ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

>>4324 さん

恐らく水着着用だと思います。同じ様に大浴場のあるスカイも水着だったはず

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遅ればせながら、「カ・ハク」の販売説明会に参加してきました

従来、日本物件から海外物件へのアップグレードは認められていませんでしたので、(国内物件保有者は)新規に追加購入となるので厳しいなと考えながら説明を受け始めましたが、現在は可能になったそうです（円を米ドルに換算して充当）
とは言え、差額が最低$25,000-以上というハードルやポイントあたり管理費も割高になるので、早々に白旗をあげました

みなさんが気にされている大浴場の質問をしたところ、日本人を意識して和式（男女別・裸で入浴）とのことでした

なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)
であれば、「瀬底」や「カ・ハク」よりは割安であることを期待したいですね
「ヒルトンクラブ(小田原や瀬底など)」からのアップグレードは、ホテルポイント32倍が16倍に下がるので判断難しいかもしれませんが。。。

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>なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)

情報提供ありがとうございます。
でも、「えっ、マジ」という感じです。
おっしゃる通り「ヒルトンクラブ」でないとオナーズ変換が16倍なので、京都がホームという理由だけで瀬底や小田原のオーナーからアップグレードを募るのは難しそうですね。
そうなると、ハワイの売るに売れない物件を持つオーナーに対して日本物件への乗り換えを提案するんでしょうか。

少し気になるのは、小田原はヒルトンクラブですが、確か小田原も新築ではない既存のコテージをヒルトンタイムシェア用に修繕した物件であると記憶しています。その辺どうなんでしょうね。今度、販売説明会に行く機会があったら確認してみたいと思います。

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時々気になりますが
他の方もおっしゃってるように売るに売れないってワード…今は楽しんでますが将来不要になってお荷物になったとき破格の安さならヒルトンは買い取ってくれるでしょうか？

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>>4328 オーナーさん
買い取ってくれません。
タダ同然の物件がリセール市場で散見されるのは、その為です。

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>>4329 匿名さん

タイムシェアハワイさんのリスティングを見ると、諸費用を控除した時点でマイナスになってしまうような案件が多いですね。
せめてヒルトンが0で引き取ってくれれば、売主がマイナスになるような価格で売り出すことはないはずですから。

とくにコスパの悪い案件、例えば「管理費高めで低グレードのゴールドシーズン」の売却はかなり困難なようですね。
無償譲渡の支援サイトでも上記のような案件は引き取り手を見つけるのは難しいようです。

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>>4327 購入経験者さん

コメントありがとうございます
確かに「小田原」も新築物件ではありませんので、そこだけ捉えると整合性取れなくなってしまいますね
説明会の時には気づきませんでした
本当の理由は気になるところですね

実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

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>>4330 購入経験者さん
タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。
因みにリゾートトラストもそうなのかな？

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>>4331 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>説明会の時には気づきませんでした
>本当の理由は気になるところですね

所詮、書面で出しているわけではないですから、営業担当も適当なセールストークをしているのでしょう。

>実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

結局そうなる可能性の方が高いと思いますよ。
そうしないと、小田原や瀬底オーナーからのアップグレードは期待できないですからね。

しかしながら、このアップグレードという制度ってどうなんでしょうね。
下取った会員権の金額を正規の販売金額から減額するので、実質値引き販売になりますから、実際の「儲け」が少なくなるわけでしょ。そうなると、当初のプロジェクトの事業計画での数字が違ってきてしまうと思うのですが、それは経営上問題にならないのでしょうか？不思議ですね。

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>>4332 マンコミュファンさん

>タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。

以前（コロナ前）は、リセール会社さんが窓口となってヒルトンが権利の買取りに応じていたとの噂を聞いたことがあります。でも、今は0でも引き取らないみたいです。

>因みにリゾートトラストもそうなのかな？

リゾートトラストについては知りませんが、東急は新規販売で東急から直接購入したハーヴェストクラブ会員権については、5年間の東急による買取り制度（東急の査定価格）があるみたいです。
買ってから「思っていたものと違った」というようなミスマッチもあり得ますから、「5年間は買取りに応じますよ」ということなんでしょうね。まるで家電の保証期間みたいです。

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>>4333 購入経験者さん

アップグレード時にヒルトンが引き取った物件は、最新の(下取り額より高額な)直販価格で販売することになります
よって、前オーナーさんの支払額との差額が丸々利益になるという美味しい仕組みという理解です

ただ、下取り物件の在庫が計画通りに掃けなければ、確かに問題にはなると思います
持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

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>>4335 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

