シーガーデン新浦安【第３章】

明年二月の京都議定書発効を控え、現在政府では省エネ対策の大幅強化を、特に遅れている民生、運輸分野を中心に検討中との報道を最近よく見かけます。欧州等では、断熱性等住宅の省エネ基準は法律上の義務になっていますが、日本は、これまで、義務という鞭ではなく、割増融資等飴を与える政策となっていますが、ここにきて、法律上の義務化(違反には罰則)を検討といううわさもあるようです。その場合でも、ＳＧは問題ないということだと思います。

何をもって省エネなのでしょうか？
夏場・冬場のエアコンは人それぞれですが、各家庭では、二重ガラスで対応すればよいと思います。
特に冬場の断熱性は効果抜群。
寒い冬の朝、布団から出るのに勇気が要りますが二重ガラスにすると大丈夫！
省エネの為に、屋上にソーラーバッテリーを設置すべき、と言うようなバカな意見が出なければ良いのですが。

住宅性能評価書で、省エネルギー対策等：暖冷房に使用するエネルギーの削減のための断熱化等による対策の程度で、最高等級４を取得しています。
二重ガラスにすればよりいいかもしれませんが。

301です。
>>303さん
>何をもって省エネなのでしょうか？
次世代省エネルギー基準に適合するかどうかは、
(1)年間の暖冷房負荷が基準を満たしているかどうか
(2)年間の熱損失係数（Ｑ値）が基準を満たしているか
(3)床・外壁・天井・屋根・窓などの各部位の熱貫流率（Ｋ値）が基準を満たしているかどうか
(4)床・外壁・天井・屋根・窓などの各部位の建材、断熱材が熱貫流率基準を満たす素材と厚さ以上であるかどうか
というもので判断されます。
窓だけの問題では、ないようです。
ＳＧは単板ガラスでも次世代省エネ基準に適合したものを使用している
ということだと思います。複層ガラスは一般に結露対策の面で単板ガラス
よりも優位にあるので、オプションであったスペーシアにするとさらによい
と思います。
次世代省エネ基準に適合した住宅が望ましいのですが、残念ながら
建設コストが高くなるので普及が遅れているのは事実です。
http://www.meti.go.jp/kohosys/press/0005180/0/040427gorika.pdf
住宅メーカーの戸建住宅の宣伝文句に頻繁に使われている
“次世代省エネ基準適合住宅”
の言葉が、木造戸建住宅よりも断熱性の面で優位にありそうなマンションの
宣伝文句としては、さほど使われていません。
何でも宣伝材料にしたがるデベが、あまり宣伝文句としていないのは、
まだ実際には“次世代省エネ基準適合”のマンションは、数が少なくて
宣伝したくてもできないということなのでしょうか？

ペアガラスだけが省エネだといわんばかりの３０３はまったくの素人です。301さんの引用する省エネセンターのＨＰをよく読んでからにしてはどうですか。ただし、省エネ基準をきちんと理解するのは簡単ではないですよ。また、ソーラーバッテリーとは、太陽光発電のことを言いたいのでしょうが、ソーラーセルといいます。バッテリだとはとんだ間違いです。しかも、それは、新エネルギーに分類されるので、省エネ法に基づく省エネ基準には含まれませんよ。

言わずもがなですが、太陽光発電のことを太陽電池とも日本では言いますが、蓄電池ではないので、バッテリーというのは303さんぐらいでしょう。。

さらに補足すれば、省エネ法の住宅省エネ基準としては、旧基準(昭和55年制定)、新基準(平成4年)、次世代基準(平成11年)があり、当然後のほうが省エネ性は上。ペアガラスは、この省エネ基準を達成するためのひとつの手段です。したがって、仮にペアガラスをいれたマンションでも、次世代基準の前の新基準しか満たしていないとすれば、省エネ性能は、ぺアガラスがなくとも次世代基準を満たすマンションより劣る理屈になります。つまり、それだけ余計に光熱費がかかります。まず重要なことは、どの基準を満たしているかということであって、もし省エネ性が同じ水準ならペア柄うがあろうが、なかろうが同じという理屈になります。私は、ＳＧ関係者でも、業者でもありませんが、303のような素人見解にだまされて変なマンションを買わされないように、一言申し上げたしだいです。

