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現在、天神にワンルームマンションを一戸だけ持っている者ですが、管理会社（マンション販売販売会社の子会社）がひどい会社で賃料を所定日に何の連絡もなく振り込むことが度々ありません。
お陰で、ローン返済が出来ず遅延利息等も払ったりしました。
一戸からでも管理を引き受けてくれる信頼できる会社をご存知でしたらお教えいただけますか。宜しくお願いします。
[スレ作成日時]2008-12-06 11:05:00
現在、天神にワンルームマンションを一戸だけ持っている者ですが、管理会社（マンション販売販売会社の子会社）がひどい会社で賃料を所定日に何の連絡もなく振り込むことが度々ありません。
お陰で、ローン返済が出来ず遅延利息等も払ったりしました。
一戸からでも管理を引き受けてくれる信頼できる会社をご存知でしたらお教えいただけますか。宜しくお願いします。
[スレ作成日時]2008-12-06 11:05:00
私もシ○クスのワンルームを所有していますが、8月頃から家賃の振込みが遅れ始め（何の連絡もなく）、先月分もまだです。一戸でも管理会社変更は可能なんですね。知りませんでした。
> 度々ありません
NO.3です。
こういった場合の解決策をご教示いただきたいと思います。どなたかよろしくお願いいたします。
早急に管理会社を変えることです。
こういう場合、基本的には性悪説で行動すべきだと思います。
まずは被害がこれ以上大きくならないことを考えましょう。
それと同時にとりあえず内容証明を送付します。
書き方にはちょっとしたルールがありますがネットで調べればすぐにわかりますよ。
それでも解決しなければ少額訴訟とかに発展していくでしょうが、
ワンルームの家賃一カ月分とかだと損切りと考えることになる可能性が高いですよね。
だからなおさら早めの切り替えが必要なわけです。
管理は賃貸業者なら大概のところが受けてくれるでしょうから
複数から賃料その他の設定を相見積もりをとって判断しましょう。
N05です。
NO6さん、大変参考になりました。早速いろいろあたってみます。有難うございました。
NO3 の方、その後どうですか？
販売会社と管理会社が系列会社の場合、確定申告等を請け負ってくれていませんか？
管理会社を変更したら、そのあたりがネックではと思うのですが・・・
シ○クスの家賃、システム障害で入金状況が混乱しているとの説明を受けていましたが、待っていたらちゃんと振り込まれました。
よかったです、ひと安心。
NO08さん、管理会社の変更はまだですが、変更した場合は確定申告は自分でするしかないでしょうね。NO09さん、家賃は何か月分遅れましたか？また、会社から何か説明がありましたか？よろしければ教えてください。
シ○クスのマンションオーナーです。
「破産」となると、自分で管理会社を見つけなければならないのでしょうか？
それとも、シックスが管理を全て他会社に一任するとか、連絡があるんでしょうか？
今月の家賃も、今日振り込まれる予定だったのですが。
皆さんどうされているんでしょう・・・。
夫が私に内緒で契約し、挙句にこんな状態になってしまって悲しいです。
お詳しい方、アドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
私もシックスのマンションオーナーです。昨年秋頃からこういう事態は想定していましたので複数のマンション管理会社に相談しています。提携ローン会社のジャックスも相談に乗ってくれるそうですよ。これからは、破産管財人が選定され、各債権者（ゼネコンやマンションオーナー）に債権額（オーナーの場合は未払い家賃）の確認がくるはずです。シックスの資産を査定しそれを各債権者に按分することになります。居住者がいるわけですので管理会社を変えれば家賃はちゃんと振り込まれますよ。まずは管理会社を変更することですね。
ご親切な方に、このサイトを教えて頂きたどり着きました。
私も、シックスのオーナーの一人です。
皆さん、管理会社はどうされますか？（どこにされますか？）
基本、賃貸マンションですので、居住者退室後の次の居住者
探しもしていただける管理会社があればいいのですが・・。
オーナーの数がある程度纏まった方が、管理会社と話し易い
かも知れませんね。
今後とも宜しくお願い致します。
NO.11です。
シックスのHPに破産のお詫びが掲載されていますね。
次の管理組合を探しているとのことですが、自分で探すのとどちらがいいのでしょうね。
確定申告の事も気になっています。
これまで任せきりだったので・・・。
>>14
確定申告は、もうオーナー長いので自前でどうにか成りそうです。
（過去の申告書を参考にしながらですが。税務署から指摘があったら訂正）
一概に管理と言っても、家賃回収・部屋の管理・マンションの建屋そのものの管理・
居住者が退室した後の次の居住者探しと色々ありそうです。
あれやこれや考えると、直ぐには個人的な結論出せそうにありませんですわ。
どちらにしても、困った物です。
>>15
経費に計上する修繕費など、シックスに確認しないと詳細が判らないのではないかと
心配です。
入居情報等も申告書に記載しなくてはなりませんよね。
差し当たり、毎月1日に落ちる管理費や、入居者からシックスに振り込まれる家賃は、どうなっているのでしょうか？
放っておけば、破産したシックスにドンドン入金されるだけですか？
そのあたりが心配です・・・
私もシックスの供給したマンションのオーナーです。私は２件あります。倒産を知って、早速、管理会社に当たってみましたが、今は管理会社も動けないみたいです。破産管財人が決まって、向こうから管理会社をどうするか説明があるのではないか、その後の検討となりそうです。毎月支払っている管理費、シックスのは結構高いと思います。この管理費は、マンションの共有部分の管理費みたいで、うちのマンションの場合、家賃の２割程度です。入居者保障のついた管理費である管理会社は５〜８％だそうです。皆さん、今回は大変なショックと思いますが、管理組合のあり方を見直す良い機会と思って頑張りましょう。当面は向こうからの連絡を待つしかないみたいです。
オールアバウトプロファイルというサイトに、専門家に聞くというページがあり、マネーのカテゴリに不動産投資というものがあります。
その中に、今回と同じケースが載っています。
２人の専門家のアドバイスがあるのですが、「すぐにでも家主に連絡して家賃入金をやめてもらう」という専門家と「管財人がつけば保全される」という専門家、意見が分かれています。
専門家でも、判断が違うんでしょうか・・・。
管財人が入ると、他の債権と一緒にされてしまい、入居者からの家賃が全額返ってこないような気がしますが・・・。
また、もしオーナーが個別に管理会社を変えて、バラバラの会社が管理した場合、共有部分の保守はどうなるんでしょうか。
たとえば、電球が切れたとか、エレベーターの点検とか。
シックスの管理会社変更は、破産管財人が決まって連絡がくるまで待ったほうがいいんでしょうかね。私は先月、今月の二か月分が未納ですが・・・。他社と契約するにも、現在の管理契約はまだ生きてるのではないでしょうか（実質的には管理はできない状況でしょうが）。
>>20
如何せん、何もオーナーは何も出来ない状況なのですかね。
兎に角、破産管財人が決まるまで待つということでしょうか。
でも、我慢も二ヶ月位が限度かと思いますが。
出来るだけ、皆さんと情報交換したいと思います。
宜しくお願いします。
そうですね。こういう事例はあまりないでしょうから、どうすればいいのか、情報をお持ちの方にはいろいろと情報提供をお願いしたいと思います。破産管財人が決まっても、このご時勢ですから管理業務を一括して引き受ける業者が出てくるか分かりませんよね。各所有区分は夫々が管理会社を決めればいいでしょうが、共有部分はどうなるのか不安ですね。共有部分の管理業者が決まらなければいろいろ不都合が生じて居住者が逃げる可能性もありますし・・・
>>18
リンク先の情報は、全て推測の域を出ません。
結局、今後どうなるかは、今のところ誰にも判らないわけです。
すぐに管理会社を変更し、その後「やっぱり管財人から提示された事業継承会社の方が良かった」となっても、再度の変更は、また入居者に迷惑がかかります。
色々考えましたが、とりあえず上記の方たちも仰るように、管財人が決まり継承会社が選定されるまで、待ってみようかと思います。
この掲示板をしらないオーナーも沢山居るでしょう。
どこか情報共有できる掲示板や、単独スレが出来ればいいですね。
はじめまして私もシックスマンションオーナです。ピュアドームグランディ博多とピュアドームサウスイースト天神に１戸づつ持っています。昨年１１月頃１０月分の家賃が未入金に気づき何度も何度もシックスに電話したのですが、その時は家賃送金システムの不具合のため手処理に時間がかかってご迷惑をかけていますとのことでした。（嘘だったのですね）１２月になってやっと２ヶ月分入金されたものの１２月から未納です。１２月１７日付けでシックスの鱒渕社長の公印付のお詫びの手紙がきましたが、中身は家賃送金システム不具合、３８００件中８００件の解析に時間がかかり・・・と嘘っぱちの文書（怒）その後はシックスからは音沙汰なし。
どうしようもなく７年ほど前にシックスにいた人に連絡し（当時その人からマンションを進められたのですが）何とかしてくれと依頼。その人は現在他のマンション会社におり今から私の代理人として動いてくれることになりました。（委任状を書き、今後の家賃を差し押さえてもらうようにしています。）未納分の家賃は、管財人が決まり次第請求することになると思うのですが、いつになるのでしょうね。
Ｎｏ１９のレスに「すぐにでも入居者に連絡して家賃入金をやめてもらう」とありますが、入居者がどなたかもわかりません。この場合マンションまで出向いて説明するしか方法はないですよね。
>>24
私に来た手紙は違いましたね。
弊社・社内管理の不行き届きと社員教育の不行き届きでした。
二枚（三枚舌）ですかね。
3,800件ですか。供給4,500件との話でしたので、複数の所有者も
含めて4,000オーナーかなと思っておりましたが、大体当たりでしたか。
オーナーさんそれぞれ頭金の入れ方は違うと思いますが、１２年超オーナーの
私でも後900万円位残っています。これは途中で資金注入有りです。
まだ、16年有り。困ったもんです。
皆さん、どうされていますか？
複数の所有者の方、資金計画はどうされていましたか？
オーナーの妻です。
10年前に、夫が秘密で契約。
バレて以来「倒産したらどうするのっ！」と、シックスはいつもケンカのタネでした。
>>２６
資本注入＝繰り上げ返済 ですよね？
無知でお恥ずかしいのですが、経営を赤字にして税金の還付を受けるのが目的の投資マンションでも、
繰り上げ返済して、ローン年数を軽くする方がいいのですか？
それから、ネットをウロウロしていたら、シックスは秋ごろから、退去者への敷金支払をしていないケースもあるとか。
その場合、オーナーへ請求されるのでしょうか？
それとも、退去者もシックスの債権者になるのでしょうか？
これ以上負担が増えるなんて〜！
>>27
そうです。繰上げ返済です。
ローンの金利見直し時期（５年毎）の時、１％程度金利が
上昇した為、返済額・期間減少の為繰上げしました。
今思えば、期間はそのままの方が良かったかも。
暫く待って、進展が無い様でしたら、再度資本注入かなと
思っております。
家のローンも有り大変です。ただ、幸い家のローンは金利ゼロと
なっているので、金利見合いで資本をまわすかなと思って
おります。
>>24
あと１６年ですか〜いいですね、うちは２０年です（涙）。
シックスは２００８年３月期に最高売上高を記録してるんですよね？
契約したてのオーナーも大変ですが、この御時世、昔より大幅に値引きされていたかもしれませんね。
最高売上高を記録した翌期に、破産だなんて。
不況や法改正が恨めしいです。
６年前に、会社の先輩に誘われて悩みに悩んだ結果平尾に１部屋を購入。毎月キチンと家賃も入り節税効果もあるので、その３年後営業マンに勧められるまま２部屋目を。残債額は退職金でも賄えないっ・・。感覚がマヒしてましたね。自宅のローンもあるし子供は大学入学だし。自ら捲いたタネとはいえ妻にも言えず、仕事も手に付かず寝れない日々が続いている。何から手をつけたらいいのか・・・・。
>>27
結局、税金の還付額とローンの利子とのバランスです。
私の場合、個人持ち出しが約23,000円/月と固定資産代で年間約32万円。
還付が10万円弱でした。合計年間22万円の持ち出し。住民税の減額も
あるので、実際はもう少し少ないですが。
不動産投資ローンは、利子が高いので計算したら、収入の大半は利子の
支払いに使われている感じです。
ローン残高が多い・残り年数が長ければ、殆ど利子代、場合によっては
利子補填している感じです。（自宅のローンも基本は一緒ですが）
ローンの利率が上がった時、ローン会社にタダで儲けさせるのも癪に
