阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

少し古い（2008年）記事だけど
http://www.nsk-network.co.jp/k080430.htm
http://www.nsk-network.co.jp/kanteigan.htm
同じくバブルで一度破綻した山手台も参考になる内容だと思う。
有人管理（警備員常駐）のタウンセキュリティを導入して、共働きで子供のいる（共働きファミリー）高所得層を呼び込む試みは面白い。
平日昼間安心して家をあけられるなら、共働きファミリーの高所得層はマンションではなく週末をゆったり過ごせて癒しのある敷地広い戸建を買う。

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まぁ権力あるから一握りやわな

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東３丁目でも普通に１００坪超の土地は１割ほどあるし、邸宅建ててる人いますよね。
東３丁目分譲済エリアのすぐ北側から山手台東の北部にかけては更に眺望が良い場所や日当たりの良い場所も多いですから、１００坪以上の区画は当然山手台東３丁目南部と同等以上の需要はありますよ。
もちろん土地の値段が景況や周辺相場に見合う適正価格ならという条件付きですが。
平均６５～７０坪の街区にある１００坪の土地を買った人も、平均１００坪の街区にある１００坪の土地があれば、当然そっちを選んでいますよ。空間的な余裕と魅力が更に増えますからね。
山手台より遥かに不便で立地も地勢（北斜面）も眺望も劣る名塩南台ですら広めの土地は一定の需要があります。
http://www.skyhills.jp/town/
全ては値段とのバランスの問題。山手台北部のバス停から徒歩５分の土地が６０坪２４００万で１００坪４０００万円だったら、１００坪の土地はボッタクリだから誰も買わないけど３４００～３６００万だったら適正価格と見て買う人は沢山出てきます。西４丁目で５５坪の土地を買っている人達だって、予算が許せば同じ場所で２区画分（１１０坪）の土地に住みたいというのが本音ですからね。

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５０坪ちょいで２４００万でガンガン売れているのに
１００坪３５００万で売らなアカン理由を教えてくれ

基本的に新たな案は売れてない時に考えるんでしょ

社員がそんな提案してきたら お前アホか？会社潰す気か？
お前の自己満足の為にやってんちゃうぞ！その案がより
儲かる自信あるならお前の金でやれと言うわな

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確かに

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2丁目のような街並みや、2丁目とはまた違う何らかの特色や拘りや独自性を盛り込んだ街並みや、4丁目より広い区画割の分譲地を希望している人はいくらでもいるやろうね。

4丁目買った人らも、ホンマは2丁目あたりを見て山手台に惹かれたけど、今は分譲してないから妥協してか、もしくは予算的な問題で4丁目を買ったんやろうし。

今売れてるから今後全てのエリアでうまく行くとは言えんな。
4丁目は南部は阪急オアシスに近く北部は日当たりや眺望が良く始発バス停に近いというメリットもあったが、今後の山手台東の北部エリアは基本的にバス停から5分以上かかる遠い場所が増えるし、バス道路から階段や高低差のある場所も多い。4丁目と同じ小さな土地、割高な坪単価で売れ続けるという保証も無い。

眺望や地勢は西よりも東の北部のほうが優れているが、利便性は落ちるので街並みでエリアごとに特色を出すなど工夫が必要になってくる。

それにそもそも山手台は当初のコンセプトでは平均70坪程度のゆとりあるニュータウンという事やったのに、それを反故にして割高な坪単価を維持する為に小さめの土地にして総額を抑えるという現在の路線こそ、本来やったらあかん禁じ手に手を出しているイレギュラーな状況。

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監視中

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>>51
ミサワホームの作品なら桂坂ニュータウンの桂坂西CED
http://www.machinami.or.jp/contents/search/dispimage.php?src=japanese/...
http://www.machinami.or.jp/contents/search/dispimage.php?src=japanese/...
http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.982912,135.657651&spn=0.00089,0.001639&oe=UTF-8&om=1&t=k&z=20&brcurrent=3,0x600100c2215913bf:0x970261eccc6a9bdc,1
がなかなか素晴らしい。
桂坂はバス便ニュータウンなのに画一的ではなく、50～60坪の区画割エリアから300～500坪の区画エリアまであって散歩して楽しい街。

