2年固定で全期1％優遇

間違えました。
>370，371でした。

数年後に370、371が言う正常な金利になったら日本は破綻ですな。
財政赤字1000兆円オーバー？消費税20％オーバー？
企業も設備投資出来ず、景気はまた後退。失業率上昇。
そうなればまた量的緩和、ゼロ金利復活で異常な低金利になるでしょう。
日本は同じ過ちをまた繰り返すのか（笑）

結局367に何も言い返せないから逆切れ。

>>367
「きんりはそんなにあがらないとおもう。だからわたしはたんきこてい。もんくある？」

以上、言いたいことはこれだけだね？

ということで、もんくありません。

このスレ変わった人多いですね。
特に３６７
人にぐじゃぐじゃ言う前に自分できめんかい！！
短期に決めてるんやったらそれでええやないか。
自分を説得する為にこのスレ使うな。

>>374
その暴論もまったく根拠にとぼしいよ
そもそも「数年」ってところで370,371と概念を共有してないじゃん

それに金利が上がれば日本は破綻っていうけど
金利が上がれば、高齢者（貯蓄が多い）層の可処分所得が増えるし、
利子所得税や、消費税収入が増える
住宅ローンを組んでる人のうち、変動金利や短期固定で組んでる人は
可処分所得が減るが、その分銀行所得が増え、法人税収入も増える
こういったメリットだってあって、何もデメリットばかりじゃない


金利が上昇したら日本が破綻するっていう安直な考えがまかり通るほど
日本の国家基盤は脆弱だとは思わない

それが正常なのかどうかはわからんちゅうとるに。
正しいかどうかじゃなくて、どう判断するかや。
過去の金利推移があるからご自身で判断してみて下さい。

>>374
『日本が破綻』充分有り得る話ですな。日本が破綻した時に共倒れになるのか、個人は生き残るのか。
それも分かりません。ご自身で判断して下さい。
少なくとも国は個人を助けてくれませんよ。
馬鹿な日本人の多くがライブドアに乗っかって大損したように。

個人格差が生まれているように、企業格差も生まれている。淘汰されるから強い企業が生まれる。
少なくともあなたの言う事は間違っていないけれども、だから起こり得ないとはならないと言うことに
気付いた方がよろしいかと思われます。

>数年後に370、371が言う正常な金利になったら日本は破綻ですな。
個人なら破綻するかもしれんが、グローバルな企業は残る。
だから国家の破綻、特に日本のような国の破綻は簡単におきないよ。
絶対はないけどね。
破綻せずに金利上昇する可能性が私は大きいと思う。
ただの予想ですけどね。

>>374
そうそう言い忘れた。
>企業も設備投資出来ず、
既に広い意味で銀行から金を借りての設備投資の時期は終わっているのがほとんどなので、
今後設備投資が出来ないからと言って企業力が伸びなくなる会社は少ないよ。

>それに金利が上がれば日本は破綻っていうけど

だから破綻しない程度に今の異常な低金利から上がるんじゃないの？
金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
いい具合に落ち着くと見るほうが自然。また、そーなるように政府も日銀も操作
するでしょう。

そういうと政府も日銀も信じられないとか思うように行かないのが金利だとか
言う人が出てくるけどよっぽどに事がない限りありえないような・・・？

超長期派は、異常な低金利時代の金利に固定すること
ライフプランが立てやすいことを利点に選んだのです。
ただそれだけです。
もちろん繰り上げ返済などメンテナンスはしていきますが、
絶対にこれ以上返済額が増えないという安心感は想像以上でした。

俺的なデュレーションでコンベクシティのファンダメンタルをメンテナンスした場合、
ポートフォリオのデフォルトリスクをバーベル型でコモディティに配分すると
ブレット型ライフプランはバランスが良いと考えられます

>>381
>金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
それは高金利になりにくいというだけで、ならないという事ではないでしょ。
いくら政府が安定政策を希望しても、ちょっと行き過ぎぐらいに動くのが経済ってもんです。
それで人を出し抜いて儲けようとしてる人がいる限りね。
支払額が多いか少ないかで短期と長期どちらがいいかというなら、そりゃ短期のほうが分があるでしょ。
でも金利がどうなるかは誰にもわかりません。
リスクの理解のあまりない人に薦めるなら長期でしょと私は思う。

>385
全く同感です。
ただ，リスク選好度的には説明変数が経済成長の関数にはならんでしょう。

金利が上がることなど計算積み
どこまで上がるかが短期借り入れの問題！
たぶん長期金利返済より得だと思うけど
いっぱいマンション建てたって入らなければ意味ありませんよね

金利５．２％で優遇１．２％！　４％の計算か〜　普通に考えるとこれでも良いね
短期がんばってください

「国家破綻」とか「ハイパーインフレ」とか非現実的なことを想定するのでなく、
足元の経済情勢をちゃんと見てローンを組みましょう。
［国内情勢］
１．景気は回復した。←政府・日銀の共通認識
２．日銀は、量的緩和政策を解除した。
３．日銀は、ゼロ金利の解除を検討している。
４．日銀は、局地的に不動産バブルが生じていると認識している。
５．政府は、０〜２％の物価上昇＝１〜２％の利上げは容認している。
［欧米情勢］
１．ＦＲＢは、政策金利を同時多発テロ後に１．０％まで引き下げたが、
　　０４年６月から１年半で４．５％まで引き上げ、今後も利上げを継続の見込み。
２．ＥＣＢは、政策金を２．５％に引き上げた。
３．欧米とも、低成長＆格差社会である。米国は日本と同様に財政状態が良くない。
［過去の日銀の政策金利の設定履歴］
１９９３年以前（バブル崩壊後の金融緩和策に入る以前）は、政策金利を「３％」以下に下げたことはない。
［政策金利と住宅ローン変動金利の対比］
政策金利約０％のとき、変動金利　２．３７５％
同１％のとき、同３．３７５％
同２％のとき、同４．３７５％
同３％のとき、同５．３７５％
同４％のとき、同６．３７５％
同５％のとき、同７．３７５％
［結論］
中央銀行が、正常な金利コントロールを取り戻した場合、
政策金利を１〜５％の間でコントロールし、その際の変動・短期固定金利は、
３．３７５％〜７．３７５％の間で推移する。
これらのことを踏まえたうえで、住宅ローンを借り入れる必要がある。

>390
おぉ〜！！
なんだかすごそうな話だな。
だが、すごすぎて難しくて結局よくわからん。

>390
同感です
平均５％（優遇後4％）程度を基準に置いておく事が重要だと思います
これからの長期は約３％、短期は2.5％？（優遇で1.5％程度？）になるでしょうから
35年の方は良く考えて自己責任で判断をする必要がありますね

つまり、日銀が、欧米の中央銀行が実際に行っている正常な金融政策を行うと、
住宅ローンの変動金利は、平均５％で、時々の情勢に応じて３％〜７％の間で、
振れる可能性が高いということですね。

おっ、やっと話せる人が来たみたいですね。

ということは、今後住宅ローンの金利は3％強から7.5％くらいの間で変動すると仮定して、分布は正規分布で良い？それともどちらかに偏っている？
とりあえず、この確率分布で乱数を発生させてモンテカルロやってみます。±３σくらいで破綻起きなければ大丈夫かな。

あ、自分の将来の収入に関するリスクも考慮しないと意味ないか。。。

ゼロ金利解除で、0.5%程度、さらに1%〜2%の利上げを容認している事を考えると、
今の水準から1.5%〜2.5%の金利上昇は正常な金利変動の範囲内と考えてよさそうですね。
範囲の下限で収まるなら短期でいけるし、それを超えると思うなら、2年後に乗り換える
のではなく、今のうちに長期固定でローンを組んだ方がよいと言う事でファイナルアンサー？

破綻、破綻って、そんなに金利上昇のリスクを煽らなくてもいいんじゃないかな？
破綻してしまうレベルまで金利が上昇しなくても、わずか1.5%の金利上昇で短期を選んだ
人は、数年で完済できるケースを除いて、損するのが明らかだしね。
短期固定を選んだ人は、1%程度の上昇で収まると思っているんだから、議論は、平行線だよ。

>390
おお、分かりやすい！！
その通りです、
そのような状況を把握し、自分の返済能力と相談した結果であれば
長期でも短期でも大丈夫ですね〜

つまりは、目先の低金利に飛びついたお馬鹿は破綻するまでも行かなくても損することは
確実なので早めに長期固定に乗り換えろ。短期で得するのはすぐにでも返済能力がある
一部分の高所得だ。と言う結果で良いかな。

