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2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
箱崎九大跡地、千早、香椎浜、照葉もそういう開発出来そうですけどね！
https://www.sports-esta.com/content/files/sports%20garden%20project.pd...
http://satomart.com/2019/04/14/kashiihamatyuoupark/
博多駅筑紫口合同庁舎跡地は現時点ではあくまでも構想のため直ぐに動き出すことは無さそうですが、博多コネクティッドが始動し、博多駅周辺の再生と賑わい向上が求められていく中で、移転や建て替えなどなんらかの動きを迫られることになりそうです。
高さ制限があるため高層ビルを望むことはできませんが、敷地が非常に広いため大きなインパクトのある再開発を期待できそうです。
といった感じで現在筑紫口周辺では再開発などの動きが活発化しており、今後博多コネクティッドの始動で更に多くの再開発を期待できそうですね！
博多駅ビックバン（容積率及び高さ制限緩和）等は無理でしょうか。
>>2148
博多駅周辺は50-60mの高さ制限で天神地区の65-70mよりもさらに厳しい高さ制限があります。空港に近いので当然です。
博多駅周辺のビルの高さが揃っているのはそのためです。
その分、床面積の大きい、ごついビルが多いですが高さは低層です。
新しい博多駅も60ｍ丁度。高さ制限がなければ倍の高さ（120ｍ以上）にしたかったとJR九州の社長は言っています。
博多駅は上に伸ばせないのでやじろべえ構造や線路に張り出した構造など
大変手間と金がかかる建築方法をとっています。
今後は博多コネクティッドでまず容積率の緩和が行われ、第2弾として5ｍ程度の高さ制限緩和はあるかもです。博多港あたりまで行くと空港から遠くなるので
65ｍ程度の高さ制限だったのをこれも特区で100ｍに引き上げる計画です。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>>2150 評判気になるさん
不運な人はリスク回避しようとしても、避けられない。
具体的な病名をわざわざ挙げて、特定の病気の人を攻撃し、否定するようなような「思考と投稿」は、改め お控えくださいね。
一般の方には聞こえないものが聞こえると言われるトラブルがあるんですよ。物件のスペックは関係ありません。
それは騒音源の問題では無く、騒音の被害者側が過敏に聞こえてしまうということ？
このケースの場合は過敏うんぬんよりも幻聴だからどうしようもないですよ。
>>2157 評判気になるさん
逆ですね・・・
資産価値維持のために立地や設備仕様を厳選しても、隣人は厳選できない、という例示かと
こればかりはマンションでも戸建てでもガチャですからなんとも言い難いですが、可能性としては認識しておくべきだなあと
間違って「参考になる」ボタンをタップしちゃったけど、「犬も歩けば棒にあたる」は世の普遍的真理。
可能性の認識はしたところで、極めてレアな不可避事象でしょう。
こんな事象に遭遇したら前向きに、自住居使用を諦め賃貸に転用するか、とっとと売却するかでしょ。
マンションは住んでみなければ解らんでしょう。
マンションによっては、危険な住民が住みついている場合もある。
法令や規約に甘く疎い管理会社の管理は避けた方が良いでしょう。
上階の騒音被害リスクを回避すべく、住替えの度に いつも 必ず 最上階を購入します。
メリットがある場合は、カド部屋か１フロア３～４戸ほどの物件を検討し選びます。
中住戸と違い隣戸が、両側２戸 → 片側１戸になるので、隣戸トラブルも理論上は半減します。
そうやって厳選した快適な住戸に暮らし、大規模修繕前に売却・住替えします。トラブルは無縁です。
＞「住んでみなければ・・・」 というような無計画な発想・無謀な物件購入は、理解し難いです。
ここの皆様にお聞きしたいのですが、もし仮に神経質な方が上下左右に住んでいて売却せざるを得なくなったら、不動産仲介業者には上下左右に神経質者が住んでいる事を伝えますか？
伝えたら売値は暴落します。一方で教科書的なネットの回答だとそれでも伝えるべきと書いてありますが皆様はどうでしょう？
