港南地区の今後について・・・第４話

島は高すぎて庶民が買えなくて暴れただけ。
おかげで高収入者が集っていて、いい町並みが形成されますよ。
年収500万円程度が買えてしまうマンション近隣は普通の町のように荒れてきますって。
今再開発しているところは、現時点ではそういう住民が殆どいない（人がいないとも言う）ので綺麗ですけどね。

>98
完全に認識相違です。
島はグローヴタワーで既に息切れ。今はグローヴタワーの売り文句は「ケープタワーより
いかに買い得か」という説明になっていて、言わば共食い状態です。今後のケープをどう
売るかが全く見えない中で、同じ三井のＰＣ豊洲とも共食いです。
それに賃貸棟が２棟（内１棟は本当に建つか分からないが）建つ中で、グローヴやケープ
の部屋を賃貸に出しても借り手はつきにくいでしょう。投資物件としては全く魅力がない
ということです。
豊洲は江東区なので論外。但し、ＰＣ豊洲が高ければ、その他の豊洲物件（ＰＣ豊洲より
は駅近の物件）は多少底堅いかもしれません。当然、一番高いと思われるＰＣ豊洲は逆に
他の豊洲物件に引きずられる形で中古価格は下がるでしょう。
一方、港南ですが、かつての天王洲のように、今となっては既にＭＳ建設が可能な土地が
少なく、既存物件は９０％以上を売り切っています。例えば、今、Ｖタワー、ＷＣＴ、
ＴＴＴ、ＣＭＴ、芝浦島、ＰＣ豊洲が同時に販売されれば、購入検討者は分散したかも
しれませんが、とにかく港南が一番先に湾岸ＭＳ開発に着手し各社が一斉に販売したと
いうことがここまでの販売実績を作ったのです。
さらに開発規模が大きいことも重要です。港南のタワーＭＳは１０棟以上あり、最近
のものだけで７０００戸に及びます。１戸に２人としても１４０００人、全港区の人口
１５万人の１０％に及びます。これは港区は言うに及ばず、東京都も動向を無視できない
規模であり（例えば都議会、区議会議員をこのタワーＭＳ住人だけで選出できるような
影響力がある）、「品川駅周辺再開発」として全国的にも注目度が高い中で、モデル
ケースとして優先的な扱いを受けています。
他の湾岸ＭＳ開発は言い換えれば、「港南の２匹目のドジョウ」を狙っているものです。
港南がつまずいていれば、むしろ誰も今の湾岸地区開発に手を出さなかったでしょう。
今後の値上がりがどうかはともかく、港南の一人負けなど既に有り得ません。

>港南の一人負けなど既に有り得ません。

当たり前でしょう。
湾岸ブームはあと10年もないですよ。
湾岸はブームが去ると全ての湾岸マンションが＊＊＊みです。

20年前の郊外一戸建てブームを思い出せば一目瞭然なのに。
その頃は緑に囲まれた邸宅は羨望の眼差しと、買えない者からの妬みの真っ只中にありました。
そう。今の湾岸のように。

デベが方針を転換し、塩害や地盤・環境問題が露呈する前に売り抜けるが吉ですよ。

時代は巡ると言いますからね。
１０年後は郊外のマンションや戸建が主流になっているでしょう。
都心には誰も住みたいとは思わなくなっており、老人ばっかりが都心に済んでいる状態です。
郊外には若いニューファミリーで溢れ活気付いているでしょう。
１０年後には、新幹線も品川には停車せず、飛行場も横須賀か富津沖に移転しており、
品川駅に近いメリットはありません。
企業も都心のオフィスを売り払って郊外に移転しています。
これからは、武蔵小杉、府中、厚木、松戸、といった郊外に注目が移るでしょう。

最近、ベイクレのスレッドも活況だよね。パークシティ豊洲を最後に
ほぼ向こう２年竣工物件の役者が出揃ったところで、夢想から目覚め、
冷静に比較した場合に港南を再検討している人も多いみたい。

