2年固定で全期1％優遇

ソニー高いね！金利！
メガバンクもっと安いよ
金利状況の時はノンバンク不利かな？

>421
アメリカでは、０４年６月から現在までの２年弱の間に、政策金利が１％から５％まで
上がってます。
ただ日本の場合、アメリカほど資産インフレ傾向が顕在化しているわけではないので、
２〜３年以内に政策金利を中立なレベル（２％）に引き上げたのちは、ときどきの
経済情勢を踏まえて、１〜３％の範囲でコントロールされるのではないかと期待して
います。この範囲で推移されれば、１年以内にローンを実行される人は、当面破綻の
心配なく過ごせるのではないでしょうか。

店頭金利はソニーの方が安い。
安く見えてるのは優遇が大きいだけ。

短期と長期、勝手な自分の考えを申し上げると、
・年間貯蓄額がローン支払額より多い人→短期でもよい
・年間貯蓄額がローン支払額より少ない人→長期がよい
というふうに思っています。
年間200万のローンを支払いながら、それとは別に300万貯蓄できるなら、短期もよい。
年間200万のローンを支払いながら、年に150万しか貯蓄できない人は、長期にすべし。

住宅ローンを組んでいる人の、ローン契約の種類ランキングってないですか？
・・・でも家計によって比べられない部分もあるので無意味かな？

>>418
それを信じるのは、オウム真理教を信じるのと一緒

>425
あと短期OKなのは、もう直ぐ退職金が入るとか
まとまった保険の満期金が入るとか
親の財産を相続できるとか
完済がすぐ見込める人ですね
１０〜１５年くらいで完済できる返済能力がある人とかもね

金利が上がって欲しくない人−＞短期固定で住宅ローンを組んだばかりの人

金利が上がっても問題ない人−＞変動金利で住宅ローンを組んで、最近、長期固定に乗り換えた、
　　　　　　　　　　　　　　　あるいは、乗り換える予定の人

金利が上がって欲しい人　　−＞その他大勢

はい、預金金利が上がって欲しいです

自分でも調べたのですが分からなかったので教えてください。
今後の金利を推測する為によく過去の金利が参考に上げられていますが公庫や変動の金利ばかりで短
期固定の過去の金利が上げられていないように思います。
そこで疑問なのですが、短期固定（２年や３年）は割と新しい商品なのでしょうか？
もしそうだとしたら景気が回復してきた時にどの位まで短期固定の金利が上がるのか予測が付けられ
なくて不安なのですが・・・

それと今いくつかの銀行にローンの相談に行っていますがどこも短期物を勧めてきます。
こちらが全期間固定しか考えていないと言っても短期を勧められます。
これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？

短期固定って、ようは数年後には変動金利になるので、
過去をさかのぼってみてもあまり意味がない……。
数年後の短期固定の金利を知っても、そのさらに数年後の固定期間明けの金利が予測できないなら、
あまり意味がないのでは。
いわば短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

>>432
>短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

当たり前のことだけど、勘違いする人が出るといけないから、補足！
短期固定終了後も再度固定金利（期間は金融機関毎様々）選択出来ますよ！

>>431
いくつかの銀行ってドコですか？
ＳＭＢＣやＢＴＭＵなら、銀行ローンで全期間固定商品を有しているので、
『短期固定ばかりを勧める』ってことはないと思います。
その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを
使って欲しいが故に、『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。

よって、『短期固定に銀行のメリットがある』のではなく、『フラット３５
ではなく銀行ローンを使ってもらうこと』に銀行のメリットがあると思われます。

＞432さん
変動金利を組ませる為のエサですか・・・
でも433さんも仰ってますが固定明け後に更に固定も選べますよね？
借り入れ期間中ずっと短期固定で繋いでいこうと考えている方は少なくないと思うのですが・・

