ブランズ札幌桑園駅前（イーストとウエスト）

今日、ＴＶコマーシャルを見ました。
地震の予報をするものが標準装備と宣伝していました。
予報情報の配信方法ってどういう仕組みなのでしょう？
電話回線？、ネット？、電波？・・・

列車走行の振動や音が気になりますがとても興味が沸く物件です。

列車の騒音についてはあまり気にならないと思いますよ。
私の知人が桑園駅前にあるクリーンリバーのマンションに住んでおり、たびたび遊びにいっていますが、列車の音は全くといっていいほど気になりません。むしろ、交差点ですので車の音のほうが気になるぐらいです。
実際、入居者の知人が話しているので間違いないと思います。

でもここはモロ線路際なので線路側の部屋はうるさいと思いますよ。
桑園駅前にあるクリーンリバーのマンションって言っても沢山あるからどの場所か分からないよ。

駅近ってのはかなり魅力的ですね。

このマンションが建てられる前にフランスベッドの入っていたビルがあって，何度か行ったことがありますが，駅近というより「駅隣接」と言っていいくらいの，至近距離です。何しろ駅のロータリーに面しているのですから近さについてはこれ以上の立地条件はないでしょうね。物件の概要に関しても，最近の人気設備を取り入れているし，２４時間換気や防音施設など，駅近物件の基本的な所も押さえていますよね。地域性，桑園周辺や小樽や学園都市線方面の生活圏を基本にする人達に対しては，絶大な魅力を発揮するでしょうね。札幌駅方面に関しては，札幌駅から先が乗り換えが必要な点がちょっと減点事由かもしれません。間取りに関しては，手堅い，悪く言えば平凡な印象を受けました。間取り変更の可否やオプションの状況がをふまえた価格が気になるところですね。不動産業者さんには，これくらいの駅近にこだわった物件を増やしていってほしいと思います。静かだの閑静だの言ってみても，所詮便利さから遠いことの裏返し，なんて物件もあるし，すぐに値段＝資産価値が下がってしまいます。これくらいの駅近なら，需要は減らないでしょうから，資産価値も目減りしないと思います。久々の注目物件ですね。

ここは丸紅が45階のマンションを建設するといって却下された場所の真向かいですよね？

もう、45階は諦めたのでしょうかね？
周辺の住民を説得してもう一度45階を建設するのでしょうかね？

45ｍの規制区域なので15階程度しか建てられないと思いますが、
高さ規制条例は正当な手続きで45ｍなら60ｍまで緩和可能みたいですよね。

今日グランドオープンの新聞記事が北海道新聞に載っていましたね。

モデルルームに行った人、値段とか感想とかお願いします。

4LDK目当てで、見てきました。102㎡あるわりになんだか狭く感じました。価格も3500万円以上だとか…かなり手強い値段のようです。15階に住む人は5000万に手が届くかもー？？？

70代の母と一緒に探しています。札幌市の交通機関の優待パスはJR線が使えないとのこと、駅前までバスで行こうとすると大回りですよね？
ジャスコも近いし、若いファミリー向けの物件なのかも知れませんね。

以前札幌駅近の話で掲示板が盛り上がったときも、駅近の価値について色々議論されていましたが、この物件は駅近という面ではこれ以上望みようがないほどの物件でしょうね。もともとショールームなどを持つ店が入っていたくらいですから。ただ間取りの作り方は、5畳台の部屋を多用するなど、小さい子供さんがいるファミリー向けという印象も確かにありますね。間取り変更とはできるのでしょうか？聞いた人いませんか？

間取り変更ができるかどうかを直接聞いたわけではありませんが、建物完成のずい分、前ですので変更はできると思います。また、騒音についてはマンションの防音対策というよりJRのシェルターが相当、効果的なため特別、おおきな騒音はないと思われます。いずれにせよ問題は価格。ここは、以前「イトキン」の建物があり、その建物を解体して建設するということですから価格は相当覚悟する必要があるでしょう。さらに、近年の建築費や土地価格の上昇ですから尚更です。ただ、注目物件であることは間違いありませんよね。

なるほど。ありがとうございました。郊外物件の苦戦が新聞で伝えられたりする一方、駅近物件は善戦していますよね。値段がある程度高くても利便性・快適性を追求したマンションが売れるのは、ある意味納得できる情勢ですから、ここまでの駅近であれば、「目減りしない」一定の資産価値もあると思えますよね。詳しい価格が早く知りたいな…。

