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この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました
質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか
●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか
●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価
●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠
●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額
●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか
●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか
●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか
●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか
●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か
●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か
●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用
●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか
経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。
もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、
事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。
試算の前提条件
分譲専有面積：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
後工区 7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ
分譲単価相場影響：
分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
今回 280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言
工事費上昇影響：
後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
後工区と先工区全体の面積比率で試算
後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ
保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
24/3/31資料 12ページ
後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額 ： 52.4億円①
工事費上昇による原価の増加額 ： 21.2億円②
保留敷地上昇の影響額 ： 0.0億円③
事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③ ： 31.2億円
結論：
事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加
影響試算から言える事
１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。
２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。
上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条
３ 監事の職務は、次のとおりとする。
一 組合の財産の状況を監査すること。
二 理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
すること。
実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
こともできません。
事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
協議に持ち込む方が合理的かもしれません。
こんな便所の落書き見て投票する人はいません
>>2661 匿名７さん
後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。
前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。
もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。
>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。
これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。
経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。
本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
>>2665 契約者さん2 さん
もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。
この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます
このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます
年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話
法律専門家さんによると、
新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。
建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。
一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。
仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね
>>2668 契約者さん2 さん
お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが
面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております
建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。
[No.2673と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
「言い回しに対する言いがかり」といった
スレ趣旨逸脱のいくつかのリプを削除依頼しました
もう多少の値上げはいいから、年単位での延期と建て替え中止だけはやめて。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>2669 権利者さん
不動産会社が儲けてどこがいけないの？？
あなた、反対したあとどうするの？反対派の人は早く振り込まれた２００万円を返した方がいいよ。もう、反対しても修繕とかできないよ。修繕積立金とか返してしまったのだから。今から賛成派の人たちが管理費・修繕積立金を払うと思う？２００万円返金すると思う？反対派の人たちだけで集めて住んでね。
賛成派の人たちのお金をあてにして管理しないでね。
『増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回る』って、3月31日の説明会ではそうは感じなかったけど。そのくらいのお金で、もめるなんて、若松団地の層は違いますね。そのお金を用意しないで、ボロボロの団地に住み続けるなんて素敵です。反対派の人とか、何人か売却していると思うよ。
建替え計画は5分の４以上でギリギリ成立したって言ってたけど、法律改正されて4分の３に緩和されるから、2～3年たてばまた、成立するんだよ。せいぜい頑張って！！
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA153260V11C23A1000000/
建替え条件は延ばせばどんどん悪くなるよ。
提出資料から客観的に計算できるシミュレーションでは、マンション価格の高騰で、40億円以上の増益が見込めるのには、権利者には最大1000万円の負担増というのは納得いかないですね。しかもマンション事業者は増収増益で来季も史上最高益を確実視されていますから、そこまで利益追求しなくてもよい経済状況です。
デベロッパーによる禁じ手のてのひら返し、建て替え後のここまで露骨な条件変更は前例がなく、これが知れわたれば、主幹事の野村不動産にブランドイメージを深刻なダメージがでそうですね。社会的な影響も大きいでしょうから、マスコミもこぞって取り上げるでしょう。
都内では700戸以上の大型団地、神奈川では1300戸以上の超大型団地の管理組合が建て替えを検討しているといわれますが、経済条件を１年未満で反故にするデベロッパー各社にはお声がかからないでしょう。ブランドイメージの毀損だけではなく、将来的に失われる経済的損失も計り知れないものになりそうです。
この程度は受け入れて、早く建て替えすすめませんか？
揉めたら更に、建築コスト、家賃かかります
もう、建て替えは永遠にできずに、
朽ち果てて資産価値なくなります
2000万で売却できるから、売ったらどうですか？建て替え頓挫したら、500万ですよ。
よく考えて下さい。
デベロッパーは、分譲価格高騰で、建築高騰を差し引いても投書よりも40億円以上増益する可能性があるのに、さらに地権者に６億円程度の負担は強いるのは、さすがに強欲すぎますよ。
マンション価格は想定以上に高騰しており、当初想定利益から相当の上乗せが期待できます。うまくいけば100億円近い収益が得られるのですから、もったいですよ。建替えが頓挫したら、100億円どころか持ち出し分が赤字になるだけですからね。
また、建替えが中止になれば、今回のデベロッパーさんの評判は地に落ちて、今後建替え事業を依頼する管理組合は皆無でしょうから、将来の逸失利益は甚大なものがあります。
私がデベロッパーだっら、無理筋の見直し案はいさぎよく撤回して、一括建て替え決議時点の経済条件に戻します。それでも十分に儲かるのですから。
下手な条件変更もやらないほうがいいですね。経済条件の変更はいずれにせよ4分の３以上の特別決議が必要なので、問題の解決になりません。唯一の解決策は、見直しの撤回のみです。