昨年春に５年固定実行済
繰り上げなんてできそうにないから、また昨今の金利上昇局面に不安をかかえています。
不安を払拭するために、５年固定の途中だけど超長期に借り替えしようかなー
（５年後に超長期にするより今の方が金利安そうなので）
借り換え費用どれくらいかかるんだろ？

去年借り換えしました
公庫と年金から都銀超長期なので参考程度に
抵当権抹消費用や登記費用、印紙代などなどなどで
１００万強かかりました
保証料が残債により決まるので残債による部分も大きい
で、保証料戻しが公庫１３万、年金１５万
よって７０万程度の持ち出しでした

さっそくありがとうございました。
７０マン持ち出して、安心をとるか・・・思案ですね・・。

そうですね・・・
うちの場合固定から固定なので
メリット額も明確だったので実行に移しやすかったのですが
そうでない場合は悩みますね
ウチは結局６００万弱節約できました
これからは頑張って繰り上げていきます

以下、素人ですので素人考えを述べさせていただきます。ぐはぁ。

＞385
零細投資家にとって住宅ローンを抱えつつコモディティをやるとなると先物だと思いますが、それだとデルタが大きすぎて
本末転倒の悪寒どころか下手すると家ごと失くす気がしますので、代わりに素材株はいかがでしょうか。
東邦亜鉛、東邦チタニウム、日本軽金属、国際石油開発、新日本石油、住友金属鉱山等々。

＞390
政策金利と住宅ローン金利のスプレッドが変わらないということはつまりイールドカーブは平行移動する前提ですね。
このマクロならびに市場環境下でそのままの前提を持ちうるかどうか、、、てのが短期固定vs長期固定のスレの主眼のような
気がする次第ですが、、、、その議論をｗｋｔｋしてればいいのかｗ

＞394
素人考えを述べさせていただきますと、正規分布なら大雑把な見通しで±1.96σでいいようにも思いまする。
おっしゃるように自分の所得がどうなるかの方が予測が難しい気がするので、、、、
スレの性格上、2年、5年、10年、20年でそれぞれシミュっていただけると嬉しいなあ、なんちて。テヘテヘ

と素人がおちゃらけていても迷惑なのでこれまでの議論をなんとなくまとめてみました。

現状
i) 長短金利は歴史的低水準
ii) 長期固定も短期固定も金利が低いのでどっちも良く見える

ゼロ金利解除秒読み→短期金利上昇で
i) 一般的に短期固定〜固定後変動という組み方をしてる人はしんどくなる。
ii) しかし短期金利が4〜5％にとどまり、かつ優遇があれば長期固定と大して差はないだろう。
iii) しかし銀行のことだからいつ優遇を撤廃するか謎

短期金利上昇→イールドカーブが平行移動して長期金利も同様に上昇なら
i) 短期金利が4〜5％まで上昇して、かつ過去のようにスプレッドが200ベーシス以上ならそこからの長期固定はめちゃしんどい
ii) 長期固定で借りるならイマノウチ

短期金利上昇→イールドカーブがフラット化して長期金利の上昇がさほどでもないなら
i) 実は長期固定vs短期固定＆固定後変動優遇ありはそんなに変わらないかも
ii) でも支払額が安定している分だけ長期固定は安心
iii) でもまた数年して金利が下がってきたら優遇つき変動が美味しい

掛け捨ての生命保険なんて保険期間中に死ななきゃ、入ってても保険金が下りないから保険料の無駄。
それでも自分の死後の家族の生活を保険金で確保できるようにしたい人は入ればよい。

超長期の住宅ローンなんて返済期間中に金利上昇が無ければ、利得分がないから金利分の無駄。
それでも金利上昇時の生活水準を現状レベルで維持したい人はこっちを借りればよい。

これ同じこと。

つまり、なにごともおこらなければ短期のほうが得なのはあたりまえ。リスクに野ざらしなんだから。

このスレッド全部読んだ結果短期にする事にしました。
当初デベの勧めの元、短期しか考えてなかったのですが、最近の金利動向見て不利かも？と
長期も検討しだしたわけなのですが、ここと量的緩和スレを全部見て、やはり短期が
いいなと自分なりに結論しました。具体的な理由は？と聞かれても答えづらいのですが、
スレッド一気に全部読んだら自分は短期派だなと感じました。
私はギリギリの生活を送ってませんので金利上昇で損するのも人生。得するのも人生ですよね。
ある意味今後の金利動向が楽しみになるかもしれません。低金利が続き、利息分特したら
車買い換えようとか旅行行こうとか口実出来るかなとか（笑）

それにしてもこういう場で意見を言って下さる皆様は本当にありがたいですね。
今回私は買い替えなのですが、前回の購入の際はデベと銀行の担当者、そして本屋で本を買って
来ることぐらいが情報源でしたが、同じ立場の方の生の声は本当に勉強になります。
インターネットに感謝です！

>407
うらやましい!
私も余裕があるなら
（子供の教育費や老後資金が潤沢に確保できるなら）
短期で勝負いくかも！？
でもでも、そこまでの自信がありません
心配性なので・・・

でもこのスレかなり勉強になりました
時々、？な争いが繰り広げられていましたが
中々有意義に過ごせましたよ〜
いろんな視点から物事を考えることの大切さを再確認しました。

皆さんの持論、色々とありますが参考になります。

こう言ったら終わってしまうのですが私なりの考えは、短期・変動、
長期固定、好きなほうを選べば良いと思います。
みなさん夫々の考えをお持ちですし、結局は最後まで破綻せずに支
払いが完了できれば良い話な訳で。
仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？
また長期固定の人も完済時までずっと短期・変動が２％以下だった
時、「ありゃ？・・・・まあいいか」と思えれば良いのでないので
しょうか。
まあ、たまに「勝負」に出て金もないのに短期・変動の人を見受け
ますが、それはそれで人生は常に勝負なので周りに迷惑を掛けなけ
れば良いと思います。
所詮、自分の生活設計のことですし、ここの書き込みでいがみ合う
のはどうかと思います。

いや、好きな金利を選べばよい、ではなくて・・・
その人のリスク許容度がどの程度あるか？で選ぶべきでは？

その意味では、
>仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
>も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
>！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？

というのはある意味妥当ですね。

・ローンの頭金で保有資産を吐き出した上で、ローンの支払いも結構きつい→長期固定を選択
・ローンの支払いをしてもキャッシュフローに余裕があり、かつある程度の資産も保有→変動を選択

ということかな。


ところで、ローンポートフォリオの件、だれか分かる方いませんか？

なかなかためになりましたが、カタカナの難しい単語が多く、
詳しいところまでは理解できませんでした。
いちいち素人にも分かる言葉で説明していたら日が暮れてしまうのかもしれませんが。
でもでも、いろいろ考えさせられて今後の参考になりました。
多謝！

ローンポートフォリオ、私も知りたいです！
どなたか解説いただけると嬉しいです

>>410
リスク許容度で判断ですか？
確かにリスク許容度があれば、短期を選択する事も可能ですが、
私は、損する方を選びたくないから、ここを読んでます。

413さん

これから20年30年の間、金利がどのように推移するかについては誰も分かりませんから、「万一想定
外のことが発生した場合」でもローン破綻しない、というレベルにリスクを抑える方向で検討したほ
うがいいのかな？と、私自身は思っています。

リスク管理で言う「ストレステスト」ですね。

金融機関の場合、デリバティブなどに起因する想定外の損失（Unexpected　Loss）が発生した場合で
も、自己資本の一部を用いて埋め合わせられるような範囲にリスクを制御しています。
これを住宅ローンの場合にあてはめると、「想定外の金利変動が発生した場合でも、貯蓄を取り崩し
て対応することによりローン破綻は防げる」という考え方です。

あと、住宅ローンの場合だと途中での借り換えが可能ですから、これを考慮するとディシジョンツリ
ーアナリシスなどの手法も検討の価値があるかもしれません。リアルオプションも利用出来るかも。

今年１月からローンの返済スタート！　２年固定で現在１．１％の金利。昨年デベロッパーに勧めら
れるまま、フラット３５などまったく検討せずに契約しました。金利上昇がめちゃくちゃ不安です。
他行の長期固定で２．８５％で借り換えを思いましたが、経費がね・・・。銀行で現在借り入れ期間
中１％優遇で借りているので、金利が３．８５％を上回るかどうかで損得勘定に（経費は除外）やっ
ぱり上回りますよね？？？しかしこのことを主人に相談すると険悪な雰囲気に・・主人は、金利上昇
は今の経済に水をさすといった考えだし、国が借金を抱えているんで、借金が膨れるばかり。といっ
た考えで、家庭不和？？あーこれって離婚理由によく挙げられる、価値観の違い？

