リボンシティ レジデンス

同じレジデンス繋がりですが、供給過剰による値下げを見込まない分、＊＊＊になりますよ。
ディスカウント情報をもっと仕入れましょう。

MR、行ってきました。
安いは安いですが、値段なりですねぇ。

サイレントシンクやビルトインチェアなど、ぱっと目を引く仕様は多い気がしますが、
マンション自体の構造や間取りがいまいちな気がします。
川口駅東口ということで治安も心配ですし。。。
入居が再来年というのもネックです。
ごく普通の幼稚園に入園させるのに徹夜で並ぶというのもちょっと。。。

などなど、気に入らない点をあげるとキリがないのですが、SCや大規模公園も
含めた再開発地域、都心に出るのに便利、100％駐車場、タワーじゃないという点を
買って申し込みました。
（私はタワーマンションで子育てしたくないという希望があります。）

それに、大規模再開発プロジェクトということで、川口市や近隣の
建造中マンションも動向を注目しているようですので、
いくらリクコスとは言え、あまり変なこと（手抜き工事など）はやりづらい環境に
あるのではないかな？と思っています。

いかがでしょうか？

下がり気味か？　あげとこう

安いという話が先行しているようですが、本当にお得な物件なのか、冷静に
検討してみましょう。
まず、今現在ライバルとなる川口駅徒歩圏の物件ですが、オーベル・リビオ・
シティデュオそして骨肉の争いコスモ川口ステーションフロントなどが挙げられます。
シティデュオを除くと残り三件はいずれも不動産価値としては、最上級の駅徒歩
五分以内の物件です。
値段帯も明らかに違うので、徒歩十一分のシティデュオと比べてみましょう。

まず、環境ですがいずれも大型スーパー隣接となりますが、シティデュオ隣接はは先行き
不透明なダイエーですので、これは文句なくリボンの勝ち。敷地計画はそれぞれ特徴ありますが
引き分けですかね。
続いて建物施工ですが、リボンの施工は素人があまり耳にしたことのない会社であるのに対し
シティデュオは鹿島、誰が見てもシティデュオの勝ちですね。
部屋内に移りまして、大きな仕様の違いは二重床と直床の違いでしょうか。
施工費として単純に二重床の方がお金が掛かりますし、何より中古時の評価が
違います。ゆえにこちらもシティデュオの方が手数の掛かった良いものが入って
いると考えてよろしいと思います。

そして、採光及び眺望についてはリボンの１０階以下がヨーカドーの白い塗り壁を
見続けなければならない、販売苦戦箇所←ここが安いのは当然、でないと売れません。
１０階をとひ゛越さなければまともな住居とは呼べません。そしてここの部分の価格は
なんと、シティデュオの単価を上回っているではないですか。

川口としては良心的なシティデュオも販売には大いに冷や汗をかいているようです。
川口駅周辺は、今一度冷静な判断が求められているのではないでしょうか。

>>25

価値観は人それぞれだろうけど
リボンシティの一番のウリは、巨大SC隣接であって
腐った埼玉高速鉄道近辺と腐った普通のダイエーと
川口からの距離だけで比較するのも乱暴じゃない？
アンタ新しい巨大SCの構造知ってるの？MR行った？
長々と書いてご苦労さんだけど、なんだかなぁ

たしかに10階以下は、眺望が望めないけど、逆にそこさえ納得できれば、
日が当たらないわけじゃないし、川口でタワー以外の物件＆駅からそこそこの近さ
を条件にしてる人にとっては、なかなかいい物件なんじゃないの？

>価格交渉ってできるのでしょうか？
基本的には出来ません。ただし、現在の価格は正式価格ではなく、予定価格。
みんなで二週間我慢してモデルルームに行かなければ、あわてて価格を下げます。

あとリクルートは、勤務先によっては若干ながら値段調整をします。
自営や零細企業はだめだけどね。後はこれをネタに頼み込んでみるべし。

検討しているものですが、ちょっと教えてください。
10階以上でないとヨーカドーの壁を見るとか日照の問題があるとのお話ですが、10階以上という
情報はどの辺りで仕入れたのでしょうか。

