ブランズ東札幌ってどうですか？

スーパーアークス近くて良いですね、東札幌駅も近いし
販売スケジュール:３月上旬モデルルーム公開予定
となっていますが早速行きますＭＲ、いつからかな？

価格はいくらぐらいかなァ？うわさでは82〜83㎡くらいで2,700〜2,800万との事だが・・・・。高くネェか！ていうか、東札幌エリアも値段が上がってきてるような・・・・・金利も上がるし、消費税も上がるし、2,200万クラスでは専有面積は小さくなるし、2,000万前半の新築はこの辺ではもう買えないのか？

高いですね。でもこの周辺って冬は除雪が行き届いていないので車の人は大変かも。

資料がきました。「平面図とランドプランのコピー」、「上質という未来へ」という冊子が同封されてました。
想像以上に土地が変形していて車の出入りは大変そうです。
配棟プランも敷地いっぱいで窮屈そう。
敷地に接している道路はサイクリングロードなので、徒歩メインであれば問題なさそう。

専有部分は3LDKと4LDKで広めな印象を受けました。プライスリストが入っていないので、
坪あたり単価などが不明で安いのか高いのかはわかりません。

資料見ました。確かに車の出入りが辛そうな気がします。それに除雪も満足にされないとなると・・・・。それと、駐車場の半分が機械式になっており、雨の日や特に冬は苦労しそうな予感大です。新価格マンションでしょ、ここは。坪いくらぐらいかなァ・・・。

図面で見る限り、車の出入りが大変そうなのは同感。
敷地に接しているとはいえ、白石住民としては暗くなってからサイクリングロードを歩くのは
ちょっと避けたいかも。そんなに距離はないと思うけど・・。
アークスも直線距離だと近いけど、途中に他マンションとか団地なんかがあるから
結局はぐるっと周って行く事になって、歩くにはちょっと面倒のような気がする。

ここって以前に「今後の東札幌の新築予定」ってスレで話題になっていた
じょうてつと激近に建つというマンションでしょ？
実際にどれくらい隣接しているのか気になる・・・。

コンベンションのところの大型ショッピングモールもまだ確定していないようですね。

ＭＲまだですか？

>8
そうみたいですね。
他スレでは大騒ぎになってますね。

D'グラフォート東札幌Vガーデン＊＊
ですか？

>11
確かにすごいことになってました。

先日フリーコールに電話した時、ショッピングモールのことをしきりに営業マンがアピールしてたが、もしかして出来ないの？なんだそりゃ！嘘かい！ダイワが工事落札したといっていたが、所詮ダイワごときじゃ手におえないんじゃないか？

工事は落札し始まりますが
入居の店舗がいないのです
薬屋さんぐらいで

えっ？
まだ薬屋さんしか決まってないのですか？
スーパーやら、スポーツクラブやら、SPAやらの施設が入るって営業マンから聞いたのですが・・・

他レスで３は、半年以上セールスポイントの約束と違って、
決まってないから大騒ぎしているのです

１０日（土）モデルルームオープンしたそうですが、見に行った方感想聞かせてください。（特に価格や営業の対応など）、2,300万くらいで３ＬＤＫ買えそうですか？

東札幌の価格上がりそうだから、３ＬＤＫ・２３００万ぐらいだと良いですね。

3LDK　Gタイプの中層やや上で2600万円くらいでした。

>19さん
広さは何m2くらいですか？

モデルルームの仕様は他社に比べシンプルで物足りなさを感じます。この立地ならもっとグレードを上げないと購入意欲がわきません。裏のじょうてつさんのマンションが気になります。目線も入りそうだし、嫌ですね。とりあえずパス。

>>20
85.34です。
こちらで間取りが見れますよ。
http://www.branz-higashisapporo.com/madori/index.html