>価値観の違い？

その戦いが、２年ごとに繰り返されるより、今ならと思い切って超長期１本をえらんだ私。です。

お金の切れ目が縁の切れ目

多分２年ものは４％、５％にはならないと思います。
過去の２年ものを調べると、高金利時代の９６年くらいで、
最高２．７％でした。(その時１０年ものは４．５％)
最高金利の９１年時の資料がないので、わかりませんが、
私が知るかぎりでは、２年ものは高くなっても３％だと考えます。
１％優遇をお持ちであれば、ずっと２年ものを更新して、
かなりの低金利でつないで、つないで返すのは、
すごく利口な手だと思います。

こんなのを過去の書きこみでみましたが。

ソニー銀行の金利０．１〜０．２UPです
変動　　　１．８４６
２年　　　２．４２１→夏には３．０かな？
３年　　　２．７０２
５年　　　３．１２９
７年　　　３．４０７
１０年　　３．６７６
１５年　　３．６８０
２０年　　３．８２４
２０年超　３．９４１

４％台がだんだん見えてきましたね。

ゼロ金利が解除されたら・・・
公定歩合が３％を超えたら・・・
果たして政策金利をそこまで上げるのにどれくらいかかるのか？？

ソニー高いね！金利！
メガバンクもっと安いよ
金利状況の時はノンバンク不利かな？

>421
アメリカでは、０４年６月から現在までの２年弱の間に、政策金利が１％から５％まで
上がってます。
ただ日本の場合、アメリカほど資産インフレ傾向が顕在化しているわけではないので、
２〜３年以内に政策金利を中立なレベル（２％）に引き上げたのちは、ときどきの
経済情勢を踏まえて、１〜３％の範囲でコントロールされるのではないかと期待して
います。この範囲で推移されれば、１年以内にローンを実行される人は、当面破綻の
心配なく過ごせるのではないでしょうか。

店頭金利はソニーの方が安い。
安く見えてるのは優遇が大きいだけ。

短期と長期、勝手な自分の考えを申し上げると、
・年間貯蓄額がローン支払額より多い人→短期でもよい
・年間貯蓄額がローン支払額より少ない人→長期がよい
というふうに思っています。
年間200万のローンを支払いながら、それとは別に300万貯蓄できるなら、短期もよい。
年間200万のローンを支払いながら、年に150万しか貯蓄できない人は、長期にすべし。

住宅ローンを組んでいる人の、ローン契約の種類ランキングってないですか？
・・・でも家計によって比べられない部分もあるので無意味かな？

>>418
それを信じるのは、オウム真理教を信じるのと一緒

>425
あと短期OKなのは、もう直ぐ退職金が入るとか
まとまった保険の満期金が入るとか
親の財産を相続できるとか
完済がすぐ見込める人ですね
１０〜１５年くらいで完済できる返済能力がある人とかもね

金利が上がって欲しくない人−＞短期固定で住宅ローンを組んだばかりの人

金利が上がっても問題ない人−＞変動金利で住宅ローンを組んで、最近、長期固定に乗り換えた、
　　　　　　　　　　　　　　　あるいは、乗り換える予定の人

金利が上がって欲しい人　　−＞その他大勢

はい、預金金利が上がって欲しいです

自分でも調べたのですが分からなかったので教えてください。
今後の金利を推測する為によく過去の金利が参考に上げられていますが公庫や変動の金利ばかりで短
期固定の過去の金利が上げられていないように思います。
そこで疑問なのですが、短期固定（２年や３年）は割と新しい商品なのでしょうか？
もしそうだとしたら景気が回復してきた時にどの位まで短期固定の金利が上がるのか予測が付けられ
なくて不安なのですが・・・

それと今いくつかの銀行にローンの相談に行っていますがどこも短期物を勧めてきます。
こちらが全期間固定しか考えていないと言っても短期を勧められます。
これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？

短期固定って、ようは数年後には変動金利になるので、
過去をさかのぼってみてもあまり意味がない……。
数年後の短期固定の金利を知っても、そのさらに数年後の固定期間明けの金利が予測できないなら、
あまり意味がないのでは。
いわば短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

>>432
>短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

当たり前のことだけど、勘違いする人が出るといけないから、補足！
短期固定終了後も再度固定金利（期間は金融機関毎様々）選択出来ますよ！

>>431
いくつかの銀行ってドコですか？
ＳＭＢＣやＢＴＭＵなら、銀行ローンで全期間固定商品を有しているので、
『短期固定ばかりを勧める』ってことはないと思います。
その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを
使って欲しいが故に、『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。

よって、『短期固定に銀行のメリットがある』のではなく、『フラット３５
ではなく銀行ローンを使ってもらうこと』に銀行のメリットがあると思われます。

＞432さん
変動金利を組ませる為のエサですか・・・
でも433さんも仰ってますが固定明け後に更に固定も選べますよね？
借り入れ期間中ずっと短期固定で繋いでいこうと考えている方は少なくないと思うのですが・・

我が家は一応公庫を3.28％で申し込んでいます。
11月実行なのでフラットや超長期もそれ位になっていてもおかしくないと思っています。
でもその金利では当初考えていたよりも支払い額が多くなってしまうので悩み始めました。
最初から3.28％でいくよりも短期固定の1％優遇で繋いでいって差額分を繰り上げした方がいいので
はないかと。
1％優遇が使えるので短期固定の金利が4.28％になってはじめて公庫と並ぶのですよね。
短期が5％にもなってしまったら支払いが苦しくなるかもしれませんがはたして過去にそんな時があ
ったのだろうか？と思い質問させて頂きました。
ちなみに年収460万、借り入れ額は1700万です。

＞433さん
りそな、ＪＡ、ろうきんです。
スイマセン、ＳＭＢＣとＢＴＭＵがどこの銀行なのか分かりませんので教えて頂けるとありがたいで
す。
＞その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを使って欲しいが故に、
『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
そういう事だったんですね。良く分かりました。

お二人共お答えくださってありがとうございました。今まで疑問に思っていた事が分かって勉強にな
りました。

>>434
ＳＭＢＣ：三井住友銀行
ＢＴＭＵ：三菱東京ＵＦＪ銀行

・・・一応、回答しときます。

公庫3.28%と短期固定の1%優遇とでは返済残期間が多い時点における「元金の減り」が
全然違いますよ！！両方の利率で元金の減り具合をシミュレーションしてみてください。
短期固定だと「差額分を繰り上げ」できる他、返済初期において元金をガンガン減らす
ことができますね。

そういう私は今月、公庫（当初10年2.7%/11年目以降3.45%）から銀行の借り換え専用全期間
1.2%優遇の3年固定（優遇後1.15%）に乗り換えました。借入2300万円、年収620万円です。
銀行で金利の推移表をもらいましたが、短期固定の商品ができた95年以降の最大金利はMAXで
3.5%程度（5年固定）、2.7%程度（3年固定）です。10年固定でさえMAX4.3%程度！なので、今後
「短期固定の4.28%」になる可能性は？？？です。たとえ瞬間的にそこまで上がったたとしても
それが固定期間の切り替え月にあたってしまう可能性は非常に低いのではないでしょうか。。

もう過去の数値はあてにはならないので金利は予測が不可能です、たとえ５％以上になっても対処で
きる貯金があればよいだけ

>>434
>>436
過去の高金利（バブル期の８％とか）はこの国に『土地神話』があった時代の話。
また、過去の期間固定の金利水準を見ても、バブル崩壊後の低金利時代に向かっていく
推移を確認できるだけで、今後の金利動向の参考にはならない。

要するに『今後の金利動向は誰にも判らない』のであって、結局『ご自身の判断』に
委ねられているですよ。
その際、自身が受け入れられる『リスクをしっかり理解して判断すること』が大切である
ことは、このスレでも散々語られてきた内容です。

因みに、４３４さんは『年収と借入金額』を書かれていましたが、『長期固定と短期固定』
の利用比較をする場合、ネットの返済期間（当初借入年数でなく、繰上返済等を踏まえた
実質の返済期間）も考慮して検討することをオススメします。

434さんへ
436さんがおっしゃっているシミュレーションしてみてくださいね
すればわかると思いますが、「差額を繰上返済」することはできても
それ以外の元金の減り具合は、「ガンガン」ってほどじゃないですよ
それでも年間１０万円くらいは多く減ります。
（1700万、期間30年、3.28％と1％での比較）