なり、一部繰上げしました。また、30年も同じ家賃収入が入るとは
考えられないので、まだ資産として価値が有り、収入のあるうちにローン
だけは軽くしておこうと思ったからです。
１２年前、今の様にインターネットでの情報検索が容易なら、決して
購入していなかっただろうなと思います。
個人の結論としては、部屋だけのオーナーなら投資用マンションは結局
損をすると思います。建屋は痛むし古くなれば家賃は安くなる、最悪
入居者無しになる可能性もあります。一棟丸々所有していれば、最後は
土地だけは残りますが、共有所有ではそれも大した事にはなりません。
悔しいですが、いい勉強になりました。
>>31
皆さん、大体似たような年齢なのですね。
私も大学生（私立・工学部）、高校生２人の３人子供がいます。
高専の４年になる娘は、下宿したいと言うし（既に手付け支払い済み）
私立の工学部は授業料高いし、更にこんな話で酒も不味いです。
まあ、前向きに考えれば、株と違い 不動産（資産)は現存している、
今のところ入居者もいると言うことで、破産管財人に早く家賃の保全を
依頼する（実行してもらう）ということでしょうか。
名もない債権者各位
シックスから連絡がないのに、見知らぬ不動産会社から連絡が多いですね。
長崎の某不動産から、解除文書付きできたのはびっくりしました。
個人情報はダダ漏れ、便乗商法のオンパレードっていうかんじですね。
１０年保管すれば残債買取の覚書も紙屑ですわ。詐欺だったとしても、時効ですね。
絶妙のタイミングで倒産されました。
DM してきた数件の不動産屋に当時の売買価格を言ったら、えらい高い買い物されましたねと、
他人事のようにいわれました。
シックスと提携していたローン会社と２０年間も付き合う？ぞっとします。
いま入居している人の敷金は、退去時に誰が返すのでしょうか？
共益費の中のマンション保全の積立金は残っているのでしょうか？
１０年維持したら残債買取の覚書は、本当に紙切れなのでしょうか？
いろんな疑問もでてきますし、入居者も振り込め詐欺の温床となっているようです。
「シックスハウス症候群」とは、このことかむしれません。
福岡出身の麻生総理は、このようなセーフティネットをどう考えているのか？
>>32
御親切に教えていただき、有難うございます。
利子を経費計上して還付金を増やすより、繰り上げ返済の方がいいということですよね。
それは、所得税の額に関らず、オーナーの誰にも当てはまることでしょうか？
>>31
私の夫も隠していました。
聞いた時はショックでしたが、やはり知って良かったと思います。
もし、隠し通せない金額なら、今後の見通しが立ち、心も落ち着いた時点で、
奥様にお話され、経済的な協力を求めてはと思います。
夫の落ち込んだ姿は、妻をもっと不安にさせますよ。
良く寝てよく食べて、元気でお仕事してくださいね！
管理費の中に修繕積立金も入ってましたよね。
大規模改修・・・将来の取り壊し・・・
ローン以外にも、出費が出てくるのでしょうか。
こうなると、早く手放したくなりますが
皆さんは、売却の予定ありますか？
>>33
何時から知りませんが、１０年後の残債買取もやっていた様ですね。
３年位前に、２軒目を勧められた時そういう話をしていました。
一瞬、どうしようかとも思いましたが、もしシックスに何かあった
場合、唯の紙屑になると思い止めました。
また、ローンの利子補填もやっていたのでは？そんな話もしていた
様な気がします。
どちらにしても、管理会社が決まらないと何もできない、わからない
状況ですね。私も、これ以上の持ち出しを心配しております。
>>34
勿論、他の項目（修理費等）と併せ、幾ら還付されるかがポイントです。
私の場合、年数も経ち減価償却も少なくなってきましたので、これ以上の
還付が望めそうにないからです。
一度、シックスから来た確定申告書の中身を確認されたら如何でしょうか。
一つだけシックスに感謝していることは、それまで税金納付についてまるで
関心ありませんでした（サラリーマンですので）が、毎年送られてくる
確定申告書を自分なりにエクセル等でシュミレーションして、税金に関心を
持った事でした。
実は、数年前ローンを借り換ようと思い、ある金融機関で物件評価
して貰った事があります。結論は断られました。
この金融機関は、預金の残高とローンの残高の差額にのみ金利が発生
するというローンを持っていて、自宅のローンもここに借り換えました。
不動産ローンでも、同様のローンを持っていたので相談した結果が
上記です。
２軒目を勧めて来た時、「今売れば幾らですか？」と聞いたら、
金融機関評価の倍の価格を言っていました。
これも、２軒目購入を止めた理由です。当然、知っていた筈ですから。
ですから、今売却してもかなりのローン残債が残るなという感じです。
税理士じゃないので間違っているかも知れませんが、確か取得後８年か
それ以上経過してから売却した場合、購入時との差額（売却損）を
３年間所得と相殺できたのではないかと思います。
詳しい方、お教え下さい。
売却、私も考えましたがこれもかなり覚悟いるなという感じです。
最悪、早めの損切りも必要かもしれませんが・・。
35です。
ジャックスでも、相談に乗ってくれるとの事ですので、
取り敢えず連絡してみます。
どなたか連絡されましたか？
４０００オーナーとして、７万円の家賃で、ひと月２憶８千万円の被害。
４８００戸として、およそ１０万円の敷金踏み倒しで、４憶８千万円の被害。
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4384.html
名もない債権者を考慮すれば、こんな順位ではないはず。
詐欺まがいとは言わないまでも、無茶な営業を奨励した社長には、
マスコミの前にでて、謝罪してほしいものだ。
生活給付金は何の足しにもならないし、不動産価格も下落してるし、
ＤＭ送ってくる不動産業者もオーナーの心理的弱みにつけ込む
便乗商法にもみえるし、ましてや、福岡に行くにも家賃並みの
交通費が往復でかかるし、弱り目に祟り目です。
>>37
その被害額だけでなく、さらに修繕積立金も入りますね
我が家の場合、管理費の中に毎月１２００円の修繕積立金が含まれていました。
いま１０年超なので、15万円くらいの修繕積立金はあったはず。
今後の改修工事が心配です。
オーナーの事を考え、販売したマンションへの愛着があるなら、せめて管理のシックスサービスだけでも残してほしかったし、破産以前に民事再生法等で再建を目指してほしかった。
破産の場合、債権者は訴訟を起こせないし
債権の優先順位は、１位が税金、２位が社員給与、その後、一般債権者だとか。
とても期待できるものではありません。
やっと通じた専用電話でも、こちらからの問いには合致しない返答をまくしたてるだけで
いかにもマニュアルを読んでるような対応。がっかりしました。
>>35さん
AllAboutというサイトで、専門家がワンルームマンションの売却に関連して、以下のようなことを書いていました。
↓
2004年度の税制改正で、土地・建物の売却損は、給与所得等との損益通算や翌年以降の繰越控除が認められなくなっており、居住用の土地・建物とは税務上の取扱いが異なっています。
３５さんが仰っているのが、この事なら
損益通算はできないのかもしれませんが・・・
>>39さん
御指摘、有難う御座います。
確かに、居住用以外は損益通算できないようですね。
いやー、少しでも回収できるかと思いましたが、それも無理か。
参りました。
少しづづ、ローンの繰上げを進めて、家賃収入で頑張れるだけ
頑張って、二束三文で売却しかありませんかね。
怨むよ、シックス。
シックスの営業のトップは年収が五千万円位あった。経営陣の年収はどれくらいあったのか？今回の件は間違い無く計画倒産。いづれあの人達は形を変えて復活する。
皆さん、ご質問です。
皆さんのところへ、ある業者から管理引継ぎ（変更）のお知らせが
届いていますか？
私、福岡から遠方にありそのような知らせを受けておりません。
情報があったら、お願い致します。
マンション投資家さま
当方九州在住（福岡県外）のシックスマンションオーナーですが、
そのようなお知らせは届いておりませんよ。
届いたオーナーさんがいらっしゃるのでしょうか？
明日、ジャックス担当者より連絡がある予定なので詳しく追及してみます。
明日は管理費の引落日ですが、通常通り引き落とされては納得いかないので
口座を空にしてきました。
私は九州外ですが、届いていません。
登記簿謄本は一般に公開されているので、調べれば誰がオーナーかすぐ判るようです。
福岡の不動産界は「シックス特需」で多忙なようですよ。
賃貸管理の件で、不動産会社に問い合わせても、当初の丁寧な対応から次第に横柄になってきました。こっちが困ってるのを知ってるから、足元を見られているようです。
ところで、皆さんは今後、物件をどのようにされるおつもりですか？
30年ローン、最後まで維持して、その後も持ち続けますか？
繰り上げ返済して、持ち続けますか？
売却予定の方は、いつ頃を目途に想定されていますか？
最小のダメージで済ますには、今後どのように対応するのがベターでしょう？
ぜひ、ご意見をお聞かせ下さい。
怒り心頭様
有難う御座います。
うわー、そうですね、明日は管理費引き落としの日でしたね。
忘れてました。
今から間に合うかぁ。
私も、空にしておきたいです。
まさか、引き落とさないとは思いますが・・。
万が一、間に合わずに引き落とされたら、すぐ書き込みます。
（存続しない会社からの引き落としは、法律的に無効？）
情報、有難う御座いました。
>>44様
難しいところです。
最近購入されたオーナーさんでも、購入時の価格では売れない
でしょうし、１０年超はなお更です。
途中途中で、繰上げをして家賃収入のある間は頑張って、
どこかで損切りとなるのでしょうかね。
インフレでも起きれば別ですけれど。
兎に角、ローンを減らさないと何をするにしても身動き
出来ないでしょうね。
ジャックスさん、オーナーが飛べば、自分のところの収益に
問題を帰す事は理解してると思います。
（概算一軒１，０００万の残債があるとすれば、４５００件で、
４５０億円。物件は殆ど担保割れしているとすれば、担保の
マンションが残ってもその売却等考えると、被害甚大でしょうね。
勿論、金融機関は私みたいな素人が考えるよりはるか以上の手は打って
いると思いますが。REIT等の投資信託にでも回しているのでしょうかね）
程度にもよりますが、そうなったら福岡のマンション販売は投売りで
大打撃でしょうね。
すみません。これは、あくまで私見です。
46です。
済みません。勝手な推測ばかり書いて。
追加ですが、兎に角早く次の家賃・建屋管理者が決まって
既存のオーナーが、少々の不利益はあっても、取り敢えず
今の状況が維持できることを願っています。
少なくても、シックスが破産しただけであって、今の賃貸システムが
崩壊した訳ではありませんから。
早く、安定した状態に戻る事を祈ってます。
46さん
色々語っていただけた方が、読み手側も色んなヒントいただけますよ！
私見でも何でも、どんどん語りましょう！
そして、みんなで頑張りましょう！
一縷の望みをかけるとすれば、改正建築基準法や不況の影響で、新築ワンルームの供給スピードが緩やかになること位でしょうか？
人口は減っていますが、「おひとりさま」は増加傾向にありますし。
・・・でも、今後 独居老人の入居が増えると、また別の心配が起きそうですが。
ジャックスも、ワンルーム投資の片棒を担いでるようなものですよね。
ジャックスが薦める管理会社って、どこなんでしょう？
家賃回収能力に長けた、信頼できる業者なのか、もしくは単にジャックスの「お得意様」なのか。
43の妻です。
物件の今後の取り扱い・・・
あくまで気持ち的には・・・不動産投資とはもう縁を切りたいので、今すぐにでも売却して
貯金はたいてもいいからローン全額返済して何もかも終わらせたい・・・って感じです（涙）
もう損得関係なく、かかわりたくない・・・って心境ですかね。
今日ジャックス担当者と主人が話をするそうなので、何か少しでもこのモヤモヤが晴れる情報を
持って帰ってくれることを期待して帰りを待ちたいと思います。
今までシックスに任せきりで、やることといえば毎月の入金確認と年に一度の確定申告ぐらい
だった私達なので、今回あらためて不動産投資について考え直すいいきっかけにはなりました。
今の入居者さまは長年住んでいただいてる方なので、ご心配をおかけしてないか気がかりです。
これからも安心して住んでいただきたいですし、振り込め詐欺などのことを考えると・・・
電話番号が変わってらして連絡がとれないのでシックスに問い合わせても、弁護士に一任の一点張り。
その弁護士とやらには電話はつながらないし、この週末はヤキモキしっぱなしでしたね。
ただの愚痴になってしまい申し訳ありませんでしたm(__)m
>>49様
ホント、同じ気持ちです。
ジャックスの件、ご主人様の御情報をお待ちしております。
（P.S.)