モデルルームで模型を見たり、話を聞いたところ、ヨーカドーは基本的には5階部分程度の高さで
一部もう少し高い部分があるとのことで、7階8階の部屋を検討していたのですが、実は10階以上で
ないとダメということであれば再検討が必要と考えています。

部屋の場所によっては、ヨーカドーの看板が目障りになるようです。
日照は７・８階でも大丈夫そうですが。

5Fくらいというのは、ヨーカドーの階数ではないですか？
営業から、ヨーカドーの高さをリボンシティの階数に換算すると9F〜10F程度の高さに
なるとの説明を受けています。

ただし、１０F以下にした場合でも、日照は保障されるというスタンスのようです。
（当然眺望は悪くなりますが）

徐々にレスが多くなってきましたね。

やっぱり注目に値する物件てことなんでしょうかね・・・

正確にはリボンシティで８〜９階まで、屋上にあるタンク的な出っ張りの水平投影で１０階が
同レベルになるそうで当然距離がある為、視界的には抜けてるとの事です。
　日照は西向き棟の一部がセンターコート（真南の棟）の影になります。午後になってからでしたが
その3列くらいは１０階以上でも日陰になります。

いずれにしてもヨーカ堂の壁で日陰になることはないようです。
営業の人に日影図を見せてもらうと良いと思います。

なんせ広い敷地ですので日照は気にする範囲ではないような・・。
もっとマンションがバラバラ乱立する駅５〜６分物件のほうがよほど視界的にも雑多でしょう。

それよりもMRに行った時に、基礎杭工事をしていたのですが、水浸しだったのが気になります。
一度見ただけですが、どうなんでしょうか。見た方、いませんか？

MR行ってきました。思っていたより高いですね。予算が３０００万円と少ないので、買える部屋がほとんどない。６５㎡の３ＬＤＫがかろうじて買える程度です。６５㎡の３ＬＤＫってどうなんでしょう？見送って、頭金をためてから他を検討するか、安く出てきそうな西と東の棟を待つか悩んでます。
私と同様プレミアフォートのＫ、Ｎ、Ｇを検討している人いらっしゃらないでしょうか？ＭＲがまったく参考にならないので、間取りの良し悪しがいまいちピンときません。
あとヨーカ堂の建物部分は６、７Ｆまでだそうですが、屋上の駐車場部分が３Ｆ（？）あり最上部が９、１０Ｆまでだそうです。日当たりは問題なさそうですが車の排気ガスと点火するときの音の方が気になりますね。

ヤフーあたりで川口のマンション価格を見ることを皆様にお勧めします。
中古価格を知ったらとてもではないが、今の値段では買ってはいけない
物件となります。

案外この物件は、人気があるようです。
プルミエフォートのある間取りで「１２、１３階がいいかなぁ」とのんびり考えていたら。。。。１５〜１０階が全て埋まってましたよ。

３５さん　私もいろいろ考えてますが、Kタイプのセレクト１は使い勝手がよさそうですね。
ベランダ側の部屋の扉を引き込んで開放できるし、場合によっては寝ることも出来るし。
この物件のセレクトプランは和室→洋室に変えたときのクローゼットの奥行きが押入れ位あるので
布団を入れることも出来るのが気に入ってます。

でもGタイプのお風呂に窓があるのも捨てがたい・・。寝室は7畳あるし・・。
とにかくタイプがたくさんあるし、メニュープランもたくさんあるのでかなり悩みます・・。

３８さん。そうですね。悩みますね。でもこの時期だと間取りは選び放題なので嬉しい悩みです。
私はＫが第一希望となりそうすが、キッチンの収納とスペースが狭いのが気になってます。将来的に６５㎡で大丈夫かというのも心配ですが。あと広大なポーチの使い道に困るかも。
あと駅からの帰り道ですが、ヨーカ堂への道ができていないので、最短ルートの夜道の安全さとかが確認できないのが残念です。もちろん眺望も。
本当は3000万円程度で買える他の物件ともう少し比較検討して最終決定したいのですが、リボンシティと比較検討できる物件ってありますかね？川口はタワーばかりだし、東京都は高いですよね。他の物件情報を持っている方教えていただけないでしょうか？

