ローンの借り換え

>>32さん

基本的に「同じ固定期間」でシミュすれば良いと思いますよ。
#　30年固定→10年固定
#　等は、そもそもの「前提条件」が変わっているので比較は難しいかと。

シミュはいろんな銀行やサイトでできますので、試しにやってみましょう。
30年で年2.50 ％の銀行とかありますから。

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>>32さん

来月借り換え予定です。
借り換え前は、全期間固定と５年固定のミックスローン。
借り換え後は、保証料金利上乗せで１０年1.95％、11年目以降店頭-1.2％の予定です。

他行のシミュレーション結果を今の銀行に持って行くと、金利を下げてくれました。
5年固定の方は、手数料2.1万円で10年間1.95％に変更可能でしたが、11年目以降の店頭-1.2％は無理でした。
全期間固定の方は、金利の変更は無理でしたが、例外的に10年固定への借り換えで対応できることになりました。ただ、借り換えなので登記費用かかってしまいます。

繰上手数料や11年目以降の優遇金利を含めて総支払額を計算した結果、それでも他行への借り換えのほうが有利だったので、借り替えることにしました。

固定期間中であっても、金利はすぐに下げるみたいです。
家電を買うときに、コジマに行った後ヤマダ電機に行くのと同じくらい簡単でした。

シミュレーションは
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
などを活用しました。

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借り換えと新規では金利が違うんですか？各行ネットで出ているものと比較してどうですか？

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>借り換えと新規では金利が違うんですか？

違います。

住宅ローンは、一般の商品と同じです。
ローンも色々な商品が出てきます。
10年前はそんなに複雑ではありませんでしたが
現在は、色々なローンが選択できます。
また、新規よりも借り換えの方が安い金利でも
交渉次第で安い金利を適用する場合もあります。
交渉する価値は私はあると考えます。

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借換えについてご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授願います。

去年ミックスローンを組みました。どちらもボーナス払い有りです。
繰上返済をして現在の残年数は下記のとおり。
①フラット３５年　連帯債務　→残３１年
②変動３５年　夫単独　→残２８年

現在の状況で全てを一つの銀行に借換えをするとなると返済期間は最長２８年になるのはわかるのですが、
今後の繰上げを変動のボーナス部分のみにした場合はどうなるのか？というのがわかりません。
例えば変動の月の部分は残２８年のままでボーナス部分は残１５年などになった場合です。
２８年でいいのか？１５年になってしまうのか？

また、全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債は
ローン控除でどう扱われるのかというのも疑問です。
やはり今までの妻の分はゼロとなり、夫の控除額もそのまま、借換えによって妻の分も増えるということはないですよね？

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>>38さん
私も素人なので、後学のために勉強させて頂きたいのですが、

＞①フラット３５年　連帯債務　→残３１年
＞②変動３５年　夫単独　→残２８年
＞借換えをするとなると返済期間は最長２８年になるのはわかるのですが、
フラットが残31年あるなら、借り換えは最長31年で出来るのではないですか？
でないと、仮に変動をどんどん繰り上げて10年程度で完済した場合、借り換え出来ないということになりませんか？
同様の理由で、ボーナス部分を先に繰り上げても、借り換えの残年数には影響しないのではないでしょうか？

＞全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債はローン控除でどう扱われるのか
これも知りたいところです。
妻については残高がゼロなので、当然控除は受けられませんよね。
夫については、税務署に確認するのが一番確実と思います。
（妻の収入がなくなったとかだと、やぶ蛇ですが、そうじゃなくて単にローンの名義上だけの話であれば税務上の取扱を聞くのは問題ないはず。）
が、どなたかご存じではないでしょうか？
こういう例って多いと思うのですが・・・

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>>27さん
>自分も2年前に10年固定で借りていましたが、最近借り換えました。

>>29さん
>私もりそなから地銀に借り替えました。
>１０年固定２．６５％→
>１０年固定１．７０％
>保証料いれても２５０万近くお得になりました。


残期間と残額はどのくらいでの借り換えですか？

似たような条件で、借り換え検討中ですので、
参考までに教えてください。

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3年前(土地)　1400万円(全期間固定2.95％　35年)
　2年前(建物)　1200万円(10年固定2.25％　35年)
に借り入れました。

　今月(土地＋建物)　1850万円(10年固定1.65％　19年)
に借換え予定です。

　借換時の返済最長期間は
　　例)　ローンA　残高:1500万円　返済期間：10年
　　　　 ローンB　残高:1000万円　返済期間：20年　の場合
　　　　　(1500万円×10年＋1000万円×20年)/(1500万円+1000万円)=14年
　　と計算するとの説明を受けました。
　取引銀行によっては、異なるかもしれませんが･･･。