南船橋駅前のポテンシャル向上、ララアリーナ開業、ららぽーと北棟の竣工などで、南船橋駅前の大規模開発は、若松団地の建替え事業は鉄板案件になりましたら、野村不動産が撤退してももっと良心的なデベロッパーがすぐに引き継いでくれますよ。それこそ三井さんに主幹事になってもらえばよいのでないでしょうか。建替え事業で評判のよい旭化成さんや東京建物さんもいらっしゃいますし
>>2683 権利者さん、じゃなくってデベの方
どうして法律通り決まった事を一方的に
反故に出来るのって言ってんじゃない？
法律通り決議した通りに進めりゃ、誰も
文句言えないんだから、決まった通り
さっさと進めろって言うのが、真っ当
じゃネｪ？
デベの言うがまま、他人に金払えって
神経分かんないけど
説明会では、マンション分譲価格もあがっているが、建築費高騰に追いついていないと一言で済まされていましたが、それが本当にそうなかという話ですよね。
決議時、想定販売坪単価 212万円/坪というが相当控えめな数字だったので、現在の市場価格280万円／坪との差額で、じゅうぶん建築高騰を補ってあまりがある状況のはずです。デベはこのあたりを、具体的な数字や試算で詳らかにする必要があります。
それと問題になるのは、先のスレにあるとおり、居住者に修繕積立金200万円を支払い、引越し後の住宅の家賃の支払いが発生し、もとの住居に事実上戻れない状態になって、唐突に経済条件の変更を持ち出している点です。
条件変更を断れない状況になって条件変更を持ち出すのは、独占禁止法が禁じる「優先的地位の濫用」です。
https://www.jftc.go.jp/houdou/panfu_files/yuuetsu.pdf
通常は企業間の取引を想定していますが、公正取引委員会は、個人への適用もあうりると話しています。こちらに相談してみるのもありかもしれませんね。
いずれにしても、コンプライアンス的にも問題ありありで、訴訟になれば、間違いなく裁判官はかなり厳しく追及してくるはずです。
発表会当日になって資料配布、権利者の同意なき状態での住戸決定、一括建て替え決議時点で工事費見直しの事実上の「サボタージュ」など、ツッコミどころ満載です
なんか法律的には住民側に正当性有り！みたいな論調になってるけど、デベがこういうリスクを織り交ぜない文言で組んでるとは思えないんだよね。
>>2694 契約者さん8さん
「変更になる可能性があります」は以前からしっかり書いてあるんですよね
多少の変更は覚悟していました
ただ決議後に経済条件や工期に、ここまで大きな変更があるとは思ってなかったので
最終的に呑むことになるにしても
今後建て替えを検討されてる方々には、ここの例をしっかり参考にしていただいて
決議後に不利にならないよう、細かいところまでしっかり詰めていただきたいです
そうなんですよねー。プロですよ。
流石に社内で法務整理はずですよね
若松団地建替事業全体での決議後の環境変化影響
建替決議時/2023.3月 vs 現在/2024.3月時点
※事業全体把握のため後行工区保留敷地売却分含め試算
数値は、基本組合提示資料をベースに算出
～全体まとめ版～
結論：
分譲収入の利益増加が総事業費増加を大きく上回る。
先行＋後行 合計の差引利益増加見込み額： 47.8億円
利益増加額：17.0万円/坪 =47.8億円 / 全体面積28,057坪
駅前商業施設開発やアリーナ建設等の恩恵で南船橋の
新築マンション市況が大幅上昇している恩恵ですね。
先行工区 (現在 - 決議時点)
影響額②-①： 17.3億円④の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 75.2億円② - 工事費増加 57.9億円①
※注１．② = (280万円-212万円) x 11,067坪
※注２．① = 24/3/31 第3回説明会資料 12頁
後行工区 (現在 - 決議時点)
影響額⑥-⑤ ：30.5億円の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 52.4億円⑥ - 工事費増加 21.9億円⑤
※注１．⑥ = (280万円 - 212万円) x 7,712坪
※注２．⑤ = 先行工区工事費増57.9億円x面積比37.9%③
※注３．③ =後行 7,712坪 / 先行 20,345坪 x 100
・総支出増加率 ：＋21.2%(272.8億→円330.7億円)
・総分譲収入増加率：＋32.0%(212万円→280万円/坪)
以下、具体的な計算根拠
分譲専有面積前提：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 第3回説明会資料 7頁
地権者取得占有面積 9,278坪～全体の45.6%を想定
分譲販売専有面積 11,067坪～地権者取得後残の想定
※取得者の実希望面積合計を確認し変更が必要
後工区専有面積：
分譲専有面積 7,712坪～22/9/11説明会資料 13頁
権利者が取得予定ないため、100%分譲となる
総専有面積：～地権者取得見込み + 事業協力者分譲分
28,057坪(A)～先行20,345坪＋後行7,712坪
総事業費の値上り影響：
先工区全体総事業費値上り 57.9億円①(面積20,345坪)
～24/3/31 第3回説明会資料 12頁
後工区想定工事費値上り 21.9億円⑤(7,712坪)
～先工区値上57.9億円x37.9%③(7,721坪/20,345坪)
※先工区と同率での値上り前提にて試算
更なる工事費値上り=更なる分譲単価値上りにて相殺前提
先行区 総事業費 の値上り：
建替決議時事業費 約272.8億円～24/3/31 第3回資料12頁
今回提示の事業費 約330.7億円～24/3/31 同上
値上り額 約 57.9億円～330.7億円-272.8億円
