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3100万円を35年で借り入れするんですが、2年固定で全期1%優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか?
年収は540万です。
何か意見願います。
[スレ作成日時]2005-09-14 22:49:00
3100万円を35年で借り入れするんですが、2年固定で全期1%優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか?
年収は540万です。
何か意見願います。
[スレ作成日時]2005-09-14 22:49:00
ソニー高いね!金利!
メガバンクもっと安いよ
金利状況の時はノンバンク不利かな?
>421
アメリカでは、04年6月から現在までの2年弱の間に、政策金利が1%から5%まで
上がってます。
ただ日本の場合、アメリカほど資産インフレ傾向が顕在化しているわけではないので、
2〜3年以内に政策金利を中立なレベル(2%)に引き上げたのちは、ときどきの
経済情勢を踏まえて、1〜3%の範囲でコントロールされるのではないかと期待して
います。この範囲で推移されれば、1年以内にローンを実行される人は、当面破綻の
心配なく過ごせるのではないでしょうか。
店頭金利はソニーの方が安い。
安く見えてるのは優遇が大きいだけ。
短期と長期、勝手な自分の考えを申し上げると、
・年間貯蓄額がローン支払額より多い人→短期でもよい
・年間貯蓄額がローン支払額より少ない人→長期がよい
というふうに思っています。
年間200万のローンを支払いながら、それとは別に300万貯蓄できるなら、短期もよい。
年間200万のローンを支払いながら、年に150万しか貯蓄できない人は、長期にすべし。
住宅ローンを組んでいる人の、ローン契約の種類ランキングってないですか?
・・・でも家計によって比べられない部分もあるので無意味かな?
>425
あと短期OKなのは、もう直ぐ退職金が入るとか
まとまった保険の満期金が入るとか
親の財産を相続できるとか
完済がすぐ見込める人ですね
10〜15年くらいで完済できる返済能力がある人とかもね
金利が上がって欲しくない人−>短期固定で住宅ローンを組んだばかりの人
金利が上がっても問題ない人−>変動金利で住宅ローンを組んで、最近、長期固定に乗り換えた、
あるいは、乗り換える予定の人
金利が上がって欲しい人 −>その他大勢
はい、預金金利が上がって欲しいです
自分でも調べたのですが分からなかったので教えてください。
今後の金利を推測する為によく過去の金利が参考に上げられていますが公庫や変動の金利ばかりで短
期固定の過去の金利が上げられていないように思います。
そこで疑問なのですが、短期固定(2年や3年)は割と新しい商品なのでしょうか?
もしそうだとしたら景気が回復してきた時にどの位まで短期固定の金利が上がるのか予測が付けられ
なくて不安なのですが・・・
それと今いくつかの銀行にローンの相談に行っていますがどこも短期物を勧めてきます。
こちらが全期間固定しか考えていないと言っても短期を勧められます。
これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか?
短期固定って、ようは数年後には変動金利になるので、
過去をさかのぼってみてもあまり意味がない……。
数年後の短期固定の金利を知っても、そのさらに数年後の固定期間明けの金利が予測できないなら、
あまり意味がないのでは。
いわば短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。
>>432
>短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。
当たり前のことだけど、勘違いする人が出るといけないから、補足!
短期固定終了後も再度固定金利(期間は金融機関毎様々)選択出来ますよ!
>>431
いくつかの銀行ってドコですか?
SMBCやBTMUなら、銀行ローンで全期間固定商品を有しているので、
『短期固定ばかりを勧める』ってことはないと思います。
その他の銀行は『全期間固定=フラット35』となるので、銀行ローンを
使って欲しいが故に、『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
よって、『短期固定に銀行のメリットがある』のではなく、『フラット35
ではなく銀行ローンを使ってもらうこと』に銀行のメリットがあると思われます。
>432さん
変動金利を組ませる為のエサですか・・・
でも433さんも仰ってますが固定明け後に更に固定も選べますよね?
