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この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
>>2543 マンコミュファンさん
現時点での条件も決して悪くはないのは確かなのですが
後出しで条件を変えてきたり、事前精査の時間を与えなかったりと
不審な行動が目につき
「ここで相手方の言い分を黙って呑んだら、今度更にどんどん不利に変えられるのでは？」
という不信感が芽生えてしまってるんですよね。
>>2545 匿名さん
後出しでの値上げは確かに不信感を抱いてしまいますよね。なので住民側でどう考えるかだと思います。
今後の展開としては下記のイメージでしょうか。
ベスト ：値上げなし、高仕様（不可）
ベター ：値上げあり、高仕様
値上げなし、普通仕様（不可）
ノーマル：値上げあり、普通仕様
バッド ：値上げあり、低仕様
ワースト：建て替えが白紙化（避けたい）
>>2547 匿名さん
三井は南船橋に凄い力入れてますよね！
だからこそ団地建て替えは良いものになってほしいです。
例に出していただいた新船橋なんてそれの代表例みたいなもので、いまだにマンション界隈の方からも評価が高く価値を保ち続けてます。若松団地もそれ以上になれるポテンシャルがあると思います。
結構な値上げを提案されて、デベロッパーに感謝する書き込みをする方はどのような属性の方なんでしょうか。最大1000万円近い値上げが一夜にして行われたわけですよ。私は建替え推進には全面的に賛成ですが、このスレには定期的にデベロッパーを賛美する書き込みがあるので非常に気持ち悪く感じています。
ところで野村が作成した資料では、4月に住戸選定説明会、5月に住居確定、事業計画変更の臨時総会が７月～９月に行われる予定ですが、これって順番がおかしくないですか？ 推進決議の前提条件となる価格変更が行われたわけですから、まず臨時総会で価格変更を組合員が承認したうえで住戸選定・確定が行われるのが筋なはずです。これを逆転させるって、かなり無理筋のように思えます。 手続き的に瑕疵がありますから、組合員の中に法律知識がある人が差し止め訴訟をするリスクがあります。訴訟で予定されたスケジュールが組めなくなれば、それこそ建替えプロジェクトが頓挫します。あまりに強引で危険な進行だと思います。ある程度の値上げは避けられないにしても、二段階ある値上げを一段階にして値上げ幅を圧縮するなどの譲歩がないと、地権者も納得しないのではないでしょうか。デベは、建替え決議が成立したなら、何でも押し通せると思っているのでしょうが、訴訟リスクについての考えが甘いように思えます。
習志野台団地11街区の建替えでは、建替え決議の有効性をめぐって訴訟になり、プロジェクトが中断中です。若松でもこのようなことにならないのか心配です。地権者を分断するような露骨な懐柔策ではなく、皆が納得できる穏当な妥協案を提案すれば、一丸となって建替えプロジェクトが進行すると思うのですが。
デベの方がこのスレを見ているならば、いまからでも良いので考え方を改めて、改善案を検討すべきです。建替え決議直後の条件変更というのは、前例のない悪手です。これだけの巨大プロジェクトで悪評を残せば、今後も続く建替え事業で、野村不動産やネクストを選択する管理組合はいなくなると思いますよ。
長文で怒ってる人の文章は読んでもらえないよ。
船橋市ホームページ
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform999996.html
週刊現代情報提供
https://wgen.kodansha.ne.jp/info-provision/
>>2543 マンコミュファンさん
本当そう思います。
日当たりも良く緑も多い素敵な場所なのに、ギュッと詰まったファミリーマンション…
場所によっては日当たりも悪くなるし景色も悪い…
今の団地の雰囲気を残した低層のプラウド的にしてたらもっと注目を浴び外部の購入者へも高値で売れたはず。
マンションの設計といい、この場所の良さを生かされてないのを最初から思っていました。
>>2554 住民さん2さん
今も十分世帯数は多いので低層は難しいかと。
総戸数を減らしたらデベ側の利益が減ってやる意味なくなりますし、地権者住戸の割合が多いとマイナスイメージになって売れにくくなります。
今の配棟計画は決して悪いものではないですよ。
配置計画についてはごく一般的ですね
仕様のグレードを上げてプラウドシティにしてほしいな
三井の街にプラウドができるはずないでしょ
近隣の地価の値上がり率を反映してない方が問題じゃない？
先日書込んだ文章が改行等、スマホでは読みにくかったので整理して再度書き込みます。
結論から言うと、本当に大幅値上げの必然性があるのか精査・確認したい、との趣旨です。
1件妥当とのコメントを頂きましたが、他の方にも下記試算の妥当性確認をお願いいたします。
１．工事費値上り影響
57.9億円(今回説明会資料)…何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
２．想定分譲単価の上昇額
68万円/坪 ＝ 現在280万円(事業協力者発言) - 212万円(23年1月資料)
今回資料には重要な想定分譲単価の記載が無く事業協力者が口頭で270-280と説明
周辺相場：PH南船橋3期 280万円前後 / PL南船橋 300万円位…駅前開発で付加価値急上昇中
３．事業協力者分譲販売分面積の前提 (所有者再取得戸数等 2022年9月資料)
11,067坪以上＝全体占有面積 20,345坪 x 分譲販売想定シェア 54.4%(戸数シェアと同率)
分譲販売想定戸数：537戸(シェア54.4%) = 全体987戸 - 再取得想定戸数450戸
４．分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入(=利益)の推定増加額
75.2億円 = 分譲面積 11,067坪 x 販売単価上昇 68万円
５．分譲価格上昇と工事費値上りの差引きインパクト
＋17.3億円(分譲収入増加が大きい) = 分譲価格上昇額 75.2億円 - 工事費値上り額 57.9億円
・疑問点
①事業協力者負担を51.7億円増やしたとの事だが、分譲販売で75.2億円の収入増(=利益)という原資が見込まれる中、所有者に6.2億円もの巨額な追加値上げを迫る論理的根拠を説明いただきたい。
②長年丁寧に積上げ決議の判断材料として提示された一番重要な経済条件を、決議後に極端な条件変更を一方的に通告するやり方は、建替え関連法令の主旨や規定に反していないのか？
…船橋市担当部局へ今回の経済条件大幅変更は報告済みなのか？
③増床負担金坪単価を面積帯別で極端に歪(不平等)な形とした根拠は？、所有者の意見聴取は不要か？
決議前(22年9月)提示に対し、今回(24年3月)提示の面積帯別の値上り幅格差が極端に大き過ぎるのではないか？…更に、従来60㎡まで同一単価 → 今回50㎡以上から累進的単価増額
60㎡ 値上り額 +117万円 ～ 100㎡値上り額 +829万円
23年9月資料で50㎡以上取得希望者が全体の76.6% → 所有者の8割弱に影響有り。
決議前から建築費の大幅上昇は継続しており、トレンド継続が容易に想定されたのに、22年22年9月に１度値上げしたものの、結果的には決議前に安値で賛成を誘引し決議成立後になって再度大幅な値上げを迫り、事後的に経済条件の大幅改変をしようとすることは、決議前に一定の負担額を決めておくとの建替え関連法令の主旨や規定に反していないか？
決議前に今回のような大幅変更の可能性があるとは一言の説明もなく、調整の範囲を逸脱した事後での大きな条件改変の可能性があることが事前周知されていたら、決議は果して成立しただろうか？
結果、所有者は広く良い場所の取得をあきらめ、それら高付加価値の部屋は、事業協力者の分譲にまわり、その収益を積み上げることに繋がるのではなか？
改定版住戸計画で、海に面した棟の最上階を100㎡越えに変更したり、角部屋をかなり増やしており、上記事象を誘導するような改変が行われているように思われる。
ビジネスとしては正しい戦略だろうが、建替え・所有者に寄り添うという観点でいかがなものか？
一般的な建替えは、良くも悪くも地権者が分譲前に最上階や角部屋など良い部屋を格安で取得できる場合がほとんどだが(本件の決議前経済条件もそうだった)、このままでは、本件は普通あり得ないその真逆の構造になると思われる。
④掲示板でも賛否が激しく分れる中、追加質問機会も与えず値上げを強行するのか？
事業協力者利益のための建替えではなく所有者全員のための建替えに戻して欲しいと思います。
是非、所有者の皆さんの疑問を確認する対話の場を設けるよう建替え組合にご要請下さい。
詳細な試算ありがとうございます。
試算に間違いはないと思います。
ひとつよくわからなかったのは、再取得想定戸数450戸の積算根拠です。
資料には該当の記述が見つからなかったので。
ご参考までに、ブリリアシティ石神井公園への建替えに成功した石神井公園団地は
従前の490戸から844戸に増やしています。
このうちの543戸が、権利者以外に販売する保留床住戸でした。
つまり実際に戻られたのは301戸（地権者の61.4％）で、全販売戸数の35.6％でした。
この地権者の約6割が再取得というのはかなり良い数字と言われています。
試算の再取得想定戸数450戸は、若松第二住宅576戸の78％に相当します。
これは石神井公園団地の場合より16.5％も高い数字です。
実際のところ、若松第二住宅の再取得戸数はもっと少ないのではないでしょうか。
デベロッパーが販売できる戸数はもっと大きいのであれば、分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入増加はさらに大きくなります。
再取得の想定戸数はアンケート結果がわかると思うのでデベロッパー側で情報開示してほしいですね。
現在の想定坪単価280万円(事業協力者発言)ですが、インフレで軒並みマンション価格が上昇していることを考えると、2028年度販売時点では300万円程度になる可能性は十分にありそうです。
今回の条件変更で目がひん剥くぐらい驚いたのは、再取得の増床ルールの改悪です。
建替え決議時の増床ルールは、60㎡までは決議時の保留床価格約154.6万円/坪、 60㎡超の部分は、1.05倍の約162.4万円/坪で設定していました。
