発表されましたね。
立地などどうですか？
公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/maruyama-urasando/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組北海道支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：北海道札幌市中央区南2条西23丁目37-25他
交通：札幌市東西線 円山公園駅 から徒歩 4分
【物件情報を追加しました 2013.5.25 管理担当】
[スレ作成日時]2012-12-20 23:54:57
ここですね。写真がありました。
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/a19cdbf8f667a4c4b5802f3e4a640...
階数と方角によっては、隣のマンション（？）などとお見合いですね。
その分、割安になってるんでしょうか？ 全戸裏参道向き？
しかしこういう状況は、道路の整備で改善されるんでしょうか？
ロードヒーティングもあるのかな？
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/31636cbfd8b9f6867c4b1e575dc05...
↑
この辺、じいさんばあさんが多いのに
コレじゃ、転んで骨折だ
＞101
No.66の書き込みを修正して再投稿しますね．
間取りは3LDKが東側，4LDKが西側で南北に分割されています．
裏参道は北側です．
両間取りともリビングのバルコニーは南側にあり，そちら側に駐車場があります．
敷地の南側（駐車場の向こう）に立派な一戸建てがありますので，
２階だと，たぶん眺望は遮られますね．
南西方向はTimesの駐車場なので，３階以上なら
一部が円山郵便局で遮られるものの，円山が見えると思います．
更に通りを挟んで南側に，細身の10階建てのマンション（ライオンズマンション裏参道）があるため，
中層階でも視界はやや遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．
東側(3LDK)はSTUDIO23のビルが隣接しており，７階くらいまでは窓からはビルの壁しか見えません．
西側(4LDK)は通りを挟んで６階建ての円山郵便局（しんかわコーポ裏参道）があり，
それを越えないと，眺望は開けません．また４階までは電柱，電線がかかります．
北側にもバルコニーがありますが，
円山スクエア（西側14階，東側10階）がありますので
中層階以下では，あまり眺望は開けないでしょう．
公式ホームページで14階相当の高さからの眺望が見れますので
そちらをご参照ください．
間取りが3LDKより4LDKで，階が上がるほど眺望が良くなるので，
結果的には眺望が価格に反映しているとも言えますね．
歩道の工事はすでにだいぶ終わっていて，段差はほとんどなかったと思いますよ．
＞104
眺望が悪いのを隠して売っているわけではないですから
ボッタクリではないですよ．
この場所に住みたいけれど，そこまでお金は出せないから眺望は我慢して低層階にする人もいれば，
眺望は悪いのは我慢できないから，大枚はたいて中高層階にする人もいる．
この場所でも眺望は欲しいが，そんなにお金は出せないから諦めるという人もいる．
こんな場所に，そんな金払えるかという人もいる．
そして，あなたのようにボッタクリだという人もいる（笑）
人の価値観って多様ですね．
>103さん
ありがとうございます。
完璧な眺望を希望すると、4LDK高層階で7000万。
安価な部屋を希望すると、3LDK低層階で4000万。
というところですか。
3LDKだとほぼ半分が、窓を開けると隣のビルという状況なんですかね。
それで4000万〜50000万ですか。
そもそも、円山はマンションが多く、景観は期待しない方がいいのではないでしょうか？
人気地域ゆえ、今後近隣に高層マンションが建つかもしれませんし。
この物件は、4LDKにしては狭く、値段も高いので
裏参道という立地に価値を感じる方が購入するのでしょう。
皆様の仰る通り眺望は期待できませんが
（多くの部屋は眺望確実なのは南向きのリビングのみですね）
立地は悪くないとは思います。
3LDK 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
とのことですが、
10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
20年経過すると さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
物件事態自体は上質そうですが、超高層タワー等のプレミアム感はないですよね。。。。
販売価格がバブル化していますので、裏参道に住めるメリットはありますが
資産として考えると デメリットが多いですかね？
10年後はやはり2000～2500万円程度は下がってしまうのではと心配しています。
連日 家族会議で検討中です。
営業マンの印象はどうなのでしょうか？やっぱり相当強気なのでしょうか？
＞108
補足情報ですが，西２３丁目は裏参道の中心から南に40mまでが45mの高度制限，それより南は33mの高度制限地区です．
ブランズは，ちょうどこの境目のところに立ってますので．
例えば，南側のライオンズマンション裏参道が建て替わったとしても，11階以下の高さにしかなりません．