それとサイクリングロードを挟んで向かいにいずれ大きな建物（マンション等）が立ちそうな感じでした。

平均価格はいくらぐらいですか？４ＬＤＫ検討してますが、2,800万くらいでありますか？それと駐車場が機械式になってますが冬場大丈夫？知り合いが機械式をを使っているけど、ハイルーフが入らないしイチイチ車から降りて機械操作しなきゃならないし最悪だと言ってましたがココはどうでしょうか？見に行った方教えてください。

85㎡で2,600万かァ・・・結構この辺も価格上がってきたなァ・・・・２千万前半ではこのあたりでもう買えないネェ。もっと奥地（ひばりが丘とか東区の奥）に行かないとむりだね・・・・・

＞２４
同感です。
わかっているけど家って高い。高すぎる〜

近くに住んでますが、まさに冬は大変ですよ。あまり除雪されないので車の人は苦労するかと思います。

今日、南郷通を車で走っていたら
ブランズのＭＲの看板持った人が
ダルそうに立っているのが目に入りました
疲れるのは分かるけど、、、、、
あれじゃ返ってイメージダウンですよ。

それは、まずいでしょう。

　本日、最上階の申し込みをしました。３ＬＤＫで２８５０万円でした。これまではＣＲ社の５ＬＤＫに２０年間居住してきまして、それなりにマンションライフの長所・短所は理解しているつもりです。
　確かに毎日自家用車通勤されて居る方に、南郷通りまででるのには冬場は不便ではあると思います。私も、これまで、三井不動産、丸紅、クリーンリバー、大和ハウス、ライオンズ等もＭＲを見てきました。
　ブランズ東札幌の物件は内装は地味なものですが、マンションの付加価値を考えると、総合的にここはお買い得の物件かと思います。理由は・・・
①　平成２０年以降に建築予定のマンションは平成１９年度までの物件の１割ほど相場が高くなりま　す。（ＢＲＩＣＳの高度成長のため、建材価格が高騰します。）
②　現在の職業が不動産関係であり、また、東札幌の住環境の変遷、再開発事業については詳しく理　解しておりますが、今後、近辺の地価が高騰するため、２０００万円台前半では３ＬＤＫの物件は　買えなくなるでしょう。（ものにもよりますが）
③　この物件に関しては多少無理してでも購入しても、１０年後の査定額はおそらくは殆ど値落ちし　ない物件かと考えられます。
④　近くに大和の物件があり、見てきましたが、付帯設備が多く、将来的にランニングコストが高く　なります。シンプルな造作が一番です。
⑤　私の長年の感想では地下鉄まで５分程度が一番良いと思います、２〜３分程度ですと、物件自体　が高価ですし、駐車料金も高いのが普通です。また、幹線道に面しているため、騒音、汚れが気に　なります。かといって１０分程度かかる物件ですとマンションの意味が薄れてきます。「地下鉄ま　で○○分」の表示には信号のため、更に２割ほど時間がかかります。

　これまでは、東札幌地区は低所得者層の居住する地域でしたが、今後は高級住宅街に変貌するす　る要素を秘めています。多少無理してでも買いではないでしょうか。

東札幌が高級住宅街に変貌はしないと思います。
その前に、創成川東エリアが変貌しますね。それと駅北口、駅付近の東区が・・魅力では？
菊水、東札幌は、もうマンションが立ち並び暗いイメージ
単身者向けの、イメージのままだと思います。

>>41
札幌駅付近の東区の再開発
これからじゃないですか？
ＮＧのエスポアシティ建設地付近の北ガス地区再開発、熱供給公社付近もまだ整理が付いていないと思います。

ＮＧのエスポアシティ建設地付近の北ガス地区再開発　ってあんた、高架はさんだ向こう側だぜ。しかも高架くぐるのに、ぐるっと遠回りしなきゃいけない。エスポア立地のボーリング場跡地も繊維関係の流通センターのはずれ。夏は暴走族とヤンキーのたまり場で痴漢、拉致もあって夜は歩けない場所だぜ。