立地条件についてははっきり言って驚きました。ＪＲ直結といっても過言ではありません。現地ＭＲは見ていませんが、ＨＰを見る限りでは各部屋とも、駅近接の割りには広めだと思います。
　近くにはジャスコもありとても良い物件だなと思います。ＪＲを中心に公共交通機関を考えられている方にはとても良い物件です。これだけ利便性が高いと、資産価値も高く購入後２０年経ても資産価値はあまり目減りしない物件なのかなと思います。地下鉄を中心に考えられている方はまた別の意見があるかな・・・。
　あとは価格でしょうか・・・。私の単なる推測では０９さん程度の価格にはなるかなと思います。４ＬＤＫ中層階で４，０００万円前後、３ＬＤＫで３,４００万円前後かなと思います。
　ちなみにブランズ円山北では１階４ＬＤＫで３，２００万円、３ＬＤＫで２，６００万円とのことであり、最上階が４ＬＤＫで４，１７０万円、３ＬＤＫで３，６００万円だったと記憶しています。
　ちなみに私は普通のサラリーマンであり、２千万円台後半が限界でしたので東札幌のブランズを購入しました。
　このほかにひばりが丘にも２つブランズが建設中でありますが、中々苦戦しているようです。

ジャスコも近いし、なによりも病院が近いのがとても良い点ですね。
市電復活の構想（民間レベル）もあるみたいですし、10年後、20年後に困らない生活ができそうです。

話は変わりますが、何十年先の話なのかもしれませんけど、
新幹線は在来線のどちら側を走るのでしょうかね？

現札幌駅の1、2番ホームを新幹線用に転用するという話を聞いたことがありますが、だとすると現高架の南側に新幹線用の高架を新たに建設するということは考えられませんか？

駅が近いので速度は在来線並なので騒音も問題にならないでしょうけれど、もしそうなれば高架の距離がとても接近しますね。

私の知る限りでは、現在の計画では１、２番ホームを使用するらしいです。ゆえに、南側となります。ただし、新幹線の整備は札幌では土地が無いため行いません。車両置き場として、東側に用地を一部取得する予定はあるらしいです。逆に桑園側については地権者が余りにも多すぎるため、高架用の用地取得は今のところ考えていないようです。
　財源負担についても、国、北海道、札幌市、北海道ＪＲの４機関が負担する予定ですが、いずれの機関も金銭的に余裕がないため、財源的にみても高架用の用地取得は困難かと思われます。
　いずれにしても、計画段階では完成は早くとも２０２０年となっていますが、新函館〜札幌までの３分の２はトンネルであるため、完成は恐らく２０３０年頃かと推定されます。仮に高架が建設されるにしても、防音については未来の技術で何とかなるのでは・・・

