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2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
資産価値を維持するということは10年後、20年後も人気のエリアであるということですか？そもそも10年後にマンション買う人はいるのでしょうか？まだまだ値上がりしそうですよね。もう買うという概念が変わっていくような。分譲レベルに賃貸するような。東京ではすごい家賃で賃貸する人もざらですよね、、、
福岡市近郊であれば西鉄白木原駅前あたりの新築マンションが4000万円する、将来の資産価値は福岡市内の中古4000万円のほうがリセールはいいかもしれない。新築住みたいなら南下する。将来のことは分かりませんが、一生モノで購入される方以外、資産形成で住み替えながら上手く売却購入する方は市内中古がリスク少ないかも。
立地に関係無くＭＳは、物理的な劣化と共に、管理上の質の低下が発生する。（管理会社＆組合）
立地・グレード・設備仕様・規模 以外の影響要因は、結局は事業主と管理会社の企業力なのです。
>>2705 マンション検討中さん
エイリック、サンリヤン、パークホームズ、パークコート、サングレート、山ほどあります。どこも高すぎて売れてません。買ってるのはお金に余裕があるところだけです。ブランドかつ立地もいいのに売れ残っていますよね？五年前では信じられないよね。ただ、これからも高いままですよね。人生は短いので勇気を出すべきなのでしょうが。
福岡で平均坪単価が高いのはどのマンションですか？
上位5つ教えて下さい。
博多駅筑紫口～堅粕吉塚→博多駅へのアクセスは抜群だが昔のイメージを持った人は絶対買わない。場所によっては利権云々で開発不可。
箱崎→飛行機騒音激しく大幅な上昇は見込めない。筥松辺りは浸水リスク。九大跡地は飛行機ルートで高層ビルを建てることが出来ない&周辺住民(ファーネスト箱崎九大前レジスタ建設時の反対運動幕等)を考えると再開発は限定的になる可能性あり。
東比恵→駅徒歩5分圏内は上昇可能性あり。
個人的には篠栗線の柚須～長者原が再開発されれば化けると思ってるが福岡市ではないのでスレ違ですかね。
下月隈への地下鉄駅の可能性はどんなものでしょう。
太宰府方面はどうでしょうか。
スレタイに「近郊」とあるので良いのでは。個人的には電車・車で20分くらいのエリアは興味があります。
大宰府までいくとどうですかね。西鉄沿線は二日市くらいまでかな、と思ったりします。
大宰府は二日市から乗り換えだからねえ。いい街とは思いますが、住む、、というのは想像つきません。雪積もりそう。勉強できそう。
資産価値という意味では、駅近、天神・博多へのアクセス、街の可能性、学区(これは福岡特有)あたりが、重要ではないですか？
これらを踏まえると、今売り出し中のところだと、
パークハウス百道
→駅近、空港線、安定の西新・藤崎エリア、学区申し分なし
ブラントン六本松
→駅近、七隈線延伸でアクセスよくなる、六本松伸びてる、草香江小校区
サンパークグラッセ箱崎
→駅近(ただし普通駅)、博多へも天神へもダブルでアクセスよい(最強？)、九大跡地再開発、学区だけあまり良くない
MJR千早ブランシエラ
→かなり駅近、JRまではやや歩くが博多へのアクセスは割と良い・天神はやや遠いが地下鉄乗っときゃいい、千早は頭打ちだが香椎が再開発中・アイランドシティも近い、学区そこそこ
このへんが良さげに感じますがいかがでしょう？色んな意見お願いします！
また、他にここがいいとかもあれば！
その中での順序はあれど、どれもほぼ現時点ですでに優良でしょう。
千早がアイランドシティに近いこと自体にそこまで魅力は感じませんが。
パークハウス福岡タワーズ
便利な都市高速すぐ
中央公園とシーサイドももち海浜公園の開放感
附属小中学校、西南学院など評判の良い文教地区
医療センター、急患センターなど医療機関も充実
文句なしのランドマーク性
三菱地所レジデンスのブランド力
今は、マンション探しをしてないけど、もし買えるならここが羨ましいな
百道のほうがよくない？パークハウスね。共食いはしないよね？
地下鉄赤坂駅周辺が一番高いでしょう。
築数十年の大型マンション（赤色）などは資産価値は相当なものでしょう。