我が家は一応公庫を3.28％で申し込んでいます。
11月実行なのでフラットや超長期もそれ位になっていてもおかしくないと思っています。
でもその金利では当初考えていたよりも支払い額が多くなってしまうので悩み始めました。
最初から3.28％でいくよりも短期固定の1％優遇で繋いでいって差額分を繰り上げした方がいいので
はないかと。
1％優遇が使えるので短期固定の金利が4.28％になってはじめて公庫と並ぶのですよね。
短期が5％にもなってしまったら支払いが苦しくなるかもしれませんがはたして過去にそんな時があ
ったのだろうか？と思い質問させて頂きました。
ちなみに年収460万、借り入れ額は1700万です。

＞433さん
りそな、ＪＡ、ろうきんです。
スイマセン、ＳＭＢＣとＢＴＭＵがどこの銀行なのか分かりませんので教えて頂けるとありがたいで
す。
＞その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを使って欲しいが故に、
『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
そういう事だったんですね。良く分かりました。

お二人共お答えくださってありがとうございました。今まで疑問に思っていた事が分かって勉強にな
りました。

>>434
ＳＭＢＣ：三井住友銀行
ＢＴＭＵ：三菱東京ＵＦＪ銀行

・・・一応、回答しときます。

公庫3.28%と短期固定の1%優遇とでは返済残期間が多い時点における「元金の減り」が
全然違いますよ！！両方の利率で元金の減り具合をシミュレーションしてみてください。
短期固定だと「差額分を繰り上げ」できる他、返済初期において元金をガンガン減らす
ことができますね。

そういう私は今月、公庫（当初10年2.7%/11年目以降3.45%）から銀行の借り換え専用全期間
1.2%優遇の3年固定（優遇後1.15%）に乗り換えました。借入2300万円、年収620万円です。
銀行で金利の推移表をもらいましたが、短期固定の商品ができた95年以降の最大金利はMAXで
3.5%程度（5年固定）、2.7%程度（3年固定）です。10年固定でさえMAX4.3%程度！なので、今後
「短期固定の4.28%」になる可能性は？？？です。たとえ瞬間的にそこまで上がったたとしても
それが固定期間の切り替え月にあたってしまう可能性は非常に低いのではないでしょうか。。

もう過去の数値はあてにはならないので金利は予測が不可能です、たとえ５％以上になっても対処で
きる貯金があればよいだけ

>>434
>>436
過去の高金利（バブル期の８％とか）はこの国に『土地神話』があった時代の話。
また、過去の期間固定の金利水準を見ても、バブル崩壊後の低金利時代に向かっていく
推移を確認できるだけで、今後の金利動向の参考にはならない。

要するに『今後の金利動向は誰にも判らない』のであって、結局『ご自身の判断』に
委ねられているですよ。
その際、自身が受け入れられる『リスクをしっかり理解して判断すること』が大切である
ことは、このスレでも散々語られてきた内容です。

因みに、４３４さんは『年収と借入金額』を書かれていましたが、『長期固定と短期固定』
の利用比較をする場合、ネットの返済期間（当初借入年数でなく、繰上返済等を踏まえた
実質の返済期間）も考慮して検討することをオススメします。

434さんへ
436さんがおっしゃっているシミュレーションしてみてくださいね
すればわかると思いますが、「差額を繰上返済」することはできても
それ以外の元金の減り具合は、「ガンガン」ってほどじゃないですよ
それでも年間１０万円くらいは多く減ります。
（1700万、期間30年、3.28％と1％での比較）

あと、438さんもおっしゃってますが、
436さんの後段のお話は、バブル崩壊数年後の「金利低下局面だけ」の話ですからね。
この話を信じることは、それだけでリスクを抱えることになりますから要注意ですよ。

勘違いしないでくださいね。
私は短期固定を否定しているのではありません。
ただ、短期固定（全期間優遇）を選択する場合は、それなりのリスク判断をしなければ
なりませんが、その判断をする前提に間違いがあってはならないと思っているだけです。

1700万、期間30年での
年間あたり10万円の「元金」減は大きいなあ・・・。

短期固定金利はその時点の変動金利よりも金利が高いのではないでしょうか？
固定終了時点で、再度短期固定を選ぶことも可能ですが、
変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、
新しい短期固定の金利はさらに上になっているのでは？