ひろさんのところの、「シックスに怒り心頭」と同じ方ですか？
今後も、情報交換宜しくお願い致します。
マンション投資家さん
「シックスに怒り心頭」さまとは別人でございます。
私も後から気づきました。ややこしいのでＨＮ変えますね^^
私もあちらとこちらを家事の合間に行き来しています。
こちらこそ今後ともよろしくお願いいたします。
怒りんぼ（可愛い）さん、私も妻です。
お気持ち良く解ります〜〜〜〜(T_T)/~~~
早く解放されたいですよね。
怒りんぼさん御夫婦は、ご相談のうえ契約なさったのですか？
うちは、夫がナイショで契約してました。
会社の人から「俺は長くやってるけど、還付金はいいお小遣いだよ」って言われたみたいで。
まんまと乗ってしまったみたいです。
恨むぞ上司〜〜〜！
解放されたい気持ちは山々ですが、色々計算してみると、やっぱり持っていた方が損が少ない・・・というか、持っているしかなさそうで、気が重いです。
私も、シックスオーナーで、初めて書き込んでいます。
昨年８月に始めて、まだ１年も経っていないのに。。。トホホです。
シックス対策室、およびジャックスに問い合わせた事を箇条書きにします。
○シックス対策室
・2/2現在破産管財人はまだ決まっていないが、2/6までには決まります。のでそちらからの連絡
（封書で送られくる。）を待って下さいとのこと。
・管理会社について、現在引き受け先の管理会社を選定している段階です。2/6までには、決めて
封書の中に、どの管理会社でどこに連絡してくださいと書いてある。 そうです。
・私もそうですが、現在入居されている方が誰で、どんな人は全然しりません。 それで入居申し 込み書を下さいといったところ、それも弁護士が持って帰っていてどうしようも出来ないと言わ れた。 それも次の管理会社に渡すのでそれまではどうしようもないとのことです。
・未納分の家賃の件ですが、その人曰く、管財人との間で、配分率が決まり次第、管理会社より
払われるのでは？とのことです。
○ジャックス
・ジャックスが家賃を代行して回収しているオーナーの場合、２月分の家賃は、入居者から回収
したものを、シックスに1/23には、納めているとのことで、私の場合、1/23に家賃分入金されて いました。 来月分は、入居者へ今回の件で代行回収は出来ませんと連絡を入れるつもり。との ことです。ただ、今後どこに入金してくれとかの連絡は出来ないので、早く管理会社が決まって
もらわないと。 言われていました。
以上確認した内容です。 また、何か解ったら投稿します。
奥様に内緒で購入された旦那様に代わって奥様に陳謝です。
飲み会で同期からいい小遣い程度になると進められ、その時ちょっと小遣いに困ってたので、
早々に営業マンを紹介され購入しました。
いま思えば、目先のことよりもっと先のこと考えるべきでした。（反省です）
タイムマシンで時間戻れないかな！！！
先行投資してもいまの御時世、マンションが売れるわけでもないし、管理会社の移管等様子見し、
Ｎｏ５２さんの言われるとおり、そのまま持っていた方がいいのかなって思ってますが・・・。
申立人の弁護士（の秘書）と話をしました
Ｑ．本日、管理費が引き落とされているがどういうことだ。
Ａ．破産の申請をしたものの、決定ではないので、管理業務は継続せざるをえず、
引き落としいたしました
Ｑ．であれば、家賃を代行回収する業務はどうなっているんだ。
Ａ．それは、破産の申請をしたので、払えません
都合のいい答弁でした。
三井住友銀行をつかっていれば、銀行に言えば、管理費の天引きを中止する手続き
はできました。もう遅いですが、引き落とし当日の午前中であれば、クーリングオフ
もできたらしい。
シックスの窓口（０９２−７３４−０６５７）はツナガラナイですね。
わざと話中にしているのかわかりませんが。。。
不動産屋の知り合いに聞けば、シックスはオーナーが勝手に不動産委託されるのを
嫌がるでしょうと言います。
確かに、シックスは、シックスが決めた別会社にまとめて移ってほしいはずですよね。
シックスと別会社の間で、どのような取引があるかわかりませんが。。。
>>54さん
代わって陳謝・・・って面白い！
暗い話題ばかりの中、初めてこの掲示板で笑ってしまいました。
私も、最初聞いた時は凄くショックでしたが、今では夫と「運命共同体」になった気分ですよ。
なかなか電話がつながらないので、皆さんから情報を頂けてうれしいです。
私も「専用電話」1度だけ通じたのですが、私のこと「債権者」というべきところを「被災者さま、被災者さま」って呼ばれて、この人、大丈夫か？って思いました（涙）。
情報提供ありがとうございます。
本日は管理費の引落し日でしたが、皆さん如何しました。賛否両論あると思いますが、私は払わなければいけないと思います。あの管理費は、共有部分の費用だから、居住者がいる限りエレベータや廊下の電気をつけるためにも必要と思います。破産宣告した訳だからこれ以上騙し取ると犯罪だよ。ピシャと使われれば問題ない訳ですが、信用できるかというとやはり不安ですな。兎に角、今、住んでいる人に迷惑かけないためには必要と思います。皆さんどう思います？
>>５６さん
旦那さんと「運命共同体」ですか！羨ましい限りです。
今回の倒産を奥さんに言えずどうしようか悩んでる方々、私を含めたくさん
居られるかと思います。ほんとにシックスさん何とかして！！！
いま思えば、こずかい欲しさの一時の気の迷い、上司・同僚から勧誘、等等
悔やんでも悔やみきれませんが・・・。
今となれば、他の人を紹介しなくて良かったとほっとしております。
アメリカに、麻生さんに、シックスに恨み心頭ですね。
シックスの良心、景気回復、宝くじに期待するのみですね。
>>57 さま
税金も年金も、このような委託金も、お金を受け取る側が正しい使い方を
するのであれば、ご指摘のとおりです。
今回の場合、相手は管理する実務担当者を解雇していたり、委託先への
支払いを滞っていることも考えられるわけで、ましてや、修繕積立金が
どこまで保全されているのか、次の管理会社が実体のない会社にならないか、
何もわかっていないので、それ次第では、マンションの評価価値が
二束三文になることもありうるわけなのです。
また、シックスと賃貸人との間で退去時の保証金の返還に関する条件も
確認できておらず、オーナーが無知である（確認できていない）ことで、
とんでもない追い銭が残っているかもしれません。
今は静観するとしても、これ以上の出費は回避するのが懸命ではないでしょうか？
＞56 困ったさん
一応、夫婦合意の上ですね。
12年程前の購入になりますが、当時のシックス営業担当が自宅に説明に来た際も同席していましたし、
物件も実際に見に行った上で購入に踏み切りましたので。
ただ私は終始、狐につままれたというか、雲をつかむような話というか、世の中にそんなうまい話は
あるのだろうか・・・？などと思ってましたけどね。
オーナーという言葉の響きに酔いしれてしまって、先々のことまで深く考えていなかったのは事実です。
さて、主人が帰ってまいりましたので、今日の確認事項をご報告させていただきます。
すでにご報告いただいてる内容と重複する部分もありますがお許し下さいませ。
●シックス 直通ダイヤル
2月6日までに破産管財人が決定する。と同時に、新管理会社を早急に決定する。
シックス側の銀行口座については、完全凍結されているものと、いないものがあるとのこと。
なので今後の家賃についても継続して引き落とされ、シックス側に入金されてしまう可能性が・・・。
●松崎隆 弁護士事務所
債権者名簿に主人の名前があるか電話で確認。
記載は確認できたが、住所・電話番号が以前の住んでいた所のままだったので現住所に変更してもらった。
●福岡地裁
シックス側の銀行口座凍結については地裁でも把握していなかった。
しかし、保存処分（弁済禁止）なので、26日以降引き落とされた家賃は保存されているとの説明。
管財人が決まり次第、裁判所の封筒で管財人名で書類が債権者宛てに届くとのこと。
●シックス取引銀行（西日本銀行、福岡銀行、みずほ銀行、三井住友銀行）
各行とも、シックス口座の凍結に関してはお答えできませんとのこと。
●ジャックス 住宅ローンセンター
1月27日ローン引落不能分について振込用紙がオーナー宛て送付されるが、振込については可能な範囲で待つ。
といっても2月いっぱいとかその程度。救済措置・特例措置については特にないとのこと。
●入居者様宛
電話連絡が取れないので、新管理会社決定まで家賃の振込・引落を中止していただけるよう文書を郵送。
登記済権利証のコピー・免許証のコピー・当方の連絡先を同封し、ご連絡いただけるようお願いした。
以上が、主人からの報告です。事態に進展はありませんが、今やれる思いついたことはしたと申してます。
他にも見落としてることがあるかもしれませんので、教えていただけるとありがたいです。
今、入居者への連絡先の情報を教えてくれないので、困っています。
入居者が個人情報に律儀であればいいのですが、悪用されても困るので、
家賃の保全について連絡しようがありません。
本日、シックスの窓口に連絡しましたが、相手も勝手にオーナーが別の
不動産会社と交渉されても困るのか、教えられないの一点張りです。
一応、マンションの謄本でわかる程度の個人情報で郵送しておきましたが、
どこに申し立てれば、現賃貸人との契約を確認することができるのでしょう。
ご存知の方、教えてください。
私の場合は、現入居者が入居した時点で賃貸契約書のコピーが送られてきていましたので、連絡は可能ですが家賃振込み（引き落とし）停止の連絡はしていません。破産申請後に引き落とされる家賃は保全されると思っていますがいかがでしょうか？入居者に家賃の引き落としを不能にするよう依頼しても、後にその方から数か月分を回収できるか、そちらの方が不安ですが・・・
私もシックスマンションオーナーですが、
皆さんの意見を参考にしてます。
ところで私は本日、ある会社と賃貸管理契約をしました。
今までの中では、そう言う話は見受けられませんでしたので、
とりあえずお知らせしました。
今日、ジャックスの方と話をしました。
ジャックスが家賃を引き落としているのは、シックスから委託のあった一部の様です。
基本はシックスが管理しているので、個人の特定は出来ないとの事。
前の方のレスにも有りましたが、シックスは１月２３日にジャックス分はオーナに払った
との事。但し、今月からは家賃の徴収業務は行わないとの事でした。
私は、２３日に振込みなかったので、ジャックスの管理ではなかった様です。
また、今日 管理費引かれておりました。
＞＞４３様を見習って空にしとけば良かったかなぁ。
色々とご意見は有りそうですが・・。まあ、癪ですね。
また、ジャックスから家賃管理会社も紹介されましたが、
１．ジャックスと何の関係も無いこと（唯の紹介）
２．６日に管理会社決まるので、その時に条件を比べたらどうですか
との事でした。
色々と不明な点は多しですが、まあ少しでも出来る事をしておこうと思います。
入居者の方への連絡は、手紙位しかありませんので、６日を見て決めようかと
思います。
＞＞５８様
私も、シックスの紹介料に釣れられた部下に紹介しそうになりました。
確か、紹介料３０万位だったかなあ。でも、紹介せずに良かったです。
今頃、人間関係が相当悪化していたと思います。
「怒りんぼ」（の妻）様
私も、最初は家内に内緒。でも、すぐ話をしましたが家内は呆れていました。
まあ、十年以上家賃と還付金の範囲で回っていたので、特に夫婦間の
問題になる事も有りませんでいた。
２６日にシックス破産した事を伝えましたが、事の重大さ分かっていない様子。
まあ、どうにかすると思っているのでしょう。
家内と娘からは、「その金あったら、海外旅行・ワングレード上の自宅の購入・
私の小遣い・・・」と責められております。
私も、さっさとこの件から手を引きたいと思っております。
色々手を打てば（大変ですが）出来ない訳でも無いですが、入居者が退室したり、
家賃が下がった場合は、それに見合った繰上げをして、毎月の支払いが無理なく
出来る範囲にしようかと思っています。この場合、繰上げしても支払い期間は
短縮せず、月々の支払いを減額させる予定です。
タバコ・・１万円。スポーツジム・・１万円。呑み代・・１万円
これ止めれば、後３万円程度はどうにかなるかなぁ。
子供にも金が掛かり、またこの不況の折り収入の減少も悩みの種ですが。
兎に角、皆さん個々個人ですが知恵を絞り、決して、投げ槍にならないで
頑張りましょう。
少しでも皆の被害が軽くなる様 情報の共有をお願いします。
>>怒りんぼさん
御夫婦で決められたとの事、羨ましいです。
やっぱり信頼関係は大事ですもの。
貴重な沢山の情報、有難うございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
>>兼続さん
「運命共同体」というと聞こえはいいですが（笑）。
いくらシックスの件から逃げ出したくても、夫から逃げ出して、私一人で生きていけるわけでもないしと悟ったまでです。
夫に「こんな債務じゃ、私と離婚しても再婚してくれる人居ないわよ〜。」と脅したら、苦笑していました。
シックスが破産してから、心なしか夫が優しいです（笑）あと２０年持続して欲しい。
でも、私も悲しいけど、苦労して稼いだお金がバンバン飛んで行く夫自身が、本当は一番辛いのだと思います。
これまでローンの取引表もじっくり見たことがありませんでした。
金利のことなども、皆さんのご意見を伺えると嬉しいです。
繰り上げ返済もしたいけど、1回に手数料２．５万円なので、チョコチョコするわけにもいきません。
福岡市内在住の２室のオーナーです。購入して約1年ですがホントに困ってます。
ここの掲示板の皆さん同様、私も「被害者」としての心配ばかりしていましたが、相談した専門家によると「今後は家主としての責任・義務を負う事になる」と言われ、あらためて愕然としています。賃貸管理契約はともかく、共用部分の管理は「管理組合」が管理会社に委託、その管理会社が、エレベーターや供用廊下部分の管理や電気代支払を行っていた筈ですが、本来交わしておくべきシックスとの家主代行契約にはその金額・支払方法が見当たりません。
このまま新しい管理会社が決まっても「無料」でそんな業務を行ってくれる訳はなく、今までの様に「家賃を受け取るだけ」なんて事はなく、新たな出費が発生するのは間違いないと思われ・・・
そもそも「管理組合」自身どうなっているのか、何の説明もなく「修繕積立金」も無事なことやら
不明だし。 皆さんはご自身所有物件の管理組合がどうなっているかご存じですか？
gokdさん
私は一時期、少額訴訟しようとじっくり契約書を見て初めて気がついたのですが、毎月払っている管理費が共用部分の費用です。家賃の回収は、家賃から千円引くと賃貸管理委託契約書には書かれています。また、賃貸管理委託契約書には、敷金はオーナーが預かるものと書いてあり（便宜上）
破産した今、敷金はオーナーである自分達が見ないといけない可能性があります。また、うちの物件だけかもしれませんが、同一マンションの広告を見ると家賃が非常に安いのです。シックスの場合、１０年間は家賃、管理費、修繕費を保証するとなっていました。実に忠実に実行していた訳で家賃に上乗せして支払ってきたことになります。これでは破産は時間の問題だったわけですね。私の場合、今、居住者と契約している金額で続けるにしても１件あたり１万５千は手出しを覚悟しなければならないかなと思っています。２件で３万です。敷金３ヶ月だから２件で３０万ぐらい、この行き先が心配です。
シックスは、昨年の秋ごろから退去者へ敷金を払っていないケースがある模様（ある退去者のブログより）。