宅地建物の取引に関する重要事項に該当するかどうかでしょうか。
私は中古物件を探していますが、
結構安い物件でしたが、取引先の宅地建物取引士は、安い理由を、
下階の住民が騒音に対して神経質なので売却すると家主が言って
いたと説明してくれました。
騒音、反社会的人物や組織、過去の修繕記録、等々を請求される
場合が最近多いようです。
売主の瑕疵担保責任は新築の場合と中古の場合は異なりますので
調べてください。
そもそも、不動産屋に伝える意味なんか無いでしょ。
居住しながら売却する想定なら、良心に従って、内覧者（購入検討者）に告知はするでしょうね。
そんな居住しながらの販売なんて、売り難くい事極まりないから、賢い人はしないよね。
一寸考えれば分かるが、不動産屋に伝えたところで、それを加味しての価格設定など絶対にしませんよ。
しかも、彼らは購入検討者に正直に伝える筈が無い。致命的な機会損失になりますからね。
売値は、路線価ベースで周辺の実勢価格や需給を踏まえ価格設定し、必要な情報だけを告知すれば良い。
神経質な方に対する評価（どう思うか）と、その関係性のあり様と、近所付き合い（関係構築）は、
居住者次第で変りますからね。
新たに入居する人自身が、はるかに上を行く神経質なヒトなら、鼻にもかけないかもね。
よくメゾネットタイプの賃貸であるパターンです。
管理人がいれば、自分から言わず管理人に言って対応と解決をしてもらえばいいことだから
神経質者がいても
1度の売買では売値は暴落はしませんが
その部屋が短期間で何回も売りに出ている部屋であれば
出る理由は聞かれるか噂でバレると思います。
マンションは築年数や立地による土地の価値、マンションの管理や部屋状態によって
価格の相場のベースが決まっていれば
売れない状態が続けば、金額が下がるだけで
神経質者がいる云々は関係ないと思います。
神経質者がいるので暴落するのであれば、隣が空き家だったら高くなるという理論になってくるので、それは違うでしょ?
＞＞2167 匿名
2165 匿名 は 2162 匿名さん に賛同・支持したんだから、同じ見解を有してるのでは？
2165 匿名 は 単に、ブラインド的に気軽に同調しただけだったのかな。
漏水事故等が多発している噂のマンションですが、
気に入っているのですが、見学中に漏水事故での緊急対応に遭遇
したので住民に尋ねたらマンションが古いから、との返答で漏水事故
の多発マンションの疑いで検討をやり直しました。
[No.2171～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>2170 匿名さん
漏水事故とは酷いですね。
雑排水管の施工不良か何かが原因なのでしょうか？
資産価値が維持出来るのは、立地等の外的な環境要因以外も重要ですね。
躯体構造や免震・耐震の機能、居住空間の安全性や快適性に注目します。
レオパレスやら免震データの不正等がありますからね。
引き渡し時の立会い確認や１年・２年のアフター点検でちゃんと丁寧に対応するか等も、よく観察し記録しています。
管理会社の業務のレベルはピンキリなので、入居後１年ほどの経過観察を経て、ダメな管理会社は変更するように働きかけます。
最近は、管理会社で物件選定する方が増えていますから、住み替え・売却の事も視野に入れてます。
>>2177 匿名さん
そのとおりですね。
管理会社は、社会的に評価が高く 且つ 知名度が高い方が、
信頼性も安心感も高まりますね。
居住期間中の快適性が向上するのは勿論、住み替え時にも間違いなく売却し易い。
だから、管理業務に問題があり 且つ 知名度が低い管理会社は、早めに変更すべきですよ！
>>2177
ご意見有難うございます。
雑排水管だけではなく給排水管システムに問題がある場合は深刻です。
建替え時にしか設計を見直すしか方法がありません。
建替え決議が不可能に近い物件であれば日常の管理方法を厳格にして
トラブルを最小限に抑える知恵を提供できる管理会社に委託したいが
その提案を出来る管理会社は見当たりません。
（マンションの専有部分のライフラインの問題。）
>>2179 匿名さん
売主・施工会社の瑕疵担保責任を問える期限を過ぎた物件だと推察しました。
建て替えずに居住しながら、修繕出来るよう願っております。