>104
釣りだよね。でなきゃ、病院へ行こう！

松戸に買ったんでしょうな。
自己防衛本能は誰にでもあるからね。

>104
成田不要論が出ているのに、それはないでしょう。
ただ、武蔵小杉には新幹線の新駅はできるかもしれませんね。

でも、少々気になるのは、品川、芝浦に進出した企業がことごとく業績悪いですよね。
港南にしても、企業があっての、開発ですよね。

カネボウはつぶれ、三菱自動車はあのざまで、まして、ソニーは泥沼から抜け出る要素が何一つない。

そうそう忘れてたけど、
千代田組の跡地もタワーになるんだよね。

>98
でも、確か都の計画では定借を最後に港南地区の大規模マンション計画は終了だったと思う。
サウスゲートの計画概要にも書いてあったけど、確か風の道を造らなきゃいけないんだよね。
今後の開発は、品川新駅周辺でしょうな。

>110
たぶん、こだまだけで、１時間に１本ほどだと思ったけど。
実際そういう計画があったと思う。
横浜と小田原の間には新駅できますよね。たしか。

>>111
平塚あたりってことかな？
そうなると東海道線と東海道新幹線って
小田原ぐらいまでだったら
到着時間そんなに変わらなくなるね。
特急乗ったら停車時間の問題で全く一緒かもね。
誰だ？そんな意味のない計画立ててるの。

いずれにしても、こだまの話であって、
のぞみには関係ありません。

カネボウって田町（芝浦）ですよね。
三菱自動車も田町に戻るようですし。
ソニーも品川（御殿山）ですよね。
港南に本社がある大企業ってあるんですか？
ないですよね。
田町には森永乳業、博報堂をはじめ一杯ありますよね。
やはり、これからは島の時代かな。

・・・すよね。
・・・すよね。
・・・すよね。

汚泥処理工場がどうなるか？新駅で商業施設と山手線ホームがどちらが側にできるか、これで決まってｋるでしょう。

島は港南地区ではないと思っていたのですが・・・
なぜ熱心に宣伝する必要があるのですかね？

たしかに、１１７さんのご指摘のように、ここには
島の工作員や１０４さんのように武蔵小杉、府中、
厚木、松戸などの郊外にマンションを買ってしまって
悔し紛れに暴れている人がいるみたいですね。
板がゆがんでいます。
どうせ工作したり暴れたりするなら、
面白いこと言ってほしいですね。

ところで、私は島はけっこう売れると見ています。
河岸工事にお金がかかるのは仕方ないでしょうけど、
価格に跳ね返ってしまっているのでしょうか。
内容からしえ、ちと、価格が高いようです。
バスの基地と団地の前の通りはボロボロですが、
マンション完成までに区で面倒みてくれるのかな。
ケープは分かりませんが、グローブの方は全体が
出来上がれば雰囲気は相当良いだろうし
住み易いところになりそうです。
ここは、港南の隣で、続きみたいなものですよ。
応援しましょう。

汚泥処理工場からケープ側に橋が架かったら大分雰囲気が変わりますね。
本当に隣島になります。
港南島としては芝浦島も応援したいと思います。

でも港南側から見たら、橋できてもメリットないんじぁないかなあ。

んっ、メリット？特にメリットはないかも知れませんねぇ。
島がきれいな町になったら、閑な人は少し足を延ばせば
橋を渡って散歩コースになるかも。それと、良いスーパー
何か便利な施設でも併設されれば、好ましいことになる
可能性は若干ありますが．．．たいした期待はないですね。
それより、地域開発の一環として、汚泥処理場がなくなることは
大きなメリットです。もっとも、なくなるのか建て替えなのか、
デマなのか良く知りませんが。
誰か汚泥処理場がどうなるのか詳しい人ありますか？

確かに。隣に住民のいない幽霊マンションが出来ても困るしね（ｗ

１２１さん港南側から橋が架かるニュースとかありました？

すみません、全くの希望です。
天王洲へ架かる「ふれあい橋」のような人専用のつり橋が出来れば良いなぁと思って。
パークタワーの道を真っ直ぐ北に行くとつり橋渡って芝浦島に上陸できると買い物に便利ですよね。
この辺りはお店が無いので田町の商店街が憧れです。
「港区がＪＲ田町駅東口周辺街づくりビジョンを年度内に策定」
でますます発展しますよね。