総支出上昇率 ＋21.2% (B)～57.9億円 / 272.8億円
分譲相場坪単価：
建替決議時点 212万円/坪 LaLa南船橋の 当時売出前提
～23/1/15 手続き説明会資料3頁
今回値上時点 280万円/坪 PH南船橋3期 売出価格レベル
～24/3/31 説明会時 事業協力者様の発言
分譲相場の坪単価上昇額 68万円/坪(280万円-212万円)
上昇率 +32.0%(C) (68万円/212万円)
先工区の環境変化影響額 (決議時点→今回値上通告時点)
工事費増加 57.9億円①～24/3/31 第3回資料12頁
分譲利益増加 75.2億円②～（280-212）x11,067坪
影響額②-① 17.3億円④ 事業協力者様利益の増加額
後工区の影響変化影響額 (現在 - 決議時点)
工事費増加 21.9億円⑤～57.9億円x面積比37.9%
分譲利益増加 52.4億円⑥～（280-212）x7,712坪
保留敷地売却 0.0億円⑦～24/3/31 第3回資料12頁
影響額⑥-⑤-⑦ 30.5億円⑧ 事業協力者様利益の増加
事業協力者への保留敷地売却額は、値上げ無く据置き
建替事業全体の環境変化影響額(先工区+後工区合計)
総工事費増加①+⑤ 79.8億円⑨～先57.9億円+後21.9億円
分譲利益増加②+⑥ 127.6億円⑩～先75.2億円+後52.4億円
保留敷地廃却 0.0億円⑪～影響後工区のみ0億円
事業全体影響⑩-⑨-⑪ 47.8億円⑫＝事業協力者利益の増加
言える事～決議時資料(23.1.15) → 現在(24.3.31)
・総支出増加率 ： ＋21.2% (B)
・総分譲収入増加率 ： ＋32.0% (C)
・総分譲収入上昇率-総支出上昇率 ： +10.8% (C)-(A)
分譲収入の伸び率が総支出伸び率を 10.8%上回る。
>>2659 権利者さん
権利者さま
先程、先行，後行合算での事業全体の
試算結果をUPしましたので、ご自身にて
一度ご確認頂き、プリントして質問書に
加えて頂ければ幸いです。
確認事項は以下の通りです
・この試算数値や算式に誤認、誤りあるか？
・あれば、具体的な誤り部分と正しい答え
・説明会では、工事費の値上がりのみ説明し
分譲価格上昇とそのインパクトの説明が
無かった理由。
・販売価格上昇で賄うシミュレーションは
行ったのか？
質問書には，理事長様若しくは理事会名で
書面での回答を求められた方が、よろしい
思われます
お手数ですが、よろしくお願いいたします
3月31日の説明会はzoom参加だった者です。建替え条件の幾らかの変更は想定していたものの、決議時の増床ルールである 60㎡超の部分から1.05倍の設定を、50㎡超1.25倍、75㎡超1.5倍への変更には愕然としました。これは公平なルール変更ではなく、反対者を少なくする為の策と勘ぐってしまいます。府中日鋼団地も所有しており、そこも野村不動産が主体で建て替えが検討されていますが、同じ轍は踏まないように決議前の質問にしっかりと取り組んでいきたいと感じました。もちろん、若松団地の件もこのまま賛成するつもりはありません。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
分譲価格高騰は人件費高騰と直結してます。建築に直接関わる職人さんはもちろん資材をつくって運ぶまでに何もかも費用が高騰してるので。
ゴネてる間にもジワジワと上がり続けます。
そして他の団地建て替えにはおそらく影響しません。価格高騰を受け入れなければ資産を目減りさせるだけって気づいてるから。
>>2697 匿名７さん
ありがとうございます！
貴重な試算、助かります。
あいにく、月曜日午前中に、若松第二住宅マンション建替組合に、経済条件見直しの撤回ならびにならび説明会開催を求める「要望書ならびに質問書」を送付申し上げてしまいました。
この問題は地権者全員にかかわる問題となるため、個人への回答ではなく追加説明会での説明とエビデンスとなるよう書面での回答の提出を求めました。
併せて、野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部には
本件についての、経済条件変更がコンプライアンス面に瑕疵がないが確認を求める要望書を送りました。
船橋市役所 住宅政策課窓口には
若松第二住宅マンション建替組合と野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部に送った書類の控えを送りました。
併せて独占禁止法の優越的地位の濫用に該当しないか、公正取引委員会にも調査依頼を行いました。
昨日いただいた試算は印刷して建て替え組合に追加資料として送付しております。
本件については、できるだけ多くの地権者が管理組合に意思表示を表明することが大切です。住戸選定説明会なのかそれとも追加説明会なのかはわかりませんが、見直し反対派も賛成派も積極的な意見表明をお願い致します。
>>2702 契約者さん8さん
総支出増加率 ：工事費値上がり
＋21.2% (272.8億→円330.7億円)
総分譲収入増加率：
＋32.0% (212万円→280万円/坪)
あれ、工事費より分譲価格の方が全然
騰ってる、て書き込んでる人いますよ。
建替組合さんの説明と逆ですね
今後、工事費じわじわ上がり続けそうですね
そして、分譲価格は爆上がり続けそうですね。
建替組合さんは、説明会で組合員にどう
説明するんでしょうか？
建築コストの値上がり以上に利益載せて地権者に請求するのは違くないか？
１．ネクストさんが先に決まって、
野村さんを連れて来た？
２。野村さんが、先に決まって、
ネクストさんを連れて来た？
どなたかご存知の方、ご教示下さい
いずれにしても、若松団地の建替えは
1回きりですが、野村さんのマンションは
これからも､どんどん建ってきますよね
