三井のファインコート総合スレ5

>>716 名無しさん
リセールは何とも言えませんね。
旗竿地で安いのは、安くしないと売れない訳で、相場感に合った価格で売れば比較的早く買い手がつくとは思いますが、高めに設定するとかなり厳しいと思います。
中古になると球数が増えるので、井荻のように敷地いっぱいに建ててあり、周りを建物に囲まれてしまうと、南側に接道した物件と比較されてしまうと辛いと思います。
もちろん、ファインコートというブランドに惹かれる人はいると思いますが、特に築年数が経った時は、土地の評価になるので、かなり安くなってしまう可能性が高いのではないでしょうか。

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>>717 住宅検討中さん
遅くなりました。リセールするにしてもファインコートのブランドに依存するのは安直なんですね。。
色々と参考になるご意見ありがとうございます！！

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ファインコートは割高だと思います。見せ方がうまいだけ。

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都内や近郊で探したら分かるけど本当にロクな土地が出てこない。コスパで言えば注文住宅だろうけど、土地と建物込みで考えた妥協点としては上手い位置付けだと思う。相場と言われる周辺の一般建売住宅は、それこそ得体の知れないのが多いし。

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>>720 名無しさん
土地が出てこないことはわかりますが、大した努力(勉強)をせずにブランド戸建てに決めている人が多いイメージです。

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ファインコートあざみ野から販売開始のメールがきました。
今週末が楽しみです。

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ファインコート青葉台二丁目、駅近で徒歩五分ならアリですね
かなり高くなると思いますが、7000万円台後半ならぜひ検討したいです

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ファインコート荻窪プレミアは9000万台、ほぼ一億でしたね。5区画のみなので値段上がってるのでしょうか？

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>>704 通りがかりさん

ホームページ概要に予定価格がでました。
6，300万円台～7，900万円台※100万円単位

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こちらは都内ですが、連日、新着物件情報がきますね。西落合と中村橋のかなり駅近く。9000万円から1億円くらいするんですかねー。

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>>720
ファインコートは耐震等級も断熱等級もないわけで、得体の知れなさで言ったら大差ないぞ

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中村橋のファインコート。公園隣接はいいけど、マップで見たらアパートに囲まれてるやん。。

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ファインコートは土地とお隣さんガチャで外したくない人が選ぶところだって知人が言ってた

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調布駅から徒歩圏内の武蔵境通りの物件は内覧しようと思ってたらもう完売してました。
皆さん、焦りすぎでは。

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>>729 通りがかりさん

727,729が核心をついてる。先日、住友林業の建売みたけど、耐震、断熱等級がついていて、等級も最高だった。建物の質だけ比べたら段違い。

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>>731 匿名さん
補足だけど、断熱性能等級については現在のMAX等級4でも大したことない。いま、等級7まで整備されようとしている。
https://www.google.com/amp/s/www.jiji.com/amp/article%3fk=202111040093...
住林は標準で等級6くらいはあるかな？ファインコートはいくつくらいかな。

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>>732 通りすがりさん
URLが消えてしまったので再掲
https://www.google.com/amp/s/www.jiji.com/amp/article%3fk=202111040093...

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ファインコートに限らずこうした大規模分譲建売の場合、10?20年住んだ後にリセールするとして上物の価値は大きく目減りするためリフォームか丸々建て替えというケースもあるかと思います。そうした場合、似た住宅が立ち並んでいる中で街並みというかコンセプトを崩すことになってしまうので、売り手が付きにくいということはあるのでしょうか？土地の立地は、間違いないと思うのですが。

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>>734 匿名さん

>>734 匿名さん
分譲地の中で、南向きが抜けてるかとか、旗竿ではないかとか、土地としては評価で価格が決まると思います。
注文住宅で建て替えて、建物としての評価も上がれば、コンセプトを崩すとか関係なく、売りやすくなると思います。
あなたが中古で家を買うことを想定してください。
同じ立地で、古い分譲戸建てと、建て替えたコストをかけた注文住宅があったら、テイストが違ったとしてどちらを選びますか？

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>>701 名無しさん

そのエリア出身のものです。
建て替えも進んでますが、東豊中5,6丁目はもともと団地が多くて、北側の1から4丁目住民と比べると民度は低い。北側は豪邸が多過ぎて比較対象にしない方がいいんでしょうけど、小学校区が同じだったりして、子どもながらに格差を感じた。
自分が出没してたのは20年以上前ですが、夜のニノ切公園はヤンキーの溜まり場で。ここの校区の15中は暴走族も多くて生徒が亡くなる事件もありました（ただ、年々校風は良くなり、数年前には豊中で一番荒れていない学校になったとか。）。
坂が多いのもデメリット。

