ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

岡本と言うか・・・山の中腹みたいな場所。
駅から徒歩１６分では着かないのでは？
あと、この物件のランドという売主は、あまり聞いたことがない。

地盤が弱くて、震災当時、避難勧告がなかなか
解けなかった地域であることは、
この辺りを知る人なら、皆、記憶に残っている。

岡本という地名にごまかされて
駅からこんなに遠い物件を買ってしまったら、
住んだその日から後悔する可能性高し。
（子供の学区のためにガマンして賃貸に住んでいる
　人たちでも、一日も早く脱出したがっている場所）

市況は最悪で、当面、転売も難しい。
たぶん、この後、この板にあまりスレ立たないよ。

プラス要素皆無でしょう。

購入を検討しようかと思い、現地付近を散策してきました。確かにすばらしい眺望で、こんな眺望を眺めながら生活できたら幸せというくらいのものでした。しかし、住宅情報ナビには緩やかな南斜面と書いてありますが、ものすごい急斜面でした。しかも、物件概要に「急傾斜地崩壊危険区域に該当する部分があります。」という一文が・・・。地盤が弱いという近所の方のレスもありますし、いざ購入というところまで踏み切れるのかものすごく不安です。
ランドという会社は傾斜地マンションが得意なのですかね？以前神奈川県のほうでトラブルがあったというのをこの掲示板で見つけてしまいさらに不安になりました。皆さんはどうお考えになりますでしょうか・・・。

崩壊危険地域については、役所に行けば資料がもらえます。
確かに・・・端っこの方がかかってるのかな？

ただ、最近の建設技術は高いから・・・

西岡本7丁目は土砂災害の警戒区域どころか
実際に地すべりを起こしたS級の危険地域です。
ちゃんと知っているまともな人間はこんな危険で価値の無い
崖地のマンションなんてまず検討しないでしょう。

なにも建っていない山みたいなところだと思います。
バス停から歩いて行けますが、車だとグルーッとヘルマンの方から回って行かないと入れないんじゃないですか？眺望は抜群だと思います。
価格の方は、どうなんでしょう？
校区がいいだけで売れるんでしょうかね？

北側のヘルマンハイツの崖下に２段の平地を作って２棟の構造物を作るようです。南の地形から考えて駐車場が何処に作られるのだろうかと思っています。。

崖に平地・・・
えらいお金かかりそう。。。
地盤は大丈夫？
売れるのかしら？

ハイ、悲しいくらいに、全く売れていません。
現在の契約は0件です（涙）。
このままじゃ、会社ヤバイかも？

もともと聞いたことない会社ですね？！
販売は、三井不動産だから、それなりの大手なのかしら・・・？
もし何かあったら、三井不動産が責任を取ってくれるのでしょうか？

そんなに売れてないのですか？摂津本山駅に大きな広告出しているのに

岡本なのに・・・

04でレスした者です。いろいろなレスを読ませていただき、また現地を何度か見に行き、ひとまず購入を焦ることはやめ、しばらくは見送ることにしようかと考えなおしました。
やはり、地盤が不安（心配される東南海地震などによる将来的な要素・・）、そして、玄関となるであろう斜面下の道路が狭く、日没後の雰囲気に不安がありました（もし、実際に現地を見に行かれた方がおられましたら分かるかと思いますが）この際、地理的な利便性は差し引いてのものです。
ただ、あの眺望は捨てがたいなぁ・・・。

ランドという会社はこれまで神奈川県を中心にマンション事業を展開しているみたいですね。関西では初めてとなるようで、グループ会社としてランド西日本というのを設立したみたいです。どうりで聞かない社名だと思いました。横浜のランドマークタワーに本社を構えていて、そこそこ頑張ってはるんやと思いますが、04でもお伝えしたように傾斜地マンションが得意ですがトラブルもあったようです。
こんなネガティブな情報で申し訳ありませんが、三井さんと提携してはるので会社としてはしっかりしているのかもしれませんね。実際会社とはコンタクトをとらせていただいていないのでわかりません。

№16さんへ

眺望をご希望なら、メゾンセルサス御影がありますよ。
スペック面での比較はさておき、眺望ならランドシティにひけは取らないと思います。
バス停からの距離にしても、徒歩圏内です。
こちらもランドシティ程ではないですが、苦戦しているようです。