高価で売りに出ていますが漏水等のトラブルがなければ買いでしょう。
六本松はもう開発のスペースも少ないですからね。今の状態程度と考えてどうかですね。
六本松って、中心部へのアクセスとか、学区の良さとかは魅力的なんですけど、六本松自体の利便性っていまいちな気がするんですよね。スーパーもそんなに選択肢ないし。
実際住むとなると中心部へのアクセスだけじゃなくて、その地域の利便性ってかなりポイントな気がします。スーパー、コンビニ、ドラッグストアにいくつかの選択肢があって、できればホームセンターも近い。西新とか姪浜ってその辺が魅力的なんですよね。マークイズが近いのはそこはメリットかも。
まぁ実際の資産価値は、中心部に近いほど高いのであまり値段には反映されてないですけどね。個人的な意見です。
>>2721 口コミ知りたいさん
たしかに六本松てそんな感じですよね。そのへんは千早も似ている。発展しそうでしない、なぜならスペースがないから。千早も学区は悪くないかな。
六本松も千早もアクセスがよくて街が綺麗なのが魅力的。
西新は便利だけどゴミゴミ、姪浜はちょっと遠いかな。両方便利なとこだけど。
結局好みじゃないですか？笑
六本松いーなー
一般的な共働きの子育て世帯は春日原周辺が環境、利便性、コスパのバランスでベストだと思いますよ。
姪浜は昔を知ってると買えないし、千早は東区だし。
姪浜の昔っていつぐらい？四半世紀前はもう今とたいして変わらんような気がするけど。
炭鉱があって活気があったのは戦前じゃない？
その頃は西新と六本松の間にも鳥飼炭鉱があって賑やかだったらしい。知らんけど。
>>2721
六本松は便利ですよ。スーパーもエルロクとかサニーがあるしコンビニも薬局も本屋もみんなある。ホームセンターはそんなにしょっちゅう行くところではないし、どうせ車で行くなら10分余計にかかったって大したことない。食事するところも結構あるし、大濠公園まで歩いていける。公立の学区もいいし、大濠、筑女、雙葉、泰星など私立の学校もまあまあ近くにあります。草ヶ江小学校は悪い評判は聞きません。ラグビーチームがありますね。城西中は修猷館の校区ですのでので修猷館にこだわる人もＯＫです。
上智に変わって10年近くなるのに・・・ここ年配の方が多いね。
昔って半世紀以上前のことなんだろうね。かくいう小生も米寿やけどね。
六本松に住んでたことがある。凄く良い場所なんだけど、洪水の危険性が高いのが玉にきずだ・・・
これからの時代、ゲリラ豪雨は増えそうだから、終の住処として買って住むのは慎重に。賃貸なら良いと思う。
洪水の危険は大濠、西新周辺などはもっと高い
福岡でいいや。
やっぱりねと誰もが思ったことでしょう。
西鉄が大幅にバス路線と便数の縮小を決定した。
物件によっては最寄りのバス停の存在が影響する。
西鉄は公共サービスを担うには企業力が弱いなぁ。
人手不足ってほんとかいな。安定したバス運転手なんて成り手はいっぱいいるだろうにね。
駅近志向がさらに強まる。
バスと電車利用想定で、各種の公共施設アクセスを
益々重視するでしょうね。総合的な効率性優先。
旦那が多少駅まで歩いても、幼稚園や日々の買物等の
母親の利便性は大事ですから。駅近だと却って幼稚園
や病院やらが遠い所もあるから。
なんか西鉄の動きで見えてきたのは、あくまでビジネスであること。西鉄が潰れてはどうしようもないということ。もう発達した空港線はおいといて、照葉と七隈線にシフトすること。西鉄のマンションの並びを見ると透けて見えてくる。当然、看板の西鉄天神大牟田線とその付近は力を入れたまんま。そして天神ビッグバン。空港線は厳しくなるね。西鉄にとっては採算の合わない百道あたりのバス事業よりもドル箱の天神大牟田線が大事ですからね。
そりゃ西鉄も儲けれるところに力を入れて、そうでもないところは縮小しますよね。人口構造も変わってくるわけですから、今後も色々調整すると思います。
鉄道の線路自体はなくなる可能性はまず少ないと思うので、やっぱり沿線はその意味でも魅力的ですよね。
個人的には、空港線以外なら、糸島の方が今は手が出しやすいだけにどこまで伸びるか興味がありますね。新駅もできてますから。
>>2747 口コミ知りたいさん
新駅徒歩5分圏だけでも今、これだけ↓
作られてますからね。
アルファスマート(入居前完売、入居済)
アルバガーデン(入居前完売、建築中)