ただなー。港南−芝浦島間の運河は、かなり幅が広いんだよ。
そんなに通行量も見込めない橋に、そんなコストかけるかな？

いっそ運河なんて埋めて公園にでもしてしまえばよいと思うのは私だけかなあ。

でもそうすると、島が良くて三井のマンションに入ったひとが反対するだろなあ。
そういえば運河が天然の要塞になるから、島の入り口に関所作れば、防犯対策になるね。

確かに、運河を埋めてタワーマンションを建てれば、港南地区ももっと活性化しますよね。
タワーマンションが一杯建つ芝浦島が羨ましいです。

でも、震災などで橋が落ちると、芝浦島はアルカトラズとなる。

確かに芝浦はマンションが乱立して賃貸棟が他の棟の眺望をふさぐ形になっている。
MRの営業の方も、（賃貸棟と向き合うことになる）南東角部屋の売れ行きが厳しいと言っていました。
賃貸棟なら都心の眺望も良いかも

>>131
話がすれ違いだけど
よく読んだら？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40539/res/291-291

運河を埋めるってすごい発想ですね！
今の時代、運河は物流に使っている訳でも
ないだろうし、埋めても困ることはないかも
知れません。芝浦だけでも相当の面積だろうな。
島だって言って宣伝していたのが、
うそになってしまいますが、公園など住民にとって
有用なものができて怒る人はないでしょう。
島にとっては大阪城の内堀を埋められる
みたいなイメージですが。

島流しとかイメージ良くないので、島には興味ないのですが・・・

土地の有効利用から考えれば、今の運河って意味ないというか、無駄ですよね。
埋めるのが一番と思うのですが。

埋めてまたタワー建てるべ

駅から島を一周する歩く歩道があれば最高！
更に運河から台場まで水上バスもお願いします。

ひょっこりひょうたん島みたいな形のマンションにすればよかったのに。

なにそれ、どんな形？

こんなやつ
http://www3.ocn.ne.jp/~sun0125/sub2.htm

サウスゲート計画でＰＴ品川値上がりですかね？山の手線泉岳寺駅まで徒歩7分なら、３ＬＤＫで１千万円ねあがりするよ。

計画が発表されただけで具体化してないからすぐの値上がりは無理ではないですか。
Ｖタワーのような希少性もないですし。
サウスゲート計画が具体化し街の様子が目に見えて変わってくればずいぶんと良く
なりますし、ここいら周辺のマンションの価値も上がるのではないですか。そうい
う意味では将来性は十分ありますね。
１０年後売りに出したら、買値に近い価格で売れた、なんてことはあるかもしれない。

>>141
年度内（早ければ年内？）に基本計画出て、
来年度には開発の優先順位が出ることになってるから、
どうなるのかは、もうすぐ分かるよ。
（PT品川入居の来年2月には間に合わないかもしれないけど）

でもPTの価格には、そもそもサウスゲートは含まれていないから、
出来なくても現状維持、出来たらUP余地ありということだもの。
負けのないギャンブルだから、良いのではないでしょか。

PTも、所詮は共有地に建つ「普遍的なマンション」。広尾の旧某物件とは違う。
新駅効果があったとしても、室内持分の経年償却分を考えたら、
値が下がる可能性があっても、上がることは考えにくいですよ。
大体、一部の特殊な物件を除いて、マンションに資産価値向上を
求めるほうが、無理あります。

品川は昨年ごろから海側に新築マンションの大量供給があった場所。品質はハイグレードながら競争激化で価格が抑えられている．．．今後、大量供給された新築マンションについても、「人が集積する事で新たな街づくりが進むことから大幅な価格下落は考えにくい」と．．．東京カンテイ市長調査室主任研究員は見る。

>>144
減価償却分まで飲み込んで値上がりするなんて考えてないでしょ。
逆にそんな発想をする人がまだいることに驚き。
大昔に買値＜売値のマンションがあったのは、通貨価値の変動によるものですよ？

>>146
いや意外に、買値＜売値が起きると勘違いしてる人いると思うよ。
戸建とは、土地に対する資産定義が全然違うのにね。
共有地のくせに、坪単価っていう「おまじない」言葉に
酔っちゃうんだよね（笑）

品川Vタワーやツインパークスは値上がりしてますよ。極端な立地条件の変化があればＰＴ品川も値上がりする可能性あるのでは？泉岳寺駅や汚泥処理場が駅になったりすれば話は違うでしょー。

コスモポリス品川も1LDKなら買値＜売値でプリンセススクエア-が売りに出し、かつ成約していましたよ。案件次第では？

それはありえるかも。
港南全体的に、3L、4Lは余ってるけど、1L、2Lは足りない感じ。
独身〜DINKS需要の多さと、ミスマッチ起こしてるんじゃない？