メゾンセルサス御影より苦戦しているとは・・・
価格もわからないので何とも言えませんが、やはりお高いんでしょうね？？？

スレ見る限りでは・・・
人気があるのが良く分からない

http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank_kansai.html

現地行って考えてしまうマンションなのかな

現地に行ってビックリ！！

なんとお墓の横を通ってエントランスへ。


販売きついでしょうねぇ。。。。。

正直販売会社が時間の問題ではないかと。

今、ココの販売会社はどこですか？
三井のホームページには現在、載っていませんが・・・

かねもちがすむとこ

ここのマンションギャラリー、ずいぶん前に完成してますが
一向にオープンしませんね。
御影の、以前ダイナシティ住吉川のMRがあった跡地です。
その近所に住んでますが、最近人の出入りも少ないような・・・

南側がお墓ですか、昼間は気にならないですが夜は？ですね。

先日、モデルルームに行ってきました。現地も確認しました。やはり、皆様がおっしゃるとおりお墓が気になります。
デペの人はメインエントランスは高級住宅街に面している！！を強調していたのですが、駅に行くにも学校に行くにも、メインではなく、お墓の裏の細い道を通って行くサブエントランスを使わないといけません。
冬など日が早く落ちるときは、やはり娘の学校帰りが気になります。
駅歩16分とありますが、20分以上かかります。バス停は近いのですが主人のように朝早く夜遅い人には無理があります。電動自転車で通ったとしても、お墓の裏の細い道は降りなければ無理でしょう。それくらい坂はきついです。
眺望は上層階に住めばとてもすばらしいものだと思います。
私が出した結論として、車でしか生活しない人にはとてもいいマンションだと思います。
ご主人も車で仕事に出かけ、子供達の学校へも送迎が出来る（私立学校へ行ってる）、そんな人たちにはいいんじゃないかと。
もちろん、お墓が気にならない、歩く事がちっとも苦ではない方にもお勧めのマンションです。
ちょっと崖に立っているのが不安ですけど・・・。
私は無理・・・のような気がします。もう少し考えて見ようと思います。

>>26私もまるっきり同じ意見です。

いったいいくらぐらいの価格になるんだろうか？
高いとかなり厳しいような。
立地等々、感覚的にはセルサス御影とかぶるんだが、、、
後は実際に建物を見てからかなぁ。

近くが崩壊危険区域だから土地の値段はおそらくタダみたいなものでしょう、資産価値を考えて売却しなければならない時のことも要検討ですね。

崩壊危険区域や土砂災害警戒区域どころか、ヘルマンハイツ周辺は実際に地すべりを起こした実績のある場所です。

山というのはどこもそうですが、定期的に豪雨や地殻変動で崩れたり土砂を運んだりしながらゆっくりと徐々に地形を変えていきます。我々が災害だと認識しているものは、実は災害でもなんでもなく自然現象なんですね。

なるほど、では自然現象に逆らって？そのような場所にマンションを建てるのは長期的に見て何らかのムリがあるわけですか？

近所を知っている人なら選ばない、、。
それでも岡本！！という人は選ぶかも？

ここは眺望○、学区◎、ですから興味はありますが。

急傾斜崩壊危険区域、駅から徒歩１６分？、近道のサブエントランスからは寂しいお墓の道・・・等々を気にならない人が購入する物件ですかね。

いずれにせよお値段以上の価値があればいいのですが・・・。

この物件の販売ターゲットはどれくらいでしょうか？
場所的に問題があるとしたら、広さを売りにしてくるんでしょうか。
広くてお値段がお安い。なら場所は目をつぶってもいいかなー。
１００平米で３０００万代とか。
無理かぁーー！？無理よね。

格安物件が好調なので芦屋大東町のように価格変更して割安感のある物件になるかもしれません。
もともと山の崖っぷちだし崩壊危険区域に建つマンションですからね、激安だったらいいな。

価格はどうなりました？

4488.8万円～1億4888.8万円 販売戸数／総戸数 9戸／68戸
専有面積 79.23m2～158.08m2
どう？

ありがとうございます。

駅からこの距離、急坂、崖地、土砂災害警戒区域（地すべり地域）でこの値段だと
おそらく一戸も売れないのでは？　半額ぐらいでも厳しいと思われます。

急傾斜崩壊危険区域を気にしない御仁も世の中にはいらっしゃるわけですから一戸は売れるとおもいます。
岡本に憧れる人は多いですから。
価格についてですが、他の物件で営業担当者に値段が高い云々を言うと「だから富裕層の入居者ばかりでいいですよ」と説明
され、物件の敷居を高くして低所得者を排除しているのかなと感じました。