借り入れ期間中ずっと短期固定で繋いでいこうと考えている方は少なくないと思うのですが・・
我が家は一応公庫を3.28%で申し込んでいます。
11月実行なのでフラットや超長期もそれ位になっていてもおかしくないと思っています。
でもその金利では当初考えていたよりも支払い額が多くなってしまうので悩み始めました。
最初から3.28%でいくよりも短期固定の1%優遇で繋いでいって差額分を繰り上げした方がいいので
はないかと。
1%優遇が使えるので短期固定の金利が4.28%になってはじめて公庫と並ぶのですよね。
短期が5%にもなってしまったら支払いが苦しくなるかもしれませんがはたして過去にそんな時があ
ったのだろうか?と思い質問させて頂きました。
ちなみに年収460万、借り入れ額は1700万です。
>433さん
りそな、JA、ろうきんです。
スイマセン、SMBCとBTMUがどこの銀行なのか分かりませんので教えて頂けるとありがたいで
す。
>その他の銀行は『全期間固定=フラット35』となるので、銀行ローンを使って欲しいが故に、
『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
そういう事だったんですね。良く分かりました。
お二人共お答えくださってありがとうございました。今まで疑問に思っていた事が分かって勉強にな
りました。
公庫3.28%と短期固定の1%優遇とでは返済残期間が多い時点における「元金の減り」が
全然違いますよ!!両方の利率で元金の減り具合をシミュレーションしてみてください。
短期固定だと「差額分を繰り上げ」できる他、返済初期において元金をガンガン減らす
ことができますね。
そういう私は今月、公庫(当初10年2.7%/11年目以降3.45%)から銀行の借り換え専用全期間
1.2%優遇の3年固定(優遇後1.15%)に乗り換えました。借入2300万円、年収620万円です。
銀行で金利の推移表をもらいましたが、短期固定の商品ができた95年以降の最大金利はMAXで
3.5%程度(5年固定)、2.7%程度(3年固定)です。10年固定でさえMAX4.3%程度!なので、今後
「短期固定の4.28%」になる可能性は???です。たとえ瞬間的にそこまで上がったたとしても
それが固定期間の切り替え月にあたってしまう可能性は非常に低いのではないでしょうか。。
もう過去の数値はあてにはならないので金利は予測が不可能です、たとえ5%以上になっても対処で
きる貯金があればよいだけ
>>434
>>436
過去の高金利(バブル期の8%とか)はこの国に『土地神話』があった時代の話。
また、過去の期間固定の金利水準を見ても、バブル崩壊後の低金利時代に向かっていく
推移を確認できるだけで、今後の金利動向の参考にはならない。
要するに『今後の金利動向は誰にも判らない』のであって、結局『ご自身の判断』に
委ねられているですよ。
その際、自身が受け入れられる『リスクをしっかり理解して判断すること』が大切である
ことは、このスレでも散々語られてきた内容です。
因みに、434さんは『年収と借入金額』を書かれていましたが、『長期固定と短期固定』
の利用比較をする場合、ネットの返済期間(当初借入年数でなく、繰上返済等を踏まえた
実質の返済期間)も考慮して検討することをオススメします。
434さんへ
436さんがおっしゃっているシミュレーションしてみてくださいね
すればわかると思いますが、「差額を繰上返済」することはできても
それ以外の元金の減り具合は、「ガンガン」ってほどじゃないですよ
それでも年間10万円くらいは多く減ります。
(1700万、期間30年、3.28%と1%での比較)
あと、438さんもおっしゃってますが、
436さんの後段のお話は、バブル崩壊数年後の「金利低下局面だけ」の話ですからね。
この話を信じることは、それだけでリスクを抱えることになりますから要注意ですよ。
勘違いしないでくださいね。
私は短期固定を否定しているのではありません。
ただ、短期固定(全期間優遇)を選択する場合は、それなりのリスク判断をしなければ
なりませんが、その判断をする前提に間違いがあってはならないと思っているだけです。
1700万、期間30年での
年間あたり10万円の「元金」減は大きいなあ・・・。
短期固定金利はその時点の変動金利よりも金利が高いのではないでしょうか?
