阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

朝、夜の阪急バスの乗客の増加はここ2年で急激に増えたよね。

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山本駅前のマナーの悪いマイカー送迎車も著しく増えました。

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コンビニは深夜に騒音が出るから、住民の反対で出来ないみたいだね。
四丁目のバス停前にあったら便利なのにね。

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ほんと、山本駅ロータリーのマイカー送迎のマナーの悪いことといったら！ここ最近流行特に感じる。
もともと、バス優先だし、阪急バスもタクシーももっと強気でいいと思う。山本駅ロータリーは甘い。
以前に比べ、バスの本数は増えたけど、もう少し増やして欲しい。

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山本駅ロータリーは中山寺の北口みたいに車の乗り入れ禁止にすべきだよ

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そのうち、山本駅ロータリーにも規制がかって欲しい。
朝の通学時間帯は、一部山本駅周辺道路は通行禁止だしね。
一時期、警察も監視していたし。

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よくマイカー送迎する側なんだけど、バスが来たらもう一度ロータリー回り込むようにして邪魔にならないようにしてるけど、それでもダメだかなぁ？

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そうやって多分皆考えてるんだろうけど、車を停められるところはそうないよね？
それにバスレーンに堂々と停めてる人もいてクラクション鳴らされてるしね。

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バスが来てるのに堂々と動かない車は、
たしかにどうかと思うわ笑

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山手台寒くないですか？

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山本駅前と比べると四丁目辺りは２度ほど違いますよね笑

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山本駅付近に比べたら2度は違うと思う。
本当に寒すぎる！

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3月1日から阪急バスが一部時刻改正しますね。
でなければ、車が増えることで一層渋滞を引き起こし、バスの時間も大幅に狂い、時刻通りの電車に乗れなくなりますからね。そうなれば本末転倒、何のために山手台へ引っ越したのか値打ちもなくなる。阪急バスの決断は良かったのではないかと思います。

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バスでJR中山寺に行けるようになったのは朗報だけど、本数、所要時間（経路）ともに、とても通勤・通学に使えるレベルではありませんね。

無いよりはマシって程度で、場所によってはへたしたらあじさいロード経由の徒歩よりも時間がかかる。

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これか
https://www.hankyubus.co.jp/news/images/170220t2.pdf

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バスでつながったけど、隣の中山台（五月台、桜台）の地価の下がり具合が悲惨だね。

>>292に地価下落を懸念する山手台住民の声があるけど、山手台も他人事じゃないよ。

特に山手台北部のコストダウンエリアは、中山台と比べて何の優位性も無いから（タウン内利便性も敷地面積も街並みもJRへのバス本数も全て山手台のコストダウンエリアが劣る）、新品タウン効果が剥げ落ちて中古タウンになったら中山台と同レベルかそれ以下の地価に向かって、更にその後は仲良く家余りで山の上の何の変哲も無いバス便オールドタウンとして地価下がっていくと思われる。

つまり損する可能性が高い。

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前に、阪急不動産の山手台公式サイトで山手台日記(去年n８閉鎖)担当のおっさんが、大規模な分譲としては最終エリアとなる次期エリアこそはコストダウン路線ではなく日本全国色んな所から見学に来るようなこだわり溢れる先進的な美しい街にするとか言ってたけど、嘘だったのかなｗ

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スカイルに入ったあたりから、ヤバイぐらい売れなくなってきているね。
建築条件無しで分譲する予定地の大半や5丁目の売れ残りをハウスメーカーや
不動産ブローカーに回したり、まだ売れてない他社に回した分を一括済マークで印象操作したり、
なりふりかまわずあの手この手で売れているようにみせかけようと必死だけど
売れ行き不振は深刻で過去最低は否めない。

一方で同じ阪急不動産の彩都ガーデンフロントは、過去最高レベルのスピードで売れまくり。
ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

一時期はライバルだったのに、比べるのも気の毒なぐらい人気に大差がついている。

どうしてこんな事になった。

渋滞悪化も、もとから酷かった状態だったから、どうってことない規模の新規住民の転入でも
悪化しているだけで、売れ行きが好調だからではない。

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> ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