これが今回の説明会で突然
①50㎡以下の部分 → 約154.6万円/坪（保留床価格の1.05倍）
②50㎡超～75㎡以下の部分 → 約193.3万円/坪（上記①×1.25倍）
③75㎡超の部分 → 約231.9万円/坪（上記①×1.5倍）
75㎡超については上乗せ率が5％→50％ですから、10倍の値上げです！
建築価格が上昇しているとはいえ、販売坪単価は上昇しているので十分吸収できるはずです。実際に、これから竣工する建替え物件でも、権利者が再取得条件に変更はなく、デベロッパーが販売価格をあげることで対応しています。
デベロッパーは、長谷工コーポレーションの工事見積額が2022年9月より約23％と上昇したと言っていますが、なぜ建替え決議直前の2023年の3月末に再度見積もりをとらなかったのでしょうか。当時、工事費価格は急騰しており、普通であれば、この時点で見積もりをとるのが常識的対応です。それをやらなかったのは、建て替えの経済条件をこれ以上悪化させると、決議が成立しなくなるので、あえてそれをやらず、決議後に値上げすることを考えていたのでしょう。
仮にそのような悪意がなかったとしたら、それはそれで大問題で、デベロッパーの失態ですね。普通の案件なら担当社員は間違いなくクビが飛びます。
想定以上に工事費があがっているのは事実なので、ある程度の値上げはやむを得ないかもしれませんが、それをやるならば、情報を開示して、建て替え決議の前にやるのが筋です。
建て替え決議後１年も経っていないのに、最大で1000万円以上（最も専有面積が広くて高い部屋）の値上げを行うというのは「騙し討ち」以外の何者でもありません。
「野村さん、それをやっちゃおしまいよ！」ですね。
このようなことがまかり通れば、とりあえず地権者が飛びつくバラ色の提案で建て替え決議を通して、あとから難癖をつけて値上げするという蛮行が繰り返されます
こんなに不満が続出しているのに、4月に住戸選定説明会をしれっと強行するんでしょうか？ これは大変なことにありますよ。ホンマに
あと野村不動産がやらかしそうなことをもうひとつ。権利者の部屋はクロスやキッチン、トイレなどは、賃貸住宅仕様の低レベル施工。分譲用の標準仕様とは格段にレベルを落とす可能性あり。この部分のコストカットも100万円以上ありそう。もうなんでもありですよ。ホンマに
ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー コメント
そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ
長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？
安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆
地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる
広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる
何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち
ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。
>>2572 住民板ユーザーさん4さん
今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。
これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。
普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。
工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど
恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく
なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？
寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した
多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。
>>2572 住民板ユーザーさん4さん
時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？
マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条 次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一 定款の変更
二 事業計画の変更
三 借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四 経費の収支予算
五 予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六 賦課金の額及び賦課徴収の方法
七 権利変換計画及びその変更
八 第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九 組合の解散
十 その他定款で定める事項
>>2575 匿名希望さん
全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。
>>2577 住民でない人さん
恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。
正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。
そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。
建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。
もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。
ほんと5493が多くて
>>2577 住民でない人さん
あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね
デベさん ？
誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑
誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。
>>2562 権利者さん
お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。
想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。
私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、
>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？
>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。
建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね
>>2587 投資家さん
当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。
最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟 B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。
2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。
改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。
これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。
一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。
本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。
建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。
建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。
傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ
裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね
地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感
良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。
手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。
取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積 値上げ額 値上げ率
50取得 0円 0%
60取得 117万円 4.2％
70取得 214万円 6.5%
80取得 366万円 9.7%
90取得 577万円 13.5%
100取得 788万円 16.5%
109.5取得 893万円 18.8%
法律的観点での懸念事項
１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
合意なく変更された
2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
図られておらず、取得する住戸により、権利者