明日は住宅性能説明会があるのですか？
案内とかはきてませんが　購入検討者向けなのかな？

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

【318さんのご指摘の通り同一人物による荒らし行為です。
　悪質なものと判断しましたので削除させて頂きました。
　今後も有用な情報交換をして頂ければと思います。
　継続する場合、投稿者のホスト名を開示する処置を取ります。　管理人１１／２３】

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。
　恐れ入りますがご了承頂きたくよろしくお願いします。　管理人　１１／２３】

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。
　恐れ入りますがご了承頂きたくよろしくお願いします。　管理人　１１／２３】

>>311
建物の省エネは建物構造の問題です。
あなたこそ、もっと勉強すべきです。

312さんのおっしゃるとおりだと思います。客観的根拠もなく、確認のしようもないこのような問題こそこのような場で議論すべきではないと思います。無理やり、わけのわからない理屈で、このような方向に話題を変えた３１０さんのセンスを疑います。

311は省エネを我慢や節約というイメージでとらえているように感じます。 だから
>一般世間の省エネとは、エネルギーをあまり使わない、こうする為には何をすれば良いのか考える
などという発言がでてくるのでしょうね。
省エネは、エネルギーを効率的に使い、かしこくシンプルな生活を実践して
その結果、地球規模でエネルギーを節約しようというものではないでしょうか。
エネルギーを効率よく使うのに、建物の構造に注目するのは、至極当然の話です。

センスを疑ったのは、311さんのことです。

３１１＝３１０＝アラシかも。
無視ですね。

ドキドキさん今日はお疲れさまでした
住宅性能説明会でご一緒した者です
出席者は我々だけと少なかったですね
それとも午後からたくさん来たのでしょうか
それでも１時間半も色々と説明が聞けて良かったです
ドキドキさんはかなりマンションの知識が有るようですね
色々と質問されていたことがとても参考になりました
これからも宜しくお願いします

素朴な疑問なんですが、チョコリンさんは、住宅性能説明会でいっしょに
なられた方が、ドキドキさんだとどうしてわかったのですか？
不思議に思います。
差し支えなかったら、種明かしをしていただけないでしょうか？
（手品と同じで、種明かししないもの、ということなら、しかたありませんが）

最近書き込みのペースが落ちてきましたね。
もう完売したのでしょうか？
私のうちにはチラシも入らないので状況が良くわかりません

私の友人もＳＧを購入しました。　チラシにあった間取りの物件です。
もう少しです。
少しアドバイスをしているのですが、売れ残っている物件は、とにかく買い叩く事！！
業者はじっくり販売する余裕などありません。
固定資産税も、1月1日に物件を所有していない限り、負担する必要もありません。
慣例では、月割りで固定資産税を払う様になっておりますが、無視しても差し支えありません。
金額は知れていますが、家具購入代金程度にはなるでしょう。

家の新聞（浦安市内）にはまだ広告が入っています。
モデルルームに案内するのぼりをもった係員も交差点に立ってます。
現地視察バスが満車で走ってるのを見ましたが、もしかしたら契約者が
みにっててるのかな。

323さんは近くにお住まいですか？
私は釣りが好きなんですが総合公園側では
釣りができるのでしょうか？
又どんな魚が釣れるかわかりますか？

>固定資産税も、1月1日に物件を所有していない限り、負担する必要もありません。
>慣例では、月割りで固定資産税を払う様になっておりますが、無視しても差し支えありません。
固定資産税・都市計画税は、売買契約には、4月1日以降買主負担とあります。いい加減なことを言わないで下さい。
また、竣工まで4ヶ月もあるのに、売主がそう値引きに応じるとも思いませんが、上記記載は、とても無責任だと思います。

322さんも釣りが好きなようですね。325ですが、まんまと釣られてしまいました。すみません。

ここは安宅産業系のデベです。ネットで安宅産業について調べてみることを
お勧めします

３２４さんへ。３２３です。
すいませんが釣をしないのでどんな魚が釣れるかはよくわりませんが、
高洲橋から明海橋にかけての川沿いで休日にはたくさん釣り人をみます。
また、高洲海浜公園の堤防沿いも投げ釣をしている人がいますので、
楽しめるのではないでしょうか。