したがって12階以上であれば，南側の眺望はずっと保証されることになります．
札幌市がこの先，基準を厳しくすることはあっても，緩めることはなさそうです．
12階以上3LDKで最低いくらでしょう？
もう無いのかもしれませんが・・。
>109さん
中古は新築以上に希少性によって値段が変わってくると思います。
10年後、20年後に裏参道の人気が継続している条件で、
裏参道沿いのマンションの希少性があれば、それなりの値段は付くのではないかと思います。
地下鉄駅からの距離も関係するでしょうし、そのエリアでの競合次第ですね。
マンション林立してきていますので、希少性はどうなるでしょう。
裏参道から1本入ったマンションと比較して、価値がありますかね。
新築の価格がかなり強気なので、それなりの資産価値が付く条件の部屋を買っておかないと、
中古で他物件と比較した時の希少性が無くなってしまいまい、価格下落の元かと思います。
とはいえ高すぎます。。
＞109
＞112に＞110を絡めてですが，例えばこの辺りは大部分が33m高度制限ですから，
１階の高さが約3mなので，12階以上は希少価値がより高いとも言えますね．
北１条のシティータワーも，その後，一帯が33m高度制限になってますから，
その意味で，よりプレミアがついていますね．
間取りとしては，やはり4LDKの方が値崩れしにくいでしょうね．
このあたりで4LDKの中古物件を見ていても，
築浅なら分譲価格ほとんどそのままで売れてますよ．
逆に，東側がビルでふさがっている3LDKの低層階は売りにくいかもしれません．
この辺りは土地がないので，新築マンションが次々と建つ感じではなく，
今後，希少性が一気に薄れそうかといえば，そんなことはないようには思いますが．
ただ，投資と考えるのはやめたほうが良いですね．
（これは説明会で言われました．元が高いので儲からないと）
＞109
営業マンの印象ですが，強気というのはどういう意味か分かりませんが，
裏参道にお住みになりたい方には，是非おすすめいたします．．
裏参道にこだわりに無い方は，他のマンションにした方がよろしいですよ．
ここの価格で，下手すると２戸買えますからね．
買いたい方は他にもたくさんいらっしゃいますので．
眺望を踏まえたうえで，お好きな階をお選びください．
みたいな感じではあります（笑）
>109
>10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
>そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
>20年経過すると さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
マンションの営業いわく、１５年が売るかどうかの最初のポイントとのこと。
その頃はご指摘の通り旧ビル・マンションの建替え、ここ数年建ったものは最初の外壁工事ラッシュかもしれません。
私が心配なのは、それらによって近隣が常に落ち着かない感じになることかな。
景観・騒音・振動に、対策はされるでしょうけど舞いあがって見えないレベルの埃とか・・・
あと、そもそも今の販売価格は在庫薄のプレミアが付いてますよね。
新築プレミアは買った途端に数百万下がるとすると、将来の供給状況によっては2000～2500万円くらい下がることは充分ありえる話だと思います。
>115
>間取りとしては，やはり4LDKの方が値崩れしにくいでしょうね．
これは本当ですね。
「3LDKは狭くなって売りに出るけど、4LDKは満足して住まれてる方が多く売りに出るのが少ない」と業者が言ってました。
確かに4人家族なら、子供が成長するにつれ3LDKはいっぱいいっぱいです。お客さん泊められません。
ずっと前のスレにありましたが、
この物件は三井のパークコートを意識している(対抗している?)とありましたが
ブランド力という点ではどうなんでしょう？
東急は、三井、住友と比べても同等ということでしょうか？
＞119
この業界に詳しいわけではないですが，
会社のブランドとしては，やっぱり三井＞住友＞東急じゃやないですかね．
ただ，各会社で通常ラインと高級ラインでマンションブランドの使い分けがあります．
例えば三井なら
パークコート（札幌に２棟）＞パークホームズ
住友は
グランドヒルズ（札幌にはない？）＞シティハウス
で，東急なら
プレステージ（札幌にはない？）＞アルス
だったんですが，
数年前に東急はこれを統一して「ブランズ」を立ち上げ
全体としては高級路線にシフトしており，その結果として
東急のブランドイメージも以前より上がりつつあるように思います．
そのイメージで行くと，ブランズはパークコートにはかなわないものの
パークホームズ，シティハウスよりは，やや高級になるのかな
という気がします．
ちなみにS1W24三井はパークコートにはならないと三井の営業マンに聞きました．
（近くにあるので当然ですが）
おそらくパークホームズでしょう．
＞117
その通りだと思います．
ただ，中古マンションは一にも二にも「立地」がすべてです．
立地が良ければ高く売れます．
立地の悪いマンションは安いですが，値下がり率も高いです．
例えば，立地の良い6000万のマンションが３分の２の価値になってもマイナス2000万
立地の悪い3000万のマンションが３分の１の価値になっても同じマイナス2000万です．
この辺りをどう考えるのか，悩ましいところですね．．．
だいたい、中古で売るとしたら、
一年、100万マイナスと聞きます。
でも、仲介手数料がかかりますよね。
自分で売れないのかな?