北ガス地区再開発は５年でガラッと変貌するよ。

>>44
よく調べてからもの言ってほしいな。
「北４東６地区」再開発（北ガスの跡地再開発）は線路を挟んで、開発が行われます。
国の「都市再生緊急整備地域」に指定されていて500億円規模で2009年春着工予定です。
エスポアの向かいの線路北側は、商業・医療機能・多目的機能の３ゾーン、南側は、中核機能・都心移住促進・町並み形成の３つのゾーンとなっています。

公営住宅だらけに？

年収300万の町って言うならもっと価格を下げてくれよという感じですよね。
実際、年収300万だと頭金が無いと買えません。

年収３００万の町・・はちょっと失礼ですよね。
この辺はここ数年でかなりマンション増えましたよ〜。
それでもデベからみたら年収３００万の町かぁ、うちはその倍あるから
いいほうなのかな、それでもローンきついけど。

今月の中旬から2期販売を開始するそうですが、
いまのところどのくらい売れてるのでしょうね？
MRでの表には「花」がついていないので詳細不明です。
ご存知のかたはいらっしゃいますか〜？

3LDKは、良い所から埋まっていってる感じでした
4LDKはあまり見てないんで分かりません（汗
Cタイプがこれからの販売で、現時点では開いてましたよ

でも、あの花って、契約より多くついてるのがありますよ
後でも売るのに難儀しないタイプや階数だと売れて無くてもついてます（笑
あぁ・・・このタイプの上の方ほしかったとかいうと、なぜかキャンセル
でますよ（笑

申し込みだけでも、とりあえず花つけるって販社の人も言ってましたしね

一応言うだけ言ってみるほうが良いでしょうね

年収300万の町・・・おもしろい表現ですね。
低所得者にもいろいろあると思います。
若者（入社数年）やリタイアした年金生活者も年収300万にあてはまりそうな気がします。

でもまぁ、販社の人が言ってたんだったら年収３００万の町なんでしょうね。
周辺にはマンションの増えたので、これから町の様相や人が変わって行くと思います。
販社の人になんと言われようが買う人は買うんでしょうね

＞５５さん
ありがとうございます。トータルでのバランスを考えたらこの物件かな？といった感じです。
早速話を進めていこうと思います！

だいぶ削除されておりますが、何か問題でもあったのでしょうか。

売れ行きはどうなのでしょうか？

ほんとにじょうてつC棟に接近して建つんてすね。寝室側の日当たりはどうなのでしょうか？

寝室はタイプによってはじょうてつにかかりますね。
タイプによってはぬけるタイプもありますよ。

92戸中何戸契約になつたのでしょうかね。

Jタイプの間取りの寝室はじょう鉄C棟にかかるんですかね？

サイクリングロード挟んで向かい側の土地もいずれマンション建ちそうじゃないですか？

サイクリングロード向かいにマンションが建った場合ブランズ東札幌は日陰にはならないのかな？

誰も答えてくれないのかな？

建ち方や規模にもよると思うけど、日陰になる可能性は大きいと思う。
道路一本（しかもサイクリングロード程度の幅）はさんだ向かいにマンションが出来た日には
たとえ日光がはいったとしても窓からの景色はそのマンションのみって感じがして怖い。
真裏には既にじょうてつマンションがあるし、挟まれたら最悪。
ギャンブル性が高すぎるので自分はこのマンションはパス。

おしゃる通りだと思います。
しかも向かえにつまれている石炭も気になります。
ショッピングセンターも出来るので、好立地になってマンションが建つ可能性大だと思います。

前の土地にマンションが建つ可能性について、土地の形に対してどのようにマンションが建つのか、建った場合日当たりがどうなるのか、営業の方が親切に教えてくれました。土地が空いているからとギャンブル性が高いというのはどうかと思います。私はとてもいい物件だと思います。

>>67
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4327/

校区の中学校はどうなのでしょうか？
販社の人に、中学生がいるならおすすめしませんと言われましたが。
気になります

だんだん建物が見えてきてとても楽しみです。どのくらいの人がブランズに興味を持っているんだろう。Vガーデンがにぎやかなので、ブランズについてももっと交流がもてたらなと。

