川口駅近のこのマンションを検討しています。
大規模再開発区域で、目の前にヨーカ堂のSC、大規模公園などあって便利
だと思うのですがどうでしょうか。
現在の川口駅前は今一つパッとしませんが、この再開発で変わりそうな感
もあるし期待を寄せているのですが、あまり地縁もないのでみなさんのご意見
や情報をいただければうれしいです。
また、同じように検討されている方がいらっしゃれば情報交換していきましょう。
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2004-11-01 13:38:00
４９さん。びっくり他にも荻窪の方いらっしゃったんですね。ただ私は毎日通勤で駅からバスなのでちょっと遠いかなという不安はあります。資産価値的には供給過剰な川口ですのであまり期待できませんので買い替えは難しそうでずっとすみ続ける覚悟が必要ですね。
５０さん。私もオーベルと悩みました。東は１３階だか１４階だかの建物がすでに立っているので、やめました。他にも何か立ちそうな土地ありますね。景観を気にされるのであれば西側か来年ＭＲオープンの隣の新日鉄のタワーがいいと思います。オーベルの設備はリボンと比べることができないほどいいですね。ただ私は駐車場などのコストが高いのと線路に近すぎることでリボンに検討対象を変えました。私のような庶民ではオーベルの維持費についていけそうのないです。
たしかに川口は供給過剰ですが、そのほとんどがタワーであり、タワー以外
の物件としては他の特色のないマンションとは差別化が図られていると思い
ますよ。
一つの街として創られるココは、建物だけのマンションとは違うと思います。
出来上がった街を見れば、ここに住んでみたいと思う人もいるでしょう。
非タワーというのがいいですね。タワーはどうも苦手。エレベータが止まったときやメンテナンスのコスト高が不安。ここはファミリー向けと思いますが、私のようなＤＩＮＫＳで子供を持たないという人も購入検討している人いるのかな？熟年夫婦とかも。子持ち夫婦ばかりだとコミニュケーションとりづらいかも。
管理説明会や構造説明会には、まだ新婚さんぽい若い夫婦の方から割と年配の夫婦の方まで
いろいろな方がいらっしゃいましたね。
総戸数860戸以上ですし、全員が全員子持ち夫婦というわけではなく、
様々な形態の方々が購入されると思いますよ。
34さん。
遅レス、すみません。
＞それよりもMRに行った時に、基礎杭工事をしていたのですが、水浸しだったのが気になります。
MRに行ったときに、営業に聞いてみました。
営業曰く、
「工事現場というのは、排水設備がないためどうしても雨水が溜まってしまいます。
工事現場としては、これは普通のことですので大丈夫です。
また、竣工時には排水設備がありますので、いつまでも水溜りが残っていると
いうことにはなりません。」
だそうです。
素人としてはこれを信じるしかないのですが。
そうそう、正式価格が決まりましたね。
下層階ほど、値下げ幅が大きく、最大百数十万円くらい値下がったようです。
人気のある部屋は下がりませんでした。（ま、当然か）
もっとドーンとさげてくれればいいのに。笑）
３４のものです。
私自身も営業に確認してみたところ、やはり排水設備がない為、とのことでした。
昔、ゼネコンの杭工事の監督をしているお友達が「北千住あたりは地下水があふれ出てきて買ったもんじゃない」
と言っていたのが気になってまして・・・。
でも、「埼玉あたりは地盤がいいよ」とも言ってました。
ただこのあたりの土地はやはり低いみたいで、10月ごろでしたか大雨の時、産業道路が水浸しになったようです。
川口消防の方が、整備が進んでいるので改善されるような事をおっしゃっているそう。
ですのであまり心配しなくてもよさそうです。
５０番さん、私もオーベルいいなあと思っていました。
タワーの中では立地、スペック共、間違いなく1番。
しかしながら駐車場代の高さ、ランニングコストの高さに加え、隣の公共施設も含めた都市開発がかかってるので固定資産税の高さは
覚悟しなければなりません。
おそらく都心並みだと思います。
少し付き合いのある有楽土地の方に聞いてみたのですがやはり「永住志向」は少ないみたいですね。
向こう何年か住む、くらいの柔軟な感覚の人が契約になるようです。それから電車の騒音も全く気にしない人。