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４丁目とにかく売れてるのにわざわざ路線変更はしないです。

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桂坂西って１９８９年やんバブル全盛期の街並みを
今再現してどーすんの？

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確かに

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西4丁目公園と北公園、あちらこちらの歩道やコミュニティロードの雑草が生い茂り過ぎです。


防犯面にも、見た目にも良くないので、どうにかして頂きたいです。

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深夜、走り屋みたいなクルマやバイクもよくタムロしています。

警察もっと巡回強化すべきですね。

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バイクや車が溜まってるんですか？

気がつきませんでした…見掛けた事がありません。
どの辺りでしょうか？

週末の夜はパトカーが何度かパトロールしているのを見掛けます。

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山手台４丁目バスロータリー付近にタムロしていますよ、アナタも見かけたら通報してください。

県営切畑住宅に走り屋がいてるみたいで仲間が集まってきてるみたいです。

かなり特徴のあるクルマなので。

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確かに見かけない。

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週末やね、長尾山トンネル抜けて北のほうに走りに行くんやろ

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そもそも山手台って魅力を立地やロケーションに頼った街ではなく
全体で街並みにこだわって価値を高めるというふれこみだったはず。
もともとは売れればいいとか、売りやすい街という事ではなかった。
西４丁目は誰がどう見てもなんのこだわりもないフツーの分譲地。
完全に当初の理念を破棄している。

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＞・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）

↑
これですか？？？

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でも売れ行き好調だからね〜

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ここのデベは売れさえすれば良いのです

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何か勘違いしてない？どこのデベも売れさえすれば良いに決まっている
コンセプトとかはより簡単に高額で売るための販売戦略でしかない。
百坪の街区が固まってあったほうが売れるようになるならそうするし
今までの街並みで売れるなら売れなくなるまで続けるのが基本です。

だから四丁目は安価になった。そしてその戦略が当たり売れている。ただし
広い土地は最後まで中々売れない。これは山手台だけでなくどの分譲地でも同じ
傾向。
実際東三丁目は売れ行きが最初からかなり悪かった。一方西四丁目は最初から
好調(ただし７０坪以上の区画は苦戦)ここまで顧客のニーズが顕著なのに
方針を変更する必要性を感じる訳がありません。

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桂坂は西部グループが開発したニュータウンで規模（面積）や計画人口は山手台と同じぐらいだけど、京都大学（桂キャンパス）や国際日本文化研究センターなどオンリーワンの施設誘致を成し遂げているので、山手台より成功しているニュータウンと言えるね。

今分譲している最終街区も、そこそこの土地面積とそこそこの拘りを維持しているし。
http://kyoto.seiyo.co.jp/urara/urara_taku01.html
http://kyoto.seiyo.co.jp/kiyora/
http://www.katsurazaka.jp/06_k-life/01_town.html

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土地を小さくして売りやすくする方法は、麻薬のようなもの。
最初はうまくいってもそのやり方は街並みや街のブランドエクイティを低下させるので、徐々に全体を蝕み、街の魅力を低下させる。結果として終盤の分譲可能な坪単価を低下させる。
つまり現在のブランド価値の換金のようなもの。
大手プレハブやハウスメーカーの総2階サイディングの家ばかり立ち並ぶ街並みは訪れた人を魅了しない。

一言で言うと西4丁目は、西1～2丁目や東2丁目の従来山手台イメージを利用して、小さめの区画で造成し実際価値以上の坪単価で分譲した。でも西4丁目のような街並みが北部の大部分を占めるようになると、それはもう通用しなくなる。

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３丁目でも４丁目前半でも大きめの土地が苦戦してたんは、高かったからやろ。
手が届く値段なら、誰でも５５坪の土地より７０坪の土地のほうがいいに決まってるしそっち選ぶて。
ちなみに大きめの土地のほうが坪あたりの造成原価は安い。
土地の大きさ２倍でも擁壁やインフラの値段は２倍にはならんし、道路割合を減らせるから。