そうかもしれませんね^^

繁忙期でも「クラブ予約」でとれます!! といって、在庫の「ゴールドシーズン」を売ってしまう販売力には驚きます。

そもそも、「プラチナシーズン」と「ゴールドシーズン」の区別も知らないオーナー大杉ですから。

その持ち前の販売力をいかして、いまリセールにあふれている数百ドル案件を積極的に買い上げて下さい!! ってヒルトンへお願いしたいです。

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>>4336 購入経験者さん
確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。
って事は最後の最後はタダで買い取っていただけたらありがたい。
ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

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>>4337 オーナーさん

>確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。

その仕組みが第一先取特権(ROFR)ですよね
リセール取引において、リゾート会社にこの価格で売買していいかのお伺いを立てて、リゾート会社の判断で横取り(買取)出来るというこの制度、現状ヒルトンは行使していないようです
再販すれば確実に儲かりますし、リセール相場の下落防止にもつながる筈ですが、行使されないということは。。。

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>>4338 瀬底２Bed３泊オーナーさん

買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

管理費滞納してたら権利消滅すんるでしたっけ？
ほんとに払えない人達はどうしてるんだろ…

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瀬底のフロートの1BRか2BRのリセール購入を検討しているのですが、トップシーズンは予約出来ますか？
せっかく購入したのに予約出来ないリスクはあるのか不安でして。

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>>4339 オーナーさん

ブッチでしょうね。

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>>4337 オーナーさん

>ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

そういう大切な話は、担当者が直書きした書面（できれば名刺に）をもらっておいた方がよいかもしれませんね。ヒルトンが会社として本当にそういう対応をするのであれば、拒否されることもないでしょうから。

ヒルトンの販売説明会に行った際は、つぎのことをやったほうが良いかもしれません。
１　スマホで商談内容を録音する
この場合、一応「家で内容を振り返りたいので録音させてほしい」と商談前に担当者に了解を得た方がよいでしょう。
２　ノートを持参してメモを取る。
３　大切な話は担当者から直書きの書面（できれば名刺）をもらう

私がやっているのは上記の２です。
メモを取るくらいなら「カド」もたちませんからね。
ただ、このメモを取る行為をするだけで、私は営業担当者からオーバートーク的な話を聞いた記憶がないです。

まぁ、数百万円の買い物をするわけですから、販売説明会にいくときは事前の準備はしておくべきだと思います。

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>>4339 オーナーさん

＞買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

今は「カ・ハク」の販売に全力投球！　ということではないでしょうか
「カ・ハク」の権利を取得されるのは、新規・買増しよりもアップグレードが多いでしょうから、アップグレードの引取分を捌くので手一杯なのでは、と推察しています

＞管理費滞納してたら権利消滅するんでしたっけ？

管理費を滞納し続けると権利消滅して、オーナー協会が競売にかけて回収するようですね
そういうコストが管理費に跳ね返ってくるので、オーナーの交代が円滑化する仕組みが出来てほしいです

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「カ・ハク」の眺望について気になります。
目の前に「ハイアットリージェンシー」の高層タワーが2棟建っているということもあり、海が見える部屋が少ないロケーションに思えるのですが、実際はどうなんでしょうね。

「ハイアットリージェンシー」の間から海が見れる、というのではちょっと寂しいですね。

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>>4342 購入経験者さん

書面にも記載ありました
買取のサポートもすると
正確にはヒルトンが買うのではなくリセールの手伝いをするとあります。

みなさん実は私はカハクにアップグレードしました
眺望重視なら部屋は限られてくると思います
私は子供もいますのでヒルトン村の方を今後も利用すると思いますが
パーキングの値段が安ければ　おでかけ重視の時はカハク利用すると思いますラウンジ利用も有難いし

ヒルトン村ワイキキアン横の狭い土地にもう一棟建設するらしく申請中なのがきがかりです

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>>4340 口コミ知りたいさん

GW・夏休み・年末年始ともに、ホームウィーク予約（所有されている物件(リゾート・部屋サイズ・日数・シーズンが一致)を1年前から予約）であれば、１BR・２BR共にほぼ予約可能だと思います
クラブ予約(非所有物件を９か月前から予約)となると、難しい場合が多いと思います

宿泊数は何泊をお考えですか？
　７泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　３泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　４泊（ホームウィーク予約時、火曜日チェックイン）

ホームウィーク予約では保有宿泊数分予約が必要ですが、クラブ予約期間に入れば日数の変更が可能です（最低宿泊日数は、国内２泊、海外は３泊です）

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正規購入のマックス会員です。
マックス会員がリセールを買うと、どんな具合になりますか？
アカウントは別々？それとも統合？
マックス会員の資格はどうなりますか？

くじら倶楽部さんに聞けば良いとは思いますが、営業などされたら嫌なので、誰か教えてください

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>>4347 調べ方がわからない者さん

オーナーならば、オーナーサービスに聞いたらどうでしょうか。

ちなみに以下のURLに書かれています。
https://www.kujiraclub.com/hgv-hawaii-timeshare-max-member#i-3

