シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板

157です
158さん
残金は減りません。ジャックス・スルガは金利が高いので
金利の低い銀行へ借り換えをすると毎月の返済が下がります。
サラ金で10万借りるのと銀行で10万借りるのでは
金利の違いで返済額も変わるのと同じです。

残債を全額用意できないのであれば、
一部入金という方法もあります。
そのままですが、残債の一部だけ返済する方法です。
1000万円の残債があるなら、500万だけを返済して
毎月の返済額を半分にするとか・・・
手数料は数万円かかりますが、家賃で回ればいいでしょう？

そのほうが確定申告で若干還付金はあります。
ただ、利息を考えると還付金で賄えるか
多分無理です

どなたも今更お持ちの物件で儲けようとは考えていないと思いますので

ただ、管理会社には気を付けましょう
お金をジャンジャン使わせるとこもあるので･･･

2カ月以内成約!!!とか

ご親切に、たびたびありがとうございます。

一部入金ですか。現金がどれほど用意できるできるか
微妙です。おはずかしながら。
何の手出しもいらないという条件で、契約したもので
一切考えておりませんでした。本当にバカです。。。

借り換えは、資産価値がローンの残債も無いと思うので
むずかしいかなと考えておりました。
付き合いのある金融機関に（ろうきん）に相談してみます。

管理会社も付き合いのある不動産会社にかえました。
そちらの方の話では、１４００万の残債があるにもかかわらず
売れたところで５００万台だろうということでした。
だから、今売るのはやめた方がいいということでした。

ローンも３５年で組んでおり、かなり厳しい状態です。

でも、こうやって皆さんのアドバイスがいただけるので
ありがたいです。
本当にありがとうございます。

今売るのはやめたほうがいい･･･

年数がたてばたつほど資産価値は下がります。
今は500万円で、それが倍に上がるのか疑問です。
そのころには利息をいくら払っているのか
新幹線が通るから物件を取り壊すとかなら話は別ですが

脅かしているつもりは毛頭ありません。

売却・ローンの借り換え 可能性は０ではないと思います

ちなみに売却金額の相場はネットで調べてみてはどうですか？

【ピュアドーム〇〇　中古】で出ると思います

ちなみに売却の仲介手数料は最大で
売却価格の3％+60,000 です

本当に、コメントたびたびありがとうございます。感謝しております。

今売るのはやめたほうがいいというのは、
賃貸契約がつけば、手出しは少なくなるという理由で
いってあると思います。

そうなんですけど、不安は付きまといます。
空くたびにリフォーム費用がかかり、固定資産税も。
還付など微々たるもの。

お教えいただいたとおり、「PD○○　中古」で検索してみました。
８００万円から９００万円の間でしたが、まずこの額では売れそうにも
ないです。（根拠は不動産会社の話）

だから、かりに６００ぐらいでうれたとしても、残債は８００から残ります。
その残債でローンを組む方がかしこいのでしょうか。

１０年持ち続けると、水周りなどの大規模なリフォームも必要になってくるし、
どちらの方が損失が少ないのか悩んでいます。

ちなみに、来年まで還付はありません。なぜなら住宅ローン減税で満額、税金が
帰ってきているからです。なぜ購入したのか、悔やまれます。

売却・一部入金が難しいならば
マンションにかかる出費をどう抑えるかですね。

リフォーム費用はいくらかかっていますか？

通常のクロス張替・水回りの点検清掃では、
業者の利益がのっても10万もかかりません（← 高いくらいです）

大規模なリフォーム？ 使い方次第です

故意過失は入居者負担ですよ
10年以上は、普通にもちます


リフォーム前と後を見ることをおすすめします

清掃だけでいいのに張り替えたと
ぼったくる業者もいるんで

コメントありがとうございます。
今回のリフォームは９万かかりました。
１０年たてば３０万ほどとも聞いています。

今、同じマンションに空室が知っている限りでいうと
４軒あります。そして最上階の２部屋もってあった方は
自己破産されました。

オーナーは公務員の方が多いとと思いますが、公務員が自己破産って
なにか今後の仕事に支障がでてこないのでしょうか。

当面、書いてあるようにできるだけ出費を抑えるようにして、
賃貸契約が早くつくことをいのるばかりです。

今ではそう簡単には自己破産はできないでしょう。
収入が500万円なら物件売却額を控除してその年収の5倍以上の負債が残るなどの場合でもなければ
公務員は安定職種ですし難しいでしょう。

厳しいですが少しでも賃収を稼いで時間をかけてある程度負債を小さくすることがいいのではないでしょうか。
なかなか賃貸住宅を借りられないような人などを対象にウイークリー契約でいくことや
アジア人向けに貸すとかして少しでも収益が上がるように考えてみてはいかがか。