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5年ぐらい前のの宣伝では、石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなどが参画した街づくりや敷地の広さ（70坪）が山手台の特徴って謳っていましたよ。今分譲している所を見ると、その件は全く無かったことになっているようですが・・・。

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3000万以上の土地は販売が困難だ
↓
かといって今まで通りの大きさで区画割して売れる値段（適正価格）まで下げて売りたくない
↓
じゃあ土地を小さくして割高で売りつけよう　←いまここ

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だから１７５㎡かつかつで行くみたいですよ。

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175でいくらなんですか？？

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価格設定はまだまだ先だと思いますよ。区割りが先だからね。

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175でいくらなんですか？？

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そうですか。

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175！？

狭っ！

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2500万位だと買い手はわんさかいるでしょうね。

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あの立地で１７５㎡だったら２０００万円くらいでしょう

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桂坂ニュータウンの分譲地を見習ってせめてこれぐらいの広さの区画割り（210～290㎡、2600～3700万）の区にするべき。
http://kyoto.seiyo.co.jp/urara/urara_taku01.html


おまけ
桂坂ニュータウンで一番の豪邸。土地面積3600㎡（1100坪強、法面無し）ぐらい。
ttp://maps.google.co.jp/maps?ll=34.986393,135.66286&spn=0.000895,0.001639&t=h&z=20&brcurrent=3,0x600100c6ef4bac57:0x804afe09a8d8188d,1
山手台も4～5区画ぐらい500坪ぐらいの土地用意したら？

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桂坂と言えば少し前に阪急桂駅で京大と京都市が桂坂住民向けの坂の多い地域の
電動アシスト自転車レンタサイクルによる公共交通機関への転換促進の社会実験やってたな。
自動車利用回数の削減効果とバス利用促進の効果があった模様。
阪急宝塚線でもやればいいのに。

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甲子園大学か宝塚(造形芸術)大学にでもやらせようか？

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京都の古い高級住宅街や閑静な住宅街は、よそもの（京都以外からの1～3代以内の転入者）を露骨に嫌悪感を示して差別して排除しようとするから、ニュータウンに新興の成金や他地域から転入してきた高所得層向けの金持ち向け宅地需要が結構あるんだよな。まぁ他府県でも同様に新興住宅地に一定の金持ち需要はあるけどね、新参者を排除しようとする意識は京都ほどではないけど。洛西・桂坂は京都の代表的なニュータウンだけど、この掲示板にスレは無いんだな。

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山手台や山本云々というより、宝塚市のどこにもレンタサイクル無いのは異常ですよね。
今でも一応は観光都市なんだから、周遊できるようにレンタサイクルは必要でしょう。

>>84
山手台北公園以北で175㎡2500万だと割高で阿呆らしすぎて誰も買わないでしょう。
あの場所で2500万なら200～210㎡ぐらいじゃないと。

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>65
>山手台４丁目バスロータリー付近にタムロしていますよ、アナタも見かけたら通報してください。


ここにたびたび登場する山手台西翁とやらが書いてましたが、

見かけたら通報って、指名手配犯か何かなんですか？

そいつらは、ただ見かけられただけでも通報されてしまうって、
どんなことをしたんですか？


街並みが自慢の西２丁目は善。普通の分譲地と同じ西４丁目は悪。

山手台だけが唯一の優れたニュータウンで善。他のニュータウンはどこも悪。


これらと同じことで
山手台の基本スタンス「自分は善。他人は悪。」ってだけの話？


それとも実際に「見かけただけで通報される」何かをしたんですか？

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＞ここにたびたび登場する山手台西翁とやらが書いてましたが、