この前３０センチくらいのボラがはねているのを見ました。
引きがよさそう！！
リスのチョコリンより

325さんは販売会社の関係者ですか？
322は、いい加減な事を言っているのではない事は確かですよ。
個々の契約と税金は違いますよ。まあ、税金を払いたくなければ個別に交渉すれば済むものですがねえ。
もちろん『現時点では』販売会社が合意するとは思えませんが。
不動産の登記も、手間（半日）が掛かりますが、司法書士（行政書士だったかなあ？）を介さずに登記する事も出来ます。自動車の車検を自分でするぐらいの手間です。
税金・登記も自ら交渉し、手間を掛ければ節約できます。あくまで個人の判断で！！知り合いにフィナンシャルプランナーがいれば相談してみれば（もちろん無料で！！）？
ついでにですが、将来ＳＧを売却しなければならない状況となれば、不動産屋を仲介する事でしょう。その際の仲介手数料は交渉によって引き下げる事も可能です。
希望売却額で売却できれば満額の手数料を支払い、希望額に満たさなければ手数料を減額する、成功報酬制です。いかんせ手数料は非常に高すぎ、素人を食い物にしています。
まあ、あくまで予備知識としてですが。あとは何事も交渉次第。
とかく、不動産業界は閉鎖的・前近代的、資金決済もいい加減な業界・・・！！！談合も日常茶飯事！！

過激発言かも知れませんが、当事者が満足して費用を払うのであれば全く問題なし。

購入者です。
初年度の固定資産税は９／１２だけ払うという説明を受けました。

素人でよくわかりませんが、３３０さんのｄっしゃるのは、１月１日の時点で、所有権が移転していなければ、331さんが言うような、4月以降の９/12の固定資産税を法律上は払う義務はない、それは慣例だから無視してよいということなんでしょうか。では、固定資産税は誰も払わなくてもいいのか、それとも売主が法律上が払わなければならないのでしょうか。正確なことがお分かりでしたら教えてください。どなたでも結構ですが。

Ｑ２ 　固定資産税はいつからいつまでの分？

　私はこの７月に中古住宅を購入しましたが、仲介業者から２期分以後の固定資産税を払うように言われました。この固定資産税は何月から何月の分ですか。
Ａ２ 　固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に納税義務があり、年税として課税されるもので、納期が４回に別れているのは納税のしやすさに考慮したもので、何時から何時迄の分ということはありません。

　したがって今年度はあなたに納税義務はありませんが、世間一般では売買契約時にその物件の公租公課の取扱について取り決めされているようですので、一度契約書を確かめてみてください。

　契約書に定めがなければ、売買の当事者間の話し合いで決めて頂くこととなりますが、どちらが負担するにせよ、あくまで納税義務者は前所有者ですので、もし滞納があれば前所有者が滞納処分されますし、もしあなたがこの税金が高いと思われても、あなたから異議申立てはできません。

３３３
要するに１月１日に所有している者がその年の分全額を払うのが原則だが
契約書で案分する旨の記載がある場合はそれに従うと言うことかな？

３３４です
案分は按分の間違いでした。

固定資産税の課税基準日は１月１日です。
どういう意味かというと、１月１日時点で固定資産を所有している人が
１月１日時点の固定資産の価値に対して納税義務を負うということです。
納税義務は１月１日の所有者にあるので、市役所から１月１日時点の
所有者に納税通知書が送られてきても、民々の売買契約書で、
引渡し後の固定資産税分を買主が負担するとなっていて、双方合意して、
印を押していれば、その分は買主負担となり、買主が１月１日時点の
所有者である売主に税金分を払うことになるのでしょう。
買主が払わなければ、債務不履行となり、売主から裁判所に訴えられるかも。

１月１日時点の所有者に課税されることは、検索サイトで「固定資産税」
「課税基準日」をキーワードで探すと、すぐにわかります。

２年目からと６年目から（軽減措置終了後）は、どれくらいの固定資産税・都市計画税を
払うことになるのでしょうか。土地分・建物分合わせて。100平米の場合。
どなたか詳しい方がいたら教えてください。

素人ですが、仮換地なので、普通と少し違うのではないですか？
だって、買っても名義は自分の物にならないでしょ？（しばらくは）

Ｑ 仮換地の指定があってから換地処分までの間の固定資産税は、誰にかかるのか？
Ａ 仮換地の指定があった場合、市町村長は、仮換地の指定を受けた者をその仮換地の所有者とみなして固定資産税を課すことができる（地方税法三八一の六）。この場合、市町村長は、いわゆる「みなし土地補充課税台帳」をつくることになります。保留地予定地を買った者に対しては、その者を土地の所有者とみなして固定資産税を課すことができます（地方税法三四三の六）。　
http://www.city.kurashiki.okayama.jp/kukaku/01readjustment/17q_and_a/q...

