西区のロイヤルアークソレイス上小田井ってどうですか？

ゴミの臭い？

>>43

師勝の東部衛生組合のこと？
山田焼却場はもっと西の方だけど。

臭うなら、師勝保健所に苦情言ったればいいのに。
比良まで臭うのか・・・。
ちょっと意外でした。

上小田井は水の都、ベニスだと思いなさい。名古屋なんてどこでも冠水するんだから気にしてもしょうがないです。
基本的に土地柄などを気にする人は東部へどうぞ。安くて、便利さを求めるならウェルカム。地震を恐れるならばマンションは
買わないが１番じゃないですか？上小田井に住むならいろいろと妥協しましょう。住めば都ですよ。南側の土地は、ジャスコ
を含めた形での商業施設が誘致される予定です。（もう、土地の売買を前提として話が進んでいます。）何が出来るのかな？
たのしみ〜！！

ＮＨＫＢＳ２の「だんちの達人」（日曜午前１１時放送）にかつて（2004年10月31日放送）、パークシティタワーズガーデンが放送されていました。町のレベルはどうであれ、まとまりのあるマンションの印象を持っていました。そんなに治安が悪いんでしょうかね。

中川区の富田でもそうですが、支所管区というのはあまり治安が良くないね。
ただ、上小田井の場合は自転車盗が多いようだから気をつければ防げるんじゃないか。

施工業者のピーシー三菱は、プレストレストコンクリートの業者。プレストレストコンクリートは鉄筋コンクリートより強度があるらしく、コンクリート製の橋梁はたいていこれだとか。ビル建設も手がけているので、ケチをつけるわけではないが、設計をどこがやったかが気になる。完成予想づを見る限りそれなりのマンションだが、細かい意匠は、マンションを多く手がけたところでないと…。住不は地所などと同様、自社で設計するんだろうか？

以前、三井不がパークシティタワーズガーデン６階に入居した加藤睦徳さんにインタビューした記事が載っていました。
「…「住みよい場所で、しっかりとした造りの家に住みたい」、つまり周辺環境と住宅品質が条件でした。
学校や公園が近くにある子育てに適した環境の中、商業施設も整っているので生活にも便利と判断。大型マンショ
ンを選んだのは、造りの確かさと設備の数々。中でも奥様の家事 を助けるのに一役買っているのが、生ゴミを自
動処理してくれるディスポーザーや、ワンタッチでお湯が沸かせるオートバスシステム、そして発送も行える宅配
ロッカー。毎日の育児と家事に追われる忙しさから少しだけ解放してくれます。…」
だから、治安を心配する程のエリアとは思っていないんですがね…
１９日にＭＲと周辺を見て決めます。

>48さんへ
前回購入を検討していると書き込みした者です。設計は株ケイブランという会社でした。
そして監査は日建設計でした。このような情報で何か分かることがありましたらまた教えて下さい。

いよいよ、第1期登録申込が始まりますね。
実際、抽選になるほど人気のある物件なのでしょうか？
マンション自体には特に不満はありませんが、
いまいち踏ん切りがつきません。
このような方いませんか？

購入しようかどうしようか検討している者です。
プレミア住戸、東南角部屋は抽選になっております。現在の購入予定の方の
一覧を見せて頂きました。
また第1期で登録されると駐車場内にて2台確保の抽選も先に出来ますのでどうせ購入するならば
第1期でとは考えております。
登録会締め切りが26日までですので私も毎日検討中です。

＞52さん
私の場合、予約の入ってない部屋番号を教えていただいたのですが、
そこから推測すると、人気のあるマンションと思われますが、そのへんどうですかね？
そのため、抽選を避けたいなら予約の入ってない部屋を・・・と薦められましたが
実際、抽選日になったら、最初希望していたが、すでに予約済みであきらめたはずの部屋が
空いてたなんてことになったら、ちょっとショックですね。

>53さん
私の覚えている限りだと4LDKタイプは中部屋でも結構予約になっていましたね。
そういう私も第2期販売予定だったはずの4LDKを予約しようかどうか迷っています。
迷っているのは単に経済的なものだけですが・・・・

ここでふと思ったことなのですが、
第2期販売予定のはずなのに「買う予定ならばいいですよ、1期で」と言われました。
これだと分割販売するのは後からの方が損になりますよね。残り物みたいで。