ちょうど半分売れたみたいですね。
入居まであと８ヶ月？？
長いよ〜な短いよ〜な☆

半分も売れたんですね！！
あそこお花ついてなかったような・・・

契約はしましたがマンションについて勉強不足を感じていて
いろいろ不安な点もあり、意見交換など交流をもてたらと思ってます。

＞７３さん
販社の人が「おすすめしない」なんて言うとは・・・
どういう意味でだったんですか？
遠いから？
それとも学校の質のこと？

遠いからでしょうね。
でも中学なんて3年なので気にしなくてよいのでは？
子供にとっての3年は長いけど・・・。

中学生なら多少学校遠くても、行き帰りの楽しみが増えるのでいいと思います。

残りどのくらいでしょうか。

東急のホームページによると残り４０って書いてますよ！

契約済みの方、販社の対応などはどうでしたか？

契約済みです、販社の対応はこんなもんだと思います。
営業マンは契約時に気分が最高潮になり、購入者は契約してから序序に引き渡し時期に向かって気分が上がります。
多少のギャップは生まれるものです。
残念ながら？

ギャップですか・・・。
今回、購入検討がはじめてなもので、
どうも営業の人に対して信用がおけません（苦笑）
どこのマンションの営業もなんですが。
勝手な偏見ですね・・・。

最近、新聞折込広告などをみかけないですが、どうなんでしょうね

このマンションはロードヒーティングの面積が広い（駐車場や私道その他）
と思うのですが、石油が高騰している状況からロードヒーティングに掛かる経費はどの位か知っている方教えて下さい。平米単位＆坪単位どちらでも結構です。

◆管理規約のP36のロードヒーティング部分、P87の敷地面積（4,788.38㎡）、建築面積（1,343.03㎡）及びＰ107のロードヒーティングガス料（4,195,000円／年）の予測データから概ねの計算はできます。◆4,195,000円/(4788.38㎡-1343.03㎡)=1,218円/㎡（年間）となります。ちなみに、ここの駐車場は天然ガス（勇払算、サハリン２経由）を使用するため、灯油価格とは連動しません。灯油は現在円高のため、一時的には安くなりますが、長期的には今より安くなることは考えられません。◆この価格を高いとみるか、安いとみるか人それぞれかと思います。中心部に近いことにより約半分が機械式駐車場のため、そちらのメンテナンス費用の方が３０年スパンで考えればより高価だと思います。◆余談になりますが、ここの物件の２５年間の修繕積立金は札幌市内のマンションではかなり高めに設定されていますが、私の２０年のマンションライフから推論するには、この程度の設定が妥当かと思います。◆Ｓ友、Ｄ和等の修繕積立金にはかなりの疑問を感じます。他地デベも同様です。２０年後に差が出てきます。東急の修繕計画は優秀かと思います。

>86
大和さんはここの修繕計画より同等もしくは高めな設定でしたが？
どの物件を見て思ったのでしょうか？

>８４さん
先週末にブランズシリーズの合同のチラシが入りましたね！
それによると東札幌は残３０となってます。
完成までの時期を考えるとなかなかの人気なのでしょうか？

８７さんへ。◆現在、大和さんのカタログ等（Ｖ−ガーデン）は手元にはありませんが、５年ごとの修繕積立金の額はほぼ同じです。ただし、ブランズの場合は１０年ごとに修繕積立一時金（入居時と同じ額）を支払います。◆仮に３５年間居住するとして計算してみたところ、ブランズの方がやや高かった記憶があります。◆問題なのは、Ｖ−ガーデンの共用施設が多く、メンテナンス費用が当初の設定した修繕積立金では間に合わず、追加徴収金が発生する可能性が大きいこと。◆また、駐車場使用料が無料（！）であること。これは現実的ではないと判断しました。２５年後に建て替えるとした場合の費用が判然としないため、以上の点を踏まえ知り合いのマンション管理士に相談したところ、あまりお勧めできないとの意見でした。◆私も２０年ぶりにマンションの買い替えを行うため、様々な情報を検討した結果、共用施設はシンプルであることが望ましいと改めて思いを強くしました。◆８７さんは現在物件比較中とのことですが、何に価値基準を置くかによってセレクトする物件は変わってくるかと思います。あとは８７さんの納得のいくマンションを購入すべきかな、と思います。