10年もすれば賃貸率の高いマンションになりそうな気配です。
我が家はファミリー定住志向なのでやはり「リボン」になりそうです。
「自分の家」という感覚がマンションを大切にする気持ちに繋がればいいなと切に願います。
大世帯ですが、なるべく完売してほしいものです。
しかし川口に骨を埋める気は・・・・せん罠
ヨーカ堂の屋上駐車場の排気ガスの影響が気になります。幹線道路沿いではないので排気ガスは気にならないと思ったのですが、前が駐車場であれば同じでしょうか？基本的には窓を開けて生活したいのでこのような物件について知っている方、影響など詳しい方コメントよろしくお願いします。
東は値段をさげればそこそこ売れそうですが、一番西の棟は売れるのでしょうか？同じ線路沿いでお隣のティーブルーがかなり低い値段設定で苦戦してるようです。リクコスの大規模でひばりが丘など苦戦していて竣工後も一割以上売れ残っているようです。また、徒歩１０分というのはプルミエフォートのみで他は１０分以上かかりそうですし。
売れ残った場合管理費、修繕費が高騰したりするのでしょうか？買いか、待ちか迷ってます。売れ残りは条件がよくなさそうですしどうせ買うなら１期前の今と考えているのですが。
管理説明会に参加した際、売れ残った場合の管理費および修繕費の話が出ました。
売れ残りの分の管理費、修繕費は、売主が売れるまで肩代わりするそうです。
なので、既に入居している住人の管理費・修繕費が値上がりすることは、無いとのこと。
売れるまで負担というのは安心ですね。ただここは駐車場が１００％設置で利用率１００％で管理費に組み込んでいるとのことです。本当に１００％埋まるのでしょうか？確かに一家で２台もたれるところもあると思いますが。８５０戸以上の大規模なので読めません。営業の方は１００％埋まると思うともちろん回答されましたがね。
６１さん、
１００％で計算なんて、あり得ない。
うちの担当は８５％と答えましたよ。確かに2世帯で車2台希望してる人もあり、そこそこ埋まりそうとは言ってたけど。
えっ？そうなんですか？私の担当は１００％といっていたけど。もう一度確認してみます。駐車場１０００円というのは軽自動車なので実際は5000円平均ぽいのでうまらないと管理費値上げが怖いです。
駐車場の稼働率は８０％で計算しているとのことです。
ちなみに川口のマンション値落ち率は年３０㌫です。
それでも買える勇気のみ評価させていただきます。
６５さん、
「川口のマンション値落ち率は年３０㌫．．．」って、その根拠はあるのでしょうか？
また、他のエリアと比較した場合の、参考値はあるのでしょうか？
参考になるｕｒｌがあればご教授を。
住まいサーフィンの方で
ここの対応が悪く、キャンセルしたと書かれていたよ。
なんでも、契約直前に入居時期を変更されたそうで。
なんだか、きな臭い物件だな。大丈夫？？
値落ち率、気にしてもしょーがない。
都心だって、転売出来ると思ってる人、いないんじゃないの？人口は減少に転じるわけだし。
それより分譲価格＆ランニングコストの安さ、の実益を取ったほうがよほど賢明。
駐車場の稼働率、今日担当の営業に聞きました。
稼働率は、9割前後で計算しているそうです。
私が「ネットには、80%〜100%の情報があるが？」
と言ったところ、いったん駐車場の詳細を理解しているっぽい（？）別の営業
に確認しに行ってから、
「やはり9割で計算しています。ネットにはさまざまな情報が錯綜しますので、
鵜呑みにしないでください。」
といわれました。
リボンの関係者も本ｈｐを参照しているようですね。。。当方も営業の方と話ししたさいに、ｈｐに記載されている内容を把握していました。
それにしても、たまたまかもしれませんが、担当営業の方のスキルが低いので、心配しています。
>>71
キャンセルした者です。
理由は色々ありますが、担当営業のいい加減さも要因の一つ。
明らかに対応しきれてないですよ。全体的に迷走している様なので
嫌気がさして止めました。今はスッキリしています。
７２さん
リクルートコスモスの営業のスキル（コミュニケーションスキル、ナレッジスキルとも）は、
いかがなものなのでしょうか？当方の経験からすると、上場会社は、そこそこの対応を
戴けていましたが、リボンシティの営業はｐｏｏｒです。年齢はそこそこの方が面談戴ける