固定終了時点で、再度短期固定を選ぶことも可能ですが、
変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、
新しい短期固定の金利はさらに上になっているのでは?
436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
>439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
>441さん
もちろんそうだと思います。
>変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは?
その時の短期金利が4.28%(公庫申し込み金利+短期固定の優遇1%)を超える時が来るのかという
疑問だったんです。
こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。
>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか?
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。
>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・(笑)
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。
確か(違ったらごめん)5,6年前ITバブルとか言われた時代に0金利解除したよね一度。
その間(まさに今みたいな感じ)金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び0金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。
今回もよっぽど自信が無いと0金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。
こうかくと5年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、(テロとか原油高騰がいい例)それが
足引っ張るかもしれないし。
財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか?(ちょっと呆れた)
まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。
本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。
>>445
貴方は443氏と同一人物ですか?(生保勤務?)
余計な心配はしなくても良いですよ!
貴方の『銀行の利益確定』の考え方自体が間違っていますから!
長期物売り出して、利益確定をさせるのに『高等数学は不要』です。
算数が出来れば大丈夫ですから。
私に言わせれば、『住宅ローンに進出してきた生保さんが、長期固定物
の対応で高等数学を駆使したにも拘らず、経済という生き物が計算通り
の活動を示してくれず大損失を被る』可能性の方が高く、心配です。
結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。
>447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。
・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人 → 長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人 → 優遇付きの短期で
これでいいんじゃない?
結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。
>結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
これを認めることが大事
近い将来金利上昇が起こり、リスクとコストの両面で長期固定派が
優位に立つ。 なんてこと考えちゃダメー
銀行がフラットをあまり勧めず、短期固定を売りたがるのは当たり前ですよ。
フラットはいうなれば自社商品じゃないですからね。もしあなたがホンダでも
トヨタでもどこでもいいですが販売店の営業やってて会社の方針でアメリカの
メーカーの車も一緒に売らなきゃいけなくなったとしたら自社の商品とどっちを
売りたいと思います?まして、どこもほぼ横ばいのフラットとキャンペーン等で
販促掛けてる短期物と。決して将来金利が上がるの確実だから短期売ったほうが
儲かるなんて理由ではないと思いますよ。むしろどの銀行も客取りで必死なわけで。
おそらく末端の銀行営業員はそんな社の利益云々より自分の成績UPに必死なのでは?
>借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
実際住宅ローン組んでる人の多くが短期固定。
少子化等考えるとこれからの住宅市場は縮小傾向。
そんな中、金利急上昇で破綻者続出したら競売で
損しない訳ないだろうな。むしろ競売で精算すると
赤字続出で大損するので出せないんじゃねぇ?
まーこれを俗に「不良債権」と呼ぶらしいが。
そーするとまた国が公的資金投入するわけか?
日本の指導者は無能集団ですか?
すいません質問です
たとえば3年固定で当初借りてその後3年後にフラットに変えることはできるのでしょうか?
>453
その通りですね。
景気が良くないまま急激な金利上昇が起これば破綻して
ローンを払えない人続出でしょうからかなりの競売物件が出る事になる。
でも金利が上昇しているのだから買える人自体が少なくなって
来るんでしょうね。皆さんも住宅購入を検討する際は売出価格ではなく
月々の返済額から考えますでしょ?
