2年固定で全期1％優遇

さっそくありがとうございました。
７０マン持ち出して、安心をとるか・・・思案ですね・・。

そうですね・・・
うちの場合固定から固定なので
メリット額も明確だったので実行に移しやすかったのですが
そうでない場合は悩みますね
ウチは結局６００万弱節約できました
これからは頑張って繰り上げていきます

以下、素人ですので素人考えを述べさせていただきます。ぐはぁ。

＞385
零細投資家にとって住宅ローンを抱えつつコモディティをやるとなると先物だと思いますが、それだとデルタが大きすぎて
本末転倒の悪寒どころか下手すると家ごと失くす気がしますので、代わりに素材株はいかがでしょうか。
東邦亜鉛、東邦チタニウム、日本軽金属、国際石油開発、新日本石油、住友金属鉱山等々。

＞390
政策金利と住宅ローン金利のスプレッドが変わらないということはつまりイールドカーブは平行移動する前提ですね。
このマクロならびに市場環境下でそのままの前提を持ちうるかどうか、、、てのが短期固定vs長期固定のスレの主眼のような
気がする次第ですが、、、、その議論をｗｋｔｋしてればいいのかｗ

＞394
素人考えを述べさせていただきますと、正規分布なら大雑把な見通しで±1.96σでいいようにも思いまする。
おっしゃるように自分の所得がどうなるかの方が予測が難しい気がするので、、、、
スレの性格上、2年、5年、10年、20年でそれぞれシミュっていただけると嬉しいなあ、なんちて。テヘテヘ

と素人がおちゃらけていても迷惑なのでこれまでの議論をなんとなくまとめてみました。

現状
i) 長短金利は歴史的低水準
ii) 長期固定も短期固定も金利が低いのでどっちも良く見える

ゼロ金利解除秒読み→短期金利上昇で
i) 一般的に短期固定〜固定後変動という組み方をしてる人はしんどくなる。
ii) しかし短期金利が4〜5％にとどまり、かつ優遇があれば長期固定と大して差はないだろう。
iii) しかし銀行のことだからいつ優遇を撤廃するか謎

短期金利上昇→イールドカーブが平行移動して長期金利も同様に上昇なら
i) 短期金利が4〜5％まで上昇して、かつ過去のようにスプレッドが200ベーシス以上ならそこからの長期固定はめちゃしんどい
ii) 長期固定で借りるならイマノウチ

短期金利上昇→イールドカーブがフラット化して長期金利の上昇がさほどでもないなら
i) 実は長期固定vs短期固定＆固定後変動優遇ありはそんなに変わらないかも
ii) でも支払額が安定している分だけ長期固定は安心
iii) でもまた数年して金利が下がってきたら優遇つき変動が美味しい

掛け捨ての生命保険なんて保険期間中に死ななきゃ、入ってても保険金が下りないから保険料の無駄。
それでも自分の死後の家族の生活を保険金で確保できるようにしたい人は入ればよい。

超長期の住宅ローンなんて返済期間中に金利上昇が無ければ、利得分がないから金利分の無駄。
それでも金利上昇時の生活水準を現状レベルで維持したい人はこっちを借りればよい。

これ同じこと。

つまり、なにごともおこらなければ短期のほうが得なのはあたりまえ。リスクに野ざらしなんだから。

このスレッド全部読んだ結果短期にする事にしました。
当初デベの勧めの元、短期しか考えてなかったのですが、最近の金利動向見て不利かも？と
長期も検討しだしたわけなのですが、ここと量的緩和スレを全部見て、やはり短期が
いいなと自分なりに結論しました。具体的な理由は？と聞かれても答えづらいのですが、
スレッド一気に全部読んだら自分は短期派だなと感じました。
私はギリギリの生活を送ってませんので金利上昇で損するのも人生。得するのも人生ですよね。
ある意味今後の金利動向が楽しみになるかもしれません。低金利が続き、利息分特したら
車買い換えようとか旅行行こうとか口実出来るかなとか（笑）

それにしてもこういう場で意見を言って下さる皆様は本当にありがたいですね。
今回私は買い替えなのですが、前回の購入の際はデベと銀行の担当者、そして本屋で本を買って
来ることぐらいが情報源でしたが、同じ立場の方の生の声は本当に勉強になります。
インターネットに感謝です！

>407
うらやましい!
私も余裕があるなら
（子供の教育費や老後資金が潤沢に確保できるなら）
短期で勝負いくかも！？
でもでも、そこまでの自信がありません
心配性なので・・・

でもこのスレかなり勉強になりました
時々、？な争いが繰り広げられていましたが
中々有意義に過ごせましたよ〜
いろんな視点から物事を考えることの大切さを再確認しました。