退去者が破産を知り弁護士（シックス？）へ「未払い敷金はどうなるか」と問い合わせたところ「あなたも債権者として管財人に請求を」との返答との事。
退去者・オーナー、ともに債権者となりえるわけです。
この掲示板は、オーナーだけでなく現入居者や退去者も見ている可能性があります。
法的に「オーナーがみる」と決まれば、支払う必要があるでしょうが、未確定な現段階で語る事は「シックスがダメでもオーナーが見てくれる」と認識される恐れもあり、入居者の方を混乱させます。
敷金の件については、入居者との間でのデリケートな問題だと思われますので、発言は慎重に行いましょう。
＞６３様 教えて下さい。
>ところで私は本日、ある会社と賃貸管理契約をしました。
とのお話ですが、賃貸管理契約には、家賃保障とか含まれているのですか？
その辺りまで面倒見てくれる管理会社ってあるのでしょうか？
シックスとの契約では、空室の場合は100％（10年後は80%)の家賃保障があったのですが
。。。
これまでにやった事。
１）ジャックスへの問い合わせ
得た情報は、皆さんが書かれている事とほぼ同じです。
２）弁護士事務所への確認
債権者名簿に登録されているか、住所等に間違いが無いか。
これはＯＫでした。
３）新規家賃管理会社へのコンタクト
数社に見積もりと、契約内容の確認を行った。
２月６日以降、直ぐ対応できる様 賃貸管理委託書と管理契約書を
送って貰う事とした。
また、契約に必要な書類があれば準備する。
＞＞44様
http://profile.allabout.co.jp/fs/shinsuke-ono/qa/detail/27806
御参照下さい。
>>68
オーナーと利用者の知りたい情報の利害が相反するのは
わかるのですが、これだけ、シックス側の説明責任が
果たされないと、皆様のように、疑心暗鬼になってしまう
のも理解できます。
保証金の問題であれば、現状復帰の費用につき、何が元の
現状かということで、入居者のいう話を１００％信じれるか
という危険性もあり、結局、敷金引きの値段が高いか安いかは、
それなりに入居者との間で問題となるでしょうね。
できれば、マスコミで本件話題を取り上げて、シックス商法を
検証してほしいとも感じます。
４８００戸のオーナーと入居者への被害とすれば、それなりに
社会的影響も少なからずありますよね。
昨年5月に夫がシックスのワンルームマンションを購入しました。
本人は私(妻）に秘密にするみたいだったのですが、契約する前に私にばれてしまい、
すべて話を聞き、「そんな上手い話はない、仮に儲かったとしても、子どももいるし、
そんなリスクのあるギャンブルのようなことはやめて。」「それでもしたいなら離婚する」
と泣きながらお願いし、私の前で担当者に電話をさせ「この話はやめたい」と言わせました。
しかし、その後も担当者から契約の話はあったみたいで、夫は私に「もうしない。やめた。」
と嘘をつき契約してしまいました。。
契約してから1ヵ月後私にばれました。
「違約金を払ってでも解約したい」と私も担当者と話をしましたが、「0円でマンションが手に入る。倒産することは９９％ない。免許証（担当者の）をコピーしてもいいですよ。」
と自信満々に話をし、解約はできないとの事。
そして1年も経たないうちにこの結果。。
貯蓄も少なく、夫の収入も不安定、こつこつ地道に生活し、家族で仲良くいれるだけで
十分幸せだったのに・・・。
担当者とそれに洗脳された夫にかなり怒りを感じてます。。。
ローン返済や固定資産税、その他もろもろの費用を３５年も払っていかなければいけないんでしょうか・・・？
もちろん払いきれないけど・・・＞＜
詐欺みたい。
ひどい話ですね。
この会社に限らずワンルームマンション売りなんて
こんなレベルなんですって。
うちも主人が内緒で契約してました。
当時、夫曰く「誓約書を取ったから大丈夫。」。
内容は、
『１０年間は、持ち出しなし（税金除く）』
『１０年目以降は、残債に応じ、転売処理する』
つまり、１０年持って手放せば、損失なしという内容でした。
こんなバカな話あるか！って思いました。
こんな営業やってる会社、いつか潰れるのでは？と、ずっとドキドキしていました。
あと１年で手放せる！と思っていた矢先に、シックス破産。
破産して初めて「誓約書はうちだけではなかったんだ」と知りました。
こんな無茶苦茶な話で契約させて、最初から１０年前後で破産する気だったのではと疑いたくなります。
民事再生法ではなく破産。
破産にして潰してしまえば「無い袖は振れない」逃げ切れます。
どうして、こう簡単に騙されるんでしょうか。
契約した時期、夫の帰りが異様に遅く、酔っ払って超ゴキゲンだった日が数日ありました。
もしかして男性方、素晴らしい「接待」受けてないですか？全員でないでしょうが。
「契約せずにいられない」状況が何かあったのかと思うくらい、妻から見たらほんと馬鹿な契約です。
破産手続き開始・Ｑ＆Ａが、シックスのＨＰに記載されました。
まづ、御一報
夫は契約前に高級クラブの接待を受けてました。。
うちは福岡県外に在住なんですが、担当者が福岡からくるたびに手土産をもらい、
また、夫が契約をしに福岡に行ったときも、交通費、ガソリン代すべてもらったそうです。
そんな羽振りが良くて経営が続くもんか！！と思ってましたが、ほんとにそうでしたね。。
ほんとに馬鹿な夫です。。
債権者集会があるようですが、参加した方がよいのでしょうか？？
福岡まで行くのに実費がかかりますが・・・・・。
もうどうしていいのやらさんへ
いろいろ調べましたけど、家賃保障はないですね。
私が契約したところは、９０％の成約率だそうです、
ただそのまま鵜呑みに出来ないですけどね＾＾；
出るものは(ローン)は、私の事情など関係なく
出てゆきますから、入るほう(家賃)を確保することが
大事だと思って、正直焦って契約したのかもと思ってますが・・・
円天の関係者が逮捕されました。
今まで、まったく部外者として本件を見ていましたが、感慨ひとしおです。
八つ当たりかもしれないけど、金を貸した金融機関は道義的責任を感じないのでしょうか？
例えば金利を減免優遇するとか。
>>74,77様
私は、１２年近く前ですが、喫茶店でコーヒー飲んで契約。（契約は３回目位）
また、２軒目を勧めに来た時、地元の喫茶店と行きつけの一杯飲み屋。
確かコーヒー代は自分で払ったので、飲み屋で二人で焼酎飲んで焼き鳥
食べて３，５００円位だったでしょうか。ご馳走になりましたが・・。
皆さん、いい思いしましたね。
でも、そこまでするとは・・。断れ無くなりますね。
ところで、「10年後の残債で買い上げ」を実際にやって貰ったオーナーは
いるんですかね？
その上、利子の補填までして貰えれば、ノーリスク。
私だったら、その時点で疑ったと思います。
私もオーナーの一人ですが、目的は高値転売でした・・。
邪な考えだった事がお恥ずかしいです。
私は12年ほど前に購入しました。大学の先輩（知らない人でしたが）が同窓生の情報をもとに営業をかけてきました。まあ終わったことなので仕方ないですが、投資用マンションを買うなら、中古を自己資金で、ですね。ところで、敷金の話が出ていますが、私の場合は私に入金され、退去する場合には次の入居者の敷金と相殺してましたよ。しかし、債権者集会、はるか先ですね・・・
>>81さん
私もそう思います。
そして解せないのが、いつもは２７日入金だった家賃が、ジャックス代行分だけ何故２３日に繰り上がって入ってるのでしょうか？
なぜ２７日ではないのでしょう？
大勢の入金変更の手続きなんて、そう簡単に出来るものでもないのでは？
債権者集会まで日が長すぎますよね。
しかも平日の昼間だなんて。
オーナーは、「ある程度所得税を払っている人＝社会的にも責任の重い世代」のはず。
平日の昼間に、しかも遠方から行けると思ってるんでしょうか？
数日違いで再生法申請した「栄泉不動産」は、発表からすぐに債権者向けと購入者向けのお詫び文がHPに掲載され、直後の日曜日に「事の経緯をご説明する」という説明会を開いています。
企業規模、破産と再生法、違いはあるといえ、誠意がなさすぎるし、企業レベルが低い。
シックスのHPのQ&Aも、全く心が感じられない。
いい勉強になった、と言いたいですが代償は大きいですよね。しかし物件は存在するんですし入居者がいれば家賃は入るんですから（今後は）、前向きに考えるしかないですね。今更ながら、こんなチンケな会社の胡散臭い営業マンの口車に乗った自分が情けないです。数年前からこういう事態をある程度想定しながら、手を打たなかった（資金的にも不可能でしたが・・・）ことも情けない。
>>84様
今更ですが、シックスのHPの会社概要には「代表者（社長）」の名前が出てきません。
私の記憶が正しければ、最初はあったと思います。
また、組織図なども有りません。
（勿論、非上場なのかも知れませんがIR情報も無し、業績の更新も無し）
その頃から、この会社少し怪しいなと思っておりました。
代表者の名前すら記載されないなんて・・。
その為、私は入金だけは毎月チェックをしておりました。
ローン会社も、少しはその辺りをケアをして貰いたかったです。
Jと言うしっかりしたローン会社が融資をしてくれる会社だからこそと、
信じたオーナーも中には居る事と思います。
（最近は、危ない会社へのローン融資は社会批判にさらされている事は
十二分に承知だったと思います。）
特に、ここ半年程度は自社のリスク回避だけでなく、自社が融資を続けた事が
結果的に債権者を増やした事を、社内のコンプライアンス委員会で取り上げて
欲しいと思います。二度とこんなことが無い様に。
これで「私たちはMUFJです」では、三菱「三綱領」の看板が泣きますね。
Ｎｏ７４様と同様、私も９年前に「１０年後に残債額にて処分」条件付（誓約書付）でマンションを購入しました。当時は、残り数戸となったマンションを完売するための『特別条件』という説明を受け、信じて購入しました。同様な条件で購入した方は、Ｎｏ７４様や私、それ以外にも多数いらっしゃるのではないでしょうか？
私の場合は９年前の購入ですが、仮に同様な条件での販売がそれ以前から横行していたのであれば、シックス破綻の本当のところは、この「残債処分問題」であった気がしてなりません。残債で処分（実勢売買価格との差額はシックスが補填）しなければ、詐欺として訴えられ、新聞沙汰にでもなれば、風評からマンション販売どころではないからです。
仮に、多数の契約にこのような特殊な販売条件が付されていたのであれば、提携ローン会社も当然に知っていたに違いありません。また、先行き、行き詰ることが予期されたこのような販売手法に提携ローンを提供し続けたとなれば、詐欺行為の共謀？ではないかとすら思います。（過去、オーナーの中には自己破産・個人民事再生等に至り、ローン会社に、支払額減免等の申入れを行うと共に、同時に、シックスの残債処分特約についても説明していると思われるため）
このような販売条件は、どれほどの販売戸数（オーナー）に付されていたのでしょうか？ また、いつ頃から付けられていたのでしょうか？
本当のところを知りたいと思い、書込みをさせていただきました。
>>87様
凄い指摘ポイントですね。
私は、１２年近くになるオーナーですので、「１０年後に残債額にて処分」は契約として有りませんでした。家賃保証のみです。しかし、３年程前の２軒目の売り込みの時は、今はそういうシステム（利子補填も含め）ですとの説明でした。
先程も書きましたが、本当に「１０年後に残債額にて処分」システムの恩恵を受けたオーナーがいたかどうかだと思います。このスレでは、９年目のオーナーさんが何人か居られる様ですが、もし、だれ一人このシステム恩恵に預かっていなければ、まさに計画倒産ですかね。本当に、ローン融資会社の説明が欲しいですね。
融資を続けた事が、この事態を招き、また当初からのオーナー全てに不利益をもたらしたのかも知れません
No.87 について
多数の契約にこのような特殊な販売条件が付されていたのであれば、提携ローン会社も『当然に知っていたに違いありません。』
⇒『知っていたのではないか？と思います。』に訂正します。断定はいけないですね。
>>87さん
９年前の契約というと、平成１２年契約ですか？
平成１２年が１年目とすると、平成２１年の今年がちょうど１０年目にあたるのでは？
やはり、残債処分問題、破産に大きく関係しているかもしれませんね。
それからNO84の栄泉の説明会は、日曜でなく月・火でした。訂正します(__)
はじめまして。こちらで名前が出たことがあるシックスに怒り心頭です。みなさま同じ気持ちなので似た名前になりますね。よろしくお願いします。
昔、負債を整理する業者に相談持ちかけたことあります。銀行は不良債権の処分に積極的だけど、ジャックスなどのノンバンクはあまりやらないとのことでした。
銀行が貸さないということは投資用ワンルームなんて価値がないということですね。
現金買いしてる方はいいけど、問題なのはローンが残ってること。売却するにしても残債と差がある。
入居者がいるうちはいいけど空室になったり、減収、リストラ、転職で減収などの状況になったらたちまち困窮します。
変動金利なので金利が上がったら払えないとびくびくしてました。
いざ自宅買おうと銀行に融資頼んだら、ワンルーム分は差し引かれます。ワンルーム購入時には営業は何も説明しませんね。
ローン終了時には老朽化した物件が残ってるのだろうかとお寒い限り。
ずっと前に今売却したらいくらかシックスに聞いたところ、折り返し電話とのことでしたが返答なし。すごい会社です。
被害額はかなり大きい。詐欺で立件されたら胸のつかえが取れると思います。
昨年、シックスからの家賃入金額が急に1万円減り、問い合わせたら「築年数が経ってきたので、相場と比較して家賃を下げた」と言われました。
こっちだってローンの返済があるのに、何の相談もなく勝手に家賃減らされたら困ります。
抗議しようと思っていた矢先、入金が滞りはじめ倒産。
入居者が居るので、いまさら家賃を上げる事なんてできません。
家賃改定、これまで皆さんはどのようになされてきましたか？
ちゃんと相談の上でしたか？
昨年秋から、ピュアドームシリーズのマンション関連で、ネット上に出ている広告（中古マンション販売・賃貸広告の両方）をブックマークしていましたが、倒産したいま、殆どが削除されています。
混乱している現状、暫くの間、ピュアドームシリーズ関係の新規入居募集は停止しているのでしょうか？
だとしたら、今 空室の物件は、一体いつになれば取引再開されるのでしょう？
それから、もう1点。
私が契約している２室は、ともに入居者からの「共益費」がありません。
その分が、私たちの支払っている「管理費」だったのでしょうか？
ピュアドームシリーズ、全て「共益費」なしなのでしょうか？
こんな状況になったのだから、共益費を頂いて、少しなりとも管理費に補てんしたい・・・・・。
マンション投資家さま
家賃値下げ相談なんて全くなかったです。
一方的にいくら下がりますとの報告だけです。
敷金も何か月分になりますと向こうの言い値状態。
入居申込書に家賃額と敷金額書いてて、入居者さまのサインと拇印がありました。
申込書もらってない方は、金額が違うのではと疑ってます。
結局、3月分家賃（2月に入居者から支払われるもの）は、このままにしていても、全額、新管理会社経由で受領出来るんでしょうか？
シックスの専用電話では「管財人の先生が決まってからの話」と言われていたのですが。
どなたか、管財人弁護士の専用電話（シックスのQ&Aに掲載）に連絡された方、おられませんか？
No.94 by 匿名さんへ