やっぱり、主要顧客の意向に沿って
進めて行かないと、今後のビジネスに
影響出るとネクストさんも困りますよね
でも、コンサル料って誰が払ってるん
でしたっけ？
建替組合様
経済的な理由で、転出補償金1300万円を受け取り、住み慣れた場所を離れる苦渋の決断をされた方。
転出手続きせず住戸選定を行い、権利変換後に分譲販売開始のタイミングで
デベロッパー(参加組合員各社)に打診すれば、分譲販売価格に乗じた価格で取引できるかもしれませんよ。
海の見える上層階や広い角部屋を住戸選定しておくだけで、デベロッパーが2500万円以上を提示してくる可能性もあります。
住戸選定の優先権は住民にあるので、デベロッパーの欲する好物件を押さえておくのが肝要です。竣工前のこの時期なら、購入資金は一切不要。
実際、建替事業で横行している盲点なので情報提供させて頂きます。
>>2704 契約者さん10さん
駅前の三井の新築の坪単価持ち出して分譲価格上がってる主張はさすがに無理でしょう…
駅近のフラグシップマンションと、駅徒歩10分の団地とで坪単価が同じ上昇率のわけがない
コンサルって第三者的な立場じゃ無いと意味なくね？デベと利害関係にあるなんて最悪だと思うけど。
誰の味方なの？
>>2709 契約者さん4さん
確かに。どうなるのでしょうね。でも、プラウド方南町、小竹向原もこのような議論あったのでしょうかね？野村さんは、どのように対応されるのてしょうか？意外と撤退だったりして！？
>>2709 契約者さん4さん
ここだけの、耳寄りの情報です
マンション業界に詳しい方によると、
・大化けすること必至です
・スーパーを含んだ三井の駅前再開発
・アリーナ建設による賑わい創出
・ららぽーとやビビットなと大規模
商業施設へ徒歩圏内
・イオンモールやコストコへのアクセス
も抜群です
・三井不動産がこのエリアの開発を
コミット
若松団地建替えマンションは、
・賃貸エリアを抜ければ実質駅徒歩5分
・小中学校へ徒歩1分
・緑豊かな広大敷地でワンちゃんとお散歩
・タワマンにあるフィットネスルームも
完備した充実の共用施設
・駅近なのに自走式立体駐車場もあり、
駐車場設置率が格段に高く車持ちには
大変魅力的です
・70m2台のマンションが1.5億円程と
坪700万円が当たり前の湾岸エリア
から、近郊シフトが進んで行くことを
考えると、東京駅直通30分と利便性が
高く、1,300戸という超大規模駅近
物件を半額以下で買えるのは魅力的
エリアの新しいフラッグシップとして、
資産性の高い、広域検討者様にも絶賛
お勧め、お祭り物件になること間違い
ないでしょう。
>>2714 新権利者さん
地権者の皆様の大切な資産を安値
（追い金高い=安くデベロッパーに
持って行かれる）で搾取されない
よう，客観的な事実をきちんと把握
した上で判断することが重要です
地権者の意思確認を無視した唐突で
不公平な値上げが、建替えの法的な
プロセスで本当に正しいのか、また
値上げの根拠が本当に正当なのか等
キチンと確認する必要があると
思います。
この点建替組合に、より多くの皆さん
の意思を伝えることが、求められている
と思います
>>2499 匿名さん
昨年の建て替え決議後に定款とともに配られた事業計画書(案)10ページの資金調達計画の票のことです
2027年に五十六億六千五百万が前払い清算金の形で徴収される計画になっています
～前払い清算金は参加組合員以外の組合員に与えられる施工再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額と、当該組合員が有する施工マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額の差額に応じて公平に定めると国交省の資料に記載されていました～
資料の前払い清算金の説明では
～建て替え後の住戸引き渡し約１カ月前に徴収する清算金(従前評価額と取得する住戸価額との差額)のこと～
と変えられています、意図的かな？
この資料を受けっとた時には建築費高騰分をこの項目を理由に徴収するつもりなのかと思っていたのですが
説明を聞くにどうやらそれとは別物のようですね
前払い清算金は参加組合員のみが該当するもので参加組合員以外の組合員(建て替え参加者以外の購入者)は含まれていないようなので。
色々とこの先もこの建て替えはトラブルが起きそうだなと思っています
ちなみに権利返還後に住戸取得費の十パーセントを支払うことにもなっています
購入する方は手元に現金をご用意なさっておくことが必要です
もうすでに権利変換を希望しない意思表示の期間は過ぎているので購入を辞めることはできませんのでこのまま突き進むしか道はなさそうですね
>>2713 契約者さん10さん
確かに南船橋は今度どんどん伸びる街とは思いますが
ただ、駅前のパークリュクスが若干売れ行き微妙ぽいので
あまり浮かれすぎないように…とは思ってます
>>2718 匿名さん
パークリュクスって単身＋DINKS向けなんだよな。単身＋DINKSが住みたいって思うような街じゃないし、狭い部屋は苦戦しそう。
正直言ってそういう意味でも野村が広い部屋を値上げしたのは仕方ないかなって思う
総会や説明会の進め方にも疑問があります。住民や権利者からの質問はいつも最後の最後で、２～３人質問すれば、いつも「もう時間だからあとは個別に向こうのテーブルで」で終了。
住民や権利者の意向を聞かずに何もかも決められ、問題があっても正してもらう手段も道もないように思います。
私としては希望は１点のみ。決議の時の条件を守って欲しい。
またマンションの建築費が過去最高になったってさ。
https://x.com/sumaiyomi/status/1778181274743808386?s=46&t=41f3Mm2Zh3em...