アルバガーデン2(建築中)
クレアホームズ(建築中)
エイルマンション(建築中)
アーバンパレス(建築前)
逆にこれらのマンションが建ってしまったら
、駅近にはもう建築できる用地が無くなってしまって建てられなくなるので、見に行くのなら今だと思います。
利便性の低い地域の地価は下がり続けるが、もともとそんな地域に自宅があるような人は自分の資産価値がなくなっていくことに気付いてない。
西鉄バスの路線と便数縮小なんて以前から言われていたことで不便さを目の前にしないと気付かないんでしょうね。
>>2749 坪単価比較中さん
私は他県出身者ですが、今までが無駄に多かっただけだと思いますよ。一地方都市のバス会社が日本1位(今は2位？)の保有台数だった事がそもそもおかしかった。今後、ルート、便数とも適切なスケールに落ち着いていくんでしょうね。
近くにバスの便が無くなったら
車を買わないといけなくなって
でもマンションとダブルローンになるていう人増えそう
でも、車を通勤で使うと維持費がバカにならないし、駐車場の確保も大変
近くにレンタカー屋かキントのサービスを受けられる店があれば、まだいいけど
やっぱり駅近かな
スーモの編集長も
ホンマでっかTVで言ってたけど
IT起業が参入する地域が良いと思います。
まあ結局博多駅や天神駅等の周りの都心になるんだろうけど
http://bousai.city.fukuoka.lg.jp/hazard/index.html
ハザードマップ見ましたが住吉、薬院あたりの、那珂川がヤバイですね
竣工後25か月目で契約して翌月入居しましたが９月の終わりごろからチャタテムシが無茶苦茶発生した。
>>2753 匿名さん
確かに。考えてみると、鉄道が作られたのは、近代明治以降。それ以前もそこそこひとが住んでいた福岡で駅用のまとまった用地が空いていた場所イコールそれまでは水害などで、人が住むのを敬遠していた場所とも言えるでしょうね。
沿岸/山間部問わず、平坦地には古くから居住地や宿場町が点在し、街道も発達した歴史がある。
鉄道はそれらの街道と並行して敷設され、街道の人の移動や物資の輸送を担ってきた。
早良区北部などの湾岸部はもっと危ないですよ。ハザードマップ以外に、液状化、揺れやすさ、それから最近言われている海抜問題、台風による高潮浸水。
河川浸水と違って高潮浸水は海水のため広範囲に錆びるのでもっとたちが悪いらしい。
昨秋インフルエンザ拡大の前兆が報じられだが、
予防が浸透してインフル拡大は回避出来た。
コロナ拡大の最中に、行政他から指導されてようやく
注意喚起するような管理会社や管理組合では不安。
内廊下仕様・接触タイプのゲートキーなどはコンタミ
の要因となりますからね。適切に対応して欲しい。
政府と同じで、いつも後手後手で対応が遅く、いざ
発信する時は唐突で説明不足な管理会社は企業力低。
管理会社の事情にもよります。
例えば、マンションの将来を真剣に考える挙句組合に色々提案するのですが、
それを受け入れて真剣にともに考えてくれる組合員は少なく、
逆に、金もうけを企んでいるように非難する組合員の方が多数。
従って、管理会社としては、それ等が火花となって解約騒動に発展させない
ために提案を引き下げることがあります。
これ等を防ぐためには管理会社の提案の良否を判断できる組合員が多ければ
解決します。
中小の管理会社は、人材不足で経験値の無い方々が
多いから有効な提案すら覚束ない。やって当たり前の
事すらまともに出来ない。
組合役員も自身がゆとりが無く、職場でも役職者で
無いような方々で構成されると、自発性も無い。
コロナ対応も後手後手ですよね。
住環境の向上やコスト改善等にも無気力無関心の
ご様子ですね。
先日発表された住みたい街ランニング関東版2020で、武蔵小杉が大きく下落していた。今後ゲリラ豪雨は増え、武蔵小杉のような被害は増えると思う。ハザードマップで危険なエリアの資産価値は低下するだろう。
毎年『管理会社やデベのランキング』が複数の経済
週刊誌で特集が組まれる。年々関心が高まってます。
当然ワーストのデベや管理会社の物件は忌避される。
一方で、ベスト30位内にもランクインしない企業も
不安ですよね。
高評価の上位10以内なら信頼感が自ずと高まる。
不安が多い此のご時世だから、上位企業に人気が
