2年固定で全期1％優遇

支払利息の総額が多かったか少なかったかと破綻するかしないかは違う問題だと思います。
修繕積立金も年を追うごとに上がっていくわけですし、金利がピンポイントで上がった場合
（支払利息の総額が少なくても）かなり厳しい状況に直面する可能性があります。
あと繰り上げ返済するから大丈夫という方はローンを組んでいる友人に状況を聞いてみた方がいいかも。
なかなか予定通りに行かないものです。
ちなみに自分は3月実行で1800万35年元金均等、400万15年（3年固定元金均等）です。
あと妻は繰り上げ返済やる気満々ですが2.86で借りたお金を急いで返すのはもったいないような気がします。

>>348〜350

何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も
何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も
何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も何度も

もうよくね？

たしかにおっしゃるとおりですが、
351さんのように2200万位のローンでは、どちらのタイプのローンにしても、
それほど困った状況にはならないのではないでしょうか。
会社をクビになったとしても、バイトでもなんとかなるし。
いま7000万のローンをどうしようか悩んでいる最中ですが（2007年末実行）、
これだとバイトでも何とかなるわけでもないので……。
まあ売っちゃえばいいのかもしれませんが。

>>348
約0.2%の保証料と、約0.28%の団信費用、わずか0.08%の差を天秤にかけて、10年以上経たないと
わからないって、本気で言っているのかな？
今月は、先月と比較して0.13%、底値からは0.5%以上、ゼロ金利政策が解除されたわけでもないのに、
長期金利は上昇している。
量的緩和政策が解除された以上、短期固定で借りて数年後に長期に乗り換えるというのは、もうあり得ない。
1%程度しか金利が上昇しないと判断して短期で借り続けるか、最初から長期で借りるかの２択のみ。
既に短期で借りていて金利上昇が心配な人は直ちに長期で借り替える事をお勧めする。

>>355さん
保険では、契約書にも約款にも、ちゃんと書いてあっても、
パンフレットに書いていなかったから、といってもめている。
その事実を提示しただけなのですが？

>>338
それはチキンにも程がある。
損するのわかってて5年固定になんかしないって、普通。

359
うちは、2800万を2200フラット600を3年固定だよ。
年収500万（公務員）

計算は、日銀のサイトであるよ。

>>359
大丈夫！
半々にしただけで全然違うと思います。というか、むしろ賢明。
このスレを読んだならば、自分にとってどんなリスクがあるかも理解できたでしょうから
そのリスクも頭に入れながら今後の生活を送ってください。
最悪生活に詰まったら、共済からお金を借りて一次凌げば大丈夫ですよ。

>359さん

優遇後の2年固定金利が今のフラットを超える可能性は低いと思いますが、
数年後、2年固定が何%までなら耐えられますか？

4〜5%で家計が破綻するかどうかまでいってしまうんであれば
フラット1本の方がいいと思いますよ。

長期全額が厳しいとのことですが、それなら数年は我慢して節約して
返済額軽減の繰上げ返済をするか、360さんのような併用＋短期分の
繰上げ資金を2年後までにできるだけためるのが無難だと思います。

半々は私も考えたことありますが、短期から繰り上げする場合はフラットの繰上げ手数料無料が
まったくいかせないということや、そのときに金利の上昇度によってどちらから繰り上げするか
で迷いそうだったんでやめました。

>363

団信は金利に直すと0.28%だと考えてください。
フラットは保証料は不要（ただし融資手数料が必要）団信の費用が含まれません。
銀行の場合、保証料が必要、団信の費用は不要です。（銀行が払います）

事務手数料はMIXでは1本でいけると聞いたことがありますが
使われる金融機関で確認されたほうがいいです。

教育資金を繰上げに使い込むことですが、お勧めできません。
なぜならもう必要なことが確定している資金だろうからです。
使い込んだ場合、その資金をどこかから持ってこれるあてがあるんでしょうか？

