすぐですし。
目前の川もそこには何も建たないと思えば、氾濫のリスクよりも、景観のメリットの方が大きい
と考えられます。
こんな物件暫く出ないだろうな、と出遅れたのが悔やまれます。
ホントに立地が良いですよね。
現地に行ってみましたが、横にある川もそんなに汚れてる訳じゃないし、建物がない分見晴らしも良さそうでいい感じでした。
川の氾濫のリスクは、危険区域になっていないので少ないのではないかと思います。
立地を重視でマンションを探しているので、このマンションはすごく惹かれます。
あとはこの辺りの住み心地が気になるところです。
住宅街でないのが少し気になりますね。
あとは、堅粕、千代の隣って言うのが気になるところです。
田舎じゃないんだから川が汚いのは仕方ないでしょう（笑）
問題は治水と景観ですね。
危険区域ではないけれど、川沿いをもう少し綺麗に整備してくれたら女性としてはうれしいんですけど。
この付近はもともと住宅街ではないですが、周辺にはすでに何棟か新築マンションが建っているみたいです。
博多駅まで徒歩圏内というのがなんとも魅力的ですよね。
人口が増えると人の流れは郊外に行きますが、人口が減っていくと今度は中央に集まります。
全国的に主要駅一帯の再開発が進んでいるのと同じく、博多駅周辺も今後も再開発が進みコンパクトシティ化していくと思うので、立地は好条件だと思いますよ。
堅粕、千代ってそんなに治安悪いんですか？
新築マンションの屋内区画の分譲駐車場…
自分なら避けますね。
出来あがってから行ってみると、入れづらい、隣が大型高級車だとさらに大変…といった話はよく聞きます。
イタズラもされやすい。
賃貸ならば、いざとなればすぐ解約して場所を変えることもできるし。
自分なら、分譲駐車場を買い取る予算があるなら、それをマンション本体の予算に積んで部屋のグレードを上げます。
分譲駐車場に特にデメリットは感じません。
だからといって、絶対分譲駐車場がいいというわけでもありませんが。
入れづらさやイタズラの心配に分譲、賃貸は関係ないでしょうし、
賃貸だったとしても簡単に場所を変えることはできないでしょう。
マンション外の駐車場を借りるのなら別ですが。
結局は、個人の予算や考え方でどっちにするかを選べばいいんじゃないかと思います。
自分なら、予算が許せば分譲にします。
>入れづらさやイタズラの心配に分譲、賃貸は関係ないでしょうし
いや、このマンションの賃貸部分は機械式駐車場ですからそうではないです。
機械式は基本、地下だったり地上２階以上の分離された器に車が置かれ、入出庫時は隣の車と接触する危険もありませんし、そこに忍び込んでまでイタズラする人がいると思います？
一方、屋内駐車場は誰でも通れるところに車があるわけです。
同じマンション内での妬みなんかも、よくある話ですよ。
機械式駐車場は耐用年数を過ぎてしまうとどうなるのでしょうか？
賃貸料金の一部を使って建て替えてくれるものなのでしょうか？
また、通常運用している間の修繕、清掃、電気代等もちゃんと賃貸料金から賄われるのでしょうか？
分譲の方は管理費や修繕費用も取られますよね？
機械式駐車場の保守もマンションの管理費や分譲駐車場の管理費から賄われるような不公平なことになるのでしょうか？
タイヘイと管理会社でそのあたりどういう扱いになるのでしょう？？？
堅粕、千代は歴史的な意味で土地柄がよくないと言う意味だと思いますよ。
福岡県人であれば皆知ってますね。
>>46
友人のマンションは機械式駐車場を取り壊して平置き駐車場にしていますね
駐車場不足であってもです
友人も外の駐車場を借りていますよ
それぐらい機械式駐車場のデメリットが大きいんでしょうね
耐用年数を超えなくても、機械式駐車場による景観の問題があったり、機械の錆による被害があったり、とにかく故障が多かったりでスグに駐車場が取り壊されることもあるらしいですよ
>>47
現在の治安はどうなのでしょう？
福岡県人ですが、筑後地区出身なのでよく解りません。
私が知らないだけかも知れませんが、千代や堅粕が他の場所に比べて特に犯罪が多いというイメージはありませんし…
その上、このマンション自体は堅粕のすぐ隣という訳ではないし、千代はもっと離れてますよね。
そんなに治安に影響があるとは思えないのですが。
現在の治安に関しては特別犯罪が多いなど、ないと思います。
ただ、子供さんがいる家庭にはあまりお勧めしませんね。
その辺を気にしないのであればとても便利な場所だと思います。
博多エリアもそうですが、歴史的に言われているエリアと現在のエリアは違います。土地柄と言われている地区は現在の千代、堅粕の一部です。博多もむかしの博多は現在の博多区の一部です。いまとむかしを混合するから話が見えなくなります。
場所はかなり魅力的だけど、グランドメゾンやネクサスのマンションギャラリーを、見に行った後だと設備が物足りない、サングレートシリーズだからしょうがないのか。