とはいえ大阪市内に比べると落ち着いてますし、自分が大阪に住んでいれば購入を検討していたと思う。予算が合えば少路エリアに住みたいと思うけど、高くて手が出ないだろうし。

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>>725さん
704です。情報ありがとうございます。
結構価格に幅がありますが、旗竿地が底値として、区画のうちno.11から15は南向きが塞がっていることを考えると6000万円台後半もありそうでしょうか？

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>>734 匿名さん
築年数と面積次第です。
土地を買う人の多くは注文住宅を建てる人で、築10年以上なら大抵は建替え希望です。

建売りの土地は狭い物件が多く足場スペースを勘案すれば小さな建物しか建ちませんので敬遠される事が多いです。

丁寧に住んでリフォーム不要と言える状態で売却するのが一番得策です。

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>>738 匿名さん
ありがとうございます。都心部だと40坪前後あれば注文住宅希望の方からも需要がありそうですが、実際どうなのでしょうか。ファインコートの土地は30坪強のものが多いので、土地としての需要はそこまで高くないと思ったほうがいいのでしょうか…最近は小さめの家を希望される方も多いようですが。

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世間で言うちょうどいい土地のサイズは30坪程度

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>>739 匿名さん
30坪位がちょうどいいですよ。
小さいいえを希望しているのではなく、高くて買えないのです。

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>>741 通りすがりさん

>>741 通りすがりさん
30坪位の土地がちょうど良いというより、2階建で30坪位の家が建つ土地がちょうど良いと思います。
容積率100%なら30坪、80%なら36坪の土地って感じではないでしょうか。
確かに広い土地は高くて売れないので、分割されて売り出されてきますよね。

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建売を建てるときは隣地に足場組んで建てますが、建替えは自分の土地に足場組むのが基本。
隣地使用協定のある分譲でも室外機や給湯器の撤去が必要になる事が多く現実に使える事はほとんどありません。

足場は境界内側を幅70～100センチぐらいでぐるりと設置します。
小さな土地ほど影響が大きく30坪の土地ではかなり厳しく大抵は元より小さな建物しか建ちません。

土地を買って注文住宅を建てる人は建売買う人より大きな家を望む傾向があるのでよほど良い場所でない限り希望価格での売却は簡単ではないです。

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>>743 匿名さん

大抵、元より小さな建物し建ちませんというのはうそですね。
建蔽率や容積率、外壁後退などの法律の制限で敷地いっぱいに建てられないのは確かですが、それは建売もその後の建て替えも同じで、大抵は元より小さい建物しか建たないなんてことはありません。
もちろん、建蔽率の緩い土地では敷地いっぱいに建てることもあると思いますが、その場合は容積率も緩和されているので、3階建てにするとか、地下の緩和を使うとか、より広くする手段はあると思います。
極端な旗竿でないとか、南側に抜けているとか、売りやすさはあると思いますが、一般的な立地の良い分譲地であれば、建て替え前提での土地として売却としては、下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。

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>>744 OLさん
隣地使用協定知らないの？これ読んでみて。嘘呼ばわりはひどいと思うよ。
https://fudousan-chiebukuro.com/fudousanya/5744.html

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>>745 通りすがりさん

ごめんなさいね。
「大抵は」となっているので、ほぼ全ての建売が外壁後退の基準をみたしていないと言うことですよね。
ファインコートのほとんどなのか、建売のほとんどなのか分かりませんが、ほとんどが基準を満たしていないとは思えなくて、うそと書きましたが、確かに定量的なデータは持っていないのに、嘘呼ばわりしたのは申し訳ありませんでした。
私が家探しで見てきた建売は、外壁後退の規制にかかっていなかったので、多くない認識でしたがそうではなかったのですね。

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>>745 通りすがりさん

746です。
30坪の土地では、と限定されていましたね。
うなぎの寝所のような土地にペンシル3階建のような建売はそうかもしれませんね。

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>>746 OLさん
外壁後退基準と足場面積は異なります。
外壁後退基準は一種低層地区ですら1mが多く、地域習慣が優先され1m以下も多い。
しかも境界から壁中心の距離。

足場は1m弱程度で境界から外壁面。
普通は足場の制限の方が厳しくなります。

どの程度小さくなるかはシミレーションすればわかる話です。
例えば間口7m奥行き14mで30坪(100平米)の土地。
計算しやすく足場で境界～壁中心で1m後退とすれば5×12mで約60平米。
これ駐車場ありませんので駐車場として間口に2×5mのスペースを確保するなら約52平米＝16坪弱。
最近流行りの高気密高断熱の住宅は外壁厚20cm以上、物によっては30cm以上もあり足場で壁中心から1mと言うのも難しく現実は更に小さくなります。
狭い上にかなり間取りが制限されます。
これから注文住宅を建てようとする人がわざわざ選択する物件かと言えば疑問がありますね。