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私もミックスからの借換で同じように残年数の計算をして
借換最長年数が決まりました。

金額はだいたいですが、
　450万×19年：10年固定2.55％
　1150万×27年：30年固定3.05％　から
期間は端数切捨てで24年：10年固定1.60％　に借換です。

でも、他に仮審査ＯＫが出た大手銀行数社は、長い方に合わせられると
言われていました。（もしかしたら長いほうの割合が大きかったからかも
しれませんが・・・。）

残年数よりも金利に惹かれ、上記借換に決定しました。

JAや地銀などはネットで検索やランキングに載ってなかったりしますので
実際に問い合わせしてみないとわからないもののようです。
私はまたまたローン説明会している時に通りがかって、キャンペーンで
借換が出来たのでラッキーでした。

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３８です。
４１さま、４２さま、ありがとうございます。
２つの銀行に確認しました。やはり計算の仕方は１つはその通りで１つは残年数の長い方に合わせる、ということでした。

３８さま
ボーナス部分は残年数に関係ないということです。
例えば２０００万のうち、毎月の分１７００万残２０年、ボーナスが３００万残１５年でも
借換え時は２０００万残２０年として考えてくれるということです。

なので、私は今後の繰上げを変動ボーナス部分中心にしていきたいと思います。
ボーナス分が完済されていれば、金利が上がってもその分を繰り上げにまわせますし、
その時点での残債と金利次第では１０年固定などに借り換えようと思っているので
どちらにも対応できるようにあまり返済期間を短縮して繰り上げはしたくなかったのです。ご参考までに。

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39です。
38=43さま、41さま、42さま、どうもありがとうございます。
銀行によって扱いが違うのですね。
加重平均とは考えてもいなかったです。

>>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
どなたかご存じならご教示願えませんでしょうか？

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38さんへ

借換後の住宅ローン控除は
　夫：借換え前の控除額のまま
　妻：０円
になると思います。
　＊贈与の問題も発生するのではないでしょうか？
　
　私もいろいろ考え、連帯債務可能な銀行で借換えました。

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>>38
夫婦の住宅持分割合はどうなっているんでしょうか？

夫の住宅ローン控除が増える事もなく、贈与税の問題もあり、連帯債務はそのまま連帯債務が良いようですよ。
団信を使うような万一の不幸の場合は、単独の債務の方が、すっきり解決しそうですが。

収入構造が当初と変わったのですかね？
借り換えで債務を単独名義にするなら、住宅ローン控除が終わった後、借り換えに合わせて持分も変更、というのがスッキリでしょうか。

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３８です。
やはり控除はそうなりますよね…家の持ち分割合＝ローンの持ち分にしてます。収入構造が変わったわけではないです。
今後の色々な状況変化に備えるためにも、借換えの予備知識をもって繰上げ返済したかったためです。

妻の年間返済分は４０万弱ですが、毎年だとやはり贈与にひっかかりますかね？ローン控除期間内に借換える時は妻の持つ残債分は貯金しておいて、夫の持ち分だけを借換えるしかないのかな…
本当はペアローンにしたかったのですが、妻が正規でなく契約社員だったために借りられず今回のようなミックスになっています。
フラットの繰上げをした時に妻の持ち分だけにあてられればいいのに…とつくづく思います。

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借り換えを検討しています。
２年前に30年間で借り入れし、
現在、夫１９００万円＝固定3.16%、私９００万円＝変動（全期間１％優遇現在1.475％)です。
住友信託の全期間1.4％優遇、全額変動を検討しています。
世帯年収は１千万円です。
すべて変動にしてしまうのはリスクが大きいでしょうか？

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>>50さんへ
残り2500万なら、世帯年収の1000万に対して元金も低く
リスクは比較的小さいのかな。何とかなるでしょう。

でも10年固定とか検討されては・・・
1.8%以下で10年借りられるところもいくつかあるようだし。

ただ最近新発10年国国債の金利が上昇中なので
来月の金利はかなり高いでしょうから、実行するなら今月中。
まだギリギリ間に合うのでは。

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築５年で、土地と建物で住宅ロ－ンを組んでいます。
ロ－ン残２０００万、新築費用１５００万を予定しています。
建て替えをする場合は、ロ－ンを完済しなければならないのですか？
新しい家に抵当を掛けていただいても一向に困りません。
むしろ、ロ－ンの借り換えなどの手間が煩わしいです。
建物のロ－ン控除を考えれば、借り換えた方が得なのでしょうか？

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