325です。固・都税は、１／１時点の物件所有者に課税されること、交渉次第で、売買契約の固・都税の期間負担区分は双方合意すれば自由に売買契約で決めれること。
これは、当たり前のことです。
私が言いたかったのは、新築マンションの売買契約の雛形は通常、買主に所有権が移転する日（またはその直後に到来する月）以降12月末までの固・都税について、期間按分されて、買主負担となっています。
SGの売買契約の雛形も例外ではありません。
それを、「無視しても差し支えありません」と言い切ってしまっているのは、誤解を招きかねず、いい加減な記載だと思うと述べたまでです。

ちなみに、私は、販売関係者ではなく、購入者です。私だって売買契約の固・都税の負担区分条項含め、経済条件で交渉できるならしてました。
ところが、1期1次で抽選倍率5倍を超えていた部屋だったものですから。。。

固定資産税の負担額は、大まかに言うと年間１５万円前後では、と想定できます。
土地の区画、建物の専有面積、共用部分の持分の割合で決まるのですが、誤差が必ず生じます。
全体の金額は決まっていますのが、個々の世帯ごとの計算で、端数の切捨て部分の合計（600世帯以上）はかなりの金額になると思います。
全体の税金総額の開示をして頂ければ、不透明部分がクリアになり、すっきりすると思いませんか？

完売となった場合でも、入居が始まってから必ず、売りに出される住戸が出てきます。
誰が売ろうとしているのでしょうかねえ？　バブル期ならいざ知らず、今時、短期間で利食う事など不可能。
（エアレジデンスなら駅前一等地で利食う事が出来ましたが・・・）
駅から歩いて２０分はかかるエリアでの短期間に利ざや稼ぎは不可解ですね。
『セレナ・ヴィータ』も早速、売りに出ています。
考えられる事は、『完売』というキャッチフレーズの為、販売会社の関係会社に購入（保有）させ、時期をみて売却する？？
これ以外に考えられますか？１次募集当選者が何らかに事由で購入できなくなった時は次点があるはず。
不思議ですねえ。
実質的に売れ残っている（業者関係者が保有）物件なら、値切りも固定資産税回避も可能でしょうね。
自動車メーカーの新古車（名義登録のみ）と全く同じ原理？？
いずれにしても実情をしれば、この業界の慣例はバカらしくなってきますよ。
それでも、購入者が満足すれば、全て丸く収まりますが・・・。
この世、知らない人に売り込む事が流行っています。金融の世界でも『リテール・ビジネス』というぐらいですから・・・これは無知な人と取引する、と言う意味ですね。

入居に伴い、不要となったもの（衣類・家具等々）はどうされるのでしょうか？
広い敷地があるので、『Flea Market』など有効ではないでしょうか？
子供服、特に２〜３歳児の服などすぐに着れなくなり無駄だと思いませんか？
皆さん、お金持ちでこの様な悩みを持たれる方は少数派なのでしょうか？
とかく、マンションは収納スペースが少ないので要らないものは、どんどんリサイクルすべきと思いますが。

『Ｆｌｅａ』は蚤と言う意味で『Ｆｒｅｅ』ではありません。

この物件は断っても断っても営業から電話がかかってきます。
本当に売れているのですか？

＞344
キャンセル住戸がでたんでしょ。
キャンセル住戸自体は普通だが、断って正解ですね。

しばらくしてから、一般の不動産チラシに載るでしょう。

出来上がり、引渡しは来年3月末だというのに。。。

竣工まで4ヶ月を残して既にあと残り26戸を残すのみ。販売ペースとしては順調でしょう。

622戸/648戸契約済みということは、96%販売済み。残り4%。

今の時代、マンションは供給過剰なので10%切れば、無理矢理？にでも完売にするそうです。
会社にイメージとして売れ残りが多いと良くないらしいのでこういう方式にするようです。
（本当かどうかは別にして銀行から借りられなくなるという噂も？？？）
で、実際に売れなかったのは仲介業者に転売したり、中古（新古？）として売り出すようです。
販売会社は本当のところは教えてくれないので、竣工後3ヶ月くらい経ってから
入居しているかどうかをメーターの数値で確認することも出来ますよ。
（まあ、やる人いないでしょうけど・・・）

何だか最近後ろ向きな書き込みが多いね
高くて手が出ない人の僻みかな