皆さんの持論、色々とありますが参考になります。

こう言ったら終わってしまうのですが私なりの考えは、短期・変動、
長期固定、好きなほうを選べば良いと思います。
みなさん夫々の考えをお持ちですし、結局は最後まで破綻せずに支
払いが完了できれば良い話な訳で。
仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？
また長期固定の人も完済時までずっと短期・変動が２％以下だった
時、「ありゃ？・・・・まあいいか」と思えれば良いのでないので
しょうか。
まあ、たまに「勝負」に出て金もないのに短期・変動の人を見受け
ますが、それはそれで人生は常に勝負なので周りに迷惑を掛けなけ
れば良いと思います。
所詮、自分の生活設計のことですし、ここの書き込みでいがみ合う
のはどうかと思います。

いや、好きな金利を選べばよい、ではなくて・・・
その人のリスク許容度がどの程度あるか？で選ぶべきでは？

その意味では、
>仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
>も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
>！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？

というのはある意味妥当ですね。

・ローンの頭金で保有資産を吐き出した上で、ローンの支払いも結構きつい→長期固定を選択
・ローンの支払いをしてもキャッシュフローに余裕があり、かつある程度の資産も保有→変動を選択

ということかな。


ところで、ローンポートフォリオの件、だれか分かる方いませんか？

なかなかためになりましたが、カタカナの難しい単語が多く、
詳しいところまでは理解できませんでした。
いちいち素人にも分かる言葉で説明していたら日が暮れてしまうのかもしれませんが。
でもでも、いろいろ考えさせられて今後の参考になりました。
多謝！

ローンポートフォリオ、私も知りたいです！
どなたか解説いただけると嬉しいです

>>410
リスク許容度で判断ですか？
確かにリスク許容度があれば、短期を選択する事も可能ですが、
私は、損する方を選びたくないから、ここを読んでます。

413さん

これから20年30年の間、金利がどのように推移するかについては誰も分かりませんから、「万一想定
外のことが発生した場合」でもローン破綻しない、というレベルにリスクを抑える方向で検討したほ
うがいいのかな？と、私自身は思っています。

リスク管理で言う「ストレステスト」ですね。

金融機関の場合、デリバティブなどに起因する想定外の損失（Unexpected　Loss）が発生した場合で
も、自己資本の一部を用いて埋め合わせられるような範囲にリスクを制御しています。
これを住宅ローンの場合にあてはめると、「想定外の金利変動が発生した場合でも、貯蓄を取り崩し
て対応することによりローン破綻は防げる」という考え方です。

あと、住宅ローンの場合だと途中での借り換えが可能ですから、これを考慮するとディシジョンツリ
ーアナリシスなどの手法も検討の価値があるかもしれません。リアルオプションも利用出来るかも。

今年１月からローンの返済スタート！　２年固定で現在１．１％の金利。昨年デベロッパーに勧めら
れるまま、フラット３５などまったく検討せずに契約しました。金利上昇がめちゃくちゃ不安です。
他行の長期固定で２．８５％で借り換えを思いましたが、経費がね・・・。銀行で現在借り入れ期間
中１％優遇で借りているので、金利が３．８５％を上回るかどうかで損得勘定に（経費は除外）やっ
ぱり上回りますよね？？？しかしこのことを主人に相談すると険悪な雰囲気に・・主人は、金利上昇
は今の経済に水をさすといった考えだし、国が借金を抱えているんで、借金が膨れるばかり。といっ
た考えで、家庭不和？？あーこれって離婚理由によく挙げられる、価値観の違い？

>価値観の違い？

その戦いが、２年ごとに繰り返されるより、今ならと思い切って超長期１本をえらんだ私。です。

お金の切れ目が縁の切れ目

多分２年ものは４％、５％にはならないと思います。
過去の２年ものを調べると、高金利時代の９６年くらいで、
最高２．７％でした。(その時１０年ものは４．５％)
最高金利の９１年時の資料がないので、わかりませんが、
私が知るかぎりでは、２年ものは高くなっても３％だと考えます。
１％優遇をお持ちであれば、ずっと２年ものを更新して、
かなりの低金利でつないで、つないで返すのは、
すごく利口な手だと思います。

こんなのを過去の書きこみでみましたが。

ソニー銀行の金利０．１〜０．２UPです
変動　　　１．８４６
２年　　　２．４２１→夏には３．０かな？
３年　　　２．７０２
５年　　　３．１２９
７年　　　３．４０７
１０年　　３．６７６
１５年　　３．６８０
２０年　　３．８２４
２０年超　３．９４１