>>2721 口コミ知りたいさん
一般論では無く、ここで問題になってる
ことは、この物件について、
総支出増加率 ：工事費値上がり
＋21.2% (272.8億→円330.7億円)
総分譲収入増加率：
＋32.0% (212万円→280万円/坪)
南船橋駅前再開発による物件付加価値
の向上や、周辺分譲マンション相場の
値上がりという具体的な事実によって
分譲収入が工事費の値上がりに比べて、
10％以上も上回るとの客観的な試算が
提示されている中で、
『分譲マンション相場についても決議
時より上昇していますが、工事費の値上
がりには追い付いていない状況です。』
と具体的根拠を示すこと無く、意図的
かつ誤った情報発信を行い、組合員に
詳細な情報の開示や意見聴取をする場を
設けることも無く、かつ法律的な根拠の
無い理事会の一方的で多大な負担を組合員
に押し付ける値上げ通告が適正、適法で
あるかということを皆が建替組合に問う
ているだけのことでです。
値上げを受け入れない方をゴネている
との意見がありますが、法律に則って
決議されたことを、事実に基づかず、
正しい法律的手順も踏まずに一方的に
値上げするぞ、と言う方がゴネている
のであって、決議通りに進めれば誰も
文句は言わず、スムーズに事が進むと
いうことです。
一体、建替組合は、本当に組合員の利益
を代表して行動しているのか？
あるいは、デベロッパーへの利益誘導を
優先して行動しているのかが問われて
いるということです。
21日に住居選定説明会
便所の落書きは無視して粛々と進めていきましょう
住戸選定の説明会は4/20ですよね
平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律
（総会の決議事項）
第二十七条 次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一 定款の変更
二 事業計画の変更
三 借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四 経費の収支予算
（総会の招集）
第二十八条
２ 理事長は、必要があると認めるときは、いつでも、臨時総会を招集することができる。
３ 組合員が総組合員の五分の一以上の同意を得て、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を組合に提出して総会の招集を請求したときは、理事長は、その請求のあった日から起算して二十日以内に臨時総会を招集しなければならない。
（特別の議決）
第三十条 第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各四分の三以上で決する。
平成十四年政令第三百六十七号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令
（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条 定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一 施行マンションの変更
二 参加組合員に関する事項の変更
三 事業に要する経費の分担に関する事項の変更
平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律
（定款又は事業計画の変更）
第三十四条 組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
定款、事業計画は、行政の認可事項となっており、建替組合設立認可時に、両事項も審査を受けた上で、認可されていると思われます。
認可後の変更についても、同様に行政の認可手続きが必要となります。
今回事案については、訴訟や裁判というお話の前に建替え決議に至る過程やその後の経緯、内容を整理された上で、円滑化法の主旨や法的な手続き､手順等において問題や瑕疵がないかを、まず行政の方にご相談にされることをおすすめいたします。
もううんざりだ いままで通りの面積の部屋なら負担増無しなんだからさっさと進めてほしい 広い家に住みたいなら負担も容認してくださいよ
>>2733 契約済みさん
2022年9月11日
第2回建替え事業計画説明会資料 15頁
住戸面積帯別、住戸取得希望 面談調査
面積帯 構成比 増床割増率
30㎡台 ６.9% 0％ 0倍
40㎡台 16.5％ 0% 0倍
50㎡台 41.6％ 5%→25% 5倍
60㎡台 9.1% 5%→25% 5倍
70㎡台 21.9% 5%→25% 5倍
75㎡以上 5%→50% 10倍
80㎡台 3.4% 5%→50% 10倍
90㎡以上 0.6% 5%→50% 10倍
上記が、今年1月調査でどう変わったのか、
是非、知りたいですね。
あなたは、何とラッキーな全体のうちの
たった 23.4％ 該当者だったんですね。
50㎡以上取得する人は、増床取得単価か
上がりますから、その他全体の 76.6％ の人
が、今回の不合理な値上げ、総額 6.2億円
を分担して支払うことになるんですね。
さぁ、例えば消費税が、ある日突然、
法律の改正も無く、
5% から 5倍の 25％ になったり、
10倍の 50％ になると一方的に通告
された時に、
他の組合員の 約8割 の方々は、喜んで
支払ってくれると、あなたは考えているん
ですよね?