そうすると高金利時代に住宅を購入出来る人は限られて来ますので
需要自体が少なくなりますから当然値段も下がりますよね。
バブル期ほどでは無いにしても地価はさらに暴落するかもしれませんね。
景気が上昇して金利も上昇しているなら給料も上昇している訳ですから
破綻する人もそんなにいないでしょうし。
2年後に金利UPしていた場合、
変動金利への移行又は再短期固定後の毎月の返済額が今より上がって、
残金での生活が苦しくなることが問題ですよね。
毎年のローン返済額は、年収の30%までとか言われていますが、
この場合の年収は税込み年収で、
実際には税引き後の手取り年収からローンを払っています。
税込み年収が同じでも、諸税負担が増えて手取り年収が減ると、
残金での生活が苦しくなるのは同じだと思います。
2年後には、金利UPと諸税負担UPのダブルパンチに見舞われるおそれがあるのではないでしょう
か?
繰上げ返済ができるような、毎年の返済額に余裕を持っていないと危険ですね。
>459
だからここの短期派は短期で組んでギリギリの人はいないので
改めてそんな事言われても・・・スレ初めから読んで来て下さい。
最低フラットとの差額分を繰り上げ返済して行かなければ
リスクを承知で短期を選んだ意味が無いと思いますが。
たしかフラットは頭金が2割以上ないと使えないんだよね。
手数料も含めてローンを組むという人も結構いるみたいだから、
組みたくても組めない人がいるんじゃないの。
なぜ、破綻するって煽るんですか?
結局、金利がどれだけ上昇するかで、短期固定と長期固定のどちらが徳かは変わってくるんでしょ?
多少、金利が上昇したって破綻なんかしないけど、ある一定の線を越えて金利が上昇すれば、
短期固定の方が損する事は明らか。
定期預金も上がり始めましたか・・・・
はやく定期預金金利が3%くらいにならないかなぁ
住宅ローンの超長期金利を上回る位のね・・・
2〜3年後、変動金利が5%になる頃は、
一年固定1%とかのギリギリでローンを組んでいた人が大量に破綻して、
競売にかけられる物件がたくさん出てきそうですよね。
でも、そういう人が手放すマンションって結局は郊外の貧乏マンションだったりするので、
競売にかけても、その時点のそういう物件の価値ってすごく下がっているでしょうから、
実際は競売にすらならず、たんに銀行の不良資産になるだけのような気も……。
マンション購入にむけて昨日から検討し始めたんだけど、
何で短期なのかが解からん、だれか簡単に説明してくれ。
一晩考えても当初の返済額が少ないぐらいしかないような気がするんですが・・
>何で短期なのかが解からん、
こういうコメントが出る状況ですね。1年前だと、なんで短期の低金利を試さないのか!という意見が
多かったよ。日銀の政策変化の影響は大きいね。
◇みずほ、三井住友も定期金利引き上げ
みずほ銀行と三井住友銀行は、22日から定期預金の金利を引き上げる。
定期預金の金利の引き上げは、みずほが04年6月以来1年9カ月ぶり、三井住友が00年8月以来
5年7カ月ぶり。
三菱東京UFJ銀行は20日から引き上げており、他の銀行にも引き上げが広がりそうだ。
日本銀行が量的緩和政策を終え、市場で長期金利が上昇していることを受けた動きだ。
3行とも普通預金は年利0.001%で据え置く。
みずほは1年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年0.03%〜0.3%幅(税引き前)引き
上げる。
スーパー定期(300万円未満)の1年物は年利0.03%から0.06%に、1000万円以上の
大口定期10年物は
0.25%から0.55%になる。
三井住友も1年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年0.02%〜0.3%幅(税引き前)引
き上げる。
また、住友信託銀行が20日から1年以上の定期預金の金利を引き上げたほか、
中央三井信託銀行や三菱UFJ信託銀行、東京、神奈川で展開する城南信用金庫も22日から引き上
げに踏み切る。
>何で短期なのかが解からん、
ただ15年返済くらいで組んで、実際は繰り上げ等でその半分くらいの期間で返済する予定なら、
短期もありなのでは。
あるいは、数年後には確実に遺産が入るとか。
他には、2億の物件を、頭金19000万くらい入れて、
残りの1000万をなんとなく35年ローンにする人とか。
私にはどれも関係ないですけど。
ようするに、
短期:すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期:普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。
>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。
>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。
やっぱりマンションも二極化するのかな?