あと、今日営業マンが「液状化対策をして建てているので大丈夫だ」という回答を頂きました。
駐車場はもしかしてその時は危ないかもしれませんがと補足されていました。

>５０さんへ
有り難うございました。ケイプランは、ロイヤルアーク八事東、ロイヤルアーク北覚王山の設計を（たぶん監理も）担当してますね。
そのせいか、八事東と上小田井の間取りは似通っているような気がします。
ところでロイヤルアーク・シリーズは施工業者、設計・監理は物件ごとに別々のようです。

売主：栄泉不動産

販売代理：住友不動産販売

施工：ピーエス三菱　東証一部企業
【特色】三菱マテリアル系。コンクリート橋梁工事でトップクラス。０２年１０月三菱建設と合併し現社名に
【従業員数（単独）】1,874人 【平均年齢】42.3歳

管理会社：ファースト・ファシリティーズ・ウエスト
⇒三井不動産グループにおいて関西圏でビルメンテナンス業務
を行う「株式会社いずみテック」、「株式会社エム・エフ・ビルマネジメント関西」
、名古屋圏で同業務を行う「新名ビルマネジメント株式会社」は、平成17年4月1日付け
にて合併し、新名称を「ファースト・ファシリティーズ・ウエスト株式会社」

財閥系の会社のコラボレーションって感じでなかなかいいと思うよ。

価格の割に、内装がよくて良いマンションだなという印象でした。
・キッチンはタカラスタンダードのわりに高級感があった。食洗乾燥機も付いている。奥行きは不明
・最近よく見られる洗面ボウル一体型を洗面台に採用
・ただし、収納建具の扉が軽すぎて、安っぽい印象（締めるときの音）
・天井高が２５５０以上と逆梁工法としては高い方。
アンボイドスラブで、小梁のないフラットな天井になっているが、ピーエス三菱はこのてのプレストレストコンクリート技術に強いので施工には信頼おけると思う。
ただし、スラブ厚は一部（たぶん水回りだと思う）で２００ミリ。中空スラブやアンボイドスラブは遮音性で普通のスラブの８０％といわれ、十分な遮音性のためには２００ミリが望ましいと言われているので、その点が心配。ただし「一部２００ミリ」タイプのマンションは多いので、しようがないことかも。
あと隣の浴室の配管のため下がり天井の居室があった。営業マンが言うには、下に配管すると２０㎝ぐらいのスペースがいるので音が響きやすいので上に配管したとのこと。私は二重床にして床下に配管している高級マンションを知っているので、何とも判断できませんでした。
もう一つ気にかかるのは、大雨の時の浸水。新川があふれたときは、北隣のマンションで床上浸水した所があったとのこと。そのため１階の床を上げ、セキュリティをかねて壁で囲んでいるものの、防潮板を設置しているわけでないので、浸水する可能性がある。その場合、電気室、機械室の浸水対策がどうなっているかは、イマイチ不明。
そうそう、南隣の駐車場に何かが立つ計画があるとのスレがありましたが、住不では把握していないとのこと。ただ、舗装もしていない駐車場なので、将来何かがたつ可能性はあるでしょう。
また、予想したとおり、マンションの意匠面の検討は、栄泉と住不販売主導で行ったと言うことでした。設計事務所の影が薄いのと、大手のマンション業者の手腕とどちらを評価するかは、各人の判断でしょう。
１期募集の６割くらいにバラの花が付いており、なかなか盛況という印象でした。

管理費、修繕積立金は安い方でしょう。
ただ、修繕積立金が６年目から２倍、１１年目から３倍になる。一時金を入居時のみしか頂かないというのが売りのようですが、東京のデベはエスカレ率が高くなる傾向があるようです。

月々の支払いの中にケーブルTV使用料\500というのがあります。
最近のマンションはケーブル対応なんですね。でも民放みるだけなのに500円
支払うのはなんだか損した気分なのですが仕方ない事なのですよね。

>59続きです

また支払いの中に町内会費\300があります。
1世帯年間\3,600×約110世帯で年間\396,000です。これらの金額は管理会社で管理する（プール）
そうです。営業マンは何かあったときの為に使いますと言っていましたがそれで果たして町内会費として
集める必要があるのでしょうか？

ちなみにソレイスで１つの町内を形成するとのことでした。

ソレイスだけで町内会を作るなら、町内会費が高すぎる。
私は、ソレイスは空きスペースが少ないので、お祭りの時の御輿の宿を設営するスペースもなく、勝手も分からないので、既存の町内会に入れてもらうため、そこの町内会費を納めるものとばかり思っていました。