のですが、「確認します」が多く、仕事にかけるプライドを感じません。
あらまあ、それは残念ですね。うちの担当はそこそこですよ。物件も気に入ってるので年内にでも本契約をする予定です。確かに営業の方との相性が悪いと嫌になりますよね。思い切って担当を変えてもらうのもいいかも知れません。
>>73
72です。
他の所の営業と比べると、正直かなり落ちると感じました。
「確認します」なら、まだマシなのですが
その場限りで適当に答えているようにしか見えませんでした。
何件か見て回りましたが、ビリかなぁ。
ここは、868戸で営業が20人強ですよね？こなせるのかな？？
74さんの仰るとおり、物件自体は気に入っていたのですけどねぇ
（営業以外も）所詮最後は「人」なので、絵に描いた餅になりそうかなぁと
皆さん、他府県の方ですか。川口に住んでみないと分からない情報もありますよ。
まず暴走族。これは有名ですよね。現在本町通りを根城にしている暴走族達は、
恐らくシネコン等が出来て新たな繁華街と知るや、ここを根城にするかも知れません。
オールナイト上映でもしようものなら、夜中に敷地内で大騒ぎするかも知れません。
あの連中ときたら、夏場は本当にうるさくて、夜中に起こされる事もしょっちゅうです。10月の大雨による産業道路の冠水の件も酷かったです。
あと、車を所有の方、産業道路は恐らくブタ混みになりますよ。
都内に出るためには荒川大橋をわたる必要がありますが、
それには産業道路に出る必要があります。
しかし、ヨーカドーやシネコン等に車で来る人達も含め、敷地内から
道路に出るまで何分かかるか分かりません。10月の大雨の冠水も心配です。
ちょうどマンションの正面出入り口付近が冠水が最も酷い箇所でして、
普通乗用車のタイヤの半分以上が冠水するほどでした。
それより今一番気にしているのは、川口駅のキャパシティです。
西口、東口、のマンション群が竣工した暁には今現在パンパンの川口駅の改札が
もっと混雑する事は間違いなく、電車が遅れた時など中央線状態になりそうな予感がします。
マンションを建てるのは結構ですが、川口市とJR東日本よ、インフラ整備を何とかしてくれ。
色々と懸念は尽きないですが、私の勝手な予想では
76さんも仰るとおり渋滞は100%間違いないと思います。
幾つか道があるので、自宅から出れない帰れないは無いと言うけれど
逆にSCの周りで渋滞していなかったら、SC自体が終わってるし
元々あの辺は渋滞が酷いのでスイスイはあり得ないでしょう。
川口市近辺は、そこそこ人口密度も高く、車で買い物率も高いですよ。
キャンセルした者です。キャンセル理由は、後からでてくる情報が多すぎ、不安があったからです。ヨーカ堂の影響も本当に営業の言葉を信じていいのか、修繕計画も信じていいのか、そう思ったら購入に踏み込めませんでした。駐車場の稼働率の説明も変わり、絶対に３月末入居にするという説明も怪しくなり、徒歩９分というのもリボンシティの敷地内でエントランスまではもっとかかったり。確かにランニングコストの安さ等魅力的な物件でしたが、完成は１年半後。もっといい物件がでてくるかもしれません。
青田買いをする場合は会社の信頼性もじゅうようになってきますね。資産価値減少、人口増加に伴うインフラ整備の不足、ヨーカ堂の影響（風紀、排気ガス）、納得できる説明はいただけませんでした。
完成後、売れ残りがあったら場合に限りゆっくり購入を考えさせていただこうと思っています。
余計なようですが、駅前のオーベルタワーに隣接する予定の
巨大な公営駐車場の存在も不気味です。
ここに出入りする車も、スタートは産業道路を利用するほかないので
結果的に荒川大橋が「遠すぎた橋」と化す可能性もあり、
都内に出るのに車を頻繁に利用する我が家は検討除外とさせて頂きました。
暴走族の件ですが、
夏場の週末には確かに本町周辺をはいかいしています。
しかし、見るところ、その人数は２人もしくは３人。
その程度の小ささの暴走族はもう小さすぎて逆に排除できるものではない。
うちは本町の一本奥のマンションなのでそれほど気になりませんが、産業どおりに面しているとうるさいみたいです
私も川口市民ですが、一言。
>80
76さんが言いたいのは、そういう話ではないと思うよ。
産業道路が今以上に混む結果、この物件から荒川大橋まで