４％台がだんだん見えてきましたね。

ゼロ金利が解除されたら・・・
公定歩合が３％を超えたら・・・
果たして政策金利をそこまで上げるのにどれくらいかかるのか？？

ソニー高いね！金利！
メガバンクもっと安いよ
金利状況の時はノンバンク不利かな？

>421
アメリカでは、０４年６月から現在までの２年弱の間に、政策金利が１％から５％まで
上がってます。
ただ日本の場合、アメリカほど資産インフレ傾向が顕在化しているわけではないので、
２〜３年以内に政策金利を中立なレベル（２％）に引き上げたのちは、ときどきの
経済情勢を踏まえて、１〜３％の範囲でコントロールされるのではないかと期待して
います。この範囲で推移されれば、１年以内にローンを実行される人は、当面破綻の
心配なく過ごせるのではないでしょうか。

店頭金利はソニーの方が安い。
安く見えてるのは優遇が大きいだけ。

短期と長期、勝手な自分の考えを申し上げると、
・年間貯蓄額がローン支払額より多い人→短期でもよい
・年間貯蓄額がローン支払額より少ない人→長期がよい
というふうに思っています。
年間200万のローンを支払いながら、それとは別に300万貯蓄できるなら、短期もよい。
年間200万のローンを支払いながら、年に150万しか貯蓄できない人は、長期にすべし。

住宅ローンを組んでいる人の、ローン契約の種類ランキングってないですか？
・・・でも家計によって比べられない部分もあるので無意味かな？

>>418
それを信じるのは、オウム真理教を信じるのと一緒

>425
あと短期OKなのは、もう直ぐ退職金が入るとか
まとまった保険の満期金が入るとか
親の財産を相続できるとか
完済がすぐ見込める人ですね
１０〜１５年くらいで完済できる返済能力がある人とかもね

金利が上がって欲しくない人−＞短期固定で住宅ローンを組んだばかりの人

金利が上がっても問題ない人−＞変動金利で住宅ローンを組んで、最近、長期固定に乗り換えた、
　　　　　　　　　　　　　　　あるいは、乗り換える予定の人

金利が上がって欲しい人　　−＞その他大勢

はい、預金金利が上がって欲しいです

自分でも調べたのですが分からなかったので教えてください。
今後の金利を推測する為によく過去の金利が参考に上げられていますが公庫や変動の金利ばかりで短
期固定の過去の金利が上げられていないように思います。
そこで疑問なのですが、短期固定（２年や３年）は割と新しい商品なのでしょうか？
もしそうだとしたら景気が回復してきた時にどの位まで短期固定の金利が上がるのか予測が付けられ
なくて不安なのですが・・・

それと今いくつかの銀行にローンの相談に行っていますがどこも短期物を勧めてきます。
こちらが全期間固定しか考えていないと言っても短期を勧められます。
これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？

短期固定って、ようは数年後には変動金利になるので、
過去をさかのぼってみてもあまり意味がない……。
数年後の短期固定の金利を知っても、そのさらに数年後の固定期間明けの金利が予測できないなら、
あまり意味がないのでは。
いわば短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

>>432
>短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

当たり前のことだけど、勘違いする人が出るといけないから、補足！
短期固定終了後も再度固定金利（期間は金融機関毎様々）選択出来ますよ！

>>431
いくつかの銀行ってドコですか？
ＳＭＢＣやＢＴＭＵなら、銀行ローンで全期間固定商品を有しているので、
『短期固定ばかりを勧める』ってことはないと思います。
その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを
使って欲しいが故に、『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。

よって、『短期固定に銀行のメリットがある』のではなく、『フラット３５
ではなく銀行ローンを使ってもらうこと』に銀行のメリットがあると思われます。

＞432さん
変動金利を組ませる為のエサですか・・・
でも433さんも仰ってますが固定明け後に更に固定も選べますよね？
借り入れ期間中ずっと短期固定で繋いでいこうと考えている方は少なくないと思うのですが・・

我が家は一応公庫を3.28％で申し込んでいます。
11月実行なのでフラットや超長期もそれ位になっていてもおかしくないと思っています。
でもその金利では当初考えていたよりも支払い額が多くなってしまうので悩み始めました。
最初から3.28％でいくよりも短期固定の1％優遇で繋いでいって差額分を繰り上げした方がいいので
はないかと。
1％優遇が使えるので短期固定の金利が4.28％になってはじめて公庫と並ぶのですよね。
短期が5％にもなってしまったら支払いが苦しくなるかもしれませんがはたして過去にそんな時があ
ったのだろうか？と思い質問させて頂きました。
ちなみに年収460万、借り入れ額は1700万です。