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな
>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね?
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね?
(2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・)
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
(販売する側だからしょうがないのだろうけど・・)
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明(金融情勢含む)を
してくれるところを探してみよう。
>>478さま
長期国債の金利は、毎日元気に高値更新してますので、4月の公庫金利も
相当上がりそうですよね・・・。
http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi
(スレ違い、失礼します。)
申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない?
あちこちあたってみる価値あるよ
JAは6ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど
>>479さま
毎月の返済額の差額は、借入額によるかと思いますが・・・。
公庫は団信が別なので、団信分を0.2%と考えると、今の時点で銀行の超長期
より0.7〜0.8%高いという計算になるのでしょうか。
公庫は、あくまでも上限を抑える保険的なものと考えていますが、
今から新築を購入するのであれば、公庫金利を選択することになっても
大丈夫な程度の資金計画でないと、厳しいのではないかと思います。
かく言う私は、12月の公庫を押さえつつ、2年後の融資実行を待つ身です。
デベ提携メガバンクの通期1%優遇も押さえているので、短期にするか長期
にするかは、もうしばらく様子見してから決めようと思っています。
>>481さま
自分で探してみたのですが、都内・2年後という条件で、申し込み時金利で
融資してくれる金融機関は見つかりませんでした。
お心当たりがありましたら、教えていただけるとうれしいです。
2年後でしたか・・・
すみませんバンザイです
>482さん
申し訳ない説明不足で、3000万を35年でという条件だとしてです。
短期のスレにくれば何かしら短期のメリットを教えてくれると
思ったのですが・・・・
なかなか発言がないようで・・・
>>485さま
スレ違い、失礼しました。
短期のメリットは、ここや類似スレで語りつくされている感もあるのですが、
個人的には、こんなところだと思っています。
・当初の金利が低い
・金利が上がらなければ、長期よりずっとお得
・金利が上がっても、また下がれば、トータルで長期よりお得になるかも
・今なら、通期1.0%優遇などの金利優遇効果で、損益分岐点の金利が少し高くなっている
後は、今後の金利動向をどう予想するかと、このメリットに対してどの程度のリスクを
取れるかで、短期を選ぶか長期を選ぶかが分かれてくる、というところでしょうか。
超長期固定のリスク
→短期の金利が上がらなければ、損した気分を味わう
短期固定のリスク
→金利の上昇度合いによって、支払い不能になる可能性がある。
短期に賭けて・・・・ビクビクしながら最後に笑うかor泣くか?
長期に賭けて・・・・適当に流すか(淡々と返すか)?
まあ・・・お好きなほうに。
私は長期を進めるけど、短期に賭けたい人は反論するだろうし、長期の人は賛同するだろうし、
所詮、お互い(短期、長期)意見の統合はない。まあ、あたりまえだけど。
だから最後はあなたがどちらに賭けるかです。
この時期だからこそ、あえて短期派です。短期派の妄想を聞いてください。
金利を設定する銀行側の立場になって考えます。
短期ローン金利は、短期プライムレートに直結していて、各銀行には関係な
決定してるともいえると思います。
それに対して、長期は各銀行が借り入れ期間の金利の変動を予測した結果が反
映しています。つまり、長期は最終的に銀行が確実に損しないと思われるよう
な金利設定になっています。逆に言えば、借り入れした側が確実に損すると予
測できるようような金利設定になっています。
ということで、ある意味逆説的ですが、銀行の予測力を信じる限り短期で借り
る方が、確実に特になると言えます。
ただ、短期の場合の金利変動のリスクです。これは、多くの、短期派の思って
いるリスクよりも大きいです。私がシミュレーションしたところによると、金
利変動を、
* 現行 1.2%
* 2年後 2.08%
* 4年後 6.08%