大ガスだから売れてる
隣であの価格で売られたらハウスメーカは辛い

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阪急の建築条件無しの土地が彩都は売れまくっているに対して、宝塚山手台のそれは絶不調だから大ガス云々は関係ないね

単純に、人気、不人気の差だよ

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売れ行き不振から、販売促進する為に登記費用（25～30万円）当社負担無料キャンペーンとか安売りやっているけど、そんな事するんだったら、登記費用ではなく夫婦2人と子供2人までの阪急バスの定期券1年分プレゼントとかしたほうがいいのにね。

渋滞悪化は阪急不動産にも責任があるのだから、バスの定期プレゼントしてできるだけ阪急バスの利用促して渋滞を緩和する努力するべき。

1年ほどバス使う習慣できたら、無料期間終了後もマイカーの利用はある程度抑制されるだろう。

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>>319
彩都ガーデンフロントは、電線地中化や化粧擁壁など景観面のこだわりがあり街並みに魅力がある。
ニュータウン内の利便性は彩都のほうが遥かに上だし。
山手台の今分譲している辺りは、山奥なのに何のこだわりも敷地のゆとりも無くコストけちった
単なる山の上の50坪乱開発密集地に成り下がっている。
売れ行きの差は当然の結果だね。

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確かに無電柱や化粧よう壁の彩都ガーデンフロントと比べるとと、大幅に街並みの魅力面で見劣りしますね。

山手台の現在販売エリアは区割りも山奥のわりに余裕がないし・・・

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住友林業がかわいそう

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当初は阪急の中でも宝塚山手台のほうが彩都より高級でこだわりの街づくりって路線だったのに、分譲が進むにつれてどんどん安っぽくなり、いつのまにか彩都以下の何のこだわりもないに山の上の場末になっているっていう。

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>>323
山手台の広告等で「美しい街づくり」とかって紹介されてるのって、殆どが
分譲初期エリアの写真で、あんな景色は今分譲している山手台北部の
どこにも存在しないよ

殆ど「イメージ広告」レベル

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阪急不動産つながりで彩都箕面ガーデンフロントと宝塚山手台を最近比較検討して両方見に行った人は、90%以上が彩都箕面を選んでいると思う。

現地訪れたら明らかに宝塚山手台のほうが分譲中街区が安っぽくてテンション下がるんだもん。おまけにニュータウン内に阪急オアシス以外何もないのも比較されると辛い所。

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値段がガーデンフロントの方が高いからね。
山手台は値下げしてるからね。

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もともとは山手台のほうが遥かに高い高級路線だったのにね・・・

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>>322
勤務先から交通費出るから旦那さんは大抵バスの定期券持ってるんじゃないかな。

バス利用促進、マイカー抑制の為なら定期よりも奥さん用に無記名式hanicaカード10万円分（上限の20000円までチャージしたカード5枚）と電動自転車1台とかのほうがいいと思う。共働きで両方定期持っている場合は、ヤフオクで売ればいい。

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ある程度の規模があって電線のない大阪平野一望の街は関西で六麓荘町ぐらいしかなかった。
今更いうまでもなく、六麓荘町は相当な金持ちしか買えない。

彩都ガーデンフロントは関西の住宅地開発史上で初めて
「一般人が買える価格帯で電線の無い街並みと大阪平野を見晴らす眺望」を両立した街。

昭和40～50年代の旧ニュータウンの単なる焼き直し劣化版や売れ残り土地の在庫処分に走らず、
オールドタウンでは得られない新たな付加価値を提供したのが大きい。

モノレール支線駅からすら非徒歩圏というかなりの悪条件でありながら、差別化によって
弱点を上回る魅力を提供し、予想を上回る人気で成功した。

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左　彩都ガーデンフロント　右　山手台東5丁目（売り出し中築浅物件）

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もうじき新名神開通で交通量は更に増える予定です。

今後も分譲するにあたっては、できるだけマイカー利用者が増えないような
取り組みや工夫など、これ以上の渋滞悪化を抑制する義務が阪急不動産さんにはありますね。

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>>328
こういうのとかねｗ
http://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N010000/img/144/84186144/8418614...