＞433さん
りそな、ＪＡ、ろうきんです。
スイマセン、ＳＭＢＣとＢＴＭＵがどこの銀行なのか分かりませんので教えて頂けるとありがたいで
す。
＞その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを使って欲しいが故に、
『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
そういう事だったんですね。良く分かりました。

お二人共お答えくださってありがとうございました。今まで疑問に思っていた事が分かって勉強にな
りました。

>>434
ＳＭＢＣ：三井住友銀行
ＢＴＭＵ：三菱東京ＵＦＪ銀行

・・・一応、回答しときます。

公庫3.28%と短期固定の1%優遇とでは返済残期間が多い時点における「元金の減り」が
全然違いますよ！！両方の利率で元金の減り具合をシミュレーションしてみてください。
短期固定だと「差額分を繰り上げ」できる他、返済初期において元金をガンガン減らす
ことができますね。

そういう私は今月、公庫（当初10年2.7%/11年目以降3.45%）から銀行の借り換え専用全期間
1.2%優遇の3年固定（優遇後1.15%）に乗り換えました。借入2300万円、年収620万円です。
銀行で金利の推移表をもらいましたが、短期固定の商品ができた95年以降の最大金利はMAXで
3.5%程度（5年固定）、2.7%程度（3年固定）です。10年固定でさえMAX4.3%程度！なので、今後
「短期固定の4.28%」になる可能性は？？？です。たとえ瞬間的にそこまで上がったたとしても
それが固定期間の切り替え月にあたってしまう可能性は非常に低いのではないでしょうか。。

もう過去の数値はあてにはならないので金利は予測が不可能です、たとえ５％以上になっても対処で
きる貯金があればよいだけ

>>434
>>436
過去の高金利（バブル期の８％とか）はこの国に『土地神話』があった時代の話。
また、過去の期間固定の金利水準を見ても、バブル崩壊後の低金利時代に向かっていく
推移を確認できるだけで、今後の金利動向の参考にはならない。

要するに『今後の金利動向は誰にも判らない』のであって、結局『ご自身の判断』に
委ねられているですよ。
その際、自身が受け入れられる『リスクをしっかり理解して判断すること』が大切である
ことは、このスレでも散々語られてきた内容です。

因みに、４３４さんは『年収と借入金額』を書かれていましたが、『長期固定と短期固定』
の利用比較をする場合、ネットの返済期間（当初借入年数でなく、繰上返済等を踏まえた
実質の返済期間）も考慮して検討することをオススメします。

434さんへ
436さんがおっしゃっているシミュレーションしてみてくださいね
すればわかると思いますが、「差額を繰上返済」することはできても
それ以外の元金の減り具合は、「ガンガン」ってほどじゃないですよ
それでも年間１０万円くらいは多く減ります。
（1700万、期間30年、3.28％と1％での比較）

あと、438さんもおっしゃってますが、
436さんの後段のお話は、バブル崩壊数年後の「金利低下局面だけ」の話ですからね。
この話を信じることは、それだけでリスクを抱えることになりますから要注意ですよ。

勘違いしないでくださいね。
私は短期固定を否定しているのではありません。
ただ、短期固定（全期間優遇）を選択する場合は、それなりのリスク判断をしなければ
なりませんが、その判断をする前提に間違いがあってはならないと思っているだけです。

1700万、期間30年での
年間あたり10万円の「元金」減は大きいなあ・・・。

短期固定金利はその時点の変動金利よりも金利が高いのではないでしょうか？
固定終了時点で、再度短期固定を選ぶことも可能ですが、
変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、
新しい短期固定の金利はさらに上になっているのでは？

436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
＞439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
＞441さん
もちろんそうだと思います。
＞変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは？
その時の短期金利が4.28％（公庫申し込み金利＋短期固定の優遇1％）を超える時が来るのかという
疑問だったんです。

こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。

>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。

>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・（笑）
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。

確か（違ったらごめん）5,6年前ITバブルとか言われた時代に０金利解除したよね一度。
その間（まさに今みたいな感じ）金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び０金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。

今回もよっぽど自信が無いと０金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。

こうかくと５年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、（テロとか原油高騰がいい例）それが
足引っ張るかもしれないし。

財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか？（ちょっと呆れた）

まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。

本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。

結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。

>>447
そこまで言うと反発されそうだけど、
知人にベンツが買えるじゃんと言われたことがありましたね。

>>445
446の言うとおり
Epistemic Uncertaintyを「高等数学」で定量化することは誰もできていない
確率論をもっと勉強しなさい！！

＞447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。

・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人　→　長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人　→　優遇付きの短期で

これでいいんじゃない？

結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。