破産管財人には電話を入れたほうがいいと思います。オーナーであれば、シックスに対する債権者となる可能性が高いからです。自分の名前、住居地等が正確に記載されているかどうか確認しておくべきです。電話をすると、債権者となる方の人数が多いため、返答まで数日かかると思います。なお、今後のこともありますから、そのときに質問されるのもいいかと思います。事務所の人の電話での対応はとてもよかったですよ。
ワンルームの需要が一番多いこの時期に、募集出来ないのは痛いでしょうね。ワンルームの場合、この時期逃すと平気で一年は借り手が付きませんから。しかもシックスが危ないという噂は以前からあったので、お客様には紹介出来ない状態だったので。倒産に限らず、敷金を返さない等で借り主から一番最初にクレームがくるのは客付けした業者です。紹介したんだからちゃんと責任を取れという事になります。お客様はお宅を信用して、契約したのだから、管理会社に掛け合えとなります。トラブル回避の為には問題になりそうな会社の物件は紹介しません。
＞＞94
まずは入居者の家賃支払形態を知る事が重要です。
①最近（この２〜３年）シックスは入居申込者に対し、信販会社（ジャックス等）カードを作成さ せ、そのカードで家賃決済を条件としている事が多いようです。
②①同様ですが、地場銀行の収納代行会社による口座振替で家賃を収納している場合もあります。
③シックスの口座に直接振込させる場合
上記3パターンが混在しているようです。
私の所有する２室は①のパターンであったので、信販会社（ジャックス）に問い合わせたところ
「今月（2月27日）から請求はしない。その旨を来週あたりから入居者に文書で通知する」と言ってました。
＞＞95
どういう意図か知りませんが、不安を煽るな発言は止めてほしいものですね。
９８です。
失礼しました。
９６＞＞への発言です。
どういう意図か知りませんが、不安を煽るな様な発言は止めてほしいものですね。
>>９８ ９６ですが９５さんが不安を煽っているとは考えづらいので、私の発言に対してだと思います。私は賃貸の世界に１４年いますので、事実を申し上げただけです。ピュアドームの良い所は、管理人がしっかりしていた事で、遠方から物件を探しに来ている学生さんや親御さんから安心出来ると言われる事が多かったです。家賃保証が無くなる事で、空室になってローンの支払のみで苦しむのは最悪の事態だと気になっての発言です。このスレはシックスのオーナーだけの為だと考えていらっしゃる方がいるとするなら、残念な事です。
>>９９ ９６と１００です。入れ違いになったようですね。先程も申し上げた通り、家賃保証が無くなれば、真っ先にしないといけないのは、入居者の確保です。善意での発言のつもりだったのですが、がっかりです。まさかシックスが自ら、入居者を探していたと勘違いされていませんか？ピュアシティという直営の客付け店舗があった事もありましたが、ＰＤの客付けを行って来たのは、市中の不動産屋ですよ。
９４・９７です
９８さん
情報有難うございます。
３パターンあるのですか、知りませんでした。
次から次に 色んな不安要素が浮かび落ち着かない気持ちですが、こうして自分の知らない情報をお話し頂けると心強く思います。
私は２室中１室は①のようですが、もう１室のほうは不明です。
やはり、入居者の方と連絡を取って、家賃支払い形体を確認した方がよさそうですね。
また、私が不安を吐露したばかりに、さらに皆さんの不安を招いてしまって申し訳ありません。
今後とも、色々教えてください。
９６さん
会社がこんなことになり「これまでキチンと管理されていたのだろうか」と心配になっておりました中での「ピュアドームは管理人がしっかりしていて・・・」というお話、嬉しく拝見しました。
今後、しっかりとした管理会社に業務が継承され、また９６さん始め多くの不動産屋さんから「ピュアドームはおススメ物件」と思っていただけるような良いマンションになってくれたらいいなと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。
５年前に購入、大濠に２件持つオーナーです。
そろそろマイホームと思い、銀行に資金調達依頼しましたが、すべてＮＧでした。
銀行からは、拒否理由は個人情報から言えないとのことでしたが、誰かさんが言われてた
「銀行は、マンション経営には融資しない・・・」から、マンション融資が拒否理由かな？
一応、シックスの営業に確認しましたが、いままでそんな事例はないとことでしたが・・・。
銀行から融資いただけず思案しているところに今回のシックスの破産劇。
踏んだり蹴ったりで、夢破れたりです。
いっそ福岡の自分のマンションで暮らそうかと思ったりしてますが。
ワンルームではね・・・・。
今頃になってこの契約及び自分の行動に悔いております。女房に”本当にごめんなさい”です。
こうなれば、”宝クジ”しかないかなって・・・。
契約額13,000,000円−マンション資産額7,000,000円???=6,000,000円
シックスさん６百万円を返して！
暗い話しですみませんが、どこかで発散したく！
>>103さん
え？２室で１３００万円ですか？
うちのマンションは、どれも１室１５００万円くらいですが。
それとも、かなり値引きがあったのでしょうか？
ちなみにうちは、２室で２８００万円です（涙）
残債２２００万です（号泣）
ワンルームのオーナーでも、年収次第では融資通りますよ。
ネックは、シックスのマンションオーナーってことじゃないかと思います。
永続的に家賃が入る見込みが薄いってことの総合的判断か返済負担オーバー。
ちなみにどこの銀行がダメだったんですか？
シックスのマンションオーナーていう事でローンがはねられる事はないのではないですか？
ローン契約してるのはオーナーと銀行や信販会社でしょ？
つまり住宅ローンの申し込みした場合、個人情報を照会しても信販もしくは銀行の保証会社のデータが出るだけなので投資物件の販売会社がどこかまではわからんはずですよ
はねられるとすれば投資マンションの借入れの返済状況が悪いか、今回の住宅ローンまで含めての年収に対しての返済比率の問題と思いますよ
銀行が住宅ローン審査する場合は投資マンションを保有してても家賃がどうとかはあまり問題にしてないように聞きました(空室になった場合は他の収入から補填しないといけないから また家賃保証があっても保証してる不動産会社が破綻することもあるでしょ)
ちなみに年収500万前後の方で既に2000万以上のローンがあれば、住宅ローンが借りれる金額はかなり少なくなる1000〜1500万程度しか借りれないと思います
但し、別に車や電化製品のローンがあれば住宅ローンを組むのは更に難しいと思いますよ
★マンション投資家さん
すみません。×２です。
見積り書には、16,000,000円から3,000,000値引きで13,000,000円です。
同じく22,000,000円くらい残債がありますよ。
★匿名さんへ
三井住友、りそな、地方銀行、ろうきんです。
それなりの収入はありますが、やはりネックはシックスのマンションオーナーですかね？？
審査機関３社に確認にいきましたが、明確な回答は得られませんでした。
>>103様
私は、通りました。
もう１０年前ですが・・。
ジャックスの借り入れが1,410万円で、自宅の借り入れ3,100万円でした。
マンション購入２年後でした。
1,410万円ジャックスから借り入れしましたが、１２年後の現在で360万円
しか元本減っていません。１年半程前、150万円繰り上げをして、まだ
900万円残っています。（後16年。２年期間短縮）
皆さん、ローン返済表を見られていますか？
最初のうちは、利息・保険料で支払いの殆どが消えています。
15年後位でやっと、返済の半分が元本に回る計算です。
今、金利4.4％程度で借り入れていますので、計算しましたら完済まで
利息だけで更に、370万円程度払う事になります。
つまり、まだ1,270万円残っている計算です。
恐ろしい。
兎に角、繰上げを進めて元本を減らすことを考えます。
不動産屋さんによると、
管理会社は、年１回のオーナーへの賃貸状況の報告義務があるようですが、
そのような報告書をみたことがありません。
ご存知の方、教えてください
みなさんに取り急ぎご連絡です。
本日シックスから連絡があり管理会社は、
ロイスコーポレーション
という会社に決定したとのことでした。
シックスからの連絡なので信用には値しませんが、取り急ぎご報告します。
しかし、この会社旧シックスの営業マンから設立された会社だということでが・・。(:_;)
みなさん、いかがされますか？
ロイズコーポレーションかな
うちにはなんの連絡もないですが、シックスのオーナー
すべての管理会社がロイズになるんでしょうか・・・？
不動産など、全くの無知で今回の件を受け、なにをしていいか
まったくわかりません・・・。
マンション管理は、まとめて誰かがやっていただかないと、
戸別の対応は難しいのでは？
ロイズコーポレーションが引き受けていただけただけでも、
有難いとするかどうかは、難しい判断ですね。
ロイズコーポレーションの評価はするとして、管理会社は
きちんとしたところを選任していただかないと、
転売するにも、継続して保持するにも、マンション価格や
家賃相場に影響しますからね。
ＣＩＣやＣＢＣ、全銀連などに照会して他にローン出た場合は、償還表を提出してくれと言われますので、どこのマンションかわかりますよ。口頭で聞き出す場合もありますし。
ローンの金額と信販会社（ジャックスとか東芝クレジットとかオリックス）で投資マンションを所有しているのは明白だし。
シックスに詳しくないんで、わかりませんが、家賃保証等がされている場合、その保証先が破たん・又は破綻の危険性がある場合は、重要な審査判断になりえます。
シックスオーナーだから住宅ローンは組めないってことはないですがギリの線だと厳しい感じです。
夢破れたサラリーマンさん
そこそこのご年収があるなら都市銀行のもうひとつのメガバンクに出してみるのも手だと思います。不動産投資をしていても比較的緩い審査してるんで。
たくさん事前審査だされてるから照会履歴が出ますので、２〜３か月空けた方がいいと思いますが。
ダメならフラット３５でどうぞ！
111
はっきりと聞き取れなかったのですが、
ロイズコーポレーション
が正解だと思います。
訂正致します。
112
順次連絡している。とのことですが、シックスなので当然信用に値しません。
シックスが管理している物件は、すべてロイズに業務移管されることになると思いますが、詳細は破産管財人から書面で郵送するそうです・・。
しかし、業務移管と言っても会社はシックスの社員で構成(シックス退職後の就職先？)されているみたいなので、名前が変わっただけみたいですよ。
追伸
シックスからの連絡では、シックスの営業マンが引き続きロイズで管理する
とのことでした。
>>114 匿名さま
いろいろとサポートありがとうございます。
銀行に融資依頼したのが昨年の４月ごろですから、もしかしてその頃から
シックスってすでに資金繰りがやばかったのかな？
ただ、現状ではあまりこれ以上の融資はしたくなく（気持ち的にも）、
今後の市場等をみて判断したいと思います。
ありがとうございます。
ロイズが新しい管理会社になるとの情報がありますが、シックスの元社員が多い会社は信用できません。この業界に限らず、破綻した会社の社員が設立した会社はまた同じことを繰り返すという事例が多いですよね。自分が所有する戸室は他の管理会社を探します。
>>119様
まあ、そうですよね。
でも、自分に買わせた営業マンがまだ居たら、お話したいですね。
本当にシックスからの人たち多かったら、厚顔無恥というより、
この恥し・・・、ですね。
ア○は、ア○生むですか。
情けない
この会社の名前で検索したら、あるブログが出てきて、
社長についてこう書いてありました。
＞社長はハンパではないです。
＞Ｍ社長と兄弟分ですから。
Ｍ社長って・・・Ｍ社長って・・・
まさか・・・(＠_＠;)
マンション投資家さん非常にありがたい情報ありがとうございます
私は契約してすぐに破産された愚かな購入者です。1度も家賃収入・確定申告のおいしいところを味わうことなく負債だけを抱えてしまいました。現在、消費者センターに相談中です。（厳密には私の妻がですが・・）全国各地の市区にあるそうなので皆さんも相談してみてはいかがですか？1回の時間制限はありますが、無料で対応してくれる弁護士さんも紹介してくれます。
皆さんも感じているでしょうが、詐欺の可能性は高いとの事で、ほんの少しですが希望の光が見えつつあります。交渉の可能性ありだそうです。黙って結果を待っているよりもまずは専門家に相談すべきです。私は福岡ではありませんが、私の相談した所ではこういった相談が増える事で返済額の減額等の可能性も見つかってくるのでは？と言われました。ちなみに私はローン会社の方と戦うつもりです。金曜は妻が、土曜は夫婦で相談に行ってきます。
皆さんも書類一式揃えて消費者センターに行ってみませんか？こういう時はマンパワーより、マスの力が大切だそうです。泣き寝入りせずに力を合わせませんか？
賃貸住まいさん
続報教えてください。
ロイズの件、シックスコールセンターに電話しましたが「管理候補社を選任中であり、まだ決まっていない」との事でした。
賃貸住まいさん。私も２件もつものです。
そのお話、大変興味があり、対抗しうる策としては、とても現実的です！！
ここに集まる方、その方の周りにもたくさんの騙されたオーナーがいます。
ぜひぜひ、マスとなって対抗しましょう！
その後のお話を教えてください。
そしてあちこちで大きな問題として「ジャックスへ減額」させましょう。
No.124 by 賃貸住まいさんへ
書き込まれた内容について教えてください。
消費者相談センターで問題となった事項は、具体的に何を指しているのでしょうか。
私が考えるに、シックスから提示された誓約書のなかの
販売条件の中で、
甲が実行日より10年以降を目処に本物件の売却を希望する場合乙は残債価格以上に・・・
をさしているのででしょうか。
今日、ジャックスさんから紹介頂いた中央区舞鶴にある管理会社Ｉに行って来ましたがすごく感じが良かったです。
前記板でジャックスさん紹介なら何か裏があるのではとの意見がありましたが、以前何件かジャックスさんからお客をＦ社長が紹介頂いて、その時の対応が良かったのと、業界で堅実な経営をしていて安心できるからとジャックスから紹介頂いているとの事でした。
今回借上げ契約を一般契約に変更条件がつきましたが借上げは管理会社にとっては今時すべきでない理由をきちんと説明頂きました。
シックスが破綻した理由も解った気がします。やはり長く管理を任せられる会社が必要だと今回痛感しました。
たまたまだそうですが、破産介在人の弁護士もその管理会社の顧問をしているそうで今後も何かあったら素早く対応頂けるようです。
応対した社員も非常に感じが良くて早速2物件管理変更してきました。
出来れば社名を出したかったのですが一気に依頼を受けても小さな会社なので対応が大変なのでとの回答も気に入りました。
なんでもＯＫで安易に受ける会社ではまたシックスと同じでしょうから。
私も消費者センターへ電話しました。
今回の件は黙ってられません。
契約時に戻れるなら屈強な男性10人雇って力づくで自分を止めてます。
自分が大人しく我慢せず騒いでたら、後の被害は出なかったかもと
反省してます。
しかしローン返済の日々長かった。これからも・・・。
ロイズは元シックスの人が作った会社らしいですから、
元シックスの社員ばかりだと思いますよ。
ちなみにロイズは、家賃保証しないと言ってましたよ。
九州経済を扱うHPで、「鱒渕社長は、投資マンション会社で培ったノウハウを生かしシックスを設立」とありました。
そういう経営者って多いんですね、この業界。