こんな街並み今分譲している辺りのどこにあんだよ

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分譲が進む毎にどんどんコストダウンがひどくなり、何の特徴も無いバナナの叩き売り路線になっていった山手台と正反対ですな。阪急不動産の山手台開発関係者も、爪の垢煎じて飲んだら？


バブルの象徴？ 山梨巨大住宅地の現在
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/081800046/?P=1

筆者：バブル期に開発された郊外型巨大住宅地ですか。リゾート地に建てられた一部のマンションの
ように、廃墟化が進んでいそうですね。

井出氏：いや、違うんですよ。今でも人気の住宅地。管理もしっかりされているようです。

＜中略＞

　バブル崩壊によって地価は急激に下がった。積水ハウスは売値を下げるための工夫として、90年代
後半から、庭の樹木を減らしたりしてコストを下げた。しかし、「自然の中で暮らす」というコンセ
プトと矛盾したこともあって、このコスト削減策でコモアしおつは評判を下げることになる。

　「これじゃだめだ」。同社は2005年に大きく方針を転換する。それまでの「家づくり」から「街づ
くり」への転換である。

　建物同士を余裕を持って配置し、敷地境界に塀を設けずに樹木を多く配置。隣同士のコミュニティ
ーを育むような設計とすることで、付加価値を上げる方針を採った。コモアしおつの一角にこうした
住戸を配置し、同年4月に「トリコパルク」として売り出した。

　結果的にこの決断が実を結んだ。隣人同士のトラブルはなく、地域の良好なコミュニティーが形成
されたことで、それまでの東京に勤務する層だけでなく、地元の住民からも「住み替えたい」という
需要が現れ始めたのだ。価格が3000万～4000万円とバブル期に比べて半額程度になったことも地元の
需要を増大させた。

「最初に売れなくて良かった」

　アフターサービスの質の高さも評判を呼んだ。分譲から24年間、積水ハウスのアフターサービス担
当者は一度も変わっていない。担当者である奈良和秋氏は現地事務所に勤務し、地域住民の細かい要
望を聞き続け、信頼関係を築いている。「年に2～3件は、奈良さんからの紹介で物件の注文が入る」
と積水ハウスの貴田氏は言う。

　注文のペースはバブル崩壊直後から持ち直し、積水ハウスが持つ約1200区画ある宅地のうち、残り
は27区画になった。「逆説的ではあるが、最初に売り切れなかったのが街としては良かった」と貴田
氏。分譲を開始してすぐにすべて売った場合、同じような年齢層が住む街となる。高齢化も一気に進
行するため、数十年たった時に問題になりやすい。

　一方でコモアしおつは徐々に売れていったため、年齢構成はバランスが取れている。最初に分譲し
た住宅の一部は売りに出され、それを地元の若い層が買っている。この数年では中古需要が新築需要
より圧倒的に多いという。

　コモアしおつの総事業費は非公表だが、バブル当時の地価や造成工事などを考えると、数百億円の
規模だろう。バブル崩壊で分譲価格が下がったことで、積水ハウスとして高い利益率を計上するプロ
ジェクトではないことは容易に想像がつく。

　しかし貴田氏は「このプロジェクトが弊社の財産になる」という。下がり続ける地価に対して、建
物や街の設計としてどんな工夫ができるか。家単体ではなく、街として価値を上げるためにどうした
らいいか。24年間に及ぶ苦悩の末に導き出された解決策が、コモアしおつに詰まっているからだ。

　ひょんなことから取材することになったコモアしおつ。バブル期の住宅事情を知ることが目的だっ
たが、「住みやすい街をどうつくっていくか」というとても大切なことのヒントを得た気がした。

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これは醜いｗ　宝塚山手台一丁目バス停

しかもこれ最近ベンチが壊れて応急処置でこうなっているのではなく
5年以上前からずっとこの状態

こんなの購入検討者が見たら、将来の街のインフラの維持管理補修や
阪急グループの公共交通や食品スーパーの維持などが
ちゃんとなされるのか不安になって山手台はやめるよね

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https://goo.gl/maps/jMxkr5krfTM2
ストリートビューで過去画像見ると2011年の時点で既にベンチ壊れておりブロック補修だね・・・（笑）

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利用者殆どいないから修理いらんだろって感じで放置されてたんだろうな。
本当はベンチそのものを撤去したいところ広告あるから撤去できずあんな事になっていると予想。