あと、438さんもおっしゃってますが、
436さんの後段のお話は、バブル崩壊数年後の「金利低下局面だけ」の話ですからね。
この話を信じることは、それだけでリスクを抱えることになりますから要注意ですよ。

勘違いしないでくださいね。
私は短期固定を否定しているのではありません。
ただ、短期固定（全期間優遇）を選択する場合は、それなりのリスク判断をしなければ
なりませんが、その判断をする前提に間違いがあってはならないと思っているだけです。

1700万、期間30年での
年間あたり10万円の「元金」減は大きいなあ・・・。

短期固定金利はその時点の変動金利よりも金利が高いのではないでしょうか？
固定終了時点で、再度短期固定を選ぶことも可能ですが、
変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、
新しい短期固定の金利はさらに上になっているのでは？

436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
＞439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
＞441さん
もちろんそうだと思います。
＞変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは？
その時の短期金利が4.28％（公庫申し込み金利＋短期固定の優遇1％）を超える時が来るのかという
疑問だったんです。

こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。

>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。

>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・（笑）
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。

確か（違ったらごめん）5,6年前ITバブルとか言われた時代に０金利解除したよね一度。
その間（まさに今みたいな感じ）金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び０金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。

今回もよっぽど自信が無いと０金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。

こうかくと５年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、（テロとか原油高騰がいい例）それが
足引っ張るかもしれないし。

財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか？（ちょっと呆れた）

まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。

本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。

結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。

>>447
そこまで言うと反発されそうだけど、
知人にベンツが買えるじゃんと言われたことがありましたね。

>>445
446の言うとおり
Epistemic Uncertaintyを「高等数学」で定量化することは誰もできていない
確率論をもっと勉強しなさい！！

＞447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。

・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人　→　長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人　→　優遇付きの短期で

これでいいんじゃない？

結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。

＞結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。

これを認めることが大事

近い将来金利上昇が起こり、リスクとコストの両面で長期固定派が
優位に立つ。　なんてこと考えちゃダメー

銀行がフラットをあまり勧めず、短期固定を売りたがるのは当たり前ですよ。
フラットはいうなれば自社商品じゃないですからね。もしあなたがホンダでも
トヨタでもどこでもいいですが販売店の営業やってて会社の方針でアメリカの
メーカーの車も一緒に売らなきゃいけなくなったとしたら自社の商品とどっちを
売りたいと思います？まして、どこもほぼ横ばいのフラットとキャンペーン等で
販促掛けてる短期物と。決して将来金利が上がるの確実だから短期売ったほうが
儲かるなんて理由ではないと思いますよ。むしろどの銀行も客取りで必死なわけで。
おそらく末端の銀行営業員はそんな社の利益云々より自分の成績UPに必死なのでは？

>借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
実際住宅ローン組んでる人の多くが短期固定。
少子化等考えるとこれからの住宅市場は縮小傾向。
そんな中、金利急上昇で破綻者続出したら競売で
損しない訳ないだろうな。むしろ競売で精算すると
赤字続出で大損するので出せないんじゃねぇ？
まーこれを俗に「不良債権」と呼ぶらしいが。
そーするとまた国が公的資金投入するわけか？
日本の指導者は無能集団ですか？

すいません質問です
たとえば３年固定で当初借りてその後３年後にフラットに変えることはできるのでしょうか？

>454
無理です。

>451

最終的にコスト面でどちらが得をするか誰にもわからない。
このことを認めることが第一歩ですよ。

>454
無理ですというよりそれなら初めからフラットでいいじゃないですか。
3年後のフラットは今よりずっと高いかもしれませんよ。
もし今と同水準ならフラットではなくまた短期物で借り換える事も
可能ですし。
3年後ではなく、今フラットにするか短期にするか、もしくは両方併用に
するか選択するのが得策かと思います。少なくとも今が金利の底なのは
間違い無いのですから。

>456
そうですね。私もどちらが有利かとの答えは今出ないと思います。短期だと
リスクはあるにしてもフラット派が言われるように数年で破綻する
事はちょっと考えにくいです。

>453
その通りですね。
景気が良くないまま急激な金利上昇が起これば破綻して
ローンを払えない人続出でしょうからかなりの競売物件が出る事になる。
でも金利が上昇しているのだから買える人自体が少なくなって
来るんでしょうね。皆さんも住宅購入を検討する際は売出価格ではなく
月々の返済額から考えますでしょ？
そうすると高金利時代に住宅を購入出来る人は限られて来ますので
需要自体が少なくなりますから当然値段も下がりますよね。
バブル期ほどでは無いにしても地価はさらに暴落するかもしれませんね。
景気が上昇して金利も上昇しているなら給料も上昇している訳ですから
破綻する人もそんなにいないでしょうし。

2年後に金利ＵＰしていた場合、
変動金利への移行又は再短期固定後の毎月の返済額が今より上がって、
残金での生活が苦しくなることが問題ですよね。

毎年のローン返済額は、年収の３０％までとか言われていますが、
この場合の年収は税込み年収で、
実際には税引き後の手取り年収からローンを払っています。

税込み年収が同じでも、諸税負担が増えて手取り年収が減ると、
残金での生活が苦しくなるのは同じだと思います。

2年後には、金利ＵＰと諸税負担ＵＰのダブルパンチに見舞われるおそれがあるのではないでしょう
か？
繰上げ返済ができるような、毎年の返済額に余裕を持っていないと危険ですね。

>459
だからここの短期派は短期で組んでギリギリの人はいないので
改めてそんな事言われても・・・スレ初めから読んで来て下さい。
最低フラットとの差額分を繰り上げ返済して行かなければ
リスクを承知で短期を選んだ意味が無いと思いますが。

たしかフラットは頭金が２割以上ないと使えないんだよね。
手数料も含めてローンを組むという人も結構いるみたいだから、
組みたくても組めない人がいるんじゃないの。

>>461
８割　　　　：フラット
２割＋手数料：銀行ローン

でＯＫ。

なぜ、破綻するって煽るんですか？
結局、金利がどれだけ上昇するかで、短期固定と長期固定のどちらが徳かは変わってくるんでしょ？

多少、金利が上昇したって破綻なんかしないけど、ある一定の線を越えて金利が上昇すれば、
短期固定の方が損する事は明らか。

>>460
その繰上返済予定の差額分が、金利上昇によって、なくなってしまう
と長期派は判断している。ただそれだけ。

定期預金も上がり始めましたか・・・・

はやく定期預金金利が３％くらいにならないかなぁ
住宅ローンの超長期金利を上回る位のね・・・

2〜3年後、変動金利が5％になる頃は、
一年固定1％とかのギリギリでローンを組んでいた人が大量に破綻して、
競売にかけられる物件がたくさん出てきそうですよね。
でも、そういう人が手放すマンションって結局は郊外の貧乏マンションだったりするので、
競売にかけても、その時点のそういう物件の価値ってすごく下がっているでしょうから、
実際は競売にすらならず、たんに銀行の不良資産になるだけのような気も……。

マンション購入にむけて昨日から検討し始めたんだけど、
何で短期なのかが解からん、だれか簡単に説明してくれ。
一晩考えても当初の返済額が少ないぐらいしかないような気がするんですが・・

>何で短期なのかが解からん、

こういうコメントが出る状況ですね。1年前だと、なんで短期の低金利を試さないのか！という意見が
多かったよ。日銀の政策変化の影響は大きいね。

◇みずほ、三井住友も定期金利引き上げ

　みずほ銀行と三井住友銀行は、２２日から定期預金の金利を引き上げる。
定期預金の金利の引き上げは、みずほが０４年６月以来１年９カ月ぶり、三井住友が００年８月以来
５年７カ月ぶり。
三菱東京ＵＦＪ銀行は２０日から引き上げており、他の銀行にも引き上げが広がりそうだ。

　日本銀行が量的緩和政策を終え、市場で長期金利が上昇していることを受けた動きだ。
３行とも普通預金は年利０．００１％で据え置く。

　みずほは１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０３％〜０．３％幅（税引き前）引き
上げる。
スーパー定期（３００万円未満）の１年物は年利０．０３％から０．０６％に、１０００万円以上の
大口定期１０年物は
０．２５％から０．５５％になる。

　三井住友も１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０２％〜０．３％幅（税引き前）引
き上げる。

　また、住友信託銀行が２０日から１年以上の定期預金の金利を引き上げたほか、
中央三井信託銀行や三菱ＵＦＪ信託銀行、東京、神奈川で展開する城南信用金庫も２２日から引き上
げに踏み切る。