お金持ちが一番みたいな考え方は寂しいですよね。

崖地や急傾斜崩壊危険区域が気にならなくて、駅から遠いことも坂も気にならなくて、このロケーションが好きで、金があって、まだ持ち家を持っていないなら、このマンションは絶対に買いません。そういう人がもしいるならば（いないと思いますが）、マンションではなくヘルマンハイツに土地を買って家を建てます。

待望の資金的に手が届く岡本物件かと思いましたが、
おいしい話には何かあるんですね。

おいしい話ですか？まだまだ値段は下がる（下げられる）と思いますが。

岡本ハウベスと比べるとどうなんでしょうか？

岡本ハウべスってどうでしょう？を参考されるとよろしい。

共通する所少なく比較しにくいが、わたしなら自然の多いところで老後を静かに過ごしたいね。

急傾斜崩壊危険区域などは、現在の建築技術をもってすれば
危険性は薄そうですが、問題はここのデベロッパーのランド
と施工会社の栗本建設です。
ランドは横浜の新興デベ３社のうち唯一生き残っている会社
ですが、今年乗り切れるかどうかがヤマかと思います。
以前自治会と訴訟問題で大問題になった場所でもあり、仮に
入居しても、不安な要素があまりにも多すぎる気がします。

悪評が尽きないところですが、岡本ハウベスと比べて、徒歩可能な
物件であることは確かです。
ただし、両者では売主の信用力と建築前の用途からハウベスが人気
が高いようです。
この別件は三井不動産が途中で販売提携から降りたことからも、大手
がかかわりたくない理由があるのでしょうか？
（訴訟問題や急傾斜地などは提携前からわかっていることなので、
　もっと別の問題が発生したのではないでしょうか？）

昨年三井不動産のお知らせで～諸般の事情により販売代理業務を終了～と説明していましたが

いかなる理由があっても信用問題ですね。

販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

＞販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

不動産に詳しい方なら分かりますが、一度販売提携を発表した物件から降りることは異例な
出来事です。（三井不動産が他の物件で降りたことは最近ありません）
簡単に言うと、それぞれの会社に提携にあたっての会社の信頼度基準のようなものがあって、
売主のランドの経営の指標が三井の基準を下回ったということでしょう。
折からの不動産市況の悪化による過剰な部分もあると思われるので、三井が手を引いたことで
当物件が危険とは一概には言えないと思います。
ただ、東急リバブルが販売提携に入っていますが、「名貸し」の要素強く、実質的な販売会社は
オックスという大阪の会社であるため、販売力では他の物件より弱いかも知れません。

値段高いですよ、土地も安かった？はず、造成にお金が掛かったにしてはね。

売主側から販売提携先に販売提携の終了依頼があったと聞きました。販売会社は販売するだけなのに、提携先基準なんてあるのでしょうか？東急リバブルのＨＰにこの物件の情報が出てました。名前貸しだけでなく、販売もやっているのでは？この物件の管理会社が東急コミュニティーで、販売状況がよくないので、過去にここの売主物件の販売実績がある東急グループに変更しただけでは？

No.53 さんは契約者・検討者でもないのに何故懸命に売主を擁護するのでしょうかね？？
（株）ランドの決算短信が出ていますので、抜粋を以下添付します。皆さん自己責任で物件を選ばれる
ことを期待しています。
======================================================================================

①　継続企業の前提に関する重要な疑義について
当連結会計年度においては、サブプライムローン問題から派生した不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の消
極化や不動産価格の急激な下落等により、当社を取り巻く事業環境は、著しく悪化いたしました。その結果、当社
グループの業績につきましては、営業キャッシュ・フローはプラスとなったものの、損益面では当初の事業計画を
大幅に下回り、2,029百万円の経常損失及び9,071百万円の当期純損失を計上することとなりました。また、当連結
会計年度において、経常損失および当期純損失を計上したことにより、金融機関からの借入金の一部につき財務制
限条項に抵触することとなるため、当該債務につき期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があります。
　以上のような状況により、当社グループには、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
（以下略）