駅からの帰り道ですが、さすがに夜遅い時間はあまり人通りもなく寂しい
感じになります。ただ産業道路を帰ってくる分には問題ないと思いますよ。

ここって全部で800戸以上の販売ですよね。売り切れるのかな。
売れ残っての管理費修繕費の値上がりが怖い。駐車場代は管理費に入っているし、４戸に１個のエレベーターも管理にお金がかかりますよね。
今のところ大規模な宣伝はしていないみたいだけど。

今はネットか住宅情報くらいしか宣伝していないようですが、

そろそろ大規模に宣伝をうつようです。

そしたらすぐ売り切れるのかな・・・
でも800戸以上あるしな・・・

すでに新聞広告も出てますね。（チラシもデカイ）

修繕金が潤沢に積立ててあろうが
優良ゼネの設計施工だかろうが
将来的修繕費管理費まで考えたシンプルな設計だろうが
住人の社会的地位が高かろうが
抽選即完満室で滞納者を過去出したことがなかろうが
二重床二重天井だろうがペアサッシだろうが

あのマンションのせいで半径1キロの物件は
周辺価格事例を引き合いに仲介業者に叩かれる。
守ってきたものが音をたてて崩れていく…

先着順の受け付けが来週までみたいですね。来年からはすべて抽選になるのかな？といっても倍率がつくかは分かりませんが。大規模物件の割にはあまり盛り上がってませんが、売れ残って値引き販売とかになるのも嫌だですね。しかし最初に条件の良い南側の部屋を売って線路沿いの西と日当たり悪そうな東の棟が残って大丈夫なのだろうか？駐車場以外で川口の他の物件にはないリボンシティの長所って何でしょうか？

おっ！すでに新聞広告も出ましたか。是非見たいものです。私の住むＫ県には入ってません（当たり前か）。東向きを好む方もいますよ。子供はすでに学校に入ってて、夫婦共働きだったら、朝日がいっぱいの方が喜ばれますよ。線路沿いも電車マニアの方とかいいんじゃないですか？ま、世の中には自分とは違う価値観の人はいっぱいいますから。

>>46
隣の市に住む者です。
デカイチラシが新聞や郵便受けに入ってますよ。
原田知世のほほえんだ写真が何とも言えませんが。。

ちなみに我が家は申し込みました。
皆さん仰るように、ちょっと売れ残りが心配です。（特に西向き東向き）
まあ、そもそもの販売価格もかなり下げてくるのでしょうが
戸数が多いだけに価値観の違う人がどれだけ居るか。。
プルミエフォート（斜めってる棟）は、根元の方の日当たりが悪い間取りは
かなり安いですが。
営業曰く「予想より売れ行き順調」との事

６５㎡で３ＬＤＫってどうなんでしょう？検討されている方いますか？３ＬＤＫだと最低でも７０㎡以上というイメージがあったので、２ＬＤＫかなと思っていましたが、６５㎡の３ＬＤＫなら買えそうなので悩んでおります。実際に間取り図を見た方どういうところにしわ寄せがきていると考えていらっしゃるでしょうか？Ｋの洋室変更プランなどは収納もあって６畳２間と５畳とリビング１０畳で７０㎡クラスと使いかってで遜色がないように思えるのですが・・・。ちなみに職場が荻窪なのですが、この辺から通っていて購入を考えている方いらっしゃいますか？