ロイズの社長も、会社設立３年で、自社分譲マンションを何棟も建て、年収数億？数十億？ブログにありました。
凄いですね。
Ｎｏ87です。
繰り返しになりますが『１０年後に残債額にて処分（甲が実行日より10年以降を目処に本物件の売却を希望する場合、乙は残債価格以上に・・・）』 マンション投資家さんによれば、１２年前はこのような特約はなかった。しかし、３年前はそれが普通、当たり前の販売トーク・手法だったということかと思います。
「数年後（＝10年）に、必ず購入価格（＝残債）以上で第三者に転売する（＝処分する）ので、この価格で購入しても損はさせない。」この仕組みは、今から１２年前に山一證券が倒産（廃業）に至った「飛ばし」と同じ仕組みです。山一は、転売先が見つけられず倒産に至りました。そして、投資家も転売してもらえず損失を被りました。
しかし、当時と違うのは、この仕組みは既に山一の時に世間で否定され、コンプライアンス上も容認できないものとして、金融機関を含む識者に認識されたということです。（私も今でこそ、このようなこと書けますが、1週間前までは無知でした。）
もっと簡単に書きます。シックスの提携ローン会社（名称はご存知ですね）は、以前からこの販売手法を知っていた可能性が高いのではないか？ ということです。特に数が多ければ、氾濫していたのであれば、その可能性は大です。
ローン会社にしてみればシックスは超お得意先です。１戸当り1000万円として4500戸、ローン総額は450億円、利息だけでも４％とした場合、年18億円になります。
社会的に許されない販売手法だと知っていても、止められない、おいしい提携先（融資先）であった可能性が高いと思うのです。
ローン会社が以前から知っていたことがはっきりすれば、それは反社会的手法をとるマンション販売会社に協力していたということです。世間的には当然として、ローン会社の社内コンプライアンス規定からも容認できない、むしろ担当者・部門は処分されるべき、そういう類のものと思います。
この『残債処分特約』の誓約書は、いつから、どれほど氾濫していたのか？ また、実際に残債額にて処分をしてもらった方がいらっしゃるのか？ 書込みをお願いします。
因みに、私は今年の冬に購入後10年目を迎えます。残債額での処分を申し入れるつもりでしたが、その前にこのような状況に至ってしまいました。
No128さん同様、消費者センターに相談するにしても、この辺りがポイントになってくるのではないかと思います。
１月に１１年目を向かえたオーナーです。私の時は、１０年後の残債ウンヌンの話はありませんでした。再生の道を選ばなかったのもこれで分かりますね。
NO87さん
うちの場合も 今年の秋で１０年で買い取りの約束をしていました。
１０年目に確実に買取してもらうように消費者センターに相談していた矢先にシックス倒産となりました。消費者センターにローン会社に責任はないか相談しましたが １０年もたっているので難しいと言われてしましました。 しかし NO87さんが言うように ジャックスがまずいが貸していたのが判明すれば ぜひ協力してローンの減額という形に持っていきたいです。その後の情報お願いいたします。
＞＞133,134様
正確に言いますと、購入時期は１９９７年６月。１３４様より、半年早い位です。
今では、１０年超ですので、残債での購入システムがあれば、当然残債で
処分です。
例えば、１３３さんが、１９９９年の１２月（冬という事ですので）購入。
１３４さんが、１９９８年１月購入でシステム無し。
今から１０年前ですと、１９９９年の１月。
と言う事は、１９９８年１月以降（１３４さん以降）から１９９９年の１月
の間に購入された方が残債処理システムを行使した、若しくは行使する権利が
あった可能性があるという事になります。
最大でも、この権利を行使できたのは１９９８年の一年間の購入者のみとなります。
開始が更に遅ければ（１９９８年の４月以降とか）、わずか半年。
自分の例で考えますと、例えば１９９８年に１４００万円借金し、ローン３０年では、
まだ、１１００万円程度残債が残っていると思います。
調べたところでは、１０年超の物件は 福岡では例の丸美倒産時に、ある程度の
物件が売りに出され、金額は相当下がっているとの事。金額をここで書くと風評の流布に
なりそうなので書きませんが、自分で調べて下さい。驚きます。
つまり、このシステムの権利をオーナーさんが行使され始めると、今後毎月の様に
巨額の損失（例えば、毎月３０軒で、残債との差が５００万だったとします。
すると、毎月１億５千万円の損失処理です。因みに例えの５００万が多いか少ないか
調べて見て下さい）が、発生します。
どんな頑張っても、会社が持つとは思えません。このシステムをすぐ止めたとしても、
契約上、最低１０年は続く。しかも１０年超の物件のみが対象だから、資産価値は低い、
１０年程度では、ローンの残債は大して減っていない。（上のレスにも書かれておられましたが、
借金ををして利息を一杯払えば、それが還付金で戻ってきますとの説明では、最初からフルローンでローンを組んで、途中繰上げ等で元本を減らしている方は少ないと思います）
ローンの残債と、資産価値の差をシックスが埋めるとすると、どう考えても成立しない
ビジネスと思いますね。
昨年は、途中・途中で金融機関を交えた再建計画の話し合いがあった筈でしょうから、
債権者集会の時、この件について聞いて見たいものです。
私は、参加する積もりはありませんが・・。
１２４の賃貸住まいです。
ご返事遅くなってすみません。毎日、朝早くから夜遅くまで仕事なので・・・
本日、11時から消費者センターで紹介してもらった無料相談弁護士とのアポなので、帰宅次第、状況を書き込ませて頂きます。毎回の面会時間が限られているので少しずつしか話は進んでいきませんが、戦える余地があるのは間違いないようです。まだはっきり決めていませんが、私は本格的に弁護士と契約して戦う予定です。皆さんにも可能な限り情報は発信させて頂きます。行ってきます。
ロイズの社長は元シックスです。
134です。購入時期は、1999年1月です。ですから11年目に入ったわけです。同時期に購入された方は私と同じ内容の契約であれば、残債処理システムを行使出来た人はいないと思います。
つか、常識で考えても10年で転売とかないよね。
こちらはだまされたふりはしてましたが。
１３６です。
すみません。１１年目に入ったのですね。１年間違えました。
１３４さんが、丁度１０年前で１０年後の残債処理の話が無かった。
１３５さんが、今年の秋で残債処理システム有り。
つまり、１９９９年１月以降のオーナー契約者がシステムの対象。
結果として、悲しいかな誰一人としてこの残債処理システムの恩恵に預かっていない
という事ですね。
素晴らしい、○画○産と言いたくなりますね。
ハマったオーナー４０００人。
さー、今後の処理や如何に・・。
ピュアドームの施工会社は、下記でしたね。
http://www.ohkusu.co.jp/
私は、メンテナンス会社がどうなるかも気になるとことです。
商法には問題あるにせよ、買取保証の特約について、きっちりと
調査して、管財人がオーナー債権として評価され、公表されることを
期待します。
８７様の言われるように、問題商法を提携ローン会社が知っていたか
どうかですが、私の場合は、別途覚書となっていたので、売買契約書上、
その覚書の存在が告知されていないので、提携ローン会社に覚書の存在
を告知されていないのであれば、契約書のみを見せられた提携ローン
会社の責任はどこまで問えるのかわかりません。
私の場合は、９年前の話ですので詐欺事件には時効で難しいですが、
管財人の公表結果で問題商法が明らかになり、心あるマスコミが動いて
いただくことを期待します。
また、これ以上マンション価値が下がらないように、棟全体の施工
メンテナンスの体制が整うことを期待します。
私も契約１年にして倒産された者です
当時、今回の不動産投資に関し全くの無知であったことに深く反省しています。ほんの少し不動産や民事に感して勉強してみたところ、シックス商法には契約自体に宅建業法違反や詐欺的要素が強く、膨大な被害者が存在すると思います。
また、被害者のほとんどが債務の返済意思が強固なそれなりの社会的地位にある人ばかりだと思います。
訴訟について、私が消費者センターに尋ねたところ、単独で金融機関相手に訴訟となれば莫大な訴訟費用を要することになるので、費用対効果を考えた場合お勧めできない。とのことでした。
しかし、被害者が多い場合は、被害者弁護団を立ち上げれば訴訟ができるとのことです。
シックス商法を食い止め、何より私たちのような被害者をこれ以上増やさないためにも債権者集会を待たず早急にシックス商法を受け金融機関と契約したオーナー達が集う必要があるのではないでしょうか。
シックスに限らず、不動産業界が契約に関し宅建業法を守らず無法地帯となっているならば、これを正す良い機会だと思います。
No.142 by サラリーマンさん
去年の2月ですが10年後の残債買取条件での売り込みがありました。
ワンルーム投資計画自体がバカげているので断ったところ、後日電話があって残債買取を提示してきました。「宝石買戻詐欺のココ山岡みたいになるんじゃないの？」と言ってやりましたが。
少なくとも経営陣は5〜10年将来までの事業計画や予算・資金繰り計画を作成しているはずで、10年前から開始した残債買取が始まるとどうなるのか分かっていたと思います。
まさかサブプライム不況が始まっている中で不動産バブルが発生してアッと言う間に5倍10倍と価値が上がるなんて考えていたわけではないでしょう。
「９年前の話」ではなく「最近の話」の人も多いのではないでしょうか。
皆さん「残債以上での買取保証」って文言、契約書面にありますか？1年前２室契約したバカな私の時は「誓約書」にそれらしい言葉があり、営業マンに突っ込んだら「会社がつぶれない限り、10年後残債以上での売却は保障です」と言いました（先日確認したらそれすら否定しましたが、ちなみ破産後Ｒ社に移った奴です）
弁護士に確認したら「誓約書としては有効だけど、契約書では無いので、更生ならともかく、破産したんじゃどうしようもない」って言われました。
各位
シックスにHPをご覧下さい。
管理会社決定です。
弁護士相談に行ってきました。
私の契約では、１０年間の家賃保証とローン返済額と家賃収入の差額を１０年間シックスが負担するというもので、残債処理システム等については分かりませんが…
今日の内容としては、
・シックスがまだ存在しているのであれば取り込みを目的とした投資詐欺を問えるが、破産した今となってはどうしようもない。
・契約から２ヶ月の倒産という点から代表取締役の罪も問えるが、破産したとなっては何も取り戻せないだろう。
・ローン会社に対しては、シックスのこのような販売形態を承知しながらシックスからの恩恵を受けていた可能性は高いが、それを実証するのは難しい。個人的に内容証明を送る等アクションを起こしても無駄だろう。
…などなど、契約２ヶ月で倒産なんていかにも最後に向けての追い込みに使われた訳で、契約内容を見ても詐欺といえるが、現段階ではあくまでもローン会社を訴えるしかないので、難しいという事でした。
同じような境遇にあるオーナーが結託してローン会社の信用問題となる程度に問題を表面化していけば見込みもあるが…。という見解だそうです。
あくまでも今日の弁護士の先生の見解なので、皆様もぜひ法律相談に行かれてはどうですか？シックスと違って本当に無料ですし、契約した時期によって状況は違うようなので…
新しい管理会社のピュアドームの賃貸価格みました。
家賃保証額と比べて、安いですね。。。
この会社は、シックスサービスの代わりができうような会社か？
疑問です。
シックスサービスの代りは誰がするのか？
管理組合のお金はどうなって、誰が引き継いでいるのか？
まだ、よくわかりませんね。
シックスのオーナーは、シックスと家主代行業務を委託した形になっていました。マンション管理業務はシックスサービスが、賃貸管理業務をシックスが行っていたかたちになっています。
今回はアーウィンが賃貸管理業務を譲渡されたものであり、シックスサービスの業務（マンション管理業）継承は行わないと思います。オーナーは多分、家賃の５％位の管理料を支払う事になるんでしょうね。それが嫌ならオーナーが自主管理をして、入居人も自分で探し、もし家賃滞納があれば自分で督促することになるのでしょう。
その他修繕積立金の見直し・マンション管理料が幾らになるか分からないし、保証家賃と実際家賃の差額なんか考えておかないといけないし。
あ〜あ 契約するんじゃなかったと心の奥底から悔んでいます。いまさら遅いけど。
148 賃貸住まいさんへ
NO.128です。弁護士相談お疲れ様でした。実際にこの問題を解決するのはなかなか現実問題として、難しいということはわかりました。契約を交わした時期によっても状況が異なると、記載されていました。これは、たぶん昨年秋からの世界的な不況で会社業務が経営者が傾くことを予想できたかどうかが問題になるというかと思います。148の賃貸住まいさんの場合、破産からわずか2ヶ月ということで、経営陣としてはそのような契約が会社の状況から到底無理であったと承知の上で、契約を進めたということで、経営陣の責任を問えると考えています。私も、去年の11月に2件目を同じような条件で持たないかと勧められましたが、これ以上の債務を抱えるのは危険だと思い、断ったのでした。
148 賃貸住まいさんの弁護士との無料相談では、たぶん時間の制約があり10年後の残債処理システムについてについての確認が取れなかったことかと思います。ご心痛かけけ申し訳ありませんでした。
さて、この問題を取り上げたのは、以下のようなことがあったからです。
シックスが破産する1週間前ぐらいにに、ある不動産関係の営業の方から税金還付が減ってきているでしょうから、物件を売らないかという電話を受けました。この10年後の残渣処理システムのことを話すと、「違法行為だと」話していたのを記憶しています。そのときには取り合わなかったのですが、いざこのような事態にあって考えると、シックスのセールスに回っていた従業員の方は「違法性」を認識しながら契約を取って回っていたのではないかと思ったからです。なぜなら、私の持っている物件の買収を持ちかけた電話の相手は、会社の一営業担当だったからです。また、NO.83さん、136さんの発言にあるように、今年からその処理システムが動き出し、その損益処理が実際に会社経営に重大な影響を及ぼすことは、認識していたはずだからです。
148 賃貸住まいさんの話にありように、1個人がこの問題を解決するのは難しいとことお思います。しかし、この問題をもっと多くの方に共有するためにも、私は来週木曜日に消費者センターに行って相談を持ち掛けるつもりです。こけたままで終わるのは悔しいですし、ワンルームマンションの経営者としては、少しでも負債を減らすように動きたいと思います。じっと我慢しているだけでは何も変わりませんですしね。148 賃貸住まいさん、ありがとうございました。結果については、来週報告したいと思います。
確認できていませんが、マンションの一棟管理は、
コミュニティサービスという会社が請け負うらしいです。
教えてください。
私はシックスと契約する際、ローン会社はジャックスのみです。との事だったのですが、案内パンフレットにはジャックス等 と記載されています。皆さんの時はいかがでしたか？契約時期も教えて頂けると助かります。
148の弁護士の回答が正解。
消費者団体センターがどうのこうのとか、シックス商法が何たらとか言っている人間は未だ自分が騙されていた事が分っていない（ゆとり世代か？？）
まず、、、