>468
３．５．７年後から生活レベルを著しく低下させる、又は賃貸に引っ越すため（お金に余裕のない
人）

>何で短期なのかが解からん、

ただ15年返済くらいで組んで、実際は繰り上げ等でその半分くらいの期間で返済する予定なら、
短期もありなのでは。
あるいは、数年後には確実に遺産が入るとか。
他には、2億の物件を、頭金19000万くらい入れて、
残りの1000万をなんとなく35年ローンにする人とか。
私にはどれも関係ないですけど。

ようするに、
短期：すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期：普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。

>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。

>>473
今押さえられる公庫の金利で支払い可能なんだったらまだ間に合うよ
ま、無理するくらいならじっくりいった方がいいけど

>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

やっぱりマンションも二極化するのかな？
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな

>4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

そうですね。4月の公庫の金利次第で、4月以降に販売される物件の価格も左右されると思う。

>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね？
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね？
（2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・）
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
（販売する側だからしょうがないのだろうけど・・）
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明（金融情勢含む）を
してくれるところを探してみよう。

申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない？
あちこちあたってみる価値あるよ
ＪＡは６ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど

>>479さま
毎月の返済額の差額は、借入額によるかと思いますが・・・。
公庫は団信が別なので、団信分を0.2%と考えると、今の時点で銀行の超長期
より0.7〜0.8%高いという計算になるのでしょうか。

公庫は、あくまでも上限を抑える保険的なものと考えていますが、
今から新築を購入するのであれば、公庫金利を選択することになっても
大丈夫な程度の資金計画でないと、厳しいのではないかと思います。

かく言う私は、12月の公庫を押さえつつ、2年後の融資実行を待つ身です。
デベ提携メガバンクの通期1%優遇も押さえているので、短期にするか長期
にするかは、もうしばらく様子見してから決めようと思っています。

>>481さま
自分で探してみたのですが、都内・2年後という条件で、申し込み時金利で
融資してくれる金融機関は見つかりませんでした。
お心当たりがありましたら、教えていただけるとうれしいです。

２年後でしたか・・・
すみませんバンザイです

>482さん
申し訳ない説明不足で、3000万を35年でという条件だとしてです。
短期のスレにくれば何かしら短期のメリットを教えてくれると
思ったのですが・・・・
なかなか発言がないようで・・・

>>485さま
スレ違い、失礼しました。

短期のメリットは、ここや類似スレで語りつくされている感もあるのですが、
個人的には、こんなところだと思っています。

・当初の金利が低い
・金利が上がらなければ、長期よりずっとお得
・金利が上がっても、また下がれば、トータルで長期よりお得になるかも
・今なら、通期1.0%優遇などの金利優遇効果で、損益分岐点の金利が少し高くなっている

後は、今後の金利動向をどう予想するかと、このメリットに対してどの程度のリスクを
取れるかで、短期を選ぶか長期を選ぶかが分かれてくる、というところでしょうか。

超長期固定のリスク
→短期の金利が上がらなければ、損した気分を味わう

短期固定のリスク
→金利の上昇度合いによって、支払い不能になる可能性がある。

この時期だからこそ、あえて短期派です。短期派の妄想を聞いてください。

金利を設定する銀行側の立場になって考えます。
短期ローン金利は、短期プライムレートに直結していて、各銀行には関係な
決定してるともいえると思います。
それに対して、長期は各銀行が借り入れ期間の金利の変動を予測した結果が反
映しています。つまり、長期は最終的に銀行が確実に損しないと思われるよう
な金利設定になっています。逆に言えば、借り入れした側が確実に損すると予
測できるようような金利設定になっています。
ということで、ある意味逆説的ですが、銀行の予測力を信じる限り短期で借り
る方が、確実に特になると言えます。

ただ、短期の場合の金利変動のリスクです。これは、多くの、短期派の思って
いるリスクよりも大きいです。私がシミュレーションしたところによると、金
利変動を、

* 現行 1.2%
* 2年後 2.08%
* 4年後 6.08%

で考えると(これはバブル直前の金利変動を今の金利に当てはめました)、
2年固定20年払いで、4年後の金利上昇時には、支払額が一時的に1.5倍に
なってしまいます。
ただし、総支払額は(銀行の予測が当たっている限り)、それほど変わらな
いことになります。

ということで、私の言いたいことは、短期固定は、

* 長期と比べて、(銀行の長期予測があたれば) 確実に支払額で得する。
* ただし、その金利リスクは、思った以上に大きい。

ということで、そのリスクを回避できるかどうかってことで、選べば良
いのではないかと思います。486さんの言っていることと、かなり近い
ですが、銀行予測を信じるかどうかが違っているところです。

>>489
うん妄想だね。
ここの板の長期派の人は誰もトータルで長期が短期より
支払いが少なくて得だなどとは言ってない。
金利が数年後に6%になるってことは、まだ元本が結構残ってる時期だろ。
それがたとえ一年なり二年のことでまた金利が下がったとしても、
返済額が増えてしまって収支が赤字になるリスクを心配してあげてるんだよ。
貯蓄がなくて金利の高い消費者ローン等を組んだら本末転倒だろ。
ローン返済中も貯蓄があって、いざというとき補填が利く人なら
長短どっちでも好きなほう選べば良い。

妄想だけに、突っ込みどころ満載ですが・・・

短期にしても、全期間優遇▲１％があればいいんですけど
それがないとおそらく悲惨なことになりますね
ここのスレに来ている人たちには関係ないんでしょうけど
地方レベルでは全期間優遇なんてないのがザラですから。
そういう人たちが、ココのスレで勇気付けられて
全期間優遇のない短期に走らないといいなぁ、と。

　こんな人もいるんだということで聞き流してください。

　２８歳妻、夫婦子なし、世帯年収は２馬力で６５０万。
　昨年６月に物件を３５００万で購入。
　１０年働いて貯めた自己資金１７００万円出して、１８００万円のローンをフラット３５（２．３５％）で
組みました。
　当時、施工会社はまだフラット３５の取り扱いを行ったことがなかったのですが、私自身勉強し、営業の方
にも理解してもらい、フラット３５にできました。
　聞くところによると、その後、フラット３５にしたいというお客さんが増え始め、よい経験となったそうで
す。
　今年１月に１００万を返済額軽減型で繰り上げ返済済み。
　現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
　６月にも１００万円を繰り上げ返済する見込みです。

　現在の家族構成・収支のバランスが、ローン完済までずっと続くという考えに基づく返済計画は危険に思え
ます。
　何らかの出来事が発生し、支出が増えたとき、収入も上がっているとは限りません。
　住宅ローンは、人生の選択肢の中のひとつに過ぎません。子供の将来・親や自分たちの老後など、避けて通
れない出来事を迎えたときに、金利情勢に左右されず、固定された返済額でやりくりすることができるよう
に、フラット３５を選択しました。
　実行時の金利は、最安ではありませんでしたが、現在のようにあがる前だったのは幸いでした。

　私の職場は出産しても継続して働ける職場ではありますが、子供が生まれ、育休をフルに利用した場合、世
帯所得が半分になる時期があります。最悪、子育ての都合で、私は退職するかもしれません。
　子供が生まれれば、当然お金がかかります。場合によっては塾へ通わせたり、お稽古をさせたりする可能性
もあります。
　また、夫婦双方の両親も、いつ具合が悪くなるかわかりません。
　３０余年後には自分自身も退職しているでしょう。
　その前に、病気になって退職しているかもしれません。

　私の場合、金利が維持されるか・上がるかということよりも、得するか損するかということよりも、自分と
家族・親族のライフプランを立て、自分の人生で起こりうる出来事を想定した結果、なるべくリスクを減らそ
うと思いました。

　１０・２０・３０年後の、ご自身・ご家族・ご両親の年齢を書いてみると、ライフプランの見通しを立てや
すくなると思います。

スレ違いなうえ、変な改行になってしまってすみませんでした。

>490
たしかに、おっしゃるとおりです。
私のシミュレーションでも、4年後に金利が6.08%になったときには、支払額が
1.5倍にはね上がります。ですので、月々15万づつ払っているとすると、22.5万
になります。
短期で借りようとする人は、数年後に金利が6とか8%になっても確実に払えるか
どうかを確認した方がよいでしょうね。

たとえ固定長期の借入をしても、普通は契約書で「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。」って謳われてますよね。

