農地法届出要

私の場合、田ではなく畑だったのですが、田んぼの場合、地盤が弱い可能性があります。地盤改良する必要がどうかは調査をしてみないとわかりませんが、表面のやわらかい土を取り除く必要があると思います。
HMや工務店の方に話を聞いてみるとよいと思います。

また、手続きについてですが、
家を建てる前に、農地転用の許可をもらう必要があります。許可をもらい、実際に家が建った後、地目は宅地となります。
農地転用の許可をもらうには、市と県の2段階で審議してもらう必要があります。
市で審議される日は、月に1回と決められていたので、その日に間に合うように申請書類を提出しないと、一ヶ月間が空いてしまいます。

提出書類は、自分で作成することも可能ですが、平面図や配管図などは設計士さんにお願いする必要があります。

一番やっかいだったのが、銀行の融資証明書を添付しなければならなかったことです。

銀行の融資証明をもらうには、土地の売買契約書および建物の請負契約書や平面図が必要になります。

市によって手続き方法が異なるかもしれませんので、詳しくは市の農業委員会に問い合わせてみてください。

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まず、「田」というのは現在も、もしくはつい最近まで田として使われているんですか？それとも「田」にはなっているが、ずっと寝かされている土地ですか？程度の差はあっても、地盤改良や、地盤補強といった工事が追加になる可能性は高いと思われます。費用的には、数十万円〜数百万円まで幅広く、鋼管杭ちか、柱状改良とか方法もいくつもあります。

＞手続きが非常に面倒だったり、余分に費用がかかったりするものなのでしょうか？
農地転用の申請手続きがプラスされます。事前に、どれくらいの家を建てるかなどある程度決めておく必要があります。農業委員会などの許可をもらいにいったりする必要もあります。自分でもできないことはないですが、転用の書類を司法書士に依頼すれば当然費用がかかります。

その他、近くまで上下水道が来ていないと引き込みの費用が距離などの条件に応じてかさみます。きちんと区画されていないと、境界のため、土留めのために擁壁をすれば、また費用がかかります。

ぱっと思いつくのはそんなとこでしょうか。
あっ、でも建売だったら、農地転用の手続きや費用は契約の中に入るでしょうし、手続きもやってくれるんじゃないですか！？

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早速色々なご意見をいただきありがとうございます。
　そうなんです。
　建売なので既に物件は建っております。
　地盤が弱い可能性があるとの意見をいただいたのですが、業者はちゃんと地盤改良しているのでしょうか？
　たとえ聞いたとしても「しっかりやりましたよ」と適当な返事が目に見えているのですが・・・。
　また、このような手続きは業者があらかじめできないのでしょうか？
　それとも家主が見つかってから行わなければいけないということで、あえてしていないということなのでしょうか？

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スレ主
すでに建ってるんですね。土地を購入して、ある程度決まったプランの家をこれから建てるのかと思ってました。

となると、農地転用の手続きは済んでないとおかしいんじゃないかな。地目については、契約か入居時に変更になるんですかね。
地盤は、建ってるので現況しかなさそうですね。契約を検討する条件として、地盤の調査資料を見せてもらい、改良が必要ならどの程度の対策をしてるのかその資料も見せてもらいましょう。やってるのであれば、図面があるはずです。売るためには、口頭ではなんとでも言いますからね。見せてもらってと書きましたが、資料はちゃんともらっておいてください。そして、打ち合わせは議事録をとって、相手にもサインをしてもらっておきましょう。
疑問はすべて相手にぶつけたほうがいいですよ。

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そういう面倒な手続きは全部メーカーで手配してくれるので、こっちはお金払うだけで済みますよ。今回はすでに建物が建っているので、当然メーカーでやってます。そうでなければ建てられません。
元が田であっても、必ず軟弱地盤であると言うわけではないので、ともかく地盤調査の結果がないとなんとも言えないです。ちゃんとやっているかどうか、どうしても信用が出来ないならやめるしかないと思います。

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みなさん貴重な意見をありがとうございました。
　大変参考になりました。
　地盤調査の書類提示をお願いしてみて、もし提示を断るようならあやしいと思いますので今回は見送ろうかと思います。

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今後のために、農地法について参考まで記載したいと思います。

市街化区域・・・届出
調整区域・都計外・・・許可

届出の場合
基本的に書類審査のみなので、２週間程度で受理されます。

許可の場合
市町村で審議後、県に進達され県でも審議されるので、
２ヶ月弱は許可までにかかります。

申請代は無料ですが、添付資料にお金がかかります。
届出は土地の記載事項証明書（土地謄本）が必要です。
許可は土地謄本のほかに、現況平面図、利用計画図、資金証明等が
必要になります。
平面図・計画図には土地の”高さレベル”を記入する必要がありますので、
そういう意味では、素人さんには無理です。

農地を農地以外に転用する場合は、事前に届出なり許可が必要です。
よって、スレ主さんの場合、すでに届出済みだと思います。
先に地目変更をしてもらいましょう。
それとも、もしかして区画整理地内の区画ですか？
そうであれば、地目変更できませんね・・・。

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今日は子供がインフルエンザなので、看病のためお休みです。
別に仕事中にサボってるわけではありません。

どっかの”２ＣＨ”みたいに、「公務員は・・・！！！！」
みたいなコメントはご遠慮くださいネ。

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現役担当者さんへ

お子さんインフルエンザですか。それは大変ですね。

農地転用について教えてください。

私も農地転用の申請を行い、先月許可されたばかりなのですが、
そもそも、なぜ資金証明が必要なんでしょうか？

最終的に地目が宅地に変更されるのは、家が建った後ですし、許可の段階で資金証明が必要な理由がわかりません。

また、不動産屋や住宅メーカーが大きな土地を宅地の分譲地として売り出す場合は、どのような手続きになるのでしょうか？
その段階では資金証明や平面図などあるわけないですし。