で考えると(これはバブル直前の金利変動を今の金利に当てはめました)、
2年固定20年払いで、4年後の金利上昇時には、支払額が一時的に1.5倍に
なってしまいます。
ただし、総支払額は(銀行の予測が当たっている限り)、それほど変わらな
いことになります。
ということで、私の言いたいことは、短期固定は、
* 長期と比べて、(銀行の長期予測があたれば) 確実に支払額で得する。
* ただし、その金利リスクは、思った以上に大きい。
ということで、そのリスクを回避できるかどうかってことで、選べば良
いのではないかと思います。486さんの言っていることと、かなり近い
ですが、銀行予測を信じるかどうかが違っているところです。
>>489
うん妄想だね。
ここの板の長期派の人は誰もトータルで長期が短期より
支払いが少なくて得だなどとは言ってない。
金利が数年後に6%になるってことは、まだ元本が結構残ってる時期だろ。
それがたとえ一年なり二年のことでまた金利が下がったとしても、
返済額が増えてしまって収支が赤字になるリスクを心配してあげてるんだよ。
貯蓄がなくて金利の高い消費者ローン等を組んだら本末転倒だろ。
ローン返済中も貯蓄があって、いざというとき補填が利く人なら
長短どっちでも好きなほう選べば良い。
妄想だけに、突っ込みどころ満載ですが・・・
短期にしても、全期間優遇▲1%があればいいんですけど
それがないとおそらく悲惨なことになりますね
ここのスレに来ている人たちには関係ないんでしょうけど
地方レベルでは全期間優遇なんてないのがザラですから。
そういう人たちが、ココのスレで勇気付けられて
全期間優遇のない短期に走らないといいなぁ、と。
こんな人もいるんだということで聞き流してください。
28歳妻、夫婦子なし、世帯年収は2馬力で650万。
昨年6月に物件を3500万で購入。
10年働いて貯めた自己資金1700万円出して、1800万円のローンをフラット35(2.35%)で
組みました。
当時、施工会社はまだフラット35の取り扱いを行ったことがなかったのですが、私自身勉強し、営業の方
にも理解してもらい、フラット35にできました。
聞くところによると、その後、フラット35にしたいというお客さんが増え始め、よい経験となったそうで
す。
今年1月に100万を返済額軽減型で繰り上げ返済済み。
現在の返済額は5万8千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
6月にも100万円を繰り上げ返済する見込みです。
現在の家族構成・収支のバランスが、ローン完済までずっと続くという考えに基づく返済計画は危険に思え
ます。
何らかの出来事が発生し、支出が増えたとき、収入も上がっているとは限りません。
住宅ローンは、人生の選択肢の中のひとつに過ぎません。子供の将来・親や自分たちの老後など、避けて通
れない出来事を迎えたときに、金利情勢に左右されず、固定された返済額でやりくりすることができるよう
に、フラット35を選択しました。
実行時の金利は、最安ではありませんでしたが、現在のようにあがる前だったのは幸いでした。
私の職場は出産しても継続して働ける職場ではありますが、子供が生まれ、育休をフルに利用した場合、世
帯所得が半分になる時期があります。最悪、子育ての都合で、私は退職するかもしれません。
子供が生まれれば、当然お金がかかります。場合によっては塾へ通わせたり、お稽古をさせたりする可能性
もあります。
また、夫婦双方の両親も、いつ具合が悪くなるかわかりません。
30余年後には自分自身も退職しているでしょう。
その前に、病気になって退職しているかもしれません。
私の場合、金利が維持されるか・上がるかということよりも、得するか損するかということよりも、自分と
家族・親族のライフプランを立て、自分の人生で起こりうる出来事を想定した結果、なるべくリスクを減らそ
うと思いました。
10・20・30年後の、ご自身・ご家族・ご両親の年齢を書いてみると、ライフプランの見通しを立てや
すくなると思います。
スレ違いなうえ、変な改行になってしまってすみませんでした。
>490
たしかに、おっしゃるとおりです。
私のシミュレーションでも、4年後に金利が6.08%になったときには、支払額が
1.5倍にはね上がります。ですので、月々15万づつ払っているとすると、22.5万
になります。
短期で借りようとする人は、数年後に金利が6とか8%になっても確実に払えるか
どうかを確認した方がよいでしょうね。
たとえ固定長期の借入をしても、普通は契約書で「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。」って謳われてますよね。
上のレスのように6〜8%とかになって、逆ザヤが発生してしまうほど金利が上昇した場合って、「適用金利が見直される場合」になるんでしょうか?