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これから道路のカラー舗装もするらしいよ。

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彩都箕面にまさかの北大阪急行延伸決定という神風が吹いたのが痛かった。
『バスすらなしモノレール支線駅遠で千里中央までドアツードア45分ｗ』といった煽りができなくなり、山手台北部唯一の拠り所だった、バス一本で出られる山本駅から梅田まで乗り換えなし26分という謳い文句が優位性ゼロになってしまった。彩都箕面は、延伸後、バス一本(15分)で出られる新箕面駅から、乗り換えなし梅田23分だけでなく、新大阪、本町にも直通。しかも始発駅なので座れる。山手台の圧倒的ボロ負け。
結果、山奥の何のアドバンテージもない単なる安っぽいだけの場末コストカット分譲地になってしまった。

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結局、彩都の阪急が地権者の開発エリアは、ほぼ（7割がた）自社で販売。
一方で山手台北部は、売れ行き不調から阪急が自社で捌くのを早々に諦め、
売りにしていた「建築条件無し」の看板も外してまで、
大部分を色んなハウスメーカーや不動産業者に流して営業（集客・販売）をアウトソーシングした。

でもこれってはじめから販売スケジュールありき、もっと言えば山手台からの
撤退スケジュールありき（お荷物扱い）で山手台開発を進めている感がみえみえで、
印象が悪いですね。

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スカイルとかいう街区も最初は全１１９区画の建築条件一切無しの宅地とか大々的に宣伝してたね。

でも、あまりにも売れ行きが悪すぎたので（販売開始から最初の半年で１０区画ぐらいしか売れず）

いつのまにか殆どＨＭに横流しして、一括で済マークにしたり建売やモデルハウス建てさせたりして

売れ行き良いように見せかけて販売する手法に切り換えて、ぎりぎりなんとか乗り切った感じ。

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>>344
カラー舗装って持続性の担保あるのかな？って思う。

山手台の中川大橋は去年宝塚市によって補修工事が行われたけれど、タイル貼りの歩道が

単なるアスファルト舗装にされてしまい、植え込みも撤去されて殺風景な道路になってしまったよ。

このように道路まわりの仕上げは、行政側のコストダウンや無配慮で台無しにされてしまうことがよくある。

将来、各種工事で業者が道路掘り返したり、行政が痛んでいる箇所の補修する時に、コストダウンや無配慮から

通常の舗装にされてカラーと一般舗装のツートンカラーになったら、普通の道路よりかえって醜くなってしまう。

永続性が見込める電線地中化や区割りのゆとりや幅広緑地帯や自然石擁壁なんかと違って、持続性の点で難がある道路の仕上げのこだわりは微妙かもしれない。

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あまりに渋滞が酷くなってきたので、市が新名神開通までに長尾小学校ジオグランデ前の交差点を拡幅工事をするみたい

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ナイスー！

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>>346 匿名さん

いずれにせよ乗り換え必須
最寄りの鉄道駅から徒歩圏外、しかも坂の上の住宅地など、いくら見た目を取り繕ったところで数十年後は廃れる運命

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渋滞対策の工事は良い事だけど、山本駅ロータリー周辺のマイカー送迎も正式に禁止にしてほしい

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よくパトカー巡回してますよね。
五月台桜台は空き巣の被害が報告されてるけど、山手台は今の所まだ大丈夫みたいですよ。

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>>343
公式サイトの新聞広告pdfファイルに“一部無電柱化”とあるけど、どれぐらいの規模なんだろう。
そこが最重要なポイントだね。

実質的な最終街区となる新街区全体の1/10ぐらい（数十区画）だけ無電柱化するなら、
全体のコストダウン路線を隠す為の小手先のこだわってますアピールに過ぎないし
お話にならないよ。

そうではなく、阪急の彩都箕面みたいに300～400区画の規模で無電柱化をやるなら
本腰入れてるしたいしたもの。

ちなみに彩都箕面の無電柱化はガーデンテラス125区画とガーデンフロント238区画で計363区画。
それ以前の茨木の街区も無電柱化の実績が多数あるし、阪急不動産がどれぐらいの本気度で
宝塚山手台の最終街区に力を入れてくるかは見物だね。