最近、ＴＶでＣＭをしているため、どんなものかと思い、モデルルームを見てきました。４ＬＤＫ、と３ＬＤＫの物件を見させていただきましたが、表示面積の割には狭く感じたため、これまで見てきた色々なデベのカタログと見比べてみました。その結果、次のように感じました。（素人意見ですが・・・）
①　狭く見えたが分かりました。支柱の大部分が壁芯計算面積に入っていました。４ＬＤＫの物件で１０２㎡ですが壁芯計算では９３㎡ほどではないでしょうか。（要するに柱が多いため、実質は９５㎡の物件かな、と思いました。また、廊下が長いためデッドスペースが多く、実質的には９０㎡程度の物件かな・・・）
②　３ＬＤＫに関しては南東側の面している長さが快適とされる８．２ｍに足りていない物件もかなりありました。
③　実際に現場周辺ではクリーンリバー等の建物があり、１０階以上でないと良い日照、眺望は得られないかな、と感じました。
④　この付近は近隣商業施設であり、前面道路復員が２０ｍもあるため交通量も多く、ＪＲよりもむしろ道路側からの騒音が心配と感じました。
⑤　価格的にも中層階の４ＬＤＫで３千８００万円前後、３ＬＤＫで３千２００万円前後、と立地の割には高めの設定（最上階は普通の庶民に買える価格ではありませんでした。）でしょう。ＣＲの桑園のほうが良心的価格かなと思いました。
⑥　建物の構造が脆弱かはと思います。床コンクリートのスラブが今時１８０ｍｍなんて今時ありえません。この厚さは２０年〜３０年前前に建設されたマンション、市営住宅の標準的な厚さです。しかも当時は、オール絨毯敷き詰めで、階下への衝撃音を緩衝していましたが、、いきなり４５ＬＬのフローリンング貼りとなっていました。経験上、これでは、小さなお子さんがいる家庭では階下への配慮のため、かなり厚めの絨毯が必要でしょう。
　実際私も同じ経験をしており、絨毯⇒リフォームによるLL４５フローリングの張替え後、階下から幾度となく苦情がきました。
⑦　スラブは最低でも２００ミリメートルは欲しいところです。できれば、２００ミリメートル＋２重床構造であれば普通の生活ができます。
⑧　また、隣との境の壁の厚さも１８０ｍｍのため生活音には相当気を使う必要があります。これも２５０ｍｍ程度あれば問題ないのですが・・・
⑨　やはり建築資材単価の高騰、土地価格の高騰、ひばりが丘地区での失敗をブランズ桑園で取り替えそうとしているのでしょう・・・
⑩　最大の問題点は駐車場でしょうか。機械ピット式、タワー式をメインとおしており、将来的に膨大なメンテナンス費用が発生するかなと思います。（まあ、お金持ちには関係ないことですが・・・）少なく見ても建築１５年以降の修繕積立金は月額４万円程度にはなるでしょう。
⑪　不動産を購入する人はそれぞれですが、一般的（私ごとき、年収１,３００万程度）のサラリーマンにはとても購入は不可と感じました。同じお金出すのであえれば、三井、住友、ダイワ、丸紅クラスのマンションの方がお買得かなと思いました。
⑫　ブランズ桑園に関しては、ＪＲまで１分が歌い文句ですが、札幌市内では地下鉄が基本なのです。豪雪では交通手段がありません。この辺が微妙なところでしょうか。少なくとも、不動産仲介業者の意見では、地下鉄近接の物件は取引が多く、それ以外の物件は転売が難しいとのことでした。

　以上の理由により、当該物件の購入は止めました。

17さん
> ひばりが丘地区での失敗をブランズ桑園で取り替えそうとしているのでしょう・・・

これは営業的に苦戦って事でしょうか？構造等での失敗って事でしょうか？

１８さんへ
　これも私の想像でしかないのですが、失敗の原因は立地条件と価格だと思います。営業的には問題はないと思います。営業マンも人によりけりですが、住創プランニングの担当の方は親切に教えてくれました。
①　立地条件
　ア　「ブランズひばりが丘」は地下鉄駅まで徒歩７分であり、郊外型マンションとしてはやや遠いと思います。郊外型であれば５分圏内が望ましいところです。
　イ　「ブランズひばりが丘ステーションフロント」　地下鉄駅直結といえるほどの物件ですが、戸数が少ない（４８戸）デメリットがあります。
②　価格
　ア　「ブランズひばりが丘」は郊外型にしては高めの印象を受けました。同程度の地区にＣＲ、住友、ｅｔｃしのぎを削っておりますが、いずれのデベも苦戦している状況です。
　イ「ブランズひばりが丘ステーションフロント」では明らかに価格が高すぎです。同じお金を出すのであれば、もっと札幌中心部に近い物件の購入が可能だと思います。
③　構造上の欠陥は無いと思います。現在、営業の人はこの２物件にかかりきりだそうです。

新幹線計画の関係で、最低でも一年は延期だそうです。
販売会社の方から聞きました。

そんなに延期になるんですね。
確かに新幹線の高架を考慮に入れなくてはならない場所なのに、
テレビCMまで放映しておいて、こんなお粗末なことってあるんでしょうか？

本日、佐川のメール便で、東急不動産(株)・東京建物(株)連名で、
「販売延期に関するお知らせ」が届きました。

　独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構から、北海道新幹線の高架橋等の構築物がブランズ札幌桑園駅前の建物に抵触する可能性があり、建物計画の変更要請があったので、１０月６日から予定していた販売を延期して、対応を検討するそうです。