436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
＞439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
＞441さん
もちろんそうだと思います。
＞変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは？
その時の短期金利が4.28％（公庫申し込み金利＋短期固定の優遇1％）を超える時が来るのかという
疑問だったんです。

こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。

>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。

>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・（笑）
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。

確か（違ったらごめん）5,6年前ITバブルとか言われた時代に０金利解除したよね一度。
その間（まさに今みたいな感じ）金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び０金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。

今回もよっぽど自信が無いと０金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。

こうかくと５年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、（テロとか原油高騰がいい例）それが
足引っ張るかもしれないし。

財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか？（ちょっと呆れた）

まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。

本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。

結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。

>>447
そこまで言うと反発されそうだけど、
知人にベンツが買えるじゃんと言われたことがありましたね。

>>445
446の言うとおり
Epistemic Uncertaintyを「高等数学」で定量化することは誰もできていない
確率論をもっと勉強しなさい！！

＞447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。

・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人　→　長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人　→　優遇付きの短期で

これでいいんじゃない？

結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。

＞結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。

これを認めることが大事

近い将来金利上昇が起こり、リスクとコストの両面で長期固定派が
優位に立つ。　なんてこと考えちゃダメー

銀行がフラットをあまり勧めず、短期固定を売りたがるのは当たり前ですよ。
フラットはいうなれば自社商品じゃないですからね。もしあなたがホンダでも
トヨタでもどこでもいいですが販売店の営業やってて会社の方針でアメリカの
メーカーの車も一緒に売らなきゃいけなくなったとしたら自社の商品とどっちを
売りたいと思います？まして、どこもほぼ横ばいのフラットとキャンペーン等で
販促掛けてる短期物と。決して将来金利が上がるの確実だから短期売ったほうが
儲かるなんて理由ではないと思いますよ。むしろどの銀行も客取りで必死なわけで。
おそらく末端の銀行営業員はそんな社の利益云々より自分の成績UPに必死なのでは？

>借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
実際住宅ローン組んでる人の多くが短期固定。
少子化等考えるとこれからの住宅市場は縮小傾向。
そんな中、金利急上昇で破綻者続出したら競売で
損しない訳ないだろうな。むしろ競売で精算すると
赤字続出で大損するので出せないんじゃねぇ？
まーこれを俗に「不良債権」と呼ぶらしいが。
そーするとまた国が公的資金投入するわけか？
日本の指導者は無能集団ですか？

すいません質問です
たとえば３年固定で当初借りてその後３年後にフラットに変えることはできるのでしょうか？

>454
無理です。

>451

最終的にコスト面でどちらが得をするか誰にもわからない。
このことを認めることが第一歩ですよ。

>454
無理ですというよりそれなら初めからフラットでいいじゃないですか。
3年後のフラットは今よりずっと高いかもしれませんよ。
もし今と同水準ならフラットではなくまた短期物で借り換える事も
可能ですし。
3年後ではなく、今フラットにするか短期にするか、もしくは両方併用に
するか選択するのが得策かと思います。少なくとも今が金利の底なのは
間違い無いのですから。

>456
そうですね。私もどちらが有利かとの答えは今出ないと思います。短期だと
リスクはあるにしてもフラット派が言われるように数年で破綻する
事はちょっと考えにくいです。

>453
その通りですね。
景気が良くないまま急激な金利上昇が起これば破綻して
ローンを払えない人続出でしょうからかなりの競売物件が出る事になる。
でも金利が上昇しているのだから買える人自体が少なくなって
来るんでしょうね。皆さんも住宅購入を検討する際は売出価格ではなく
月々の返済額から考えますでしょ？
そうすると高金利時代に住宅を購入出来る人は限られて来ますので
需要自体が少なくなりますから当然値段も下がりますよね。
バブル期ほどでは無いにしても地価はさらに暴落するかもしれませんね。
景気が上昇して金利も上昇しているなら給料も上昇している訳ですから
破綻する人もそんなにいないでしょうし。