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公式HPの閉鎖される前の山手台担当者日記で、設計中の新街区は魅力的な店舗の誘致頑張っているとか、お店の出店ができるように大きめの土地増やすとか出てたけど、あれって結局どうなったのかな？

ちゃんと約束守られたら良いけどどうなるかな～

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オアシス以外なんもないのはマジでなんとかしてほしい。。

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昔から何も無いと馬鹿にされてきたお隣の中山台ＮＴと比べても圧倒的に何も無いからね。
そのくせ、幹線道路の交通量だけは多くて渋滞だけは立派にあるという。

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確かに隣の中山台は銀行、郵便局、コープ、交番、飲食店、薬局、スポーツクラブ、図書館分室などがあり、生活インフラは遥かに充実している。

にも関わらず、地価は暴落しているってことは、山手台の分譲時新品以外に何の取り柄もない北部のコストダウンエリアは、中古になったらそれ以上に強烈な地価暴落に曝される可能性高いってこと。

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10年後は家の価値がなくなるから安く買えそう。

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最近、新聞の1面記事広告とかやっているね。

宣伝も必要なんだろうけど、まちづくりのコストけちって宣伝にお金かけるよりも
本質のまちづくりに力入れて欲しい。

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>>357
山手台北部の空き巣がまだ少ない理由は、今は家を建てる為に業者が多く出入りしていて日中ずっと人目があるからかと。
これは一時的なものなので、一通り家が建ったあとは状況が変わりそう。

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>>338
は最初ネタかと思ったけど一昨日現地通った時に見たらマジだった。
これはあかんでしょ流石に。

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なんか既に電柱いっぱい見えるんですけど…
本当に新街区、電線地中化するの？

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彩都ガーデンフロントの文言は、無電柱化（一部除く）
山手台の新街区の広告記事は、無電柱化（一部）

一部除く＝全体の殆ど

一部＝少数

で意味が真逆というか大違い（笑）
まだなんともいえないが、電線地中化するエリアの区画数を発表しない限り
期待外れのごく少数かもしれないし、どうとでもとれる表現。

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梅の花もお客さん入ってないし、あの場所は難しいんじゃないかな？
スーパー維持する為に、オアシスで買い物しましょう！

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オアシスだけでは販促、地価維持は厳しくなってまいりました

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ああいうバス停のベンチって広告つけてる病院や会社が勝手においてるだけだからね。
たいてい無許可だけどゴミってわけでもないし役に立たないわけでもないから行政もほったらかしっていうパターンが多いみたい。
ブロックも近所の人が見かねて噛ませたくらいじゃないのかな。
街の印象よくするなら，ディベロッパーが用意すりゃいいのに。大して高くもないよ，ああいうベンチは。

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本気で街づくり考えるなら，マイナスイメージになりそうなものは排除する努力していいとは思うけどね。
広告主に連絡いれてどかせてもらえばいいだけなんだけど，たぶん連絡すらしてないんじゃないかな。

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梅の花お昼行こうとしたら、いっぱいですって断られた。

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伊丹からもお客さん来てるみたいだよ。
高いのに流行ってるよね。

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山手台って彩都含めURのニュータウンと比べて幹線道路や歩道が圧倒的に狭いよね

ガーデンフロント前
https://goo.gl/maps/NdDvM3NPm6K2

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>>382
見栄えの悪い広告もつかないし，きちんと設置されたものはいいですよね。

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なんであの時彩都のガーデンテラスを買わなかったのか、自分が時々嫌になる。
この前仕事で久しぶりに彩都に行ったが、更に奥まで家が建ち並び驚いた。

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>>374
箕面森町や西宮名塩の国見台やですら引き合いあって借り手がいるぐらいだから、
山手台の販売センター・旧アズナスの辺りでも事業用借地権で募集すれば
いくらでも借り手はいるよ。

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389

山手台の闇ですね、、

コストダウンし過ぎて何の魅力もなくなり
あまりにも売れなくなって業者に転売してますからね

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沢山建売格安物件が周りに建ってくれれば、我家は豪邸に見えるかな？
何だか複雑な心境だな。

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不法占用と管理瑕疵 ～バス停ベンチの取扱～
http://www.hrr.mlit.go.jp/library/happyoukai/h18/pdf/f/f_04.pdf

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