ちょっとびっくりしたのですが、俺も荻窪通勤です。

ただ、営業職なので、都内どこでもお客さんのいるとこへ行かなきゃならず、
荻窪の自社へ帰ることはめったにありません。ここが48さんと違うとこかな？

まぁ、川口なら都内どこへ出るにも通勤圏になりうると思いますよ。

どうでもいいけど、川口駅ってホームへ降りるエレベーターなくない？
あんなに大きい駅なのに・・・　俺が見逃してるだけ？

４９さん。びっくり他にも荻窪の方いらっしゃったんですね。ただ私は毎日通勤で駅からバスなのでちょっと遠いかなという不安はあります。資産価値的には供給過剰な川口ですのであまり期待できませんので買い替えは難しそうでずっとすみ続ける覚悟が必要ですね。
５０さん。私もオーベルと悩みました。東は１３階だか１４階だかの建物がすでに立っているので、やめました。他にも何か立ちそうな土地ありますね。景観を気にされるのであれば西側か来年ＭＲオープンの隣の新日鉄のタワーがいいと思います。オーベルの設備はリボンと比べることができないほどいいですね。ただ私は駐車場などのコストが高いのと線路に近すぎることでリボンに検討対象を変えました。私のような庶民ではオーベルの維持費についていけそうのないです。

たしかに川口は供給過剰ですが、そのほとんどがタワーであり、タワー以外
の物件としては他の特色のないマンションとは差別化が図られていると思い
ますよ。
一つの街として創られるココは、建物だけのマンションとは違うと思います。
出来上がった街を見れば、ここに住んでみたいと思う人もいるでしょう。

非タワーというのがいいですね。タワーはどうも苦手。エレベータが止まったときやメンテナンスのコスト高が不安。ここはファミリー向けと思いますが、私のようなＤＩＮＫＳで子供を持たないという人も購入検討している人いるのかな？熟年夫婦とかも。子持ち夫婦ばかりだとコミニュケーションとりづらいかも。

管理説明会や構造説明会には、まだ新婚さんぽい若い夫婦の方から割と年配の夫婦の方まで
いろいろな方がいらっしゃいましたね。
総戸数860戸以上ですし、全員が全員子持ち夫婦というわけではなく、
様々な形態の方々が購入されると思いますよ。

34さん。
遅レス、すみません。

＞それよりもMRに行った時に、基礎杭工事をしていたのですが、水浸しだったのが気になります。
MRに行ったときに、営業に聞いてみました。

営業曰く、
「工事現場というのは、排水設備がないためどうしても雨水が溜まってしまいます。
工事現場としては、これは普通のことですので大丈夫です。
また、竣工時には排水設備がありますので、いつまでも水溜りが残っていると
いうことにはなりません。」

だそうです。
素人としてはこれを信じるしかないのですが。

そうそう、正式価格が決まりましたね。
下層階ほど、値下げ幅が大きく、最大百数十万円くらい値下がったようです。
人気のある部屋は下がりませんでした。（ま、当然か）

もっとドーンとさげてくれればいいのに。笑）

３４のものです。
私自身も営業に確認してみたところ、やはり排水設備がない為、とのことでした。
昔、ゼネコンの杭工事の監督をしているお友達が「北千住あたりは地下水があふれ出てきて買ったもんじゃない」
と言っていたのが気になってまして・・・。
でも、「埼玉あたりは地盤がいいよ」とも言ってました。

ただこのあたりの土地はやはり低いみたいで、10月ごろでしたか大雨の時、産業道路が水浸しになったようです。
川口消防の方が、整備が進んでいるので改善されるような事をおっしゃっているそう。

ですのであまり心配しなくてもよさそうです。

５０番さん、私もオーベルいいなあと思っていました。
タワーの中では立地、スペック共、間違いなく1番。
しかしながら駐車場代の高さ、ランニングコストの高さに加え、隣の公共施設も含めた都市開発がかかってるので固定資産税の高さは
覚悟しなければなりません。
　おそらく都心並みだと思います。

少し付き合いのある有楽土地の方に聞いてみたのですがやはり「永住志向」は少ないみたいですね。
向こう何年か住む、くらいの柔軟な感覚の人が契約になるようです。それから電車の騒音も全く気にしない人。
10年もすれば賃貸率の高いマンションになりそうな気配です。