間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
で疑義が生じている
>>2593 地権者さん
そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。
って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末
マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条 権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
十分の配慮を払って定めなければならない。
「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。
将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。
終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。
裁判しよーよ
>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？
マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。
過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足 建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。
背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。
都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。
建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。
いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。
デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。
以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。
一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。
反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。
デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。
>>2606 投資家さん
あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん
それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？
建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。
昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。
しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。
理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。
今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。
今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。
建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。
若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。
しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。
強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。
今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…
>>2561 さん
分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円
工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら
何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？
詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？
悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先
どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！
儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと
こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる
約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて
から問題無し、絶対大丈夫！!！!！
てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって
んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！
>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。
インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。
>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。
おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。
だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。
少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。
これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。
ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。
優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。
デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。
権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。
より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。
参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。
〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html
いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。
どうも以下の書き込みをひと目に触れないようにするために無意味な投稿をしているようですね。パニックを起こしているように見えます。
もしかすると、条件変更に反対されている方が、コンプライアンス上の疑問点を、船橋市役所や野村不動産法務部に質問されると、事態が急に動くかもしれませんね。面白い展開になってきました。
>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。
おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。
だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。
少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。
これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。
ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。
優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。
デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。
権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。
より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。
参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。
〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html
いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。
デベ書き込みさんへ
令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります。
https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ste...