＞見かけたら通報って、指名手配犯か何かなんですか？

＞そいつらは、ただ見かけられただけでも通報されてしまうって、
＞どんなことをしたんですか？




山手台西王ではないが、長尾山トンネル付近で走り屋・珍走団見かけたことはある。

２台以上で危険走行・迷惑走行していたら道路交通法第68条『共同危険行為』、

道路運送車両法第99条の2『保安基準に適合していない違法改造車』であれば走行していなくとも検挙の対象。

山手台が善とか悪とか関係ない、犯罪行為を見かけたら通報するのは当たり前。

もうちょっと勉強したまえ。

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>92
>もうちょっと勉強したまえ。


えらそうな言い方やな。

もうちょっと言葉使いを勉強したまえ。

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山手台を買える身分に早くなりたまえ。

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>山手台を買える身分に早くなりたまえ。

かわいそうに…

山手台なんか買わなくていい身分に早くなりたまえ。

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と、賃貸アパート住まいが申しております。

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>96

つまらんやつ。

～したまえ。で言え。

流れがわからんのか。

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山手台西２丁目は当時１～２億円はフツー。

山手台西４丁目でさえも、何だかんだ言っても５千万円以上はフツー。

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＞９７

立場の違いをわきまえたまえ（笑）

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みんな、もうやめたまえ

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西四丁目は、買って１億損した人がフツー。
山手台は、先見性無い人がフツー。

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山手台最奥部（北公園の裏～長尾山トンネル付近）は坪40万でも高すぎる。
2500万で70坪ぐらいじゃないと魅力が無い。

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走り屋（違法競走型暴走族）は高確率で爆音マフラーに替えてたり保安基準に適合しない改造してるから違法やで。
たむろは違法ではないが、サーキットではなく公道上で競争行為（タイムトライアル的な）をするのは違法やな。
あと間違いなくスピード違反やｗ

走り屋ではなく集団で走るいわゆる珍走団（共同危険型暴走族、爆音を伴う暴走等を集団で行うもの）は完璧に違法で、道路交通法第68条の共同危険行為等の禁止違反でしょっぴけまっせ。

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４丁目でも、狭小で２０００万以下のところが速攻で売れたので、山手台買う人は小さくて安いほうを好む。７０坪２５００万より、５０坪２０００万以下の方が間違いなく売れる。

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西4丁目で50坪台の小さめの土地が比較的割高な坪単価で順調に売れている理由は、
東西2丁目などお金がかかった建物が多く敷地も広めで街並みにも拘って造成された
従来の山手台のブランドイメージを利用できたから。

3丁目以南の山手台も、全て西4丁目と同じような平均区画面積で、同じような上物が
並んでいたら、西4丁目はもっと安い値段じゃないと売れなかったのは確実。

しかし従来山手台のイメージ＝貯金がいつまでも持つわけではなく、貯金切れも近い。

売りにくくても北部に平均70坪以上で擁壁の仕上げに石を使った街区をつくったり、
150坪以上の宅地をある程度用意したりして高級住宅を誘導する事は、販売の上で
北部全体の価値（50坪台の普通の土地の売却可能坪単価）を高める上で意味も効果もある。

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〉104

4丁目で2000万以下の土地なんてありましたか？

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東１丁目は土地が高かったからか、結構お金かかっている良い家が多いね。

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106
今の街区でミサワホームが販売していた何割か法面を含む土地の事じゃない？

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確かにかなり方面が多く庭がほとんどない場所が
あるなあれは実質４０坪～４５坪だから２千万切る
のも納得。

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２０００万以下の場所は速攻で売れていたが、３０００万以上は全くだった。そりゃー阪急も小割で売りたくなる。

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北部は値段はともかく小割り(１７０㎡強)で売り出すのは既定路線。

端っこの変形地や、法面で若干広めの宅地が出る程度。

小割りにするのは街区ごと建て売り屋へ丸投げすることも選択肢としているから、

現に創建(大阪市中央区)・エヌケイ興産(寝屋川市)など一部の建て売り業者へ事業化を打診している。

西４丁目は比較的好調だが、微妙な立地の東４丁目で同様に全て売り抜けれるとは考えていない模様。

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なんしか早く逃げたいんかな、デベ。

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今は従来山手台の残り香があるからある程度割高でも売れるが、なんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、そのうち「なんのこだわりもない普通の分譲地」というイメージになり、安い坪単価でしか売れなくなる。