そもそもどの程度の金融情勢が該当するんでしょう・・・、
過去に実例があった事があるのかな・・・
ご存じの方いらっしゃいませんか?
>>495
そのことについて銀行の担当の方に聞いたことがあります。
担当の方はその一文のことを知らなくて、大変驚かれてました。
「絶対にない」とは立場上、断言できないが
銀行は自分たちが損をしないようにキャンペーンを組むので
実際に行われる可能性は限りなく低いとのこと。
まぁ、金利が上がってきたら、超長期のような商品はなくなるだろうし
住宅ローン全体からみれば、超長期を組んだ人はごくわずかなのでは?
>495
おそらく、それに該当するときって
国が借金返すためにスーパーインフレしちゃった時とかですかね
もしくは戦争とか・・・
まぁ、まずありえないでしょう
もしそうなっても、元本は微々たるものになっているので大丈夫!
戦争になったらそれどころではない
スレ違いっていうか、脱線レスで申し訳ないんだけど・・・
>現在の返済額は5万8千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
うらやますぃー。。。
うちの辺りだと単身限定のボロアパートでも探すの大変ってかんじの価格です。
2DK、40m2、築28年、家賃13万円(管理込)+駐車場3万2千円から
2LDK、70m2、新築、ローン+管理・修繕・駐車場+税金分で13万円に来週引っ越
します〜w
本日長期金利+0.082の1.79…
みんな大丈夫か?なんか今日は早く帰って眠りたい。
短期固定+変動金利優遇+返済期間最大の組み合わせは、
ご自分の今の年収で最大多く借りるための選択だと思います。
住宅販売会社が収入の少ない人にも買えるようにする方法でしょう?
始めから無理をしているのですから、金利上昇局面では
ある程度の人が大丈夫でなくなるのはしょうがないと思います。
この一年でためた120万が、ここ数ヶ月の金利UPに飲み込まれてしまいました。なんだかギャンブルみたいで疲れます。
でも、貯めておいてよかったと思うけど。
一年前に契約寸前まで話をしていたとき、月々の支払額に問題は無かったのですが、やっぱりもうちょっと貯めてからと止めた経緯があったもので…
いずれは購入する予定ですので、頭金を貯めても貯めても金利で消されそうです。
あぁ、そういうことだったんですね。
月並みで申し訳ないのですが、不動産も縁のものです。
1年前のはご縁がなかったんですよ。
それに現金さえあれば、またいい物件と出会った時にいつでも購入できます。
今まで以上の物件にめぐり合えるといいですね!
高金利時代に契約した個人年金の場合で考えると、
実際に逆ザヤに苦しんだので予定利率の変更を行ったり、
支給年数を短縮するなどしてますね・・・
まあ年金と違って住宅ローンの場合は影響が大きいし、
信用問題になるのでなかなか利率変更できないでしょうが、
ハイパーインフレの場合は確実に実行されるでしょうね。
>>508
民間銀行の超長期固定は(フラットもそうですが)、債権化されてるので、
「逆ザヤ」になることはないです。ご安心ください。
債権を購入した投資家にしても、資産の一部を3%位で長期安定運用できる
ので、別にリスクを負っているわけでもありません。
それにしても、みなさん本当に「ハイパーインフレ」とか「国家財政破綻」
とかの話題が好きですねぇ。ノストラダムスの大予言とかも好きでしたか?