※インターネット上の表示(SNS投稿、レビュー投稿など)だけでなく、テレビ、新聞、ラジオ、雑誌等の表示についても対象です。
論点整理
マンション建替えは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令に則って
進められている。
１．建替組合を設立するためには、定款及び事業計画を作成しなければならない
(円法9条1項)
定款は組合運営の規範であり、以下の事項を記載しなければならない(円法７条)
六 事業に要する経費の分担に関する事項
２．当建替組合の定款の定め ～建替推進委員会資料 2023年6月24日配布
定款（案）について
主な内容 ～事業に要する経費の分担に関する事項
事業費をどの様に賄うかを記載します。
※参加組合員負担金(保留床負担金)増床負担金～現時点は決議時価格
組合設立の認可申請(円法9-1)の際に、組合はこの定款も含め行政に
申請書を提出し審査を受けた上で設立認可を受けております。
３．建替組合の権限
総会の権限は、重要事項についての建替組合としての意思決定を行うこと
であり、業務の執行は理事の過半数で決せられ、理事長が最終的な責任を負
う（円法 24 条）。
よって、今回の値上げの通告については、事業協力者及び建設業者からの条件
提示を受け、建替組合が判断し、『ご理解、ご協力のお願い』として組合員に
発出された金額との位置づけとなりますので、事業協力者ではなく建替組合に
対して、意見や異論を申し述べることが適当かと思われます。
４．定款又は事業計画の変更 ～経済条件の変更は、定款変更に該当する
組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定める
ところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない(円法 34 条)。
５．経費の賦課徴収
組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の
組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、
施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなけれ
ばならない(円法 34 条)。
６．法律で定められた特別議決を要する事項
４分の３以上で議決する必要がある事項（円法 30 条 1 項、円政 13条）
①定款の変更で重要な事項（施行マンションの変更、参加組合員に関する事項の
変更、事業に要する経費の分担に関する事項の変更、総代会の新設または廃止）
この規定により、今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。
一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。
[NO.2618～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
荒らし投稿は淡々と削除依頼していきましょう
現時点で説明はありませんが、
権利者住戸を分譲住戸の設備仕様にすると
170～200万円(差異は床暖房面積による)の
追加費用が発生すると思います。
参考価格表の権利者取得価格＋200万円＋
値上げ分が実質価格になるでしょう。
建替え後の一番おいしい管理会社という利権を、
野村不動産パートナーズ(株)が握っています。
この規定路線を住民が拒絶し、別の管理会社
(例えば東京建物アメニティサポート、三井不動産
レジデンシャルサービス、日鉄コミュニティ、
長谷工コミュニティ等)を推せば、
親玉の野村不動産にとって大誤算です。
管理会社の決定は総会決議が必要なので、
交渉材料の一つになるのではと思います。
>>2632 法律専門家様
建替組合に異議を申し立てる場合にはどのような形式の書状を送ればよいでしょうか。
仮に異議申立をしたとしても無視されるリスクもあろうかと思います。
何からの対応が取らざるを得なくなるような効果的な書状の作り方をご教示いただけますと幸いです。
法律専門家さんのご指摘 非常に参考になりました。
それにしても建て替え組合は本当に危険な提案をしたものです。
一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。
これだけの負担を強いる唐突な提案をして、75％と80％の賛成が確保できると考えたのでしょうか。見込みが非常に甘いか、建て替え計画自体を頓挫させても構わないと自暴自棄になっているのか。かなり厳しい状況になってきましたね
普通は揉めることはないので、書面で賛成票を提出するだけのシャンシャン総会です。しかし、今回のように建て替え決議後に経済条件を唐突に変更すると反対者も相当出るので、票読みはかなり難しいと推察します。
過去の建て替え事案では前例がない異常な事態です。着工前に建て替え計画が頓挫するリスクもあります。そのような事態にならないように、普通は経済条件は徹底的に精査するのですが、今回のデベは違ったようです
２０日位にやると言っていた住戸説明会のお知らせが来ないんだけど延期なのかな？
２週間前には届いてないと予定が組めないんだけど
ゴールデンウイーク明けに変更になったらこの間の事業全体スケジュールでは進めないよな