何分かかるのだろう、という事じゃないか。
よく考えると、この物件の正面ゲートまでに買い物客と住民の車で
渋滞し、産業道路で駅前まで渋滞し、オーベルタワー付近で渋滞し、
という具合だろう。
郊外店舗でもよく見かける光景だが、この物件が出来たとして、
SCの駐車場の空車待ちの車列は、一体どこに出来るのだろう。
まさか産業道路から出来るのではないだろうな・・・・・
>81
彼らも共同危険行為の存在ぐらいは知っているかも知れないね。
あの法律が出来てから、いわゆる大人数での暴走行為は鳴りを潜めたが、
一方で、少人数のグループが毎年山猫的に発生するわけだな。
人数が少なくてもマフラーを外したバイクの音は相当うるさい。
この物件の敷地に入られたら最後、安眠は保障できない。
>82さん
今でも８時台に本町から赤羽にまで行くのにゆうに３０分はかかります。
並木からなら１時間じゃすまないでしょうね。
川口陸橋を超えて、東口に抜けて、戸田大橋まで行くしかないでしょう。戸田大橋も同じように混んでいるだろうけど（涙）
まあ、車通勤にはまったくもって川口は不向きです。
きのうダイヤモンドキャラに行ったけど、相変わらず混んでますね。同じようなＳＣになれば線路沿いの計画用の新道路を除けば、当然、産業どおりが渋滞するのでしょう。
といいつつ、西友やダイエーは車の渋滞なんてないから、なんとも分かりませんが。
>83さん
という事は、結局この物件だと車を所有しても使い勝手は悪い
という事になりそうですね。産業道路を通らねばならない点が
致命傷になりそうだなあ。
休日に都内に出るには電車しかなくなるなあ。
マンション群が完成したら、車だと一層到着時間が読めなくなるから・・・・
私もリボンシティ検討しています。
いくつか他物件を見ましたが、かなり魅力的です。設備も他の物件より優れている気がします。
（他の物件でオプションだったものが標準装備されているケースが多かった）
大規模開発というだけあって、街並がスッキリ整然としていますね。
私はプルミエフォートを検討しているのですが、商業施設までの距離は約60メートル。狭い土地に
いっぱいいっぱい建っている他の物件より断然いいと思っています。
しかも、やはり利便性が高いのも、もし人に貸す、あるいは売るということになった場合、資産価値は
高いのではないのでしょうか？
「資産価値」についての参考資料として、賃貸で貸した場合の家賃例ができあがるようです。
担当営業からは、依頼中との回答ですが、いつになっても「依頼中」で相変わらず、何の
進捗もありません。リクルートコスモスの体質なのでしょうか？
マンションギャラリーの営業を増やすといまの価格では提供できないとのこと。
ある意味正しいかもしれませんが、対応に不満を感じている客に、こんな説明をしないで
欲しいと感じています。
彼らも、接客のレベルが悪いことは認識しているようですので、認識している分、いいかも
しれませんね。
資産価値ろしては？ですね。徒歩９分とはいえ９分はほんの一部。１０分以上と考えたほうがいい。この物件は永住してこそ価値があると思う。物件価格の安さとランニングコストの安さが魅力となります。設備ではディスポーザーと２４時間ゴミだしが魅力ですね。これでついて管理費１万円はかなりお得。
でもここは供給過剰の川口です。周辺の相場を考えると資産価値はあまりないと思います。たくさん中古物件がでている土地のマンションが高く売れるわけがないです。
転売を考えなければファミリーにはとてもいい物件と思うので、資産価値のことは考えず購入されてはいかがでしょうか。
>>85さん
ケチをつけて申し訳ありませんがキャンセルした者です。
一点だけ気になる点が「商業施設までの距離は約60メートルで。。いい」と仰っていますが。。
我が家の近くにもそっくりな（リボンよりは小ぶりな）形のヨーカドーが有ります。
数十メートルって、もの凄い威圧感ですよ。半端ない壁に「ハトのマーク」の威圧感
夜間は駐車場と「ハトのマーク」の明かりビカビカ
一度見に行かれた方が良いかと。。ちなみに川口の隣の日本一小さい市です。
実際にリボンを決めた者です。決めてから下記のようなＨＰを見ました。
リクルートコスモスってよくないのか不安になってきています。
営業の担当もスキル不足だし。
http://www.f4.dion.ne.jp/~cheekun/