自己破産した会社から何を取れるのか？、ジャックスなどのローン会社も知っていたので請求して減免させる？？、自分は債権者なのか債務者なのか？？
この辺を理解せず、あくまで被害者として騒いでいる人はいつまで経っても自ら解決出来ないでしょうね。
では、逆にシックス商法を表立って訴える事はどうなるか？
①莫大な訴訟費用に見合わない裁判期間とリターン。（破産会社から債権者が取っていった後に貰える物なんてほぼ０（敷金など預けていたのなら別）、良くて民事でジャックス慰謝料程度。）
②マンションの評判が悪くなり借手がいなくなる。
③今まで恩恵を受けてた損益通算部分のカラクリがバレて、自ら追徴課税を受ける。
私に言わせれば、リスクばかりで訴えるメリットなんて皆無です。
今は新しい管理会社を見つけるかアーウィンに任せるかして、早く買主を見つけて手放す事が賢明です。繰上返済と共に借換えで一月辺りの返済額を大きく減らし自分の生活の基礎を大事にすべきです。
間違っても、せめてあと１０年だけ〜２０年だけ〜賃貸でペイをしたいと思わないように。（３５年ローンの元利均等の内訳・１Ｒマンションの価値の減少率からすれば蟻地獄です）
No.129 by 契約済みさん
その会社は、「確定申告」までやってくれるのでしょうか？
素人ではできない確定申告を行うことで、オーナーへの信頼へつなげ、次の「もう一件！」または、「新たな紹介者紹介」へとつなげていっている商法だと思いますが・・・
「確定申告」をするからうちの管理会社へ、はまた１室持たされそうで安心できません。
シックスと同じような、立てながら管理する会社でも良質な管理会社はあるのでしょうかね？
「ロイズ」はシックスの残党ばかりですから信用できませんが。
皆さん、いかがでしょう？
＞＞１５６様
前にも借り換えの話がありましたが、資産価値の下がったマンションで
借り換え可能ですか？それとも、マンションに関係無く一般の借入ですか？
数年前、ある金融機関（銀行）に、不動産ローンの借り換えを打診しましたが
相手にされませんでした。
私は、今回の件で自分の部屋の家賃状況・管理状況がはっきりしたら、ローン
残債の1/3程度繰上げをして月々の払いを減らします。（期間据え置き）
今後は、当然家賃も下がるでしょうから、それに備えます。
幸いな事（？）に利子補填も受けておりませんから、毎月２万千５円程度の持ち出し
をしております。その範囲程度で、暫く維持できるなら当座それで引っ張る
予定です。これなら、現状の生活レベルを維持できます。
途中、繰上げ返済を進め、５年後位で二束三文も覚悟の上で売却し、シックス
の件からは、手を引きたいと考えております。
確かに、１５６さんが書かれているように、急に今月からローンが減額されたり
すぐにシックスが詐欺（？）で告発される事はないと思います。至急に、自分なりの
防衛手段を考え、実行することが肝要と考えています。
ところでアーウィンの件、２月６日に全ての書類がわたっている様ですね。確定申告
資料も含め・・。勿論、詳細の内容が近々に送られてくる様ですので、色々と検討
しますが今後の手続きを考えると、仕方ないのかぁとも少し思っています。
＞＞１５７様
今回を契機に、確定申告は自分でなさる事をお薦めします。
自分で作成すれば、ローンの内容（返済予定表）や、原価償却，管理費等の把握が
出来、今後還付金については幾らぐらい還付されるかの目安になるかと思いますので、
今後の返済計画にも役にたつと思います。
私は、毎年シュミレーションをしておりましたので、途中で怖くなり繰り上げ等を
しておりました。
税理士に確定申告を依頼すると、安くても３万円程度らいいです。
簡保の宿が二束三文で売却される話がありますが、不当商法かどうかは
わかりませんが、シックスが破綻して、多数のオーナーが損切り安売り
して、その恩恵で、いい買いものをする人が生み出されるのは、明らか
ですね。
>>156
もちろん騙された事は分かっていますよ。そして再三、ローン会社と戦うと書いているつもりですが…
まず、154さんの情報にもあるように既にシックス商法に関してはカラクリがバレて、追徴課税を受けています。シックスが立て替えて支払をしていたからオーナーは分からなかっただけでは？それにマンションの評判は既にガタ落ち、今後も福岡に有り余る物件の入居者確保でどういう状況になるかは想像出来るでしょう？入居者が1社のみで部屋探しをする事はあまりないですよ。
シックス商法は詐欺（の疑い？）ですから割賦販売法の適応の可能性があるという事です。ですから提携ローン会社がジャックスのみになった時期が知りたいのです。詳しくはこちらをご参考にして下さい。
http://w-jimusho.com/shiharaiteishi.html
賃貸管理会社をどこにするか、私はまだ最終決定していませんが、「ワンルームマンション投資会社」だけは、絶対契約しないつもりでした。
シックスのような事になっても困りますし、やはり「自社竣工物件」がある会社は、そちらを優先して入居者募集するだろうと思うからです。
まだアーウィンにするかは決めていませんが、HPによると現在２０００戸の管理とのこと。
ピュアドームシリーズ４５００戸を請け負う事によって、ピュアドームを主軸に頑張ってくれる会社になればいいなと思います。
シックスの破産申請後、確定申告は自分で！と思い、かなり勉強しました。
保有する２室で契約時期が異なり、減価償却法も２室で違なるため（平成１０年４月が分岐点）最初は戸惑いましたが、ネットで調べたり地域の確定申告受付センターの相談窓口で税理士さんに相談に乗って頂いたりしながら、やっと理解する事が出来ました。
主婦の私でも理解できたので、皆さんも大丈夫ですよ。
ぜひ過去の申告書控えをじっくりご覧になって、取り組んでみてください。
>>160さん
個人が所有する物件の税務調査はシックスでなくオーナーに問い合わせが入ります。
分からないうちにシックスが立て替え払いをという事は、あり得ません。
余談ですが、破産後すぐに消費生活センターに電話相談したところ「申請人弁護士さんが、そのまま管財人になられるようですよ。これまでも業務上のお取引があった先生で、よそから管財人を連れてくるよりスムーズだからという事でしょう。」と聞いていました。
管財人の先生が違っていてちょっと驚きました。
Ｎｏ１５８さんのアドバイスの通り、今日の朝から過去の確定申告資料を引っ張り出して分析を行いました。数字の仕組みはほぼ理解できました。家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが・・以前おまかせにしていたら国税監査でチェックをうけ追徴課税をうけました。面倒なのでそんな目にはもう会いたくありません。
>>162さん
＞家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが
私も、同じ点について確定申告センター（地域の）の税理士さんに相談し回答を得ました。
責任が持てないので、ここでは公表しませんが、ちゃんと教えてもらえますのでお問い合わせされてみてはと思います。
全体のオーナー数で、このブログの視聴率はいくらぐらいなのでしょう？
債権者集会には参加されない方が多いと思われますが、それが粛々と
議事進行されれば、大口の債権者の意見が反映された内容になるでしょう。
３月決算会社の決算発表が５月末ごろなので、マスメディアも、多くの
倒産の話題の中、４ヶ月前の破産会社の債権者集会を取り上げるのか
どうかも疑問です。
詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが、
オーナーとの申合せに応ずるべく頑張ったが、経営環境が悪くなって、
経営者もろとも破産せざるえなかったと言い切られると、それを覆す
証拠を捜索するのは、刑事事件にならない限りは、難しいでしょうね。
皆さん
「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」では、その他の仲間が検索し難いでしょうから、新しいスレ如何でしょう？
新スレ「シックス（福岡・マンション）友の会 掲示板」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42129/
>>160
156ですが、残念ながら割賦販売法は不動産は対象にならないと思います。
（消費者保護の観点からの判例はあるみたいですが…）
http://www.sangiin.go.jp/japanese/annai/kounyu/20060407/2006040768.pdf
（3ページ目を参照下さい）
既に経済産業省から割賦販売法の一部改正案が出ていますが、こちらでも不動産は明記されていないと思います。（時間があれば読んで下さい）
http://www.meti.go.jp/press/20080307003/20080307003.html
ただ不動産が当てはまったとしても、この場合は上記のように「住居者利益」から消費者保護を盾に取らなければ争えないと思います…割賦販売法上で訴える場合、契約者が賃貸し借主から家賃収入を得るという事が「契約者の商行為に当てはまらない事」という法律の例外部分に当てはまるでしょうね。
どちらにしても最初のリンクページ内のように、ジャックスがシックスとかなり密接に詐欺を計画していたという事を立証しない限り難しいでしょう。
つまり156に戻りますが、膨大な裁判費用と時間が必要であり、民事上の慰謝料位が妥当な線と思われます。
→No.164
詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが・・
私もピュアドームオーナーで家賃未納が12月からない状況です。
9月10月分も滞っていたのでシックスに何度も電話しやっと12月19日に2ヶ月分の入金がありました。
それと同時期に、シックスの鱒渕社長名で「お詫び」の書面が届きました。
内容は「家賃送金システム」の不具合で8月以降の家賃送金が大幅に遅れることとなったこと
のお詫びであり、経営状況悪化の話は全くありませんでした。これは騙すことの意図があったと
言えないでしょうか？私はこの書面をもって訴えてようと思いますが、皆さんどう思います？
>>168
詐欺の要件は満たしません。
いまのところの話では、12月末現在の販売件数は12件ほどらしく、その段階で2億円ほど資金調達はできていたことになっています。
1月に入り販売件数も伸びず、さらにローン会社から提携打ち切りの通達後、自己破産を決断したとなっているようなので、12月末段階での書面送付の時点では支払いの意志も能力もあったことになります。
→１６９
詐欺にはあたりませんかね・・・
ところで 私の知り合いで昨日、福岡地方裁判所から破産に関する通知が届いた人がいます。
（私は今単身赴任中ですので、我が家に届いたかどうか確認できていませんが・・）
内容は、
シックスには現在のところ殆ど資産がなく、新たな資産が見つからない限り、破産廃止決定と
なり、破産債権は消滅するとのことです。
そのため現時点では破産債権届けを裁判所に提出する必要はないとのことです。
また、破産債権届けの提出必要が出てきた場合は裁判所から通知があるとのことです。
平たく言えば、シックスには金がないので、我々の債権（家賃）は会社消滅と共に消滅
するから（株式会社の有限責任）、特に何もする必要がないよとのありがたい通知らしい
ですが（怒） どなたか通知が届いた方 上記のような内容でしたでしょうか？
小心者２号様
お知り合いの方と、同様の通知書が届きました。
確かに、現段階で債権調査は行わない（返すお金が無いから金額を申し出る必要もない）との事でした。
声を上げることも出来ないないなんて酷い話ですね。
家賃にしろ修繕積立金にしろ、シックスの運転資金ではなく、単なる預かり金であったはず。
転用しても罰せられないのでしょうか。
私は、弁護士相談を予約しています。
たとえダメでも、悔いを残さぬよう行動するつもりです。
まずは、地域の弁護士相談会や消費生活センターへの相談等から始めましょう。
そして、他のオーナーの利益になると思われる情報があれば、ここで共有していきましょう。
新管理会社さんが、ＨＰから逐一情報をＵＰしてくれるので、状況が解り有り難く思います。
コミュニティサービスの管理費も気になるところです。
>>171
債権者をみていると、消費税などの税金も滞納していますね。。。
税金
預り金
建設会社への未納金
何がどのように配当されかわかりませんが、債権額の案分とならば、
どれだけオーナーに戻るのやら。
やはり、債権者集会で主張すべきものは主張して、違法債権は優先
配当していただかないといけないのですよね。
円天、丸美、シックス、組織犯罪処罰法違反（組織的詐欺）が成立
すれば、被害者も納得できるところですが、法律の専門家ではない
ので、どのように行動すればいいのか途方にくれるのが現状です。
本日、福岡の仕事が早めに終わったので、マンションに行ってみました。
今月初めに管理費用を払っているのに、管理人がいません。
どういうことでしょう？
管理業務は続けるので、管理費用を徴収したというシックスの
話は、どこにいったのでしょうかね。
>>171
コミュニティサービスの管理費、気になりますよね。
福岡の不動産屋さんに今の管理費用みせると、少し安めですね
と言われました。
この場に及んでは、持ち逃げされず、別用途に使いこまれず、
真っ当な管理をしていただけるのであれば、オーナーとしては、
少し高めの価格でも納得しますが。。。
>>170
まさに、同じ文面がきています。
会社や役員個人に隠し財産がなければ、みんなが破産申告しているので
どうしようもないでしょう。
税金も滞納しているようだし、空の金庫をハイエナが舐めまわす債権者集会
となるでしょうか。
管財人が全うに調査されて、金庫は空だといわれるのであれば、今の破産法
上は、どうしようもないですかね。
でも、その調査ができているのなら、なぜ債権者集会が３ヶ月後なのか？
ほとぼりが覚めるのを待っているのか？
３ヶ月決算の発表時期に、こっそり開こうとしてるのか？
本日、入居者から退去連絡がきました。
シックスに連絡すると、「次の管理会社が責任を持ってします」と言われました。
「それで、敷金や現状復帰の処理もしていただけるのですか？」と聞くと、
「それは、破産手続き中ですので。」という回答でした。
結局、「現入居者の敷金や解約引、現状復帰のコストは、オーナーさんの方で
よろしくお願いします」というのが、シックスさんの回答ですね。
正式な回答書面が来るのを待ちますが、破産後、入居者が退去される初めての
ケースでしょうか？
税金、給与、抵当権のついた債権が多額なので、一般債権者まで配分されるお金が無い・・・従って、調査不要なのでしょうね。
入居者から預かった家賃は、本来手を付けてはならないもの。
しかも、２月分は破産申し立て直前に入居者から払い込まれたお金。
運転資金に使って、なぜ罰せられないのでしょうか？
それから、ジャックス経由で収納されている家賃（２月分）だけ、通常振り込み日より４日繰り上げて、まるで破産申請に間に合わせるかのように入金されたのはなぜなのでしょう？
賃貸管理費に関して言えば、シックスは安かったですね。
「賃料の５％」が主流ですが、シックスは１０００円でしたから。
仮に「家賃5万円」としても、これまでシックスで１０００円だったのが、アーウィンなら２５００円。
>>176様
どの様なルートで、入居者の方から御連絡有りましたか？
私は、入居者の方を直接知りません。
また、入居者の方も直接オーナーの私を知らないと思います。
管理会社を既に変更されましたか？
>>178さん
家賃保証がないと、通常の不動産のように入居者情報を