我が家はファミリー定住志向なのでやはり「リボン」になりそうです。
「自分の家」という感覚がマンションを大切にする気持ちに繋がればいいなと切に願います。
大世帯ですが、なるべく完売してほしいものです。

しかし川口に骨を埋める気は・・・・せん罠

ヨーカ堂の屋上駐車場の排気ガスの影響が気になります。幹線道路沿いではないので排気ガスは気にならないと思ったのですが、前が駐車場であれば同じでしょうか？基本的には窓を開けて生活したいのでこのような物件について知っている方、影響など詳しい方コメントよろしくお願いします。

東は値段をさげればそこそこ売れそうですが、一番西の棟は売れるのでしょうか？同じ線路沿いでお隣のティーブルーがかなり低い値段設定で苦戦してるようです。リクコスの大規模でひばりが丘など苦戦していて竣工後も一割以上売れ残っているようです。また、徒歩１０分というのはプルミエフォートのみで他は１０分以上かかりそうですし。
売れ残った場合管理費、修繕費が高騰したりするのでしょうか？買いか、待ちか迷ってます。売れ残りは条件がよくなさそうですしどうせ買うなら１期前の今と考えているのですが。

管理説明会に参加した際、売れ残った場合の管理費および修繕費の話が出ました。

売れ残りの分の管理費、修繕費は、売主が売れるまで肩代わりするそうです。

なので、既に入居している住人の管理費・修繕費が値上がりすることは、無いとのこと。

売れるまで負担というのは安心ですね。ただここは駐車場が１００％設置で利用率１００％で管理費に組み込んでいるとのことです。本当に１００％埋まるのでしょうか？確かに一家で２台もたれるところもあると思いますが。８５０戸以上の大規模なので読めません。営業の方は１００％埋まると思うともちろん回答されましたがね。

６１さん、
１００％で計算なんて、あり得ない。
うちの担当は８５％と答えましたよ。確かに2世帯で車2台希望してる人もあり、そこそこ埋まりそうとは言ってたけど。

えっ？そうなんですか？私の担当は１００％といっていたけど。もう一度確認してみます。駐車場１０００円というのは軽自動車なので実際は5000円平均ぽいのでうまらないと管理費値上げが怖いです。

駐車場の稼働率は８０％で計算しているとのことです。

ちなみに川口のマンション値落ち率は年３０㌫です。
それでも買える勇気のみ評価させていただきます。

６５さん、
「川口のマンション値落ち率は年３０㌫．．．」って、その根拠はあるのでしょうか？
また、他のエリアと比較した場合の、参考値はあるのでしょうか？
参考になるｕｒｌがあればご教授を。

住まいサーフィンの方で
ここの対応が悪く、キャンセルしたと書かれていたよ。
なんでも、契約直前に入居時期を変更されたそうで。
なんだか、きな臭い物件だな。大丈夫？？

値落ち率、気にしてもしょーがない。
都心だって、転売出来ると思ってる人、いないんじゃないの？人口は減少に転じるわけだし。

それより分譲価格＆ランニングコストの安さ、の実益を取ったほうがよほど賢明。

>68
確かに仰るとおりですよね。
ここは、大規模だけあって管理費が安いですよね。
駐車場もそこそこ安いし

駐車場の稼働率、今日担当の営業に聞きました。
稼働率は、9割前後で計算しているそうです。

私が「ネットには、80%〜100%の情報があるが？」
と言ったところ、いったん駐車場の詳細を理解しているっぽい（？）別の営業
に確認しに行ってから、
「やはり9割で計算しています。ネットにはさまざまな情報が錯綜しますので、
鵜呑みにしないでください。」
といわれました。

リボンの関係者も本ｈｐを参照しているようですね。。。当方も営業の方と話ししたさいに、ｈｐに記載されている内容を把握していました。
それにしても、たまたまかもしれませんが、担当営業の方のスキルが低いので、心配しています。