この独立行政法人には、札幌市はかんでいなかったのでしょうか。
かんでいたとしたら、何故建築確認申請の許可を出したのでしょう。
不思議でしょうがありません。

営業マンさんの話では、
・新幹線計画に支障がなければ一年ぐらいで再開
・新幹線用地として買収されれば、三年ぐらいは延期
とのことでした。

購入を真剣に考えていた人にとっては、
失礼なお話ですよね…

まだ物件ＨＰにはまだ何も載っていませんね。

やはりそうでしたか。
現地を見て新幹線どうなるんだろ思っていました。

購入を真剣に考えていた１人です。
他を検討しようにも、中央区でこれから販売の物件ってあまりないようですね。
完全に出遅れました。

やはりそうでしたか・・・、何となく気にはなっていたのですが。購入を止めて正解でした。２２さん有難うございます。

でも、これってデベもある意味被害者ですよね。監督官庁は、いまさら何言い出すんだって感じです。でも、相手がお役所だし、新幹線ともなると自民党道連の大看板だからどうにもならないんでしょうね。

デベに対しての補償とかもあるかもしれませんが機会損失は免れませんななぁ

HPが販売未定に変更になってました。本当に機会損失しましたね。
もし、計画の見直しになった場合、図面の作り直しなど、余計にかかる金額が上乗せになりそうで、そうしたらもう買えません。19さんのおっしゃるように、ブランズの他物件が思わしくないようであれば、デベもちょっぴりお気の毒。だけど、お役所が補償するなんて事はあるんでしょうかね。

ニュースでやってました。
ttp://www.stv.ne.jp/news/item/20071010190622/index.html

ニュースを見ました。７ｍほどブランズの敷地内に新幹線の高架が入るようですね。ちなみにブランズ桑園の建築確認申請に対する許可は、建築基準法改正（１９年６月）わずか前の平成１９年５月１７日ですね。
　この時点で市役所がＪＲ北海道の新幹線計画を知っていたがが問題となると思います。役所側が正式に知っていたのであれば役所側の補償義務もありますが、正式に知っていなければＪＲ北海道の補償義務が今後考えられます。
　東急側の調査不足も否めませんが、このようなタイミングのズレが、結果的にこうなったのかな？
　これは、私の単なる憶測ですが（単なる想像です・・・）、おそらく東急、東京建物も建築資材を既に配置済みですので、この建築資材は２年後に完成予定の麻布（新琴似）の東急×東京建物×宮川の物件や、ブランズ東札幌図書館前（ネーミングは私が勝手につけました。）に充当すると思います。
　ＪＲ北海道または市役所から補償金が出る可能性もあるため、ブランズ桑園の価格は据え置き、もしくは多少の値下げが期待できるかも知れません。（繰り返しますが、全く個人の憶測です・・・）

そうしたら何とかまた買えるかも。憶測でも希望が持てます(笑)
とはいえ、やはり見込みが甘いというか・・・。本州がそうだったように、工事にお金が動きますから、新幹線って必ず通してしまいますよ。よく考えたら、線路の南側に緑道が残っていますもんね。15さんのように想定するべきでした。今度は騒音の心配も出てきました。

話を聞いて、なんだか許可した行政側がだらしないというか恥ずかしい
という印象を受けましたが、よく考えたらこの物件、建築確認はＨＰＡ
（ハウスプラスでしたっけ？）が行っていて、つまり、民間の指定検査
機関で許可されているんですよね。当然、市の建築指導課にも照会は
してるんだとは思うんですが、行政側の責任ってどこまであるんだろう
と素朴な疑問を感じました。むしろハウスプラスには責任ないんです
かね？

あと、ＪＲ北海道についてですが、２２さんの文書にもあるとおり、
全国の新幹線を建設しているのは独立行政法人鉄道建設・運輸施設
整備支援機構で、ＪＲ各社はただそこから施設を借りて新幹線を走らせて
いるだけですので、たぶんＪＲも補償うんぬんにはならないのではないか
と。全くの素人なのでわかりませんが。

だいたい北海道新幹線の札幌延伸は別に決まった話ではないですし、
デベがきちんと取得した用地内で建てるわけですから、文句言われる
筋合いもないような気がしてしまいます（笑）
デベが東急＆東建という大手なのと、東急不動産の親会社の東急電鉄が
鉄道建設〜機構を所管する国交省に睨まれたら困るとかもあるのかも
しれませんが、いずれにしても購入予定だった方は残念ですね。

ＪＲ北海道は、新幹線誘致をお願いしている立場です。
３２さんの言われる通りですね。

30さん、北海道新聞には市や機構側はマンションが縮小されても金銭的保証はしないと断言しています。

市として間接的に保証するなら、あそこを20階〜30階の高層マンションとして許可する程度じゃないでしょうか？

確かにそうですね。補償の線はないでしょう。
丸紅がタワービルを断念したという駅前の場所、一部駐車場になっていましたが、その後の計画をどなたかご存知ありませんか？
スレ違いでしたらお許しください。