シックスは開示しましたね。
家賃保証がある物件は、入居者はわからないですね。
私の場合は、家賃保証がある物件では、私とシックスの間では、
シックスが賃借人で、シックスの社員寮として利用している
と聞いていましたので、入居者には無頓着でした。
このブログをみて、シックスの２枚舌３枚舌があるようで、
実態が分かって、本当に不安です。
シックス管財人との契約？により、マンション管理は㈱コミュニティサービス、
賃貸管理は㈱アーウィン（ドリームステージ）ということになったようですが。
ほとんどのオーナーは、この会社と契約されるのでしょうか。
複数の会社から書類が送られたり、電話がきたりしていますが、まだ考慮中です。
それぞれのオーナーが個別に契約した場合、今後の管理等に支障は出ないのでしょうか。
>>180さん
エレベータなど、マンション一棟管理は、コミュニティサービスにような
専門業者でないと難しいでしょうね。
管財人さんの目利きを信頼するしかないように思います。
アーウィンの仕事は、アーウィンでなくてもできますが、アーウィンが
契約者には、
損害を被った既存入居者の敷金を準備します。
既存入居者の退去時の現状回復費用を準備します。
シックスと同じく、家賃保証額をｘｘ年間は継承します
シックスと同じく、ｘｘ年後の残債保証をします
管理手数料を、ｘｘ年間は無償にします
といったような 特別条項をつけるのであれば検討しますが、
そうでなければ、多くの不動産の一つととらえればいいでしょう。
# アーウィンには、契約者の総取の目論見がありますが、
オーナーには、管財人の方針に従う義務はありません。
なお、アーウィンには、保証会社と組んだ「不払い家賃の補填」とか、
いくらの金額はわかりませんが、「空室時の家賃保証」のオプション
サービスはあるようです。
これらは、家賃と保証料の兼ねあいもあるので、シックスのように
まったく無償で、このようなオプションサービスがつくとは
思いませんが。。。
>>180
建物管理契約は、コミュニティサービスと結ぶよりほか有りません。
コミュニティサービスは、共有部分の保守を行います。
マンション全体の大規模改修や、エレベーター、通路、エントランス等の整備ですね。
賃貸管理契約は、アーウィンに限らず、各オーナーが自由に決められます。
家賃管理、空室時の営業活動、入退去時の立ち会い、退去後の原状回復工事等を行います。
アーウィンの場合、原状回復工事はアーウィンの業者に任せても良いし、オーナーが独自で他の業者を利用してもいいとのことでした。
個人で、別の賃貸管理会社と契約しても大きな問題はないと思います。
ピュアドームシリーズの管理を請け負うことで、アーウィンの管理戸数が２０００戸→８０００戸になると聞いているので、「ピュアドーム通」として頑張ってくれるのでは？と期待し、私はアーウィンと契約しようと思っています。
丸美の場合は、「指定賃貸管理会社と契約したら、敷金の○％をみる」という条件があったようですね。
まあ、どの賃貸管理会社もシックスほどの条件を出してくるわけはありませんね。
だって、シックスは新築マンション販売でガッポリ儲けた上でのあの保証だったのですから。
まあ、シックスは破産した会社。
その事業の継続会社にシックス並み、若しくはそれ以上の条件を求めても
難しいのでは？（継続会社とシックスに何の関係も無いとして）
詐欺であるとか、詐欺の立件は出来ないとか色々とご意見が出ていますが
判断は司法が下す事。法曹関係でない方が色々と判例を持ち出して、断定
するのも如何なものかと・・。
アーウィンさんのHPには、「物件戸数6,000戸、約3,000人程のオーナー様」と
有りますが、一人平均２戸。（驚き）
一戸目で甘い汁吸わせて、二戸目は契約楽なリピーター。
最近得た話では、オーナーの中には公務員の中でも特に堅い仕事の方や、
法曹関係、半公務員扱いの民間企業の方が多数（どれくらいか知りませんが）
いらっしゃるとの事。
詳しい方は、もしかして法曹関係ですか？
でも、平均２戸とは、３戸以上持っていらっしゃるオーナーさんもそれなりに
おられそうですね。
私は古いオーナーですが、全うな商売をしてくれていれば、こんな事にならな
かったと思っています。
途中で、結果的にオーナーさんを甘い汁（利息無料・１０年後買取）で誘い
自滅したようにしか思えません。本当に、残念です。
私は、投資としてある程度のリスク・持ち出し等は覚悟しておりました。
確定申告の時期となりましたが、皆さんは如何しますか。今年からは自分でやるつもりですが、素朴な疑問があります。教えてください。送金延滞分を収入金額に入れるか、入れないのかという点です。アーウィンのＨＰの確定申告についてを見ると、収入金額に入れて、シックスの破産確定後、来年の申告時に費用として出すとなっています。会計事務所が記載した内容だから間違いないと思うのですが、確定申告はその年の収支を見るわけだから、貰ってもいない家賃を貰ったように記載するのは抵抗があります。来年、確定した費用で出せば、結局いっしょかもしれませんが、来年のことはわからないわけです。貸倒金であれば、破産がまだ確定していないため、半分を貸倒金として費用勘定にできますが、貸倒金相当額を収入金額には入れないと思うですね。ご存知の方、教えてください。
>>184
私はアーウィンと別の税理士に問い合わせましたが、やはり入居者が居るのなら、たとえ未収であっても「収入」に入れるそうです。
確定申告については、こちらの素人集団に聞くより、最寄りの確定申告相談窓口にお尋ねになるほうが確実ですよ。
私はさっさと賃貸業者探して契約しました。入居者へも連絡済みです。
管財人にその旨を連絡しようとしたら、電話がいつも話し中。
そこで文書にしてＦＡＸで送信しました。
多額のローン組むのに遠方だからと物件を見たこともない。
自分がオーナーなのに自覚がなかった。
自宅買うときはしっかり研究しました。
おかげで自宅は売却しても値崩れしてない、賃貸に出せば
ローンの倍の家賃が取れる物件を買いました。
人生無駄な経験はないものです。
破産通知書が来て馬鹿らしくなりました。
すぐにお金が戻ってくるものでないから期待してない。
無くしたお金は稼げばいい。
やっとそう思えるようになりました。
１０年くらい前に友人がシックスの投資マンションを購入すると聞き、自宅まで出向いてやめるべきだと説得しました。家賃保証や自己資金ゼロだとか、およそ不動産業界の常識では考えられないことばかりを聞いていましたので、そんなうまい話が世の中にあるはずがないと自分なりに力説したつもりでした。結局、説得は受け入れてもらえず、友人は物件を二つ購入したらしいのですが、今回のことは相当落ち込んでいるようです。先日友人の奥さんから「何故、もっと強くとめてくれなかったのか」と長々の恨み節を聞かさせました。もっと強く言えたかなぁ・・・。
＞＞ １８６ シックスオーナー様
管理会社を既にご契約ということで、それは、アーウィン以外なのでしょうか？
他の管理会社なのでしょうか？ 決められた選定理由を差し支えなければお教えください。
自分も、管理会社を決めて前に進みたいと思っているのですが、遠方のうえ、なかなか決定する
材料がないものですみませんがお願い致します。
建屋管理会社は、皆バラバラと言う訳には行かないですね。
家賃管理会社は、皆さんの好みで可能ということですよね。（アーウィンさんのＨＰには
破産管理人の先生から指定されているので、自社以外は無いとような事を書いていますけど）
私は、数件の不動屋さんにお手数をお掛けしましたが、契約書・条件等を送付して
貰いました。今は、アーウィンさん待ちです。
弁護士先生の選定であること、入居者情報等全ての書類が一度アーウィンさんに譲渡
される事を考えると、積極的選択になるかどうかは分かりませんが、当座致し方無し
かなと考えています。
皆さん、どう思いますか？
>>189
賃貸管理会社を比較検討されているのですね。
手数料、営業力（店舗型か）、ネットでの広告宣伝力、会社の信用度、提携している保証会社の信用度・・・私は、その程度を考えていますが、他にどのような所がポイントでしょうか？
家賃保証については、あまり家主にメリットが無い（その分、負担も多い）ようにネットで見ましたので、私はお願いする意思が今のところなく、あまり重く考えていませんが、どうでしょう？
もうどうしていいのやらさま
ネットで賃貸業者を探して電話して対応がよかったところです。
いくつか電話して検討されるといいです。
勝手に倒産してアーウィンにしろという高圧的な態度が気に入らない。
自分で納得の業者を選びます。
アーウィンも何千件も引き受けたら対応がずさんになる
心配もある。
契約した業者は代表自ら電話に出て、責任を持って引き受けると
言ってくださった。入居者の方にもごあいさつする誠実さが
ポイントでした。
自分でいろいろ手配できるわけがないので、いいと思うところと
契約してお任せするしかないです。
普通に考えて、２０００戸の管理実績しかない会社が、４０００戸の管理を受けるには、
それなりのリスクがあります。
どこまで、社内リソースの整備ができるかわかりませんが、私は、不安があります。
これからのこともあるので、遠方でありますが、マンションの立地状況をみたり、
ＤＭを頂いた不動産屋さんにお会いしたりして、実際に福岡に出向いて、決めて
いきたいと思います。
売れるものなら早く処分したので、賃貸だけではなく、売買にも長けた不動産会社が
いいと思っています。
新しい家賃管理会社、考え物ですね。
私は、シックスが管理していた頃の資料が全てアーウィンさんに
引き継がれるという事ですので、取り敢えずアーウィンさんにお願い
する事とし、早期に一度資料が整理される事を期待します。
（全ての資料が行くので、全体を見れる？）
シックスが管理していた頃の状況が全く分からず、この状況で選任
された以外の家賃管理会社に御依頼しても、中身中々分からず、かえって
混乱するかなと思います。（アーウィンさんからの、資料引渡しについても）
現状がクリアになり、家賃管理等が正常化しましたら、改めて他の管理会社に
ついても検討しても良いかと思います。
（結果的にアーウィンさんに満足したら、それはそれでＯＫですが）
その頃は、管理会社変更をするにしても一度資料が整理されるので、手続き等が
スムースに運ぶのではないかと思います。
何か勝手な解釈をしている方が多すぎな気がします。
一般的には、破産管財人が譲渡先を決定するのは、
その会社の内容なんて全く関係ないです。
要は一番高く買うと手を挙げた先に決めるだけです。
通常は入札をするんでしょうが今回はあまりにもずさんなのと
整理がつかなかったから急いだだけではないでしょうか？
資産なんて全く残っていないそうですし。
よって管財人に内容を聞いても無駄ですよ！
噂はご存知かもしれませんが。
191 シックスオーナーさんの言われるとおりです。自分で納得されるところに賃貸管理委託された方が良いと思います。
アーウィンさんのＨＰ等を読んでみるとちょっと「高飛車」っぽく感じたのは私だけですかね。例えば家賃にしても「上がる室もあれば下がる室も・・」なんて書いてありましたが、相場の関係はあるにしても、現状維持を保障します位の気概はないんですかね。ちょっと舞い上がっている様な気がします。
確定申告の相談にしても、あれじゃ税理士に頼むまでなく自分でやった方がマシだと思いました。
ただ1つだけいいことが書いてありましたね。「シックスの営業担当が移った会社での管理はお断りしたい」と皆さんもそれだけはやめときましょう。
今日もある管理会社から電話かかってきました。たまたま休みで自分がすぐ出たのでよかった（この後に及んでも妻には内緒）のですが、すぐに賃貸管理の話をし始めて「こいつ何考えとるのか？？」「とにかく契約とることだけに必死で、困っている相手の事情はお構いましか！」と思ってしまいました。それでも気になるので、色々聞いていると、
「アーウィンには元シックスの上層部の人間が異動している。その話を知った各オーナーは、そんな会社なら絶対に任せておけない、と管理を断るオーナーが続出していて、既に相当の数が他の会社に流れている。通常管理費は5％だが、うちは4％で請け負います」とコメントがありました。管理業務の争奪合戦になるのは致し方ありませんが、オーナーからするととにかく、入居者の情報公開やキチンとした敷金の管理など、透明性の高い運営をしてもらえるところを選ぶしかないですね。
私はとりあえず明日アーウィンさんに「こんな話をききましたが・・・」と問い合わせてみるつもりです。
アーウィンを叩いて、管理物件を取りたいという輩が沸いてきてますね。
そもそも、オーナーの情報を調べて変な営業かけてくるようなところこそ、胡散臭く感じますが。
・・・投資マンションの営業と同じですね（苦笑）。
アーウィンについては、福岡の知人（不動産業界勤務）に調べてもらいましたが、評判良かったですよ。でも、何を信じたらいいのか、解らなくなりますね。
まあ、いま空室になってるオーナーは、アーウィンに斡旋頼んだ方がメリットあるかもしれませんね。
だって、部屋探しにきたお客さんに、今なら他のマンションより「ピュアドーム」を推してくれる可能性大じゃないでしょうか？
２〜３月で満室にするから安心してってHPに書いてるくらいだから、力を入れてくれるんでしょう・・・ちょっと大口叩きすぎな気がして、軽い感じが怖いですが。
あと、私の物件と同じマンションをアーウィンのHPで見つけましたが、シックスが設定した私の部屋の家賃より高かったです（涙）、同じ間取りで。
空室じゃないので、値上げできませんが。
アーウィンはオーナー口座へ家賃を送金するの際、オーナーが振込手数料を負担しなくちゃいけないようですね。
これは、他社も同じなのでしょうか？
だとしたら痛い・・・シックスは無料でしたから。
「塵も積もれば」です。
シックスの担当者から破産直後に、「一生をかけて面倒見させてください、確定申告もさせていただけないでしょうか」と言ってきましたが、「まあ言ってくるだけ、いいやつなのか」と思い色々と分からない事を聞いたりしてましたが、私が賃貸管理会社を違う業者にした、と分かった途端、電話にもでません。要するに自分が移った同じような会社への手土産代わりに、管理する顧客を持っていきたいだけです。あんな奴らを一時たりとも信用した自分の不明さを深く恥じています。
アーウィンのＨＰ見ると確定申告を税理士に頼んで15000円。
シックスは無料でやってくれるのが売りだったので、オーナーは
踏んだり蹴ったりですね。
入居者はシックス倒産をご存じなかったです。
私たちにとって大騒ぎなことでも、よそから見たら
どうでもいい。
業者はどこでも引き続き住めればいいという感じでした。
倒産知らないと聞いて拍子ぬけしましたが。
アーウィンと電話連絡とれました。
管理費は家賃の５％、空き室保証は家賃の２０％だそうです。
家賃の２０％を払ってれば、家賃は保証するとのこと。
＊ただ、保証もいつまでつづくかと心配なところですが。
空き室保証の有無は、アーウィンから資料送付時にオーナーの判断だそうです。
また、家賃もアーウィンの相場に合わせてこれからは変更されるそうです。
＊入居が有る場合はそのままで、入居者変更時に家賃変更するとのこと。
自分の場合保証を組み込んで家賃の７５％を受取、ローンとの差額約４万円／月の支出です。
税金を加えて年間約６０万円くらいの支出となります。
＊小遣い稼ぎのつもりが・・・・トホホ！！
アーウィンいままで２０００件管理だったのが、一挙に６０００件強の管理となって
空き室の対応等等本当に大丈夫かな？
それよりは、小規模の不動産屋さんでしっかり管理していただいた方がいいのでは
等等、思案してます。