>89さん
87です。ご丁寧な回答ありがとうございます。
Ｖガーデンの共用施設の多さと駐車場無料については気にはなっていたのですが、
世帯数が多いことと40年の修繕計画（Ｖガーデンは5年ではなく4年ごとに金額があがるようです）駐車場が機械式ではないことからまあ妥当な金額ではないか、と検討候補のうちでした（素人の見解ですが）。
ブランズには10年ごとの修繕積立一時金があるのは知りませんでした。
あまりまとまった金額だと10年後に支払えない世帯も発生するかもしれないし少し危険な感じがしますが。一時金より多少の月々の値上げの方が現実的な気がします。
大規模物件の方が比較的リスクが少ないだろうと考えてＶガーデンにかなりかたむいていたのですがもう少し資料を集めて再考してみようと思います。
とても参考になりました、ありがとうございます。

８７さんへ　◆ブランズの１０年ごとの修繕一時積立金の懸念は私も持っております。・・・「月々の値上げの方が現実的・・・」も正に正解です。◆現実的にＣＲに２０年住んでみて８７さんの指摘どおり、同じ経験をしており、理事会にて月々の修繕積立金を上げることで決定した経緯がありました。◆現に私もＶガーデンのＭＲを見て購入を検討しました。西松建設が施工するということで多少の不安がありましたが、ＭＳの構造自体「さすが大和！」と思いました。◆正直に申しますと、ブランズ東札幌契約（３月下旬）後、更に、「駅近」、「最新技術」のＭＳが各デベから発表されて、数箇所を見学に行きました。しかし、平均的サラリーマンの私にとっては２千万台後半がリミットでしたので、結果的に、ブランズ東札幌にしました。◆８７さんも文面から思料させてていただく限り、かなり真剣にＭＳを探されていることが読み取れました。◆この先、色々研究をされて御自身が満足される良いマンションが見つかることを願っています。

>89さん
87です。
そうですよね、まず第一条件が購入金額ですよね。あまり無理して高い物件を選んで家計が苦しくなったら、いくら素敵な新居でも本末転倒ですよね。
これから出てくる物件は常に「最新技術」で時間がたてば経つほど良いものになっていくことでしょう。（駅近は出てくるかわかりませんが）でもそんなことを言っていたらいつまでも決められないし、早く自分にとって納得出来る良い物件に巡り合えて、次の悩み（ローンとか保険とかインテリア設備とか）に移りたいです。
私はマンション購入は初めてなので、実際の購入者の方の研究した部分や不安な部分を聞くことが出来て、ためになります。頑張って研究してみます！ありがとうございました。