先日、妻とモデルハウスを訪問しました。
本当に意外だったのは、担当者はこの物件を「売る気がない」ことを実感しました。
これは、モデルハウスの担当者の能力がないとか、意欲がないとかいう問題ではなく
新聞の折込みチラシやモデルハウスで販売活動は行っているが、受注はとらないという
上からの方針が出ているのではないか、と信じられない気持ちでした。
「第１期」の販売を表面上は実施していますが、上記のことより契約はゼロのようです。
購入検討者からすると、不可解というしかない状況ですが、この物件を実際に申込まれた
かたがいらっしゃたら、ご意見を伺いたいと思います。

売る気がないというのはないんじゃないですか？なにかよっぽど強く感じる何かがありましたか？

「売る気がない」と感じられたのはこの物件の概要に急傾斜地崩壊危険区域に該当・・・云々があるから説明しても

あとでトラブルのないように絶対このマンションが買いたい、と言う人以外にはセールスしないのでは？

慎重な方は万が一の事を考慮しますからね。

担当者が「売る気がない」んじゃなくて、「売れる気がしない」と思って応対しているのでは？

その後、このマンションの売れ行きはどうなのでしょうか？
工事もあまり進んでいないようですが・・・。

条件付の土地、駅までのアクセスの問題、墓地を通ってのエントランスなどいろいろあるからね。

この物件は中々いわくつきですね！！近隣住民とのトラブル・境界確定の問題・事業主も転々と長い年月で変わってきてようやく建築着手しましたが、現事業主さんも折からの不動産不況でフラフラだし、施工者の栗本建設工業さんも本日民事再生の申請をされましたし・・・大変です。本当にいつ完成することか？？？
この現場の上部？奥？の敷地（山）も栗本建設工業さんが所有しているとか？（仕方なく債権保全の為に取得したとか？）これからも大変でしょう？

まるで、サンクタスのようですね

もう岡本だから売れるって時代は終わった。


墓地を通って小学校に通う子供かわいそう。本当に売れるんでしょうかね～心配です。

岡本は学区良しのイメージがあるけど、この距離と周辺環境ではね。

それは施工業者の倒産を知っていたからです。

この一連の工事で北側の道路も沈下していっているようです。どうしても気になるようでしたら一度ご自分で物件を見に行ってみてはいかがですか？地面が裂けて沈下していっていることがはっきりとわかると思いますよ。

え！ほんとうですか、さっそく見に行ってきます。

5/15付でサイトがリニューアルされているけど、この時点で施工主の倒産は分かっていなかったの？
2次受付開始ってなっているけど、施工主倒産の説明が一切触れられていないのはなぜ？？？

>>68
民再だからね今後のことはまだ分からないんじゃないかな、工期の問題とか。

ほんとうに多数の業者が転々と関わっては変わってました。震災で直撃を受けた地域ですし急傾斜地崩壊危険区域に該当とのことですので、慎重に見たほうがいいかも知れませんね。高価な買い物ですし駅から離れているわりに値段が高いので・・・。

Ｎo６９の「オックス」の所長いいかげん出てくんなよ！
この物件は全てがいいかげん。施工業者の栗本建設が倒産して、一体
どこの建設会社が引き継ぐのか？（元々が手抜き工事で計画倒産）
施工会社が倒産したなら当然入居予定時期が変わる筈なのに、無しの
つぶて。豊中の賃貸業者の「オックス」にこの物件を捌ける力がある
筈もなく。
結局は岡本の景観を乱すだけ乱して、計画は全て白紙になるのでは？
今では東急のサイトからもはずされ、架空物件と化したこのマンション
は永遠に建つことはないのでは？

>66
たしかに北側道路が少し下がっているように見えますが地面が裂けていましたか？

＞72
見に行けばわかります。の一言につきます。何度も上塗り舗装していますが舗装しきれていないところがあるので探して見てください。画像のせた方がわかりやすいかもしれないのでまた機会あれば。

賃貸業者が販売してるんですか？
驚きました！三井も東急も手を引いてしまったのですね？


永遠に建つことないって、工事中止になるんですか？

>73
デコボコのアスファルト舗装はその為だったのですか、北側道路で不自然に何度も重ねた様に舗装していたのは。

北側のお屋敷の方々は何も言わないのですか？
大丈夫なんですか？？

おそらく大丈夫でないから無理やり推進める事業主と住民とのトラブルやクレームなど、これだけ工事が難航しているわけですよ　本当に危ないところに造りますね　無茶しますよね

