ザ・ガーデンズ日吉本町

まじめに検討していて、この物件を相当買いたい気はあるのですが、
冷静に見て、やはり高い。

どうしてもアリュールと比べてしまうのですが、ＭＲの方も言っていましたが土
地取得の経費だとかを考慮してもアリュールは「安すぎ」だそうです。
確かにその通りかもしれませんが、そんな事情は我々には関係なく、条件が悪く
て高ければ「買わない」と思うのです。このエリアの相場観が形成されている中
で高い価格設定をするには、「理由」が無ければいけないと思います。
そこのところが、４日の時点では充分に伝わってきませんでした。

いずれにしてもちょっと高い設定に過ぎるのではないでしょうか。根拠は以下。

１．駅から近くない
　　実質的に綱島が最寄りと考えた方がよさそう
　　新駅も９分歩いて、日吉で乗換を考えると、綱島まで徒歩か自転車でもあん
　　まり変わらない感覚。
２．自分の土地なのに提供公園があること、中でも敷地の内庭に当たる部分にま
　　であるので、気になる。
　　個人的にはセキュリティはあまり重視していないので、中に部外者が入るこ
　　と自体はさほど気にしていないのですが、こういった構造だと近い将来、管
　　理組合などで揉めそうな気がする。（提供公園なのに侵入を規制するような
　　ことになるでしょう。）
３．住戸の広さのバリエーション不足、部屋のプランが？
　　８０位の大きさがないことと、特にリビングに廊下がつながっている住戸で
　　は廊下当部分の面積がリビングの広さに組み入れられているので、住戸によっ
　　ては記載の畳数より１．５畳ほど狭い。（注意して見た方が良いですよ）
４．キッチンや浴室の仕様が気になる
　　Ｄクラウディア大倉山では（有名メーカの）キッチンで引き出し式のいいや
　　つでしたが、ココのは安直な扉タイプでコストダウンが伺えた。それと、浴
　　室に段差があって、浴室の方が高くなっている。へんなの・・・

私は、よけいな共用設備はいらない、と書き込みをしたものですので、共用設備
がほどほどなのは良いと思います。でも、、住戸内の設備やＭＲでの感覚でコス
トダウンをしているなーと実感できるものはキライです。この物件はどことなし
に、そういった感覚が見える気がします。
日照の制限でしょうか、１０Ｆの庇が小さかったり・・・、住戸プランの命名規則
（75Bgとか）が、住戸の順番に振られていなく、とても見づらかったり、模型の
できが悪かったり、トータルでＨＰが醸しているイメージと逸脱した安っぽさで
した。

ＭＲでは別に高級な仕掛けなど無くても、よく企画され、準備されて、十分な説
明が満足に得られれば、良さは伝わってくるものだと思うのです。（模型が自由
に見れないのもいただけないですね。ＭＲでは模型をとても重視して見ているの
で）

この物件の６Ｆ以上でしたら、西向きの公団（？）の建物より充分高いのできっ
と眺望が望め、もしかすると富士山も見えるでしょう。そうなってくると高くて
も買いたい人は出てくると思います。それ以外の住戸では。。。もっと安くない
と如何ともしがたい。

この物件２００戸規模にしては企画の乏しさと、価格設定の高さが災いして売れ
残らないと良いですが、老婆心ながら心配してしまいます。

批判ばかりですが、まだ検討からはずしていません。このエリアで家が欲しいし、
構造や駐車場などは悪くないと思っているからです。
共用設備やその他の情報が不足していますから、いろいろ真剣に検討しています。

>102
根拠３・・・マンションの帖数計算をするときは基本的に壁面（全面建具の時は建具枠面）寸法で
　　　　　　計算するので、廊下当部分とリビングが下り壁や建具で仕切られていない場合は
　　　　　　廊下当部分は廊下ではなく細長いリビングという考え方になると思われます。
根拠４・・・最近の主流はバリアフリーなのに、段差があってしかも浴室の方が高いっていうのは
　　　　　　チョット考えられないですね。脱衣室の方に水が流れ出してしまう恐れがあるのでは？
　　　　　　

>102
は単にクレーマ？
マンションにどんな理想を求めているかわかりませんが、
一戸建てをお勧めします。

>104
いやいや、そうとも言えません。
私も５日にＭＲに行って来ましたが
102さんのコメントのほとんどを感想として持ちました。
あらかじめ想定していたこともありますが
価格が安ければ我慢の範囲と期待していきましたが
予想以上に高かったです。
残念ながら予定価格の変更が無ければ候補からはずれそうですね。

MRで質問された方がいれば、間違っていれば、訂正していただきたいですが、
このあたりは高層マンションを建てるときの条件として、オープンスペースを
作らなければならないのではないでしょうか（公団のように）。
（アリュールは５階までなので、オープンスペースは要らず居住者専用の中庭を
作れたのだろうと思います。）
土地取得については、この土地はデベロッパーの競争入札だったので高くついた、と
いうことではないでしょうか。
（アリュールはもともと東芝の社員寮だったので、東芝不動産としては土地代を抑えて
販売できたんだろうと思います。）