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訂正

今後も西４丁目のようななんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、

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その「従来山手台の残り香」で北部は売れると思ってるんでしょう。北部分譲の後まだまだ分譲が続くのならともかく、北部さえ売れればいいのだから、そんなに長期的な展望に立った戦略は考えてないんじゃないかな。だから建て売り業者へ丸投げとかドンドン無責任な方向へいくんじゃないかな。

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>>111
＞現に創建(大阪市中央区)・エヌケイ興産(寝屋川市)など一部の建て売り業者へ事業化を打診している。

それって噂レベルの話しですか？　それとも確度の高い情報でしょうか？
山手台北公園より緯度が北のエリアの住居表示は東５丁目になるようですよ。

画像は以前山手台の公式サイトの担当者ブログに掲載されていたものです。
北部がこの通りになるのかはわかりませんが、西４丁目はこの通りになっていますね。

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＞１１６さん

おっしゃる通りですね、北部の表記(東４＝東４・東５)に正確さを欠いたことは失礼いたしました。

ただしハウスメーカーだけではなく、俗に言う建て売り業者を受け入れるのはほぼ確実です。

西４でも入っていたコスモスイニシアなども含め数十戸単位でそれぞれ入ってくると思われます。

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創建は東豊中3丁目とか緑丘とか逆瀬川とか高級住宅街でも分譲してましたね。
エヌケイ興産も仁川高台で分譲してましたっけ。
分譲業者が歴史ある古い価値ある高級住宅街を、屋敷跡地ミニ開発で破壊する行為は
やめていただきたいですね。
山手台で分譲するのはニュータウンなので別に良いと思いますが。

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創建の東豊中３丁目は、２年以上前から広告を出していたが、２年経っても価格未定のまま。東豊中であのミニ開発で創建というミスマッチな組み合わせが売れない秘訣？。山手台ならマッチするかも。

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既に区画割りされた分譲地を分譲する場合、ハウスメーカーだろうが建売業者だろうがあんまり違い無いですね。
東3丁目のバス道路沿いのミツワ住研の建築例とか、ハウスメーカーの家や現地モデルハウスよりよっぽど豪邸ですよね。

東3丁目の阪神の建売が並ぶ通り（山手台レジデンス）も、ハウスメーカーの同じような建売が並ぶ通りよりかえって街並みは良いです。

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パナの金太郎アメみたいな街並みは感心しない。外構まで一緒で
建て売りの限界を感じる。

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確かに３丁目の阪神の建売は良かったですね。
全戸が全く違う建物、全く違う仕上げで訪れた人は誰も建売とは気づかないでしょう。

パナホームやミサワホームの家が並ぶ通りは全戸そっくりでいけませんね。
大阪ガス住設の通りは、個々の家が似ていないので良いと思います。

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北部は建売住宅が数百戸以上建ち並ぶのか…最悪だな…

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幸福がポシャって阪急だけで残りをやるようになってから、いつかはこう(チープ路線)なるんだろうなァと云う予感はしてた。

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土地や家を販売する業者がどこだろうと、あんまり関係無いですよ。

デベロッパーがどういう造成・開発をするかが、街並みに対して最も影響が大きく街の印象はほぼこれで決まります。

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じゃあ山手台北部はすでにチープな印象の街並みにほぼ決まりましたね。

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４丁目で分譲中のコスモスイニシアの担当者が言っていましたが東側の新街区では価格は安くなるけど土地も家も小さいらしいです。今の場所は家の見栄えも悪くないしオアシスも近くていいんだけど幹線道路が気になるから断念しました。創建ルナも来るんですか？三田や北神で見ましたが「安かろう○かろう」って感じ、4000万切ってくるでしょうけど、わたし的にはビミョーです。