くじら?楽部さんをはじめ、リセール会社さんは積極的な営業はしないですよ。
所詮手数料ビジネスですから、ヒルトンのように1件で数百万儲かるわけでもないので。

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なんかごめんなさい
きかなければよかったです

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私は分からなければすぐオーナーサービスに聞くので、「オーナーであればオーナーサービスに聞くのが一番確実」だと思い、そう書いただけなのですが、SNSの文字であらわすと「意地悪な感じ」になってしまうのでこわいです。

私の4348のコメントで、調べ方がわからない者さんに不快な思いをさせてのであれば、すみませんでした。

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>>4346 瀬底２Bed３泊オーナーさん
教えて頂きありがとうございます！
土曜日イン7泊または火曜日イン4泊で考えております。
ホーム予約であれば、人気のGW、年末年始、クリスマスの予約が取れるのですね、それは朗報でした。
逆に言うと、那覇空港からのアクセスや周囲に何もない点で不人気だったりするのでしょうか？
(皆さん、瀬底に泊まらずハワイのラグーンやワイキキアンに使われるとか)

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>>4352 名無しさん

物事に絶対はないですが、現状ホームウィーク予約開始日の予約を忘れなければ大丈夫かと思います

瀬底のオーナーは（私もそうですが）ハワイからアップグレードされた方が多く、また「ヒルトンクラブ」で必要ポイントが高めということから、ハワイの予約に利用され易い傾向はあると感じています

また、すぐ隣にホテルがありますので、ホテルポイントに交換(32倍)して、そちらを利用という使い方をされる方もいらっしゃいます
ホテルステータスが「ゴールド」以上であれば朝食が無料で、「ダイヤモンド」であればエグゼクティブラウンジも利用可能なので、瀬底に行くならホテルの方がいいと感じる方も少なくないかと
予約の難易度の低さもありますね、１泊でもOKですし

ただ当然ながら、お部屋の満足度は圧倒的にタイムシェアの方が高いです
７泊または４泊をホームウィーク予約で利用されるのが中心ということであれば、瀬底のリセール購入はありだと思います

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>>4347 調べ方がわからない者さん

正規物件所有者が、リセールで追加購入の場合、
アカウントは統合されます。

下取りは正規購入物件のみ可能が基本ですが、、、
新規販売物件の販売状況により、変更もあるようで、
リセール物件所有者が、アップグレードを提案された事例もあります。

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>>4345 オーナーさん

Kobeの跡地は、HGVCで無く、ホテル棟との理解ですが、
どなたか情報をお持ちの方、教えて下さい。

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>>4354 周辺住民さん

横からの質問で申し訳ありません
もしご存じでしたら教えてください

今リセールで新規会員登録した場合の取扱いについてです
以下認識で合っていますでしょうか？

１．まずは「HGV クラブレガシーメンバー」(マックス以前からの会員)の扱いになる
２．その後、直販窓口から追加物件購入またはリセールのアップグレードを実施すると「HGV マックスレガシーメンバー」に昇格する

何でこんなことをお尋ねするかと言いますと、「HGV マックスメンバー」(マックス制度発足以降の直販会員)は、ホテルポイント交換レートが16倍の物件において２年に１回しか交換が出来なくなっているからです
32倍物件は従来通り毎年交換可能なので、「瀬底」や「カ・ハク」などを購入されていれば実害は無いとも言えるのですが、16倍物件を直販窓口から購入した方がリセールで16倍物件を購入された方より扱いが悪くなるというのは如何なものかと思いまして。。。

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>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたか　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

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>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたが　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

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>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん

HGVCは、ヒルトンを名乗ってはいますが、数年前にタイムシェア事業はHiltonからスピンアウトして、HGVCとして独立。現在はHotelを運営するHilton Hotels and Suitesとは、完全別会社であり、HGVCはHiltonへブランド使用料を払って業務提携していると思われます。

HGVCポイントからHilton Honorsへの変換は、同ブランドであるものの。全く株主の異なる2つの別会社間での取引であり、今後、更に制限が厳しくなり、近い将来、変換ができなくなる可能性もあるのではないのでしょうか。

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>>4359 匿名さん
Hilton Hotels and Suites→Hilton Hotels and Resortsですね。

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>>4357 匿名さん

情報提供ありがとうございます

そうなんですね
説明会での質問に対する回答と規約の記載内容から「HGV マックスメンバー」でも32倍物件については毎年交換可能の認識でしたが、失礼しました

昨年新規加入されたとのことですが、どういうサイクルで交換が可能になるのでしょう？
　１年目('24)：25年分のポイントを交換可能
　２年目('25)：ポイント交換不可
　３年目('26)：27年分のポイントを交換可能
こんな感じでしょうか？