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現役担当者さま
　
　わかりやすく解説したいただきまして誠にありがとうございます。
　５区画分譲で約半年前には建物はできておりますので大丈夫かな〜とは思ったのですが、「農地法届出済」ではなく「農地法届出要」と記載されていたのが非常に気になったものですから・・・。
　「田/現状宅地」という記載は、以前は田で今は宅地に変わりましたよ〜という意味に捉えて良いのでしょうか？
　お子様のインフルエンザ回復に向かういいですね。

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スレ主さん

現役担当者さんではないですが、土地の地目は登記上の地目と現況の地目が本来は一致しないといけないですが、異なっている場合があります。
なので、「田／現状宅地」といった場合は、実際に宅地は建っていますが登記上は田という意味だと思います。なので、登記する際に地目変更の申請もしてくださいという意味もあると思います。

なので、その物件を購入した場合は、
　農転の手続き（市役所）　→　登記地目変更（法務局？）
という手続きが必要になるのではと思います。
素人なので間違っていたらどなたか指摘お願いします。

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子供のインフルエンザも小康状態になりつつあります。
皆さんもお気をつけください。

＞No.10 by 平屋男さん
資金証明書は、「資金計画に基づいて事業を実施するために
必要な資力及び信用があることを証する書面」として必要です。
法定添付書類なんです。

至極、乱暴な言い方をすれば、
市街化区域は農地を潰す区域、
その他区域は農地を守る区域、なんです。

よって、平屋男さんのように、市街化調整区域または都計外において
農地転用する場合は、きちんと確実に転用する（できる）用件を満たす
申請者でなければ許可されません。
そうでないと、「許可はしたものの転用できません」では、効率的な
農地の利用ができないためです。


＞不動産屋や住宅メーカーが大きな土地を宅地の分譲地として売り出す場合は、どのような手続きになるのでしょうか？

宅地の分譲用地として農地転用される場合は、市街化区域のみです。
宅地の造成等は市街化調整区域・都計外ではできません。
よって、資金証明書や平面図は必要ありません。

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＞No.11 by スレ主さん

おかげさまで、子供もだいぶ落ち着いてきました。

さて、
＞「田/現状宅地」という記載は、以前は田で今は宅地に変わりましたよ〜という意味に捉えて良いのでしょうか？
ですが、No.12 by 匿名さんも仰っているように、
「地目：田／現況：宅地」と言う意味だと思います。
そうでなければ「農地法届出要」とか書きませんから。

スレ主さん、一度、農業委員会に聞いてみたらいかがですか。
農地転用済みかどうかぐらいなら電話でも可能ですよ。


地目の変更は法務局で行います。
地目が農地の場合、農業委員会の届出受理書なり、許可書を
添付する必要があります。
また、場合によっては「現況証明書」も必要です。

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02：平屋男さんへ
他の皆様のお役に立てるかもしれないと思いますので、今日あなたの
｢銀行の融資証明をもらうには、土地の売買契約書および建物の請負契約書や平面図が必要になります｣
を見て気になったので私の意見を書きます。
土地契約は、宅建法36条により土地が法的にｏｋになって初めてそれが出来ます。それなのにその前の段階で契約を求めることはいかがなことかと思います。農地法は農地を守ることを目的にしておりますので資金的にだめなものまで許可するわけにはいかないのは分かりますが、証明のために誰かが宅建法に反することをしなければならないというのは変な話です。宅建法を知っていてそれを求めているのかそれとも知れないで言っているのか分かりませんが解決の調整を取る必要があります。仕事柄、そういう話があったときは、契約できないことを銀行と農地法担当者に話て調整します。
私の地域では個人の住宅建築では施主の資金計画書をもって証明として可と扱われています。

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農地転用ねぇ　確かに法律違反じゃないですよ
しかし、もともと戦後のＧＨＱ支配下のもと強制的に地主から小作人にタダ同然で渡った土地。
ＧＨＱの後ろ盾とはいえ、国主導で小作人へタダ同然で土地を解放したのは、その土地で農業をするという前提が
あっての話。
農業をやめるのであれば、当時のタダ同然とは言わないまでも、現在の貨幣価値相当で一旦で国へ返還すべきだ。
タダ同然で手に入れた土地を購入金額の何千倍で売り抜けてアパートやマンションオーナーでホクホクしている人間（元農民）のいかに多いことか。

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大手の営業は分家が苦手なんでしょうか。
私はＵターン分家で田を購入して開発から始めたのですが、開発許可が下りるまで放置されました。大体、調整区域の農地を買って家が建つと知らなかったみたいだし。
恥ずかしかったのか最後まで腰が低かった

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申請を司法書士？
行政書士だろ、馬鹿が

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農地や、農地以外の調整区域なんかもそうだけど、自治体により、規制や許可は、かなり変わってきます。

当たり前のように、すんなり許可を出す自治体もあるし、
手続きが全然進まず、例外中の例外と捉えられてしまい、許可を出す事を渋る自治体もあります。

上記の例は、隣り合った自治体でも、かなり違ってくる事もあります。

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調整区域は不動産屋の方が扱い方詳しいよ。日頃から開発絡みでも、手慣れてるし金にもなるからな。但し、しばりがキツイ一部の調整は転がし様がないからつまんないな。ハウスメーカーの営業は意外と知らないよ。
都市計画法が変わってきてるから、以前の調整の認識だと勉強しないと取り残されるよ。

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