若松団地について

来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました

質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか

●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか

●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価

●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠

●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額

●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか

●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか

●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか

●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか

●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か

●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か

●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用

●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか

経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。

もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、

事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。

試算の前提条件

分譲専有面積：
　先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
　後工区　7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ

分譲単価相場影響：
　分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
　　決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
　　今回　280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言

工事費上昇影響：
　後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
　　後工区と先工区全体の面積比率で試算
　　後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
　　１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ

保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
　　　　　　　 24/3/31資料 12ページ　　　　　　　

後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
　分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額　　　 ：　52.4億円①
　工事費上昇による原価の増加額　　　　　 　　 ：　21.2億円②
　保留敷地上昇の影響額　　　　　　　　　　　　：　 0.0億円③

　事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③　 ：　31.2億円

結論：
　事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加

　影響試算から言える事

　１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
　　　本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。

　２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
　　　利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。

上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
　　　　　　　

マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条　
３　監事の職務は、次のとおりとする。
一　組合の財産の状況を監査すること。
二　理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
　　定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
　　ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四　前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
　　すること。

　実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
　収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
　こともできません。
　事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
　個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
　協議に持ち込む方が合理的かもしれません。

　


　

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>>2661 匿名７さん

後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。

前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。

もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。

>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。

これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。

経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。

本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…

>>2665 契約者さん2 さん

もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。

この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます

このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます

年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話

法律専門家さんによると、

新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。

建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。

一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。

仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね

>>2668 契約者さん2 さん

お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが

面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております

建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。

>>2668 契約者さん2 さん
エゴなのはあなたの方では?

「言い回しに対する言いがかり」といった
スレ趣旨逸脱のいくつかのリプを削除依頼しました

もう多少の値上げはいいから、年単位での延期と建て替え中止だけはやめて。

>>2676 契約者さん1さん
同意　家賃がかさんで大変です

>>2677 契約者さん2 さん
家賃がかさんだら、より一層出費が増えるもんね。
困っちゃうよな。

>>2679 住民さん2さん
モメるもと作ったのは、デベの方だから
値上げしないで、元に戻せと要求した方が
理にかなってのでは？