あと基礎知識が不足しているなら借り入れの割合を細かくシミュレーションして
判断された方がいいでしょう。

359さん
360です。
http://www.saveinfo.or.jp/
ここの右上に資金シミュレーションがありますよ。
ここの計算でかなり検討しました

量的緩和解除とかゼロ金利解除とかって金利が正常な数値になる要素であっても
異常に上がる要素じゃないよね？

財政赤字、増税、原油高騰、少子化、高齢化、個人所得減、景気回復の遅れとか
金利が上がらない要素は数多く存在するわけじゃん。
それでもフラット派が主張する異常な高金利になる要素って何？
ここで言う異常な高金利ってのはフラット派がフラットにして良かったと胸を
撫で下ろす金利＝短期が4%以上（優遇後3％）かな？いや違うな。短期4%でやっと
フラットに追いつくんだから初めて同格になる訳なので5%以上かな？
しかも元金が多く残る10年以内に来ないとフラット選んだ意味がなくなるし。

短期派的には金利が正常な数値なら許容範囲な訳でしょ？正常な数値がどのくらいか
解らないけど自分の中では4%まで（優遇後3％）なんだけどもこれが仮に5%、6%に
なると異常な高金利だと思うんですよ。で、話が戻るけどもフラット派が主張というか、
フラットにして良かったと胸を撫で下ろす高金利ってのは4%以上な訳だけど、
前スレ読むとこの点「異常な高金利」になる説得力全然ないよね？

先の事は解らない、過去に高金利時代があった、国が信用が失った時、この3点しか
ないみたいだけども、先の事が解らないってそんなこと言ったら全て当てはまる訳で。
あなたの会社がローン完済するまで存続してるかも今の収入を維持できるかも解らない
のでそんな理由ならローン組む事自体滑稽です。過去の高金利時代？またバブルが
来るのかい？それはそれでいいかも。収入も増えるだろうし、地価も値上がりする
だろうから。一番確立高そうな国の信用なんだけど、この「国が信用失って金利が上がる」
っていったいどうゆう時にそうなるんですか？どうなると国が信用失うんですか？
その辺をフラット派に答えて欲しいです。返答によって異常な高金利が来るかもしれない
と納得できるようなら私もフラットを選択の一つに考えようと思います。（今は短期1本の予定）

>367
教えてもらう人の態度ではないような…。
いろいろな方のレスを見て「短期１本」に決めたのならそれでいいじゃないですか。

367さん
（今は短期1本の予定）それで良いんじゃないですか？
自分が正しいと思うなら・・・
私は長期固定ですが他人に納得させるような意見は無いです、ただ言えることは自分の生活スタイルで決めれば良いことですよね

>>367
>>自分の中では4%まで（優遇後3％）なんだけどもこれが仮に5%、6%になると異常な高金利だと思う

これは少し見通しが自分に都合が良くなっていると思います。
優遇後4％くらいが短期の通常の金利でしょうね。

>>367
あんたの主張は『短期派が今後も２〜３固定で繋ぎ、低金利を継続するために
旨を撫で下ろしたいから誰か安心させて』としか見えないんだが。
>>368>>369の言うようにもうバトルして相手を納得させても意味無いのであんたがイイと思う方に
傾けばいいんじゃない。結果的に長期より返済額が少なかろうが、あんたが破綻しようがその頃には
この掲示板の存在すら忘れてるんだから。

ちなみにあんたの言う、
>金利が正常な数値=4%、5〜6%が異常な高金利
は俺から言わせれば、
正常な数値5〜6%、異常な高金利7〜8%
だから俺は長期固定にした。その金利に対して理由も根拠もないよ。そう思ったから。
あんたはあんたでそう思ったなら短期で繋げればいいじゃん。
破綻しようが、優雅な生活送ろうが所詮他人なんだし関係ないよ。

>369，370
短期の通常金利は5%が正常ってのは一般的な考えなんですかね？
中期が5.5%？、長期が6%が正常って感じでいいのかな？

バトルの勝敗よりこちらのお話の方が気になります。

間違えました。
>370，371でした。

数年後に370、371が言う正常な金利になったら日本は破綻ですな。
財政赤字1000兆円オーバー？消費税20％オーバー？
企業も設備投資出来ず、景気はまた後退。失業率上昇。
そうなればまた量的緩和、ゼロ金利復活で異常な低金利になるでしょう。
日本は同じ過ちをまた繰り返すのか（笑）

結局367に何も言い返せないから逆切れ。

>>367
「きんりはそんなにあがらないとおもう。だからわたしはたんきこてい。もんくある？」

以上、言いたいことはこれだけだね？

ということで、もんくありません。

このスレ変わった人多いですね。
特に３６７
人にぐじゃぐじゃ言う前に自分できめんかい！！
短期に決めてるんやったらそれでええやないか。
自分を説得する為にこのスレ使うな。