ネットで売買とか出来るのですか？
住みかえたい…。
お向かいの円山スクエアに中古物件出てますね。
116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円です。
元がいくらか解りませんが、どれだけ落ちてるんですかね。
一般的に新築マンションは購入直後に中古になってしまうため、1～2割 価値が下がります。
また、新築価格にはメーカーさんの利益、宣伝費等が上乗せされており、
さらに今回は強気の値付けのため、新築価格が異常に高いのが特徴的です。
本物件は３方囲まれており主なプレミアムは裏参道に接している、駅より徒歩圏内程度です。
環境は非常に良いのですが、個人的には中高階以上は1500万位高いのではと思ってます。
賃貸に出すとしても近隣相場と比較して、築10年以内の新築プレミアム期間で一か月管理費込で、 3lDK 15～18万、
4LDKで17～22万程度と予想します。
それ以上だと借り手が見つからないかもしれません。。
築10年以上ではさらに月2万円程度減額が必要かと予想します。
ですので現金一括購入か永住の覚悟ならよいかもしれませんが
転勤、売却の可能性がある人には 悩みところです。
マンション自体が高級感があり良いのですが、皆さんの話を総合するとどうやら価格、眺望がネックですね。。。
キャンセル物件の値引き購入がベストでしょうか？
＞123
これ，間違いなくすぐ売れちゃいますね．
週末に内覧して，即日申し込みのパターンかも．
欲しい方は，すぐ電話して内覧を予約した方が良いですよ．
築15年だからと言って，値下がりを期待してる人がもしいたら
甘いですよ．
その間に確実になくなりますから．
＞124
今後５年くらいなら，周りにマンションはそれほど増えませんから
特に眺望のある中高層階はプレミア価格が維持されて，
ほとんど分譲価格で売れるのではと自分は思います．
賃貸ですが，パークコートは月30万で出てますから，
相場的には，もう少し高い設定でも良いかと思います．
だだ，おっしゃる通り借り手がいるかは別問題ですが．
説明会では，賃貸物件として購入するのは
おすすめしません．元が取れませんから
と，はっきり言われています．
売却・賃貸時の損得を気にするなら，ここは買わない方が良いですね．
もし値下がりしても，その差額が裏参道に住むための家賃だったと
割り切ることができる人が買った方が良いと思います
キャンセル物件はあっても，抽選で外れた方が流れるでしょうから，
値引きはまずないでしょうね．
この中古物件はお買い得ですね。
値下げもあり得るでしょうし。
立地条件同じで、4DLKで平米数も広く、さらに12階と高層階。
築15年はそんなに古くありません。
大規模物件なので、5000万前後だったのではないでしょうか。
裏参道とはいえ、15年後の資産価値の参考になりますね。
買いたい人は将来も高値維持をと期待するでしょうが
今はまれにみる在庫不足時期なので、今を基準にしない方が良いのでは。
震災以降は関東～東北から放射能や地震や猛暑から避難、今年になって地元高齢者の雪かきからの避難が重なってる時期だと思います。
小金持ちのリタイヤ組、セカンドハウスに妻子をすぐに札幌にと思っても、適した物件が少ないので価格ＵＰしますよね。
>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円
そもそも人気の４ＬＤＫで平米数も稀少の広さで
階数も高すぎずギリギリ買っても良い築１５年で
今すぐ人気のエリアに住める
という、ある意味奇跡が重なっての価格ですよ。
うちは円山公園駅徒歩10分弱（購入時の案内では徒歩7分）
築11年だけど、査定してもらったら平米28～29万らしい
中古物件が少ないので査定の上限以上で売れるかもって