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東５丁目は意外にロケーション悪く無いですよ。
山手台北公園の裏手から北側に100mちょっと歩くと、西４丁目の西側の尾根より高くなるので
その向こう側の阪神間・神戸方面が大阪都心方面の眺望と一緒に繋がって見えるんですよ。
西４丁目と比較して、パノラマ度が高い数段スケールの大きい眺望になります。
もちろん全ての宅地から見られるわけではありませんが、概ね開放感は良好で地勢的には
西４丁目より良好な場所が多いです。

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今売ってる西4丁目を概ね完売しないと次にいけませんから、今販売している業者の営業マンは今のエリアの方が東より良いと無責任に言うでしょう。

しかし実際は、バス停からの距離や高低差（坂道、階段）など利便性面はともかく、単純に土地の魅力（地勢やロケーション）に関しては東4～5丁目は西4丁目より優れています。

あと西4丁目で注意が必要なのは、東の北部の分譲が進むにつれてバス便の扱いがどうなるかという点です。この点は販売センターでしっかり確認されたほうが良いと思います。山手台線のバス便がメイン幹線道路だけを通る現在の路線から、メイン幹線道路から山手台東に入ってぐるっと回る循環タイプの路線に変更になれば（可能性は高い）、西4丁目－阪急山本駅間のバスの所要時間は大きく変わってきます。現在は行きも6分帰りも6分ですが、行きは12分帰りは6分などになる可能性があるという事です。

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最終的に、しょうもない分譲地になりそうですね宝塚山手台。

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東４～５丁目は今より良いみたいだし価格も下がるらしいからまたバカ売れしそうだね。
なんだかんだでやっぱ山手台は人気あるんだね。今ある近畿のニュータウンで唯一完売の可能性があると不動産屋がいうだけのことはあるね。

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別に住民は完売なんかにはこだわらない。
それより今後、上の方が建売住宅で埋め尽くされることのほうが悪夢。
山本駅アンダーパスの渋滞に拍車がかかりそうだし…

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山手台東の北部も阪急が分譲する区画の割合は今までとそんなに変わらないと思いますよ。
阪急の直売5割、それ以外5割（ハウスメーカー、不動産業者、建売業者等の合計）ぐらいじゃないかな。

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北部は全部で何区画くらいあるのですか？

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１０００戸以上あるでしょう。斜面は数百戸の建売住宅で埋め尽くされるのでしょうね。悪夢だな。

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まっ普通の分譲地になるってことですな。

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中堅サラリーマン向けのネ

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今は家にお金をかける人は少なくなってるよな。人気な職業が公務員だからね。会社の先行きも不透明だし終身雇用もなくなったしね。長いローンなんて怖くて組めない。今ゆとりがあっても無理の無い価格の家にしようと考えるのも自然

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確かに 無理無理ローンはキツいだけそこそこで 良い車に乗って
海外ちょこちょこ行って家は５０００万って感じが主流かもな。

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５０００万もいりません、新生山手台はなんと！建売３０００万円台後半から買える。サラリーマンの心強い味方となります。

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どうせ土地・建物　小さいんでしょ？

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不動産の広告と一緒３９００万～って書いてあって３００万台は１区画４５００万出さないとショボくなるし狭くなる。
諸経費２００万かかって最終的には４７００万って感じでしょ

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建売りなんだからそんなかからんでしょう、

３９８０万円（外構費込み）＋諸費用ってかんじでしょ。

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中心価格帯が４０００万前後（予定）

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デベは、なんしか早くケリつけてココから逃げたいんだろ。

一種の損切りですわ。

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完売が絶望的な不良債権ニュータウンが多い中、山手台は近畿で現在事業中の大規模分譲地で
数少ない完売見込みニュータウンだから、阪急も適当に売り抜ける事は考えていませんよ。
可能な限りトータルで高く売る方法を考えています。需要がありますからね。

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>山手台は近畿で現在事業中の大規模分譲地で数少ない完売見込みニュータウンだから・・・

大規模？どこが？
ニュータウン？どこが？
ここはただの小規模分譲地だろ
笑わせんなｗ

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