上のレスのように６〜８％とかになって、逆ザヤが発生してしまうほど金利が上昇した場合って、「適用金利が見直される場合」になるんでしょうか？
そもそもどの程度の金融情勢が該当するんでしょう・・・、
過去に実例があった事があるのかな・・・

ご存じの方いらっしゃいませんか？

>>495
そのことについて銀行の担当の方に聞いたことがあります。
担当の方はその一文のことを知らなくて、大変驚かれてました。
「絶対にない」とは立場上、断言できないが
銀行は自分たちが損をしないようにキャンペーンを組むので
実際に行われる可能性は限りなく低いとのこと。

まぁ、金利が上がってきたら、超長期のような商品はなくなるだろうし
住宅ローン全体からみれば、超長期を組んだ人はごくわずかなのでは？

＞495
おそらく、それに該当するときって
国が借金返すためにスーパーインフレしちゃった時とかですかね
もしくは戦争とか・・・
まぁ、まずありえないでしょう
もしそうなっても、元本は微々たるものになっているので大丈夫！
戦争になったらそれどころではない

>>496
早速のレスありがとうございます。

やはり契約事項は強者に有利なようにできてますよね・・・

>>497
うっ!
私は怖くて言えなかった言葉がでてきましたね・・・

実は今日は財政審の財政の長期試算の発表を見て鬱になったんです。
これでは日本の将来は・・・って。

スレ違いっていうか、脱線レスで申し訳ないんだけど・・・
＞現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
うらやますぃー。。。
うちの辺りだと単身限定のボロアパートでも探すの大変ってかんじの価格です。
２DK、40m2、築28年、家賃13万円(管理込)+駐車場3万2千円から
2LDK、70m2、新築、ローン＋管理・修繕・駐車場＋税金分で13万円に来週引っ越
します〜w

本日長期金利+0.082の1.79…
みんな大丈夫か？なんか今日は早く帰って眠りたい。

短期固定＋変動金利優遇＋返済期間最大の組み合わせは、
ご自分の今の年収で最大多く借りるための選択だと思います。
住宅販売会社が収入の少ない人にも買えるようにする方法でしょう？
始めから無理をしているのですから、金利上昇局面では
ある程度の人が大丈夫でなくなるのはしょうがないと思います。

この一年でためた１２０万が、ここ数ヶ月の金利UPに飲み込まれてしまいました。なんだかギャンブルみたいで疲れます。

でも、貯めておいてよかったと思うけど。

>503
なんで飲み込まれたんですか？

一年前に契約寸前まで話をしていたとき、月々の支払額に問題は無かったのですが、やっぱりもうちょっと貯めてからと止めた経緯があったもので…
いずれは購入する予定ですので、頭金を貯めても貯めても金利で消されそうです。

あぁ、そういうことだったんですね。
月並みで申し訳ないのですが、不動産も縁のものです。
１年前のはご縁がなかったんですよ。
それに現金さえあれば、またいい物件と出会った時にいつでも購入できます。
今まで以上の物件にめぐり合えるといいですね！

高金利時代に契約した個人年金の場合で考えると、
実際に逆ザヤに苦しんだので予定利率の変更を行ったり、
支給年数を短縮するなどしてますね・・・

まあ年金と違って住宅ローンの場合は影響が大きいし、
信用問題になるのでなかなか利率変更できないでしょうが、
ハイパーインフレの場合は確実に実行されるでしょうね。

>>508
民間銀行の超長期固定は（フラットもそうですが）、債権化されてるので、
「逆ザヤ」になることはないです。ご安心ください。
債権を購入した投資家にしても、資産の一部を3％位で長期安定運用できる
ので、別にリスクを負っているわけでもありません。

それにしても、みなさん本当に「ハイパーインフレ」とか「国家財政破綻」
とかの話題が好きですねぇ。ノストラダムスの大予言とかも好きでしたか？

正直言って好きでした（笑）。
ただ、明治以来これほど長く戦争と無縁だった期間はないので
（1945年から60年間）、そろそろ起きてもおかしくはない……。

うんうん。
いつテポドン飛んでくるかわかんないしね。
大地震に遭うのとどっちが可能性高いかなあ？

２０１３年に地球が滅びるって説もありましたよね
あれ、何だったかなぁ

>> 511
たぶん地震。
３０年以内の東南海地震の発生確率は６０％。５０年以内だと９０％。
南海地震はそれより１０％程度低いけど、それでも十分高い。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/
海沿いの物件を買う人は、耐震にくわえて津波のことも調べた方がよいと思う。

私の周りは「2年固定で全期1％優遇」で住宅ローンを利用している人が多いです。銀行の職域営業がすぐ来てくれるし、銀行員がそ営業トークとして推奨しやすいから？ですかね。長期が得かもしれないと感じたのはSBIの金利を見てからですが、住友信託の当初の低金利を見て短期も捨てがたいとも感じていましたが、結局は自分で決めるものだと皆様から学びました。
参考ですが、住宅ローン審査で返済比率を見るときの適用金利（シュミレーション入力時）は金融機関ごとに違うようです。一部の銀行は高く、借入可能額も抑えられてしまいます→この辺が銀行の当面想定内の金利上昇では？また、本人の返せる範囲借入額かと思いました。

私は去年の９月実行で都銀から2年固定1％、全期間優遇1%で3000万円25年返済、
元金均等で借りました。
ですが、昨今の金利の上がり方から借り換えしようと思っています。
手数料他、諸経費のことを考えると勿体ないですが、保険に入ったと
思って我慢します。

変えようと思った理由は?
短期金利上昇で払いきれないと思った? それとも?

私は今年５月実行で３年固定０．８％、全期間優遇１％で３５００万借ります。
５１５さんは借り換えを検討されてるのですね。
私も５１６さんと同じく５１５さんの考えが気になりますね。

私は少し先ですが、来年２月実行で、515さんと同じように２年固定？％、全期間優遇１％で
３５００万の借入を計画中です。
金利の動向は大変気になるところですが、515さんの条件ならば、もうしばらく様子を見ても
よいのでは、と思いますが、いかがでしょうか。
意外と意外と、少なくとも３〜５年は、大幅な金利の上昇はないかも、と私は想像しています。

海外からの影響を受けて、金利は上がらざるをえない。これからは、金利が高い国にお金は流れる。そうでなくても、今の低金利でアメリカに吸い取られているのだから。これからの金利は、国内の景気だけでは、決まらないよ。

この板をずっと読んできて思ったことですが、短期固定をつなげていこうと
おっしゃる方たちは男性が多いのかなーと思います。

既出ですが、ローン返済額が不確定で何年かに1度値上げがあり、しかもその金額が
わからないとなると、やりくりしにくいし、ライフプランも立てにくいことは
周知の事実ですよね。

家計を預かる身の主婦としては、
「子どもの入学とローン更新の時期が重なったら？」
と思うと、とてもじゃないけど短期では組めません。


※もちろん共働きで（一馬力でも）家計に余裕があるというのなら、気にならないでしょう
からスルーしてください。


短期固定派のみなさん

●奥様（または旦那様）は短期固定を理解、納得していますか？


友人（主婦）に自分が組んでいる住宅ローンのことを知らない人が多いので、
聞いてみたいと思って質問させていただきました。

たしかに自分のローンがどんなのか知らない人っていますね。
それはそれで、契約時に勉強しなくても借りられて
返せてるならいいんじゃないでしょうか。
私ならとても理解できないですけど。

安心分が金利に上乗せされてると考え、
金利も昔に比べ低いですから長期固定もいいと思います。
短期固定はある意味ギャンブルですね。たしかに余裕がないと怖いです。

質問の答えについては、
夫婦で理解、検討したの結果、我が家は短期と長期固定ミックスです。
（保険と恩恵の分散です）

自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
それで生活が苦しくなっても自業自得でしょう。
（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

短期の借入れは返済が不確定だとのことですが、返済口座に
返済額以上のきまった額を毎月落としていけばいいだけの話では？
安定とついでに貯蓄ができるので一石二鳥でしょう。

もちろん長期より不確定要素はありますが、その代わりに低金利の
代価を受け取っていると思います。
何を優先して考えるかでそれぞれ答えが変わるんでしょうね。

521さんのように夫婦で納得して納得のいくローンを借りるのが理想ですよね。

522さん
>自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
>（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

私が住んでいるところは注文住宅の人が多いです。
そうすると、仕様だとか何かとかで奥さんが頭がいっぱいで、
「ローンは旦那さんに任せた！」という方が結構いらっしゃるのです。
あと、数字が苦手だから…という理由の方も。