リーマンショックの頃より値上がりしてるわ
>116平米 4LDK 12階 築15年 3660万円
同立地で本当にお買い得！！！
こちらもプロの査定を受けているでしょうから現実的にこのエリアの資産価値はこの位なのでしょう。
15年後の価値は
３LDK 3500 4LDK 4500程度位では？
日本は急激に人口減少していますし関東東北から多くの人が札幌に流れるのも考えづらいです。
さらに10年後は近隣物件から中古や分譲賃貸が多く供給されているでしょうから。
5年間新築価格を維持できて、月30万円で貸し出すことができれば最上階4LDK（7500万）でも人に貸し出して21年で元が取れますね！！！！
これが本当ならお買い得ですね。
正式な価格表が出たら 「住まいサーフィンネット」の評価を調べてみます。
>日本は急激に人口減少していますし関東東北から多くの人が札幌に流れるのも考えづらいです。
新聞読んでます？
道も災害リスクの低さで本社移転を積極的に誘致してます。
90平米、30万はパークコートの話だからなあ
あそこの110平米なら35万くらい付くだろうけど
ブランズはどうかな
本社移転?テレホンセンター移転なら…。供給が少ないと言われていますが、どこのマンションもすぐには売れていないように思えますが、気のせいでしょうか
円山スクエアの中古なら、よく出てますよ。
この物件も結構前から掲載されています。
以前、中古探してたので。
リフォームしないとやはり古さを感じると思います。
転勤に伴い、自宅マンションを賃貸にしょうと、数件の不動産仲介に相談しました。
しかし、家賃20万円でも、支払える層は限られていると言われました。
新築といえど、30万円の家賃は・・・需要として、いかがなのでしょうか？
パークコートは30万で出てすぐに決まっていたようです。
春にも低層階で27万であっという間でした。
どちらも狭いタイプの部屋。90平米3L
需要はかなりありそうです。
上の例はあくまでマルヤマクラス横で駅1分で三井のハイグレードマンションの話ね。
＞135
先ほども書きましたが，分譲価格にふさわしい家賃をつけたとしても
借り手がつくかは分かりませんね．
実際，パークコートの30万やシティタワーの45万は
なかなか借り手が見つからないようですし．
通常のサラリーマンが借りられる額ではないですから．
かといって，札幌は東京ほど富裕層が多いわけでもないですし．
道外在住の富裕層が高額物件を買う可能性はありますが，
当然，賃貸を借りてくれるわけはありません（笑）
このため，札幌ではマンション価格が高騰することはあっても
賃料は上がらない（上げられない）ことになりますね．
営業マンいわく，賃貸物件として購入しても元は取れない
というのは，このためでしょうね．
パークコートは出て2週間以内くらいで決まっていて、とっくに空きは一つもないようです。
高額賃貸は首都圏の大企業で家賃半分補助とかを利用して借りるので、自己負担は30万なら15万ですよ。いいとこなら借り手は付きますよ。
＞136
137を書いているうちに136が書き込まれまれて，
話が矛盾してしまいましたが．．．
意外と借り手がいるものなんですね．
今，空いているのは時期が悪いのかな．
年度替わりとかなら，すぐ埋まるんでしょうかね．
＞138
なるほど．
福利厚生の手厚い大企業の転勤族が借りると．
それなら137のストーリーは成り立たなかったですね．
この調子だとブランズを賃貸しても，20-25万くらいの家賃なら
すぐ埋まりそうですね．
首都圏の教育熱心な家庭は、子供がいれば、札幌に住む何年かは円山限定で賃貸を探す人も多いようです。
向こうの教育事情はすごいですね。
たいそうな企業の人が円山にたくさんいます。
しかも、バークコートというブランド名も向こうでは有名でステータスがあるので飛び付くのでは？