>>374
その暴論もまったく根拠にとぼしいよ
そもそも「数年」ってところで370,371と概念を共有してないじゃん

それに金利が上がれば日本は破綻っていうけど
金利が上がれば、高齢者（貯蓄が多い）層の可処分所得が増えるし、
利子所得税や、消費税収入が増える
住宅ローンを組んでる人のうち、変動金利や短期固定で組んでる人は
可処分所得が減るが、その分銀行所得が増え、法人税収入も増える
こういったメリットだってあって、何もデメリットばかりじゃない


金利が上昇したら日本が破綻するっていう安直な考えがまかり通るほど
日本の国家基盤は脆弱だとは思わない

それが正常なのかどうかはわからんちゅうとるに。
正しいかどうかじゃなくて、どう判断するかや。
過去の金利推移があるからご自身で判断してみて下さい。

>>374
『日本が破綻』充分有り得る話ですな。日本が破綻した時に共倒れになるのか、個人は生き残るのか。
それも分かりません。ご自身で判断して下さい。
少なくとも国は個人を助けてくれませんよ。
馬鹿な日本人の多くがライブドアに乗っかって大損したように。

個人格差が生まれているように、企業格差も生まれている。淘汰されるから強い企業が生まれる。
少なくともあなたの言う事は間違っていないけれども、だから起こり得ないとはならないと言うことに
気付いた方がよろしいかと思われます。

>数年後に370、371が言う正常な金利になったら日本は破綻ですな。
個人なら破綻するかもしれんが、グローバルな企業は残る。
だから国家の破綻、特に日本のような国の破綻は簡単におきないよ。
絶対はないけどね。
破綻せずに金利上昇する可能性が私は大きいと思う。
ただの予想ですけどね。

>>374
そうそう言い忘れた。
>企業も設備投資出来ず、
既に広い意味で銀行から金を借りての設備投資の時期は終わっているのがほとんどなので、
今後設備投資が出来ないからと言って企業力が伸びなくなる会社は少ないよ。

>それに金利が上がれば日本は破綻っていうけど

だから破綻しない程度に今の異常な低金利から上がるんじゃないの？
金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
いい具合に落ち着くと見るほうが自然。また、そーなるように政府も日銀も操作
するでしょう。

そういうと政府も日銀も信じられないとか思うように行かないのが金利だとか
言う人が出てくるけどよっぽどに事がない限りありえないような・・・？

超長期派は、異常な低金利時代の金利に固定すること
ライフプランが立てやすいことを利点に選んだのです。
ただそれだけです。
もちろん繰り上げ返済などメンテナンスはしていきますが、
絶対にこれ以上返済額が増えないという安心感は想像以上でした。

俺的なデュレーションでコンベクシティのファンダメンタルをメンテナンスした場合、
ポートフォリオのデフォルトリスクをバーベル型でコモディティに配分すると
ブレット型ライフプランはバランスが良いと考えられます

>>381
>金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
それは高金利になりにくいというだけで、ならないという事ではないでしょ。
いくら政府が安定政策を希望しても、ちょっと行き過ぎぐらいに動くのが経済ってもんです。
それで人を出し抜いて儲けようとしてる人がいる限りね。
支払額が多いか少ないかで短期と長期どちらがいいかというなら、そりゃ短期のほうが分があるでしょ。
でも金利がどうなるかは誰にもわかりません。
リスクの理解のあまりない人に薦めるなら長期でしょと私は思う。

>385
全く同感です。
ただ，リスク選好度的には説明変数が経済成長の関数にはならんでしょう。

金利が上がることなど計算積み
どこまで上がるかが短期借り入れの問題！
たぶん長期金利返済より得だと思うけど
いっぱいマンション建てたって入らなければ意味ありませんよね