自分さえ負担しなければ OK という
超ポジティブシンキングな人って本当に
いいですよね、
羨ましい限りです
パークホームズ購入者やパークリュクス検討者、既存近隣物件保有者は建て替えて欲しくてしょうがないのだろう。負担なしで自身の物件評価が上がりあるから。
日鉄興和不動産
マンション建替え/再生 お問い合わせフォーム
https://www.nskre.co.jp/inquiry/
旭化成不動産レジデンス
お客さまページ/お問い合わせ
https://form.afr-web.co.jp/homes/pub/tatekae-lab/online-sodan?
三井不動産レジデンシャル
マンション建替えに関するお問い合わせ
https://lp.31sumai.com/QF_tatekae_toiawase_01_.html
>>2734 契約者さん10さん
誰が高い金払って買ってくださいって頼んでるんですか？
身の丈に合った部屋にすれば済む話 貧乏人が欲の皮突っ張らせて今までより広い家買おうとしたら値上げされてびっくりしちゃったんだねかわいそうに
>>2734 さん
それは貴殿にも言えること。高齢者が多いこの団地。体力、健康不安、寿命が、見えている方々に階段がある、バリアフリーでない団地に、住み続けることを当然と思う貴方の考えに賛同しない人は沢山いると思います。
>>2737 マンション住民さん
不思議ですね。なぜ案内もないのに開催がわかるのでしょうか。
経済条件変更の議決を経ずして、住居選定の説明会と住戸決定を先行するのは、さすがに法律違反では？ 同意していない経済条件で、希望住戸を選ばすようなことはしたら、無効確認訴訟を起こされて建て替え組合は敗訴する可能性大だと思います
2024年3月21日に建替組合が会場で配布した資料によると、建て替え経済条件向上の提案をした2023年1月15日時点で、すでに建築費が著しく高騰していました。グラフを見ると、１年間で8.5ポイントも上昇しています。これは、直近の1年、2023年3月の一括建て替え決議から2024年2月時点までの6.6を上回っています。
しかし、建て替え推進委員会は、建築費高騰については、いっさい資料で触れず、不動産市況が好調という理由で、経済条件を改善して、従前試算評価額を約100万円上乗せしています。それができるのなら、なぜ、いまになって経済条件を一方的に改悪するのでしょうか。
建築費高騰を主張するデベロッパーの論理に従えば、2023年1月15日時点には、経済条件の改善などできなかったはずです。とすれば、100万円は決議を成立させるための「撒き餌」だったということになります。もしそうでないとすれば、今回の経済条件変更は不当ということになります。
この建て替えプロジェクトは、なんというかあまりに姑息なことが多すぎます
反対だけするよりも、どこかで落とし所を狙った方が良さそう。完全撤退して1番困るのは地権者だったりするのかな。
１．後出しジャンケンで、地権者を食い物
にしようとしてるデベロッパー
２．建替組合からコンサル料もらってるのに
お得意様のデベロッパーのため利益誘導
に勤しむコンサルタント
３．地権者の利益代表だか、デベロッパーの
利益代表だかよくわからない建替組合
４．掲示板で蠢く、地権者になりすました
デベロッパーやコンサルの方々
おかしな役者が揃いすぎて、何だかわけが
わかんない建替えプロジェクトになっ
ちゃって、この先どうなるんですかねぇ
>>2706 契約者さん10さん
今回の建て替えプロジェクトの迷走を招いたのは、管理組合が、デザイン力はあるが、デベロッパーの下請けに過ぎなかったNEXTを選んだことが響いています。どうしたって、1回切りでおさらばになる管理組合ではなく、今後も末永くパートナーになるデベロッパーの利益を最大化する方向に力学が働きます。
URリンケージがコンサルタントを努めたブリリアシティ石神井公園アトラス、プロミライズ青葉台は、若松団地を上回る大規模建て替えプロジェクトでした。しかもいずれも駅遠物件ですが大成功を収めて、地権者の満足度も高いプロジェクトになっています。こうしたプロジェクトは、当然のことながら経済条件の変更はありません。
管理組合がURリンケージのような中立的な立場なコンサルタントを依頼し、昔から建て替え事業を手掛けている旭化成や東京建物のようなデベロッパーを選んでいれば、少なくとも建て替え後の一方的な経済条件の変更はまず起きなかったでしょう。
野村不動産が主幹事となる噂される府中日鋼団地、東京都稲城市の平尾住宅の管理組合は、今回の若松住宅で起きている事例を詳細に検討することをオススメします
>>2742 契約者さん7さん
地権者は別に条件変更を求めて騒いでいるのではなく、１年前に決定どおりにやりましょうと当たり前のことを主張しているだけです。
むしろ理に反したことははデベロッパーです。建築費高騰は分譲価格の上昇で十分補えるわけですから。当初条件であれば、誰も文句は言いません。責任転嫁するのはおかしいと思います
建て替え組合は、何が何でも住戸説明会と住戸確定を強行するようですね。
事態は急を要しますので、>>2732 法律専門家さんにご助言をいただいたとおり、ご指摘の問題がないのか、船橋市に検討してもらう必要がありますね。
船橋市では市長あての要望窓口もあるので、反対派の皆さんはこちらに要望をあげてみてはいかがでしょうか。
https://www.city.funabashi.lg.jp/shisei/shoukai/001/p058907.html
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010104.html?PAGE_NO=5...