集中する傾向は益々強まりますよね。
上位が関わる物件ならば資産価値も保てるでしょう。
グラメゾ、ブリリア
グラメゾはブランドとしては乱立しているパークハウスよりよっぽどいいけどね。
まぁ東京でパークハウスとグランドメゾンと言うと、福岡のグランドメゾンとパークハウスの差とは比較にならないくらいの大差でパークハウスが優れてるからね。
パークハウスは福岡となると仕様落としすぎなんだよ。
その通りですね、九州の大衆向けに作られており全く中身が違います。
逆にグランドメゾンは東京とグレード差をつけておらず福岡のマンション事業部は熱心です。全てではないとはいえ積水が福岡の人気エリアで取得している土地をみればその差は明らか。
グランドメゾンは、平尾ザスタイルが3月入居開始なのに結構余ってる
駅徒歩8分で場所も良いのに売れ残り多数
駅近は徒歩5分圏内の時代になってきた
マンションは1に立地、2に立地。
作った会社より場所が大切じゃない？
立地や仕様そして眺望は重視します。当然です。
デベもしっかりと吟味します。強度不正・建物傾斜問題の前例や経営不安があるデベは避けます。
低評価デベの系列子会社の管理運営は信用できない。
築古物件でも立地が良ければデべの良否など関係なく高値です。
１に立地２に立地３，４がなくて５に立地
専有部や共用部の仕上げや美観、そして経時に伴う
可視化可能な劣化には大きな差が現れるでしょう。
だから、良い仕事をしたデベの中古物件は比較的に
買い手がつきやすいのです。
私のマンションは築古ですがデべは倒産していますが、ピカピカです。
近くの同時期のマンションは大手のデべですが色あせています。
大手だからよいとか、小デべだからよくないとかは関係なく個々のマンション
の事情によるそうです。
固定観念はやめた方が失敗はしません。立地のいいマンションはデべに関係
なく購入希望者が殺到します。
>>2784 匿名さん
何にでも定着している概念と例外とがありますよね。
例外の場合、個体の絶対評価で判断するのは自由だが、失敗するリスクは高まるわけです。
購入者がたくさん殺到しようが、数年後に後悔する事だってあるのです。過去にもあったでしょ。
>>2784 匿名さん
購入希望者が殺到しているのは素晴らしいことですが、サンプル数を考えるとそりゃデベはいい方がいいですよ。
マークイズのパークハウス福岡タワーとか、デベが三菱じゃなかったら現状ほど売れてないですよ。
コロナのWHOパンデミック発言が世界経済へ与える影響が
マンション価格にどう影響するのでしょうか。？
経済的な打撃が給与にかかわってくる程度であればマンションの売れ行きにも影響は出るでしょうね。ただ、福岡は富裕者層のボリュームに比べて人気エリアのマンションの価格もそこまで高くないし量も限られているので、人気エリアの高価格帯にはあんまり影響がでないような気がします。
ブリリアだって1000万のダブルインカムなら視野に入りますけど、例えばそんな医者夫婦なんてめちゃめちゃいますからね。
>>2788 匿名さん
既に多くの人々はpandemicを認識してた。でしょ。
数年来、政府要請で上げられてたベアは↓。
既に低迷してた新築マンション売行きは更に↓。
低評価デベや系列子会社の管理会社は倒産が増える。
特に、委託業務を丸投げしてきた管理会社は、組合の中抜きの動きが加速するので、存在が難しくなる。
結局は、親会社と共に静かに退場となる。
テキトーな管理会社は淘汰されるので、良い事です。
一方で優良中古の人気が高まる。
リーマンの時もそうでしたね。
世界同時株安ですが。金融引き締めは行えば大恐慌に突入する
情勢なので避けるのではありませんか。？
こんな情勢では金融引き締めは考えられませんが。？
地銀のチェック（借主の不良債権化防止）がきつくなるのです。金融はむしろマイナス金利で借りている人は得なので変動金利です。
結局優良なのは駅近5分以内のマンションだけになりそうですね。
5分どころか直結か3分以内でないと候補にならないです。
>>2796 マンション検討中さん
単に駅近●分って言ってもね、限度があるよね^_^
博多駅・福岡空港等の交通拠点から西 or 南へ15km
圏内の駅近、しかもhazard map上で安全圏の立地。
好業績デベの子会社で、全国展開の大手で人材豊富な
管理会社の物件なら安心ですね。