私の居住マンションも、専有部内で天井付近の「灯りモレ防止枠」なる建材が自然落下するという信じがたい事故が発生しました。
１戸でも大問題ですが約９戸で発生したようです。
初期の発生時点で対応しなかった為、脱落事故が９戸にまで拡大しました。
売主の九州の責任者である支店長は、事故の原因や状況報告も謝罪もしない。
系列の管理会社に誘導されて、理事会も機能不全に陥り、実態を把握しようともしない。
管理会社は組合加入の保険の代理店もしているので、漏水事故等の保険金の請求もします。
したがって、漏水事故等が発生するたびに工事費が収入源になり、漏水事故等の予防保全などはせず放置する。
保険会社から漏水事故等の事故の多発を受けて来期からの保険加入を拒否してきたときからは収入源を確保するために、初めて予防策として色々な提案をしてきます。
＞＞2181 匿名
管理会社にとっては、不具合発生と完治させずに不具合をキープするのは、
働かずして儲けるという夢のビジネスモデル。
いずれ通用しなくなるでしょう。
但し、組合員や理事会が 寛大な富裕層なら長期的に通用するかも。
富裕層でも無いのに管理会社の不正に寛大なら、破綻するね。
>>2182
言いたい事を具体的にアドバイスを有難う御座います。
富裕層の住むマンションかどうかは解りませんが、私自身は貧困層です。
温水器が室内に設置しているマンションで地震等で温水器の倒壊等での漏水事故は悲惨なものです。
この現場を見て購入時にきずかなかった自分が惨めです。
買い替え資金にも乏しいので、不安を感じながら住んでいます。
住み替えを考えてるなら、より知名度の高い管理会社に変えた方が得策です。
九州後発の中小管理会社で管理がテキトーならば、早めに変えた方が付加価値にもなる。
確実に売りやすくなる。
>>2184 匿名さん
ですね。
住み替え前提の場合、売却を好条件に進める為に出来る事は３つかな。
１．設備や内装を清潔に保ち、暮らし方に由来する修繕箇所を極力少なくする事を心がける。
２．デフォの間取りが魅力的で無ければ、リフォームして少しだけグレードUPしてみる。
３．理事会に提案、総会決議を経て、世間の評価・評判の高い管理会社に変更する。
今は、良くも悪くも情報発信源へのアクセス数が評価やリアルな価値を左右する時代。
検討板に掲載後、週に３?５件程度の投稿が無い、つまり、平日に平均１日１件の投稿も無いような物件は注目度が低く、価値が上がるはずも無い。
中には、投稿が永遠にゼロ?という物件もある。
追跡調査していると、１週あたりのネット投稿が７件を超えないところは、売れ行きも評判も良くないですよ。
組合員が自由に発言できるマンション買いでしょう。
>>2182
富裕層でもないのに悪徳管理会社と悪い組合員が共謀しだすと悪の連鎖で破綻マンションになるのでしょう。
漏水事故等が頻発する構造的欠陥マンションは建て替えるしか方法がありません。買い替え等のゆとりのない私は将来に不安を抱えている。
理事長や役員が、悪意も無くただただ純朴で、勤務先でも問題発見～解決する成功体験や改善を推進する
立場に無い方々だと、無意識の内に管理会社の言いなりになってしまいます。
具体的には、管理委託契約の更新の際に書類の不備や契約日の誤記載があっても気がつかない。
昨今は管理委託契約も１年契約が標準だが、管理会社から２年契約を提案されたら、何も質問もせず
条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。
管理会社が、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えて注意喚起の貼り紙をしても、気にもとめない。
そんなの最悪でしょ。
今やほぼ定説として言われるのが、以下
「マンションは１に立地・環境、２に管理、３に設備・仕様を吟味して買え」
購入時の優先すべき判断要素を指摘したものですよね。
そして、２番目の『管理』とは、日常の管理委託業務の『質の高さを重視』すると同時に、『２年点検』や『長期修繕計画』の適否を検証せよと言う事です。
購入時に同エリア・同ブランド／同グレードの当該管理会社のマンションを下見したり、売り物件があれば内覧すれば、建物や設備の状態や掲示物からかなりの精度で管理業務の実態が分かります。