私も投稿するつもりですが、多くの要望があったほうが行政も動いてくれると思います。匿名の投稿も可能なようです
>>2746 権利者さん
確かに、成功した。でも、違う点が。ブリリア石神井公園は完成した。青葉台も販売してる、って事は取り壊しは始まっている。若松はまだ退去も終わっていない。
だから建築費だって変わってくるから、参考にならないよ
法律専門家さんによると
（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条 定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一 施行マンションの変更
二 参加組合員に関する事項の変更
このニって、4分の３決議で、参加組合員の変更が出来るってことになるんじゃないですか？
野村さんに、建替組合さんから聞いてもらったらどうでしょうか？
6億円払う位だったら、後行工区含めて 400億円のプロジェクトの主幹事降りますかって？
合わせて、三井さんに決議通りの条件で、主幹事になってもらえないですか？って聞いてもらったらどうでしょうか、建替組合さんに。
参加組合員のメンバー変わらなくて、南船橋のメインデベロッパーの三井さんになってもらえたら、船橋市の手前変なことはできないんじゃないでしょうか。
建設業者は、長谷工で変わらないんだから、居抜きでそっくりそのままの設計、施工であれば、スケジュール的にも余り影響出ないのではないかと思ってしまいます。
いずれにしても、こんなタイミングでこんな話になるってことは、最終的に権利変換するまでに、またどんな条件変更が待ってるか分からなくて、すごく不安に思えて仕方ありません。
信頼関係がここまで壊れたんだったら、マジで主幹事チェンジの決議を考えた方がいいように思えてなりません。
確かに時期が違いますからね。
ただ、URリンケージがコンサルだったら、少なくともも建て替え決議の経済条件の変更はしなかっと思いますよ。それぐらいありえないことですから
多分このまま住戸選定を値上った価格で強行して、合意済みとの理屈で、事後での定款変更に持って行こうという思惑ではないでしょうか？
承諾したから、住戸を選んだんだって理屈にされかねないようで危険です。
マンション投資家としては、取得価格を出来るだけ抑えておかないと、ちゃんとした利回り稼げませんし、ましてや今の経済環境で竣工時の金利が果たしてどれ位のレベルになってるかも不透明です。
でも、それより何より、このやり口が許せません。
どなたか、市役所にアポを取っていただいて、決議通り推進派（決議事項に反対してるのが反対派）の皆さん一緒に市役所に地権者の声を聞いてもらったらどうでしょうか？
こういう話は直接会って話をするに越したことはないと思います。
再来週以降であれば、参加したいと思いますので、どなたか市内在住の方、お願いすることできませんでしょうか？
駅舎が今の位置のままなのも団地で騒いだからじゃなかった？三井はららぽと直結させたかっただろうに。面倒なのわかってるから野村とチェンジ引き受けるとは思えない。
デベですか？デベですか？ってうるせんだよ
だったらなんなんだよここはデベロッパーは書き込み禁止なのかよ？
うぜぇ
>>2756 住民でない人さん
そんなことはないと思います。
デベロッパーの方は、デベロッパーと
コンサルタントの方は、コンサルタントと
名乗られた上で、ご発言頂いた方が、双方の
主張が明確になり、より議論が深まるのでは
ないかと、推察致します。
なりすましが、一番開けません。
そもそも立替してもらわなかったら価値すらほとんどないボロ屋なんだから欲出して広い部屋、約束と違うなんて言いなさんなよ。
寧ろ、ボロボロの家をデベが綺麗にしてくれてありがとう。資産持てたって感謝する方じゃないの。
自分の感覚ズレてるのかなぁ