金利５．２％で優遇１．２％！　４％の計算か〜　普通に考えるとこれでも良いね
短期がんばってください

「国家破綻」とか「ハイパーインフレ」とか非現実的なことを想定するのでなく、
足元の経済情勢をちゃんと見てローンを組みましょう。
［国内情勢］
１．景気は回復した。←政府・日銀の共通認識
２．日銀は、量的緩和政策を解除した。
３．日銀は、ゼロ金利の解除を検討している。
４．日銀は、局地的に不動産バブルが生じていると認識している。
５．政府は、０〜２％の物価上昇＝１〜２％の利上げは容認している。
［欧米情勢］
１．ＦＲＢは、政策金利を同時多発テロ後に１．０％まで引き下げたが、
　　０４年６月から１年半で４．５％まで引き上げ、今後も利上げを継続の見込み。
２．ＥＣＢは、政策金を２．５％に引き上げた。
３．欧米とも、低成長＆格差社会である。米国は日本と同様に財政状態が良くない。
［過去の日銀の政策金利の設定履歴］
１９９３年以前（バブル崩壊後の金融緩和策に入る以前）は、政策金利を「３％」以下に下げたことはない。
［政策金利と住宅ローン変動金利の対比］
政策金利約０％のとき、変動金利　２．３７５％
同１％のとき、同３．３７５％
同２％のとき、同４．３７５％
同３％のとき、同５．３７５％
同４％のとき、同６．３７５％
同５％のとき、同７．３７５％
［結論］
中央銀行が、正常な金利コントロールを取り戻した場合、
政策金利を１〜５％の間でコントロールし、その際の変動・短期固定金利は、
３．３７５％〜７．３７５％の間で推移する。
これらのことを踏まえたうえで、住宅ローンを借り入れる必要がある。

>390
おぉ〜！！
なんだかすごそうな話だな。
だが、すごすぎて難しくて結局よくわからん。

>390
同感です
平均５％（優遇後4％）程度を基準に置いておく事が重要だと思います
これからの長期は約３％、短期は2.5％？（優遇で1.5％程度？）になるでしょうから
35年の方は良く考えて自己責任で判断をする必要がありますね

つまり、日銀が、欧米の中央銀行が実際に行っている正常な金融政策を行うと、
住宅ローンの変動金利は、平均５％で、時々の情勢に応じて３％〜７％の間で、
振れる可能性が高いということですね。

おっ、やっと話せる人が来たみたいですね。

ということは、今後住宅ローンの金利は3％強から7.5％くらいの間で変動すると仮定して、分布は正規分布で良い？それともどちらかに偏っている？
とりあえず、この確率分布で乱数を発生させてモンテカルロやってみます。±３σくらいで破綻起きなければ大丈夫かな。

あ、自分の将来の収入に関するリスクも考慮しないと意味ないか。。。

ゼロ金利解除で、0.5%程度、さらに1%〜2%の利上げを容認している事を考えると、
今の水準から1.5%〜2.5%の金利上昇は正常な金利変動の範囲内と考えてよさそうですね。
範囲の下限で収まるなら短期でいけるし、それを超えると思うなら、2年後に乗り換える
のではなく、今のうちに長期固定でローンを組んだ方がよいと言う事でファイナルアンサー？

破綻、破綻って、そんなに金利上昇のリスクを煽らなくてもいいんじゃないかな？
破綻してしまうレベルまで金利が上昇しなくても、わずか1.5%の金利上昇で短期を選んだ
人は、数年で完済できるケースを除いて、損するのが明らかだしね。
短期固定を選んだ人は、1%程度の上昇で収まると思っているんだから、議論は、平行線だよ。

>390
おお、分かりやすい！！
その通りです、
そのような状況を把握し、自分の返済能力と相談した結果であれば
長期でも短期でも大丈夫ですね〜

つまりは、目先の低金利に飛びついたお馬鹿は破綻するまでも行かなくても損することは
確実なので早めに長期固定に乗り換えろ。短期で得するのはすぐにでも返済能力がある
一部分の高所得だ。と言う結果で良いかな。

昨年春に５年固定実行済
繰り上げなんてできそうにないから、また昨今の金利上昇局面に不安をかかえています。
不安を払拭するために、５年固定の途中だけど超長期に借り替えしようかなー
（５年後に超長期にするより今の方が金利安そうなので）
借り換え費用どれくらいかかるんだろ？

去年借り換えしました
公庫と年金から都銀超長期なので参考程度に
抵当権抹消費用や登記費用、印紙代などなどなどで
１００万強かかりました
保証料が残債により決まるので残債による部分も大きい
で、保証料戻しが公庫１３万、年金１５万
よって７０万程度の持ち出しでした