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>>4359 匿名さん

コメントありがとうございます

規約(※)にもある通り、今後の新規のリセールオーナーについてはホテルポイントだけでなく、オープン予約などにも規制がかかってくる流れだと承知しています
そうでなくても、リセール市場が冷え込んでいる状況で、更に買い手を減らすようなこれらの動きは問題だと考えています

HGVCの立場からは、新規が売れさえすれば良く、既存物件は親族が相続すればよいと考えているかもしれませんが、それではこの仕組みは到底持続し得ないかと
ROFR(第一先取特権)を適正に行使することで市場価格を維持し、また条件付きで無償引取にも応じるといった対応が求められるのではないでしょうか？
また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

一方で、直販オーナーの中には、安価に物件取得したリセールオーナーと権利が変わらないことに納得されていない方もいらっしゃいます
今回の疑問提起は、マックス会員開始以降の新規オーナーは、権利が一緒どころか直販オーナーの方が低く設定されているのでは？というもので、こういうところにも細やかに目配りいただきたいところです

(※)
オーナーシップ権益をリセール市場から取得した方は、各年度のクラブポイントのヒルトン・オナーズポイントへの交換、ヒルトン・オナーズステータスの獲得やオープンシーズンレンタル特典の使用、HGV マックスに入会が承認された場合の HGV マックスステータス特典など各種 HGV クラブ特典が制約される場合があります

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>>また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

毎年、オーナーの所有するかなりのポイントが利用されずに失効していく中、オーナーに対しては他者への貸し出し等による商業利用を制限する一方で、胴元であるHGVCは、存在しないはずのポイントを直販購入者に対しボーナスポイントとしてばら撒いたり、ヒルトンホテルアンドリゾートに部屋の使用権を販売、オーナー以外でもヒルトンのホテルサイトでHGVCの部屋が予約できるようにするなど、ある意味やりたい放題ですね。

HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

ただ、本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為については、法的にもかなりグレーなので、改められる可能性はあると思っています。
簡単に言えば、貴方に売ったポイント、実績データによると使わないことがあるようなので、営業の販促ツール(実質値引きの原資)として、勝手にHGVCで使わせてもらいます。ってことですから。

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>>4363 匿名さん

>HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

確かに、そうですね
でも、空室を管理会社が貸し出すのですから、本来は所有権を持つオーナーに一定程度の利益が還元されるべきですよね

>本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為

ボーナスポイントは、HGVCが保有している物件のポイントに限定されていれば問題なく、従来はその範囲で配ってきたところ、規約変更により「オーナーが使わないと判断したポイントは勝手に使いますよ」になった。ということですよね


こういった点が少しでも改善されるといいですね

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>>4364 瀬底２Bed３泊オーナーさん

本当にそうですね。
短期的に見れば、新規販売物件を売ることが重要だと思いますが、現状のリセール市場への対応等、見間違えると、長期的にはタイムシェア業界そのものの将来が危ういことを認識した上でのHGVCの対応を期待します。

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>>4354 周辺住民さん

ありがとうございます。
疑問な事があるのに調べ方が分からなくて、助かりました。

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オーブンでお肉など焼く時、耐熱皿が見つからないのですが、皆さんフライパンごとオープンに？　　アルミホイルをひく？　　どうされてますか？

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>>4367 名無しさん

写真の様な、バーベキュー用のアルミトレイを100均で買って持っていってます。このトレイの上にさらにアルミホイルを敷くと、トレイが汚れずに再利用できます。柄が金属製のフライパンであれば、フライパンごとオーブンでも大丈夫だと思います。

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京都の物件、本日(2025/3/24)から発売開始とのこと
物件名は「トラディモ京都五条・ヒルトングランドバケーションズクラブ」でヒルトンクラブではないようです
全室１Bed(63室)で、タイプは３つ(スタンダード、プラス、プレミア)、更にベッド(キングサイズｘ１、ダブルｘ２)で分かれるようです
ポイントは、プラチナ１週間で、スタンダード(11,060)・プラス(13,940)・プレミア(18,060)
あとは、物件価格が幾らになるかですね

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小田原のリセールを検討しているのですが、年間の管理費はいくらぐらいなのでしょうか？

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営業で働いていましたが上司のトレーニングではお客様の満足よりも売り上げだけを追求してました。
働いてる営業さんは無理な目標でクビがかかるのでオーバートークをするんでしょうね、会社は分かってて知らんぷり。
クレームきたら個人の責任、恥ずかしくて退職しました。

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購入せず普通に泊まればいいと思います。

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>>4151 購入経験者さん
アカマイ・タイムシェアさんのリセールでアイランダー1ベッド毎年(3泊) 16,128ポイントの高ポイント物件が5,000ドルで新規に売り出されていますね。管理費800ドル台後半で16,128ポイントはメチャクチャポイント効率の良い物件なので多分すぐ売れてしまいますね。
http://akamaitimeshare.com/ja/tower/22

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