2年後に金利ＵＰしていた場合、
変動金利への移行又は再短期固定後の毎月の返済額が今より上がって、
残金での生活が苦しくなることが問題ですよね。

毎年のローン返済額は、年収の３０％までとか言われていますが、
この場合の年収は税込み年収で、
実際には税引き後の手取り年収からローンを払っています。

税込み年収が同じでも、諸税負担が増えて手取り年収が減ると、
残金での生活が苦しくなるのは同じだと思います。

2年後には、金利ＵＰと諸税負担ＵＰのダブルパンチに見舞われるおそれがあるのではないでしょう
か？
繰上げ返済ができるような、毎年の返済額に余裕を持っていないと危険ですね。

>459
だからここの短期派は短期で組んでギリギリの人はいないので
改めてそんな事言われても・・・スレ初めから読んで来て下さい。
最低フラットとの差額分を繰り上げ返済して行かなければ
リスクを承知で短期を選んだ意味が無いと思いますが。

たしかフラットは頭金が２割以上ないと使えないんだよね。
手数料も含めてローンを組むという人も結構いるみたいだから、
組みたくても組めない人がいるんじゃないの。

>>461
８割　　　　：フラット
２割＋手数料：銀行ローン

でＯＫ。

なぜ、破綻するって煽るんですか？
結局、金利がどれだけ上昇するかで、短期固定と長期固定のどちらが徳かは変わってくるんでしょ？

多少、金利が上昇したって破綻なんかしないけど、ある一定の線を越えて金利が上昇すれば、
短期固定の方が損する事は明らか。

>>460
その繰上返済予定の差額分が、金利上昇によって、なくなってしまう
と長期派は判断している。ただそれだけ。

定期預金も上がり始めましたか・・・・

はやく定期預金金利が３％くらいにならないかなぁ
住宅ローンの超長期金利を上回る位のね・・・

2〜3年後、変動金利が5％になる頃は、
一年固定1％とかのギリギリでローンを組んでいた人が大量に破綻して、
競売にかけられる物件がたくさん出てきそうですよね。
でも、そういう人が手放すマンションって結局は郊外の貧乏マンションだったりするので、
競売にかけても、その時点のそういう物件の価値ってすごく下がっているでしょうから、
実際は競売にすらならず、たんに銀行の不良資産になるだけのような気も……。

マンション購入にむけて昨日から検討し始めたんだけど、
何で短期なのかが解からん、だれか簡単に説明してくれ。
一晩考えても当初の返済額が少ないぐらいしかないような気がするんですが・・

>何で短期なのかが解からん、

こういうコメントが出る状況ですね。1年前だと、なんで短期の低金利を試さないのか！という意見が
多かったよ。日銀の政策変化の影響は大きいね。

◇みずほ、三井住友も定期金利引き上げ

　みずほ銀行と三井住友銀行は、２２日から定期預金の金利を引き上げる。
定期預金の金利の引き上げは、みずほが０４年６月以来１年９カ月ぶり、三井住友が００年８月以来
５年７カ月ぶり。
三菱東京ＵＦＪ銀行は２０日から引き上げており、他の銀行にも引き上げが広がりそうだ。

　日本銀行が量的緩和政策を終え、市場で長期金利が上昇していることを受けた動きだ。
３行とも普通預金は年利０．００１％で据え置く。

　みずほは１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０３％〜０．３％幅（税引き前）引き
上げる。
スーパー定期（３００万円未満）の１年物は年利０．０３％から０．０６％に、１０００万円以上の
大口定期１０年物は
０．２５％から０．５５％になる。

　三井住友も１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０２％〜０．３％幅（税引き前）引
き上げる。

　また、住友信託銀行が２０日から１年以上の定期預金の金利を引き上げたほか、
中央三井信託銀行や三菱ＵＦＪ信託銀行、東京、神奈川で展開する城南信用金庫も２２日から引き上
げに踏み切る。

>468
３．５．７年後から生活レベルを著しく低下させる、又は賃貸に引っ越すため（お金に余裕のない
人）