ヨーカドーのハトのマークはなくなるようです。
なんでも、監修してもらってるパルコからそのようなヨーカドーに対し、
そのような話がでているとか。
これが決定になればいいですね。
ヨーカドーの図面も見せてもらいました。
それとヨーカドーの北側はシネコンになる予定のようです。
（つまり北側に面した窓はない）
また、シネコンの屋上は駐車場にはならないようなので、
ヨーカドーの窓や屋上から家の中をのぞかれたり、夜中までネオンがビカビカ
ということはなさそうです。
ヨーカドーも、ある程度マンションに配慮して設計したのかもしれませんね。
×：パルコからそのようなヨーカドーに対し
○：パルコからヨーカドーに対し
×：それとヨーカドーの北側は
○：ヨーカドーの北側は
失礼しました。
>ヨーカドーのハトのマークはなくなるようです
初耳です。でも、そうなれば更に視界がひらけるしいいですね。
ただ、私もヨーカ堂の図面を見せてもらいましたが、ハトのマークはマンション
から見て一番奥側につくそうなので、かなり距離はあるようです。
それと、ハトのマーク自体がネオンでピカピカするのではなく、ライトで照らされ
るようです。多少はいいかも・・・
>87
賛同します。
川口の物件に（高利回りなど）資産価値を期待するべきではないと思います。
今、徒歩４分、５０㎡のマンション１２万円から、せめて７５㎡のマンションに引っ越したいと
思ってずっと探していますが、徒歩１０分内で比較的新しいと、１５万円は越えてしまいます。
それは分譲時の値段が高いからです。
私が川口に来た５年前、比較的いいとされる新築物件は徒歩１０分を越えても１㎡あたり７０万を
越えていました。
リボンやオーベルの㎡あたりの単価を計算すると分かるのですが、むしろ中古のほうが高いという
ケースがままあります。
逆に言えば、リボンやオーベルも下がるでしょう。マンションの場合、営業費や宣伝費がありますから、中古
になった時点で地価が変わらずとも２割は下がると言われています。
しかし、もっか川口の中古相場は５割でもざらです。それでも７５㎡で３０００万円台で売り出しているケースも
多いです。中古で新築と同じ値段じゃあ売れるはずもありません。ただ、そうすると持ち主は売るに売れないから
どこかの時点で相場は安定します。これが賃貸相場があまり下がらない理由でもあります。
リボンは長く住むつもりでないならやめたほうがいいでしょうね。
>84さん
休日なら産業道路はそんなに混みません、８００台の車が増えても影響はまずないでしょう。ご安心を。
むろん、平日の朝は８００台増えても、逆に８００台減っても渋滞はなくならないｗ
都心に行くなら、市役所方面に抜けて、首都高の鹿浜橋から、もしくは戸田に向かい首都高の５号線が便利です。
リボンの影響があるとしたら浦和方面に抜けるときでしょうけど、もともと近隣の人は休日は１２２号を北上するようですよ
ちょっと話は変わりますが、みなさん教えて下さい。賃貸の場合、日本企業の多くは家賃の８〜９割負担してくれて、自己負担はほんのわずかと聞きます。それなのに購入を考えるのはなぜですか？購入後も補助が出るんでしょうか？
うちは外資系で会社負担が殆ど無いため、購入を考えていますが、今後リストラも予想され転職となるとローン返済も苦しくなりそうです。賃貸料の多くを負担してくれる企業に再就職できれば、購入しなくてもいいんじゃないかと悩んでいます。リボンはすでに申し込みましたが、最後の最後で本当にいいのか決心できないでいます。
＞日本企業の多くは家賃の８〜９割負担してくれて
釣りですか？
釣りっぽいですな
我が社（社員数５０００人、非上場、純粋国産）は賃貸の補助は月５万だった。
ただ、二年前に打ち切られた。
確かにそれがマンション買おうという理由である。
プーさま
いま時８〜９割を負担してくれる企業なんて殆どありませんよ。
大型マンションが増えてるのは大企業が社宅を手放し、メーカーが工場を手放し。
福利厚生面で一番手厚いとされる、金融関係でさえ家賃補助を削減してます。年俸制になった、なんて話も聞きます。
外資系までは行かないけど自分の住居はどうぞご自分で、という時代です。
現在の応募状況は約２００組と営業サンから聞きました。
１回目で、この数字は多いのか少ないのか分かりません。