新幹線の工事が着工するかどうかは、
与党が決めることでしょ。ある意味で政治問題。

来るかもしれないし、来ないかもしれない。
しかし、予定のルートはすでに公表されている
のだから、設計などで、当然考慮すべきでは。
マンションが出来て、入居が始まってから、
新幹線の着工が正式に決まり、
「ここを新幹線が通ることになりました。
したがって、取り壊すことになりましたので、
申し訳ありませんが、引っ越してください」
ということになっていたかもしれない。
行政としては、正式に決まっていない以上
なにも言えないとしたら、
きちんと調べておけよ。デベロッパーが。
ということではないの。

案外、「ここは新幹線のルートだけど大丈夫なの」
と客に指摘されて慌てて調べたのかな。

そうかもしれません。道新のニュースに、--以下引用<東急側は「要望を受けて計画の見直しを含め検討している段階」と当惑を隠せない様子だが、なぜこの時期に影響調査を依頼したかについては「コメントできない」と述べるにとどまっている。>以上--と書いてありました。きっと質問されて焦ったんだ。まぁ、できてからじゃなくて良かった。

公式ページにはなんの説明も出てないけど、
載ってる地図を見ると、温泉のたまゆらとかジャスコも引っかかるんじゃないの？

えぇ〜っ！！　ブランズ桑園も建たないし、ジャスコも無くなるかも？
桑園派は　次ぎに どこの物件を検討したら良いのでしょう・・・？？
今後、桑園周辺に　新しいマンションが建つ情報はあるのでしょうか？
事情通の方、教えてください！！

桑園のジャスコと高架の間ってけっこう空いてる気がしましたけど
ねえ。。。というか、さすがにＪＲの建物で新幹線を考慮してない
なんてことはあり得ないと思いたいです。

あと、桑園は確かにジャスコとしてはとても小さいので、
売上は良くないのかもしれませんが、短期の賃貸借契約を結んでいる
とはとても思えないです。少なくても１０年とか１５年とかの契約に
なってるのではないかと思います。投資回収できるだけの期間を
確保しているはずです。なので、しばらくの間は撤退はないのでは
ないかと。勝手な想像ですけど。

でも噂通り、近い将来ジャスコが撤退なんてことになったら、
桑園周辺は買い物する場所がないので一気に不便になっちゃいますね。

う〜〜ん、ジャスコの撤退ねぇ・・・。サティならまだしも、あまり聞いたことないような？
桑園の場合は都心部なので、他店と売れてる内容が違うようですよ。できあいの総菜とか、加工したものとか。なので、面積が小さい分、売上高も小さいでしょうが、坪効率が良いかもしれません。って、書いてるうちに噂の元の39番さんがどっか逝っちゃってました。

＞＞40
じょうてつが北7西13の赤い実公園前に27戸14階で計画があります。
12月着工。

あくまで想像ですが

このスレの１５番さんの書き込みが
今回デベロッパーがＪＲへ質問するきっかけになったのでは？

１５番さんが２６日に新幹線のことを書いてますが、
ＪＲへの質問はその翌日、２７日に出ています。

偶然かもしれませんが。

気になって最初から見てみました。なんか17さん業者っぽい。素人とか書いてますが、ダイワさんっぽい。

１７です。私は全くの素人です。マンション生活歴が長く、買い替えのため、現在、市内の色々な物件を見て感じただけの者です。気にしないでください。現在、三井、住友の物件を比較しているところです（ちなみに私はダイワは好きではありません。むしろコンセプトは嫌いです。）。レスは不要です。

買いたいと思っていた者ですが、どうしても欲目で見てしまうので、色々なご意見を参考にしたいです。最終的な判断は各々、自分ですればよいことですので、17さん、ぜひまたご意見聞かせてくださいな。検討されている他の物件がどこなのか、ぜひ、参考にさせていただきたいですし。

札幌市の都市計画情報サービスを見たら、この場所って60ｍまで建てられる地域なんですね。
もし新幹線用地で敷地が縮小されたら20階建てぐらいにするのかな？
20階にするには容積が足りないだろうか？

いずれにしても、この物件は暫く様子様子を見たほうが良いと思います。手稲からトンネルを抜け、札幌駅に達するまでの用地取得には途方も無い金額がかかると思います。

新幹線って手稲方面から伸びてくるのですか？