治安でそんな神経質になる必要ないでしょ。
逆に福岡市内で何も心配しないで暮らせるとこなんてあります？
人目につきにくい暗い公園や廃墟やガード下や背の高い植え込みなどがあるなら怖い部分もあるでしょうが、この付近はそんなことないでしょう。
そりゃあ真夜中に一人で歩いていたら、堅粕や千代に限らずどこだって怖いですよ。
川からの悪臭が気になります。
得に夏場。
大きなどぶ川ですから。
>>55
街中の川ってあんなもんですよ。
横の川は鯉が放流されていて、どぶ川という程は汚くないと思いますし、特に悪臭も感じませんでした。
中洲を通る那珂川や大濠の黒門川も同じぐらいの汚れ具合だし、大濠公園の池の方がよっぽど淀んでいるのでは？
都会の川を山の中の清流と比べてどぶ川っていうのは…
それよりも、川があることにより建物がなく眺望が開けている点に魅力を感じますが。
新築マンションは買ったらすぐに資産価値がガタ落ちするけど、ここぐらい立地が良い場合は値崩れも少ないんでしょうかね？
働いてる間はあちこちアクセスが良いからいい場所なんですけど一生ここで過ごしたいかというと微妙なんですよね。
子どもがいるなら学区は大事だよね
例えば自分の友人で姪浜に住んでた人がいたけど、百道の学校の方がいいからってすぐ近くなのにわざわざ引っ越したってのがいるよ
場所がよくてもサングレートクラスならある程度、値は落ちると覚悟しておいた方がいいでしょう！！そこを期待しすぎると失敗します！
このあたりの学校はあまり良いイメージはないですね。
先が見えないからわかりませんが、将来売るとなるとどうでしょう？
あらその程度？ってなるかもしれませんね。
分譲駐車場について
営業の人から聞いた話では、400万、350万、300万と3ランクあるそうで、高い方が場所もよく広いけれど、400万は優先購入者がいるので無理、350万はすでに待ち行列がいっぱいで今からの申込みでは多分無理、300万はまだ空いてるけれど2000CCクラスの車では狭いので小型車じゃないと厳しいそうです。
資産価値？
単純に便利なのは多分そのとおりだけど
住みたい人が多いかと金だせる人が来るかだよね
東比恵あたりは多くの福岡市民からすると
ビジネス街と空港に挟まれた雑多な街で
住みたいエリアには含まれないでしょう
吉塚千代あたりの分かりやすい住みたくないエリアよりはマシです
あとメーカーがプラスには全くならない
安めで買えれば現状維持できる程度の
悪くはない立地ではあります
最近は、マンションのブランドも資産価値を維持する要素の一つになってきているようですが、最も重要な要素は駅からの距離などの利便性の高い立地です。
今後、全国的に都市部へ人口が集中し、郊外の過疎化が進むことが予想されていますので、
将来的には、市外や市内の立地の良くないマンションと比較すれば有利であると考えられます。
おそらく２０～３０年後の郊外のマンションは超有名デベロッパーのものであっても、相当厳しくなっていると思います。
また、博多駅東は合同庁舎の移転や筑紫口の再整備も計画されているようですので、再開発が進めばますます有利になるでしょう。
かといって、資産価値が大幅に上昇することはそうそうないでしょうが。
そういったことから、資産価値の低下を心配することなく、自分の仕事や家族の生活にマッチするかどうかで判断すればいいのではないかと思います。
ここは東光中ですよね。
隣の千代中もですけど、昔からヤンチャな生徒が多くて警察のお世話になることもしばしば、悪い学校ということで有名だったけど、最近はどうでしょうかね。
4LDKで探しています。
上の方の階はまだ残ってるのでしょうか？
>>66
最新情報はタイヘイの営業に直接聞いた方がいいと思います。
随時キャンセルも出ているみたいなので本気で探してるなら考える前に早めのアクセスが必要です。
先週聞いた話で 4LDKは
12階と13階の特に広い4部屋は一般公開される前から契約済み
2階～11階の両角部屋は空きあり
契約済みもあれば予約中の状態もあるのでキャンセルが出る可能性はあり
ただし、基本的には上から埋まっている
和室があるタイプより和室がないタイプの方が先に埋ってる模様
>>67
上の方の階でなければ見送ろうかとも考えていますので、キャンセル待ちみたいなのが出来ればいいのですが。
今週末にでもモデルルーム見学に行ってみたいと思います。
情報ありがとうございました。
昔に比べたらマンションのブランド気にする人も多くないのでは？
MJR六本松がいい例ですよね
学区については私立に入学させればどうにでもなります
駅近という利便性はどうにもできない
どうしてもこの立地が欲しいという人は多いでしょう
そういう意味で資産価値はあると思いますよ
有名ブランドでなくても、学区が微妙でも、需要さえあれば資産価値はあります