そうですか。自己破産もそうできるものではないのですね。

やはり、賃貸契約をつけてどうにか出費をおさえるしかないのですね。

ありがとうございます。

借り換えの検討をまずおこなってみます。

ありがとうございました。

ウイークリーはお勧めしません
なぜなら、管理会社が相場の80％ぐらいで約2年間の借り上げですよね？
相場が50,000だと
50,000 × 80％ = 40,000
家賃収入が40,000円になります。
しかも、翌月からです。
2年後は再度相場の見直しになります。

それなら、相場が50,000なら
それよりも安い家賃で募集をしたほうがいいとおもいませんか？
2年以内に退去？　違約金があります。


リフォーム費用が90,000円ですか･･･

管理会社は事業譲渡したところですね

ウィークリーを進める理由として、ほぼそういったニーズへの物件供給数が足りないからです。
たしかに費用面で弱いところもありますが、空室期間はないでしょう。

他の住民に悪いこともあるかもしれませんが、やむを得ないでしょう。
普通に賃貸してやってゆけるのであればそうすればいい。
当地は供給過剰で、この物件をいい値段で貸し続けるのはほぼ不可能でしょ。　

みなさん語親切にありがとうございます。
リフォームの９万円は、同じマンションに４軒も空室で、
近所のマンションも空室は多く、差別化をはかるために
すすめられました。

ウイークリーというのもあるんですね。

皆さんのお話をうかがって、残債と売却額の折り合いがつくぐらいの
時期に手放したいと思っています。

資産価値などどれほどなものか。。。期待できませんが。

こんばんは。
今日、借り換えの相談をろうきんにしてみました。
すると、ろうきんではアパートローンを取り扱ってないらしく
ことわられました。ろうきんのそもそものコンセプトが、営利目的は
駄目だそうです。
そこで、どこかおすすめの金融機関があったら、教えていただけないでしょうか。

ちなみに今は、ジャックスです。

借り換えを検討されている方、まずは手数料を調べましょう。
私は、不動産担保ローンのある東京スター銀でシュミレーションしてもらいましたが、手数料が想像より一桁多かったので断念しました。
ジャックスの繰り上げ返済も、手数料は１回につきウン万円かかります。
何度も繰り上げ返済するのは、手数料が勿体ないです。
案ずるより、まずは電話で相談されてはどうでしょう？
電話口で、大体の金額は電卓たたいてくれますよ。

いま賃貸の管理を任せている不動産屋に不信感があるので、空室になったら管理会社を変えようと思っており、空室になる前に準備しておこうと思っています。
そこで質問なのですが、不動産会社を通さずに家主が個別で頼んだ場合、一般的にワンルームの壁紙張り替えや清掃等は、相場お幾らくらいでしょう？
損傷の度合いにも依るでしょうが、目安となる金額を知っておきたいのです。
また、個人で家主が依頼するとしたら、壁紙の張り替えと清掃業者、鍵の交換以外に、どういった業者への手配が必要でしょう？
ご存知の方がありましたら、教えてください。

不動産投資専門のぎんこうがあるでしょ

今の担保評価の７掛けにされますけどそれでいけるなら相談しては

星銀行もあるかも

175さん
ワンルームのクロス張替・清掃は、10万以下
それ以上になると、故意過失もあると考えていいでしょう

鍵の交換は、通常シリンダーのみの交換ですので、ネットで調べると出るでしょう
ただ、普通はオートロックと連動されていますので
まーそこは、防犯上の理由など言い訳はつきます
後は、室内消毒ですかね

>>177
ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

マンション投資がいかに成功しないかを赤裸々にお話いただいてたいへん感謝しております。

保有し続けて時間を稼いで負債残高と売却価格の差が接近する時まで延命させたいところですが
現実厳しいものがありますよ。やはりうまく貸し続ける難しさと価値を維持するコストが
当初の想定よりもかなり高くつくと感じていると思います。

これから物件価格は信じられないくらい値下がりするでしょうし、資金付けは今以上に難しくなるでしょう
なんといってもシコリ案件ですから。

残債が残ったとしても損切るべきかと。
歴史的に勝つ投資家とは損切りがうまいんですよね。

私はへたくそなんです。

私が持っている物件は、築２年の博多駅から１３分程度のところの
物件です。今、空室になって２ヶ月がたとうとしています。
私も、もう売却し残債をローンにしたほうがいいのではと考え中です。

そんなことを考えているさなか、株式会社日本クリードというところから
葉書がきました。内容は、あなたがもっている物件を売りませんか。
購入したいという人が５名以上いる物件に葉書を送っている。というものです。

参考までに査定してもらおうかと思っていますが、あやしいですか？

そもそも残債でローンを組めるものでしょうか。