８８さんへ。◆入居時半年前に時期に７０％程度に契約率をみる限り、かなりの人気物件といって良いと思います。最近の札幌市内の物件をみると、建物の完成後、入居時点で、契約率が６０％前後の物件が平気で売りに出されています。中には半分に満たないところもあります。◆リクルートの「タウンズ」９月２０日版では残り２９邸／９２邸となっていました。（若干の情報操作はあるように感じましたが・・・）◆また、「ダイヤパレス植物園」のような築２年近くを過ぎても入居率が半分程度という物件もあります。（結局、土屋ホームが残りを買い取り、再販売しています。）◆要は札幌市内中心部への時間、便利さ、駐車料金の安さ、将来的な街作りの有り様等、様々な要因が絡んでいると思います。中央区だからといって必ずしも良い物件とは限らないと思います。◆北海道新聞の９月２１日付朝刊の記事をお読みになりましたか？正にその通りだと思います。◆ブランズ東札幌は市内中心部へのアクセスも良く、近くに大型ショッピングセンターが建設予定のため今のところ人気はあります。宅地造成に関しては、札幌市市内では最後の再開発と言えると思います。◆また、ブランズ東札幌のカタログ上のデータを見る限りにおいては、例えば「ボールボイドスラブ」の採用、隣壁までのコンクリ厚さ（２５０ｍｍ）、地盤が硬いため、マンション全体の歪がが少ないこと等、他のデベの物件を遥かに凌いでおり、しかも価格が廉価なことが上げられます。
◆弱点としては、ここの用途地区が工業地区であり、日照権、騒音では勝負できないことかと思います。ちなみに、サイクリングロードを挟んだ土地については地権者が複数おり、マンションが建設される可能性は低い上、建蔽率、容積率から言っても、ペンシルマンションが建設される程度かなと思います。◆もちろん、札幌市の高さ制限により、この地区は３３ｍ以上の建物は不可となっていますので、日照権に関しては問題ないかと思います。◆これらを考慮してみても、やはりお買い得物件といえるでしょう。◆少なくとも、札幌市内で竣工時点で契約率が９０％を超える物件については、将来的にも資産価値もあります。あとは、お財布との勝負でしょうか・・・

棟内モデルルームのオープンはいつ頃になるか？知っている方いますか？

９月３０日（日）からだそうです。残戸数が２１戸とのことでした。

ＭＲを見てきました。シンプルな造作の割には、面積も広く好印象を受けました。立地条件は悪いものの、残戸数が２２戸とのことであり、年内完売の可能性有りとのことでした。東急リバブルの方の話では、一部投資家も購入しいているようですとのこと。
　下層階にまだ売れていない部屋があるそうで、少し心配とのことでした。このマンションを購入予定、検討中の方、どう思いますか？

棟内モデルルームはこの掲示板を見て初めて知りました！
どのタイプを見ることができるのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

投資家はここは購入しませんよ。
実需でしょ

９７さんへ　１階のＨタイプ、Ｉタイプ、２階のＪタイプです。現地販売員が丁寧に説明してくれます（女性の方です。）。
　９８さんへ　私も聞いただけの話なので何ともいえませんが・・・普通に考えると、駅北Ｄグラフォート、大通住友タワー、円山鳥居前住友タワーあたりが投資家の対象物件かと思います。（素人なものでスイマセン・・・）

◆各方々色々な意見もお有りでしょうが、入居半年前に既に８０％の契約率なのです。購入比較中の方、購入検討中の方の言い分も最もだと思いまが、購入済みの方々にはこれからのマンションライフの有り方を議論するスレになっていくかと思ます。◆物件比較中の方は気に入らなければ購入すべきでは無いし、既に契約済みの方は入居後の快適な生活を目指すために皆さん積極的に総会に参加すべきかなと思います。◆どんなマンションでも一長、一短はあります。自分のマンションライフの経験上、最終的には入居者の交流が大事なのです。◆幸いに、ここのマンションは２０歳台後半から上は６０歳台の方が入居されるようで、年齢構成もバランが取れており、しかも、タワー方マンションと違いまして、所得格差の差が少ないため、修繕（バリアフリー等）の意見の違いは少ないように思います。◆他物件のスレでは結構好き勝手なことを言っており、スレ自体が荒れています。これまで東札幌のスレを拝見する限りでは、まあ、常識的な方も意見登校をしているかな、と見受けられました。◆自宅購入は人生で１〜２度のためギャンブル性も高いです。◆長々と、意見を書かせていただきましたが、最後は自分の価値観で決められるのが良いかと思います。（そこまでに至るためには、相当の研究が必要かと思います。）◆人の意見を鵜呑みにせず、ご自分が納得する物件を探してみてください。マンションの好みは人によって千差万別なのです。