102です。
108さん、24あたりにコメントが書いてありますが、ＭＲでの説明もこの通りでした。
以下抜粋、、
【横浜市市街地環境設計制度】
ってものを利用したためかと思います。
・敷地内に公共的に役に立つ空間・施設を作った建築物について、
　その建築物自体の高さや容積率を緩和する制度

です。ここは概要に書いてあるとおり第３種高度地域なので、１５ｍの高さ制限があります。
これを緩和するために、提供公園を作っているということです。

土地取得に関しても、その通りでアリュールは売主が東芝不動産であるため、実質的には
土地取得にコストがかかっていません。ザ・ガーデンズは市場で土地を取得しているので
高くついているというか、通常の取得コストがかかっています。（アリュールと比べると
高くなっているのは確かでしょう。）

高い価格がやむを得ないなら、せめてそれに相応しい設備や仕上げを提供して欲しいですね。
それなら多少高くても買おうかなと思うのに。
立地だけがポイントなんて販売戦略がなってない。

高さ制限を緩和して倍近くの戸数を増やしたのだから、やっぱり価格は下がるべきでは。
他のある物件では売主がそうやって価格を抑えることができたと言ってた。
ここの物件価格は５階建ての低層しかできない場合の価格みたい・・。

土地の取得価格が高くなったからとかいう言い訳は業者の論理です。
検討者にとっては裏の事情は関係ありません。
立地・構造・仕様・価格などが小杉から綱島あたり他物件と比較して割高なのははっきりしているので
ここはパス。

109さん

売り主の肩を持つ気は無いですが、必ずしも高さ制限の緩和で倍の住戸にという
わけでは無いかもしれません。

アリュールは５階建てですが「口」の字型の配棟だったので、あまり日照的に条
件の良くない（価格の安い）棟がありました。

この物件は「コ」の字の配棟ですので、一辺が少ない分、上空に建て増しをした、
ということだと思います。これによって、売り主としては全棟が日当たりがよく、
高層部分は当然高くできますし、その他の住戸もこの物件がランドマーク的な存
在になるので、価格設定が高くできる、というコンセプトだと思われます。

両物件とも、敷地面積がほぼ同じで、戸数も１８９戸と２０９戸ということでほ
とんど同じになっていますので、この推測は当たらずとも遠からずでしょう。

まぁ、ＭＲではそこのところを充分に訴求できていなかったと思いますが。
もう少し言いたいこともありますが、この辺で。

高層部分は高くできるでしょうが、２階の東向き７１ｍ２でも４１００万台というのはどうなのかねえ・・。

ここが気に入りました！というようなところはありませんでしたか？
どうもよくない情報ばかりなので。

順梁アウトフレームのため、ベランダの手摺りが半透明のもので、とても明るいです。
それと、逆梁の場合、バルコニーが2000mmであっても、梁である手摺りが相当の厚さがあるので
実質的には300mmくらい狭いのですが、ここは順梁なのでほぼ2000mmなのでとても広く感じます。

窓枠もフラットレールなので、ＭＲのようにウッドパネルにするととても広く感じます。
あと、子供がいたら段差が無いのはいいですね。

中庭や外周の庭は、賛否ありますが、他の建物から充分な距離が稼げているので、開放感
があると思います。中庭に面した棟も悪くないのではないでしょうか。南面の棟と価格差は
あまり無かったですが。

いいところはこの地区にしては高層マンション風であること。
無駄な設備はない。（必要であれば、お金を出して付ければよい）
日吉は三田・南北の地下鉄始発になるので、通勤が便利。
慶応中高大学に通うのに便利。
ピーターラビットがいるらしい。

１１５さん、１１６さんの言う事も分かります。
でも価格が高すぎる！！　これが実感です。

115です。
ちなみに、102でもあります。
悪いことばっかりでもないと思うので、価格はさておきいい面も見ておきたいと思いました。

高いですがね。。。

確かに東向きでもいいから3000万円台が希望の方にはアリュールのほうが良かったと思います。
でも狭くてもいいから絶対南向きにこだわる方には、割と選択の余地がある物件かな、と思います。
アリュールの南向きは殆ど80平方台で高かった記憶があります。。。
ただ、同じ広さ、南向きでもパークハウスならもっと安かったですけど。。。

アルスも安かった。安いというより妥当というべきか・・。
駅から遠くて、なんでこんなに高いのか・・・。
いくら諸費用がかかるとしても、高すぎる。
魅力的な良い物件ではあります。

そういえば、日吉って低層住居地域だったと思うけど、
このマンションは高さ的に問題無いのかな？
購入してから、あとで問題になっても困るし。。。