それが多数派かどうかはわかりませんが、
「うちのローンは確か短期だった。来年金利が上がるってこと？」
という話をよく耳にするのです。

ここはすごく参考になりますね。
私自身はあと２年で固定期間が終了するためやはり不安になり除いてみたのですが・・・
長期派と短期派のかたそれぞれに判断いただきたいのですが、
現在ローン残高１９００万、年１００万のペースで繰り上げしています。
期間は２６年です。
２年後金利が５％になってもきついけど破綻するほどではありませんが７％になるときびしいです。
そこで質問なのですが、今から全期間固定に借り替えするのと、２年後短期固定で契約するのとどちらがいいとおもいますか？
もうひとつ。ちょっとスレ違いかもしれませんが・・・この先繰り上げ返済をするなら期間短縮と返済軽減とどちらが破綻リスクを減らす事ができるでしょうか？
ご意見を聞かせてください。

>>524
2年固定でいいんじゃないの？
100万ペースで繰り上げが今後もできるなら。

繰り上げ返済は、返済軽減のほうが破産リスク減らせるに決まってます。
期間を減らすことは簡単でも増やすのは難しいですしね。

>>525
５２４です。
レスありがとうございます。
繰上げはあと7年くらいは今のペースでできそうです。
2人とも病などで倒れなければですが・・・
返済軽減に関してはばかな質問してしまいました。
月の支払いが減った方がリスクは少ないですね

返済の負担は、年齢・収入(安定・不安定も含めて)で違うと思いますので、
何とも言えませんが、平均的サラリーマン３０代or４０代で
ローン以外にそれだけ毎年繰上げ返済できて１９００万なら心配する必要ないと思いますが・・・
繰上げ繰上げに必死で、日々の生活がつまらないものになっても意味がないと我が家は思っています。
完済予定年齢にもよりますが、完済ばかりを目標にせず、
期間はそのまま保って貯金を増やし、生活に余裕をもたせる方がいいですね。
余ったら返すくらいがいいと思います。やっぱりいざという時現金は大事だし必要です。
それでも余ったら、一気に返せばいいんじゃないでしょうか・・・
たしかに総返済額としてはもったいないですけど。

20台のサラリーマンです。
長期固定と短期固定で悩んでいます。長期は三井かUFJの2.98
短期は、みずほの全期間1%優遇です。
毎年100万づつは繰り上げ返済ができますが、短期でも問題ないでしょうか。
ローン総額は2600万です。

35年で予定しています。
短期のほうは3年固定です。

>>530
キャンペーンじゃなくて属性による1〜1.4%優遇は
どこの銀行にでもあるよ。

そうです、キャンペーンの優遇じゃなくて、
独自の優遇です。
年収は450+副業100万です。

これから金利が上昇したとしても、４〜５％くらいまでしか上がらないと思ってませんか？８〜１０％くらいまで上がったら、２％優遇だってとても追いつかないですよ。銀行は、１％優遇だって利益が出るんですから、そのあたりのストーリーを考えておかないと危険だと思う。

>８〜１０％

ありえねぇな！
仮にあっても一瞬。高い金利の間は1年固定とか変動で乗り切り
ある程度低水準に落ち着くまで我慢してまた借りかえれば問題なし。
金利は上下するもの。高いときもあれば低いときもある。
トータルで考えれば長期固定よりも総返済額が低くなる可能性は充分高い。
ただ、高い金利を乗り切れるだけの余裕（貯蓄）が無いなら長期にすべき。
というか、そんなギリギリの人は家を買うべきではない。

8〜10%はオーバーでも5〜6になったって優遇付いてれば3000万借りてたとしてもプラス5,6万だろ？
そのくらいのアップなら許容範囲だろ。

８〜１０！？
これからしばらく時間かけては、絶対ないだろうとは否定しませんが、
急にそんなことになったら破綻者続出であることは日銀もわかっているはずです。
ありえません！

８〜１０％はまずありえないでしょうね。このごろでこそ上昇局面でフラット３５を検討
してる人も多いですが、過去５〜１０年は固定金利選択ローンが多数でしょうから、
そんな金利になったら５３６さんの指摘のように、みんな破綻するでしょう。
だいたい、中小企業がもちませんな。
ということで５％まではあるかもしれません。それでも１％優遇があれば４％。
なんとかなる水準でしょう。なんとかならない方は借り入れを再検討ということで。

結局は貯蓄があれば短期でいいんだよ

>>537

近い将来８〜１０％になるかもしれないと想定して
フラットなどにした人たちが中小企業に勤めてたら
本末転倒だな（笑

金利上昇リスクをなくす為にフラットにしたのに自分の
勤めてる会社がもたなかったって・・・

でも実際そんな状況になって破綻者続出、中小企業倒産続出
ってな事になったらおそらく銀行も破綻する所続出になるだろうね。
また公的資金投入でしょうか？

案外それの繰り返しだったりして！？

以前銀行担当者に長期短期の割合聞いたら8割が
短期だって言ってた。

てことはマンションに住む住人の8割が短期
って事なので破綻者続出したらマンション自体
8割が空き家になる可能性が。

同じ時期に建ったマンション全てが同じ状況に
なるだろうからそんなにすぐに新しい入居者
が入るとは思えない。そうなると管理費修繕費
が集まらない状況になるから破綻しなかった
住人もやばいのでは？

どうなんでしょう？

うちのマンションは５年前入居だが、
ほとんどが公庫だったようだが・・・

>>542

その通り、５年前は、公庫中心だった。状況が変わったのは、小泉政権で住宅金融公庫廃止の方針決定がなされた以降の話です。変動や短期固定が急増したのもここ３年の話。つまり金利上昇で地獄を見るのは、この３年の間に、短期固定で借りた人達。早めに長期固定に借り換えしたほうがいいよ。今なら傷は広がらないから

>>541

金利上昇が本格化したら、借り換えが進むと思う。その昔、バブル崩壊後、金利が下がってきたときは、バブル時の高い金利で公庫借りた人が、銀行ローンの短期固定に借り替えていたけど、今回はその逆だと思う。金利上昇場面では、おそらくフラットなどの固定ものへの借り換えがなされるから、
住宅ローンが８％なんてなるまえに、昔借りた人達は手をうつと思うから、みんな破綻することはない。破綻するのは、今の２％切るような金利でしか借りれない余裕のない人だと思うが、そういう人は少ないだろう。別に３，４％になっても破綻はしないけど、目の前にある低金利メリットを享受したくてあえて短期固定にしている人が大半だから。

>544
政府の試算でも住宅ローン設定者の１割〜２割が破綻予備軍として計算されていますから、
仰るようにすべての人でない事は確かです。　ですが、少数でないことも確かですね。

公庫のステップ返済のときも大量の破綻者がでましたから、金利があがれば破綻がでても当然です。
ちなみに、ステップ返済のときも、返済期間の繰り延べが認められただけですから、債務放棄などの
救済処置はないでしょうな。任意売却か競売にかけられるだけの話です。

つまり、とりあえず家は取り上げるから出て行け、足りない分は待ってやる
から必ず払え、ということか。

>>547

逆だよ。足りない分は待ってやるからとりあえずあるだけ払え。利子だけでもいいから必ずはらえ、
ただし、最終的にはきっちり払ってもらうからな。さもなくば、競売か任意売却するぞ。という取立てがあるっちゅうことです。

500万の年俸がこの不景気で470万に落ち、2800万のローンをフラットと提携で借りようとしてたけど、急な金利上昇で厳しくなり、短期で行こうかと思ったけど、不安すぎるし。
フラットと提携で払う場合、管理費等コミで月間11万、ボーナス26万円。
光熱費など払って、食費として残るのが4万から5万、ボーナスの10数万円。
何のために買うのか分からなくなってきたので、止めようかと模索中です・・・。

みんな不安。でも頑張る。

>>549

我が家は530万の年収で2700万借入、フラットと3年固定ミックスで月7万ボーナス10万だよ。
549の支払額、月11万のボーナス26万だったら、即諦めるよ。
子供がいるから学童入れてパートで働いてるけど、貯金は月４万くらいしか出来てない。
たいして節約はしてないけど贅沢はしていないのに…。
多分3年に1回、短期の方に100万繰上げ(軽減の方)でいくと思う。
これで少しは、金利上昇に立ち向かっていけるかな？