正直言って好きでした(笑)。
ただ、明治以来これほど長く戦争と無縁だった期間はないので
(1945年から60年間)、そろそろ起きてもおかしくはない……。
うんうん。
いつテポドン飛んでくるかわかんないしね。
大地震に遭うのとどっちが可能性高いかなあ?
2013年に地球が滅びるって説もありましたよね
あれ、何だったかなぁ
>> 511
たぶん地震。
30年以内の東南海地震の発生確率は60%。50年以内だと90%。
南海地震はそれより10%程度低いけど、それでも十分高い。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/
海沿いの物件を買う人は、耐震にくわえて津波のことも調べた方がよいと思う。
私の周りは「2年固定で全期1%優遇」で住宅ローンを利用している人が多いです。銀行の職域営業がすぐ来てくれるし、銀行員がそ営業トークとして推奨しやすいから?ですかね。長期が得かもしれないと感じたのはSBIの金利を見てからですが、住友信託の当初の低金利を見て短期も捨てがたいとも感じていましたが、結局は自分で決めるものだと皆様から学びました。
参考ですが、住宅ローン審査で返済比率を見るときの適用金利(シュミレーション入力時)は金融機関ごとに違うようです。一部の銀行は高く、借入可能額も抑えられてしまいます→この辺が銀行の当面想定内の金利上昇では?また、本人の返せる範囲借入額かと思いました。
私は去年の9月実行で都銀から2年固定1%、全期間優遇1%で3000万円25年返済、
元金均等で借りました。
ですが、昨今の金利の上がり方から借り換えしようと思っています。
手数料他、諸経費のことを考えると勿体ないですが、保険に入ったと
思って我慢します。
変えようと思った理由は?
短期金利上昇で払いきれないと思った? それとも?
私は今年5月実行で3年固定0.8%、全期間優遇1%で3500万借ります。
515さんは借り換えを検討されてるのですね。
私も516さんと同じく515さんの考えが気になりますね。
私は少し先ですが、来年2月実行で、515さんと同じように2年固定?%、全期間優遇1%で
3500万の借入を計画中です。
金利の動向は大変気になるところですが、515さんの条件ならば、もうしばらく様子を見ても
よいのでは、と思いますが、いかがでしょうか。
意外と意外と、少なくとも3〜5年は、大幅な金利の上昇はないかも、と私は想像しています。
海外からの影響を受けて、金利は上がらざるをえない。これからは、金利が高い国にお金は流れる。そうでなくても、今の低金利でアメリカに吸い取られているのだから。これからの金利は、国内の景気だけでは、決まらないよ。
この板をずっと読んできて思ったことですが、短期固定をつなげていこうと
おっしゃる方たちは男性が多いのかなーと思います。
既出ですが、ローン返済額が不確定で何年かに1度値上げがあり、しかもその金額が
わからないとなると、やりくりしにくいし、ライフプランも立てにくいことは
周知の事実ですよね。
家計を預かる身の主婦としては、
「子どもの入学とローン更新の時期が重なったら?」
と思うと、とてもじゃないけど短期では組めません。
※もちろん共働きで(一馬力でも)家計に余裕があるというのなら、気にならないでしょう
からスルーしてください。
短期固定派のみなさん
●奥様(または旦那様)は短期固定を理解、納得していますか?
友人(主婦)に自分が組んでいる住宅ローンのことを知らない人が多いので、
聞いてみたいと思って質問させていただきました。
たしかに自分のローンがどんなのか知らない人っていますね。
それはそれで、契約時に勉強しなくても借りられて
返せてるならいいんじゃないでしょうか。
私ならとても理解できないですけど。
安心分が金利に上乗せされてると考え、
金利も昔に比べ低いですから長期固定もいいと思います。
短期固定はある意味ギャンブルですね。たしかに余裕がないと怖いです。
質問の答えについては、
夫婦で理解、検討したの結果、我が家は短期と長期固定ミックスです。
(保険と恩恵の分散です)