>下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。
狭小注文住宅ならそのとおりかもしれませんが、普通は注文住宅の区画は建売より大きな区画が多いです。
同じエリアでも注文が建っている土地の方が大きな区画が多いですし、
建売と違って注文住宅は大きな建物を建ててもらった方が利益が大きいので郊外シフトしてでも大きな土地を勧める傾向があります。

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>>748 匿名さん
色々書いてますが、容積率が80%とか100%の地域では、建売でも注文でもほぼ容積率一杯に建てているので大した違いはないでしょう。
強いて言うなら、年数経って土地として売る時は、狭い土地や細長い土地は売りにくくなる可能性があるので、建売はやめた方が良いってことですね。
例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし、三井や野村の様な大手の分譲地でなく、オープンハウスかの分譲地のイメージですかね。
注文住宅用に土地を探すときに、中々良い土地がないのは確かですが、ファインコートのスラで議論すると話が噛み合わない気がします。

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>>749 評判気になるさん
>例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし
10×10mで100平米でも1坪大きくなる程度で大差ありませんよ。

もちろん、容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。
しかし、都市部の建売にそのような物件はごくわずかです。

ファインコートであろうが何であろうが都市型の建売は建替えの時足場スペースが課題になる事にかわりありません。

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>>750 匿名さん

丁寧に回答ありがとうございます。

前提は2階建100平米の注文住宅を建てるのに、土地は何平米必要か？って話であってますかね。

> 容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。

これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

80%、100%は無理でも、もう少し何とかなるのかなと思っていました。
確かに、30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

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>>751 評判気になるさん
>これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

違います。文面通りです。
55％ではなく55坪です。
45坪や55坪の土地なら足場スペースはそれ程気にする事は無いと言う事です。

>30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

足場無しで建てる工法もあるにはあるのですが、 使える外壁材があまりに貧相だったり、内側からの外壁施工をうたってるメーカーでも一面全てを足場無しには出来なかったりします。
リフォームも内容によっては軽く1000万超えてきますので安いハウスメーカーなら新築出来るほどかかります。
実際に検討すればわかりますがかなり厳しいです。

元々私は建売りに住んでましたが建替え出来ずに売却して土地を買い直してます。
この掲示板全体に建売の方が安直に建て替えれば良いと言うのを目にしますが現実は厳しいです。
お勧めは丁寧に住んで購入者にリフォーム不要と思って頂ける状態で売る事です。
我が家のように男の子が居るとなかなか難しいですが。

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>>752 匿名さん
言い方が悪かったですね。

30坪（100平米）の家を45坪の土地に建てると容積率67%、55坪の土地に建てると容積率55%なので、
足場を考慮すると、容積率100%の地域だと67%、80%の地域だと55%の注文住宅したか建てられないんでね！と言いたかったです。
実家が40坪の土地に36坪の2階建注文住宅が建っているので、そんなに難しいとは思ってませんでした。

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ひばりヶ丘、想定より高かったです。
やはり駅から近いとあのくらいの値段になるんですね。

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>>754 戸建て検討中さん
都市計画道路の真上で、あの金額は強気ですよね。。

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>>754 戸建て検討中さん

都市計画道路予定地なのですね
それにしては高いのですかね？

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高い高いいうてるやつは一生買えない。
適正価格だし、普通に完売する。

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>>757 通りがかりさん
いや、都市計画道路上の家買うくらいなら、少しお金出してでも他の家買うわ。
10年後になくなるかもしれない家をだれが8000万円で買うねん。

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ひばりヶ丘より、保谷が良いのでは。始発あるので朝でも座れるし、初電･終電は大体この駅から出てる。駅周辺ものんびりとしていて、西東京市側は広い新しい道が多い。

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とはいえ、ひばりヶ丘にはファインコートは高頻度で計画がありますが、ファインコート保谷四季の街？が8年前に出て以来、保谷には建っていませんね…

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>>758 通りすがりさん
なくなるときに立ち退き料が出るので、丸かぶりの土地ならある意味お買い得とも言えますよね。

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ここで買わない買わない言っても完売でしょうね。
立ち退き料の仕組みも知らない人でしょう。

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立ち退き料がでるとしても、使い捨て感に抵抗がありますね。

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>>762 名無しさん
家の購入の目的を見失ってませんかね。
投資目的なら丁度いいかもしれないですけどね。

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1号棟は計画道路にかかっているのかな。街区のパースではぎりぎりかかっているように見えたが。

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あざみ野グランフィオーレは南傾斜の駅近で、それなりにゆったりした配棟なので、即完売かと思いましたが、先着順での販売がありましたね。
1億前後はやはり高めなのですかね？

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