この先金利がどう動くのか、「神のみぞ知る」わけですが、
短期派のみなさんにはいつも先の「不安」がつきまとう。

例えば、30年後に振り返った時、短期金利は上下を繰り返しながら2％〜4％に収まっていたと
しましょう。
この場合、返済額は全期間短期で乗り切った人の圧勝です。

しかし、結果的に上限は4％だったわけですが、4％に近づく過程で短期派の方はおそらく、
6％にも8％にもなりそうな恐怖に襲われます。
この時、多くの人が「不安」に耐え切れず、もっと金利の高い「長期」にシフトして
しまうでしょう。
失敗の典型例の出来上がりです。

株式相場でも、天井で買い、底値で売る人がたくさんいます。
相場観やテクニックの問題ではなく、多くは人間の「心理」に答えがありそうです。

「不安」は、相当な難敵なのです。

>>552
そのとおりですね
私はそういうのが向いていないので超長期です
よほど余裕の無い限り冒険はできない小心者です
それに、教育費がかかるときと予想以上の金利上昇が重なったりしたら大変ですよね

でも１０〜１５年で完済予定ぐらいなら短期勝負したかな

549です
100万円の手付金を放棄で考えています。
もったいないのですが、無理して買って、あとで苦しむなら、放棄して新たな気持ちで生活した方が懸命ではないかと思って。
この先、金利は上がり、消費税も上がり、給料は下げられ、買うどころではないでしょうが、それならそれで負債を抱え込んでキツキツの生活よりはいいでしょう・・・
でも、とっても気に入ってる物件だったんですけどね・・・

５４１さんへ
今は４対６で固定を選ばれていますよ

554さんへ
現在、住居費はどの程度の負担ですか？
購入するより、賃貸の方が暮らしが楽だったらそれもいいでしょうが、
目標を失うと、浪費して何も残りませんよ。

556さん
減俸の上、購入すると住宅手当がカットされるのでとても減ります。
賃貸なら約3万円出ています。
ですから、購入するよりも賃貸の方が楽ではあります。
ただ、将来のことを考えると購入なんですが、生活を圧迫するので・・・。
実行が夏過ぎなので、まだまだ金利は上がります。
そして、数年昇給しません。
ふんだりけったりです。

556です。賃貸で3万補助が出ているのであれば、購入との差は明らかですね！
「損して、得取れ」ということわざもあります。100万円はあきらめましょう。
数年後のチャンスに備えて、貯金を心がけてください、

小泉首相の「格差社会は、、、仕方ない、、、」は住宅購入のことだったのか。知らなかったよ

これから庶民には昔言われたように
「夢のマイホーム」
となりそうですね

556さん
ありがとうございます。
もっともっと貯蓄してなかった自分がいけないんですけどね。
3月以前だったら、金利もまだだったのに、急に上昇ですからね。
9月の実行時はもっとです。
連休明けに放棄の連絡です・・・。

過去の変動金利を平均すると何％になるんでしょうね
どなたか参考になるサイトご存じありませんか？
自分的には、過去の８％とかって異常な数字だと考えているので
バブルを経験した今後、異常に上がりすぎることはないだろう〜と思うのですが。

３５年間の平均で４％なら、今の超長期やフラットで全額組むのとトントンですよね（優遇ありで）
（長期を固定で組むのは安心料〜の意見はもっともですが）

1976年から2005年の30年間の短期プライムレートの平均は、4.34％になります。
今は、1.375％ですから、30年平均は3％近く高いですが、あくまで過去の歴史です。
長期は、同様の計算で30年平均5.74％です。

ＧＷ過ぎたので100万諦めたのでしょうか。諦めと言うことは、契約してしまっているからでしょうか。仮契約での手付け金なら、契約の時、宅建主任が同席していたか、100万円の行方をきちっと説明しましたでしょうか？私は、ＧＷ前に、10万円の手付け金を払いましたが、フラットで考えていたため限りなく3.0%に近くなり、ギリギリで考えていたため断念しました。10万円は戻ってきましたが、ここで色々読んでましたら、ローンによっては10年固定で2.2％残り3.3％固定とかあるようで、短期とかのミックスとか上手くやればどうにか出来たと思ってます。私の物件は、格安になったモデルハウスで今は、購入予定者NO.1の座から他の人に移ってしまいました。とても残念。あまりにも、メーカーさん頼りにしていたので、自分で探しがださないと駄目だと気が付きました。
私も、決して儲かっている会社でないし、歳も40歳過ぎてしまい給料も減額になりボーナスも減額いつかは無くなるかもしれないですが、住宅は夢になってしまうかも知れないし、リストラされたら歳でも違う仕事で頑張ろうと思ってますので、100万円は大金だから諦めないで探して頑張ってほしいです。私の気に言った物件は、その値段では考えられない仕様でしたので、今の人が降りたら、もう一度と思ってます。

100万円は諦めました。
契約書にもあります。
契約解除においては、手付金の放棄。行方は、販売会社の営業経費でしょう。
仮契約ではなく、きちんとした契約です。
ただし、契約の履行には至っていません。
履行は、鍵の受け渡しを指します。
3%でも全然問題ないのですが、減額された上昇給も滞るようでは、何のために家を買っているのか分からなくなります。
人生一度ですし、楽しく送りたいですし。
支払いのためにイライラしても仕方ないですし。
100万円はとても大きいです。
でも、その100万円でリセットできてキツキツイライラ生活を送らないで済むならそれで良いという風に思うようにしています。
もったいないとは思っています。
でも、仕方ありません。

リスク軽減を考えておられるなら、ミックスプランがお勧めでしょうか。
私は2000万円（２年固定）1000万円（３５年固定）にしました。
いろんなパターンでシミュレーションしましたが、どちらに転んでも
損得の幅が抑えられ、慎重派の私には納得のプランです。

>>563　ありがとうございます
三井住友のスレで以下の意見を見つけました

変動金利は半年毎に見直しではありません。
変動金利は短期プライムレートに1％足した金利です。
短期プライムレートは公定歩合に連動しています。
一方超長期は、１０年物国債の金利を見ているのです。
現在、１０年物国債の金利は上昇しているので超長期も上昇しますし、毎日金利が変化しているので
毎月のように金利は変動します。
変動金利は、現在まったく公定歩合は変化ないということは短期プライムレートも変化なし、変動金
利も変化なしということです。

今話題になっている、量的緩和解除によって１０年物国債金利が上昇しています。
もう一つ話題になっているゼロ金利解除は、公定歩合のことを指すので、公定歩合が0.25％や0.5％
あがると変動金利も同じ値上がります。
例えば三井の超長期2.86％　変動約1.6％　　差は1.2％ぐらいあります。
この1.2％という差は、公定歩合を今より1.2％以上あげないと超長期の金利を変動金利は抜かないと
いうことです。
通常、公定歩合は0.25％または0.5％ずつ上がります。
0.25％だとすると、日銀は５回公定歩合を上昇しなくてはならず、現在１回上げるにしても、もめて
いる、橋本政権のときに公定歩合を１回上げただけで不景気なったことを考えても、なかなか変動金
利が超長期を抜くことはないでしょう。
しかし、３５年間はどうかというとわからないのであとは個人判断で。

私なら、超長期と短期固定のミックスを借ります。
あとは、公定歩合を見ながらどちらを繰り上げしていくか考えます。

ちなみに５年固定とか１０年固定は、中期国債の金利を見ているので毎月のように金利が変わります。
２年固定や３年固定は、変動金利と中期国債をみながら変わります。

>>563　短期プライムレートの平均が４．３４％ですと＋１％して、変動５．３４％ですね
今現在の金利が異常ってこともわかりますが
バブルを経験してきたなら、急激に異常な金利上昇は無いのではないかと考えています
この先３０年の平均も４％台（短期プライムレート）なら
変動金利や短期固定でも勝負になる気もしています（全期間優遇ありで）・・・しかし
３０年〜３５年後に支払い終わってみないと、はっきりしませんねぇ

変動で勝負してみようかな。目標は長くても20年で完済することです。

>568
私も変動で勝負です。とりあえず１０年で元金半分返済が目標。
予想以上に上がったら専業主婦の嫁に働くよう了解とりましたｗ

こうみるとミックスの方って少ないのでしょうか？
私は、1200(フラット)、1200(2年固定)で行こうかと思っています。
損はしたくないけど、リスクを軽減したいチキンハートです。

みんなネガティブだよ。
金利の上昇にも限界あるし、あの二の舞はないと思われ。
変動で、全期1.0％優遇受けれれば、断然変動でしょ！

とか言うと見通し甘いとか言われるのかな？

確かに上がったり下がったりするのが金利だからねぇ。
２〜３年間は上がったとしても、また少ししたら下がるもんだしね。