工事中だから地盤沈下（北道路）するのでしょうか？マンションができれば沈下の心配は無いのでしょうか？

簡単な話、心配ないといわれて大金をはらいますか？それは個人個人で決めればいいことです。起こった事実が大事で、先のことは水掛論にしかなりません。心配ないと言って沈下したらまたたらい回し。ずーっと続いているようだから今があるのでは？

マンションができ地盤沈下がしなくなったとしても、問題解決にはならないじゃないですか？
　
クルマの出入りは北側からだけですよね。
舗装で誤魔化しても後でとんでもないことになったりしませんか？心配です。


近隣の方とは具体的にどのようなもめ方しているんですか？

>>76
ヘルマンハイツの戸建団地自体が、もともと地すべり地形のS級危険地域を造成した住宅地だから、住んでる人間がマンションに対してどうのこうのいえるようなもんでもありませんよ。ようはマンションが建ったらどうなるといった問題ではなく、もともと危険な地勢なのです。

>>79
いろいろご意見をお聞きしていますと、とんでもない土地の物件を何の問題意識もなく学区や眺望だけで検討していたようです。
今後は危機管理、自然災害時も考慮し安全と安心な環境も視野にいれ物件を探したいとおもいます。

兵庫県CGハザードマップ　土砂災害
を参考にされてはいかがでしょうか。

なぜ市も開発許可したのかが不思議

>83
兵庫県ＣＧハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。このような土地のマンションは売却時に不利なんでしょうね。

この物件が新築と言えど担保としての抵当はどれぐらいあるんでしょう。補強したからって大きく変わるのでしょうか？新築になるわけだしもともとあったところを補強するのとはワケが違うし。

現地に行けば判ると思いますが北側の道路はでこぼこで今ですら子供が入ろうものなら直ぐに出てこさせます。まさかあそこをメインの出入り口にするとは・・信じがたい。直ぐ西側の斜面は非常に強固な杭が打ち込んであり、当然マンション建設地にもその程度の杭が必要なはずですが、マンションが防波堤となってくれるのでしょうか。そう考えれば被害はマンションだけで済みそうですね。まあどう考えてもあそこは崩れると思いますよ。

北側道路はデコボコですね、地盤沈下の補修ですか、地震がきても大丈夫？

北側のデコボコ道路はキレイに舗装（修理）してありました、マンション竣工時にしなかったのは何故？

no66を参照してもらえればわかりますよ　工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→・・・　と数回はしてる感じです

>>91
工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在はココ

ということですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　

ズレました、現在は修理のところ。

またまた次のオーナー（地主）探しをしているようだ
いったい何度繰り返すのか　誰かちゃんと責任を負え
責任　を負え！　
またまた今のまま放置かいな？（余計崩れて危ないわ）
元の森に戻せ！！

竣工するまえからケチ付いたら先が思いやられます、分譲やめて賃貸にしますか？

ここって今どうなっているんですか？
工事中断しているだけですか？？

３年前の苦楽園３番町山肌むき出し造成工事中断を思い出します。

一体このマンションはどうなってしまうのでしょうか？
売主のランドも施工者の栗本建設（民事再生中）もなしのつぶてで
工事も栗本の倒産以来ストップしているようです。
モデルルームを訪問し、一応購入を検討した消費者に対し、何の連絡
もよこさないとは、売主の誠意が疑われます。
おそらくランドさんの余命も長くはないのでしょうが．．．

昨年、住吉川を上がったところのゼファ御影は竣工後？に某社が（値下げして）販売を引き継いだけど、ここはまだ半分もできてないからね。

いずれにしても早く完成させるか元の森林に戻すかしてほしい、認可した神戸市に責任はないのかな？

神戸市役所の開発許可の部署になるのでしょうか
責任は逃れられませんね
許可を出したらもう他の部署の担当と言うでしょうが
S級危険地域とわかった上で開発許可を出しているのは
明確な事実ですし、また危険な造成を監視する部署は
現在も同じ部署のはず
今後の動きが期待できます

責任の所在を明確にしてもらいたいものですね、あれだけの大規模の開発ですから。