あくまで名前ね。
パークコートが別格なだけで、ブランズも十分いい家賃付けられると思いますよ。円山向陵エリアですし、仕様がいいようですから。
投資目的はリスクがあるのでやめた方がいいと思いますが。
S1W24三井さんはパークホームズ予定だがパークコートの可能性もありとのこと。
駅より離れるのでパークコートよりはお安くなるとのことでした。
10月位にはなるべくはっきりと情報提供できるようにしますとのことでした。
ブランズより駅に近く、広さも同じで眺望良さそうな立地なので期待できそうですね。
建築現場に物件の問い合わせ番号が書いてあり、以上教えてくれました。
賃貸に出すにしても駅に近い分、ブランズより賃料高くなりますし、資産性という意味でははるかにbetterですね。
ブランズから円山駅、マルヤマクラスに行く途中、50mも近くにあると魅力的ですね。
小、中学校も近くなります。
目の前の25丁目通りも そんなには車通り激しくないですし。
ブランズさんもこれといったadvantage（駅直結、眺望、希少立地等）がないので、
4LDKでも現実問題、賃料20～22以上は厳しいでしょうね。（特に築10年以上は）
ブランズ契約後でも入居前ならS1W24目当ての解約者もいるかもしれません。
かなり値付けが高額なため、ローン本審査が透らないこともありますし、
やはりキャンセル物件等の値引き購入がお買い得でしょう！！
（恐らく現時点では高額なため、申し込み殺到していないと予想します。）
HPが更新されないですね。
もう募集は十分間に合ってます、、、っていうことかな？
販売開始は今月中となってますが、具体的にはいつなのでしょうかね？
＞144
西25丁目通りの交通量は少なめとはいえ結構あるので
個人的には完全にマイナス要因です．
立地はブランズの方が好みですね．
その分，眺望は良さそうですが．
パークコートになると資産価値は上がるでしょうが，
価格も上がるでしょうから，一長一短ですね．
手付金はおそらく１割ですよね？
そんなに払ってまで解約する人なんていますかね．
申込み予定者は，戸数を上回ってるそうですから
キャンセル物件はまず出ないと思いますよ．
もし出たとしても，倍率が高くて買えないでしょうね．
＞145
変に情報を出すと，買う気のない人まで見に来ますからね．
本当に購入を検討する人だけを相手にしたいからなのでは．
このまま完売になって，間取りも掲載されないかもしれませんよ．
予定では，今月中に申込み抽選，手付金の支払い，契約まで
行くことになっていますが，少し遅れる可能性もありますね．
手付け金などは1割でも5％でも諸費用でもいいわけで、そんなにむきになって、他の人の意見を否定しなくてもよいのではと思いますよー。
仮で審査OKでも本審査でローン審査が通らない人がいるのもパークコート同様十分ありうる話ですし。
このままではせいぜい、値引きも今流行りの諸費用部分程度ですかね？
やっぱり、申し込みはしてても公平性を確かめるために 抽選は無理してでも見に行ったほうがよさそうですね。
ところで、シックハウス対策や管理人勤務体制（勤務時間やゴミ出し部位清掃ありかどうか等）わかる人いますか？
＞148
手付金１０－２０％の支払いをお願いしますって，わざわざ書いてあるのに，
諸費用しか払わないなんて値切る人，ここ買う人でいるとは思えませんが．
ローンの本審査が通らなかった場合は，普通は特約で手付金は戻ってきます．
こんな大手で公平に抽選しないなってこと，今どきないですよ．
もし，ばれたら大変なことになりますからね．
裏参道沿いじゃないですが，
円山公園駅徒歩５分の５ＬＤＫ，116平米，９階南向き，築11年が3680万で出てますね．
しかも，リフォーム後の引渡し．
これは，すぐ売れちゃいそうです．
こっちにしようかな．
