駐車場の機械式について

うちのマンションは、タワーマンションで、駐車場は、料金の高いタワーパーキング（大型ＲＶ車でも入れられる）と料金の安い機械式駐車場（高さ制限あり）です。うちは３ナンバーですが、背が低いクルマなので、横幅ぎりぎりですが、機械駐車場にいれています。
タワーパーキングのほうがずっと駐車はラクですが、機械式よりも待ち時間が長く（混んでいる時間は10分待ち）、駐車料金の高さもあいまって、人気がないです。ＲＶ車やワンボックスなどが入れられないのに、機械式はあまりがなく、タワーパーキングの方が、あまってしまっています。
駐車料金がタワーパーキングの方が高いので、管理費収入が予定より減ってしまい困っています。

２３さんはちょっと誤解されていますよ。

当マンションは郊外ですので
付近には安い駐車場があります。
当マンション駐車場は９０００円ですが
付近は７０００円前後です。
よって、住民は付近の駐車場を借りて
マンション駐車場には空きができます。

マンション駐車場料金をもっと下げたい
のですが、駐車装置メンテナンス代を考慮すると
下げられません。

都市中心部ですと、近隣の駐車場代が高額になるので
マンション駐車場代も高額に設定しても100％借りてが
いるわけです。メンテナンス費用を差し引いても
収益が上がると思います。

長くなりました。

>>26

住民は付近の駐車場を借りている状況なら、機械式駐車場の維持は難しいですね。
マンション内駐車場の存在が問われます。
少なくともあいてしまっている分の機械は撤去すべきでしょう。

>26
駐車場料金は周辺相場まで値下げするべきだと思います。
その代わり修繕積立金を値上げするしかないでしょう。
普通ははじめからそういう料金設定にすると思いますけどね。
あとから変更するとなるとちょっと面倒かも。

27さんの言われる通りです。
撤去を考えています。

２８さんの料金の値下げや
修繕費の値上げをしても
マンションとして根本的な
解決とはなりえませんので
考えていません。

うちのマンションは平面自走式９０００円。周辺相場１万５０００円。

駐車場収入が約１０００万円/年。うち８００万円は修繕積立金に組み込み。
修繕予定では、修繕積立金６０００円と駐車料金は２０年後も同じ。
総会も金に余裕があるので揉めないで終わる。

>>30

平面自走式９０００円となると郊外でしょうね。
郊外マンションは平面自走式が無難ですね。
管理組合の収支も立派な内容でうらやましいですね

うちは約70台、35,000〜40,000円。タワーパーキングです。
メンテや機械の入れ替えの費用を考慮するとこの金額で問題ないでしょうか？
実際にメンテや入れ替え等を経験された方、ご存じの方いらっしゃったら教えてください。

32さん
ご自分でご判断されてみてはいかがですか？
損益を簡単にご説明しますと・・・
まず１０年間（又は２０年間）を考えてみると
１．収益は
　　１台当たり３７５００円として
　　　３７５００円×７０台×１２ヶ月×１０年
　　＝３億１千５百万

　　２０年間ですと２倍となります。

　これは空き分が無い理想状態です。
　空きが頻繁に出るようですと駐車場代の設定に
　問題が有ると思われますが今回は考えないで・・・

２．損失は
　　この金額の算出が難しいです。
　　なぜなら、どこのメーカーの機械装置で
　　どのような、建物なのか？
　　ここではわかりません。
　　そこで
　１．装置メーカーに１０年間（又は２０年間）の
　　　必要メンテナンス費用を算出依頼をします。
　２．タワーパーキングの建屋の修繕のための
　　　長期修繕計画費の算出依頼をします。
　３．毎月の保守費用がかかってますのでその費用の
　　　１０年間（又は２０年間）分を算出します。

　４．更に装置の交換、立替えを考慮して
　　　原価償却分（建物を含めた機械装置を設置した時の
　　　パーキングタワー費用を次に立替えるまでの経年
　　　で割ると１年分が算出されます。）
　　　１０年間（又は２０年間）分を算出します。

　　　それらの合計したものが総経費となります。
　　　
３．収益−総費用が
　　　プラスになれば管理費等の実質収益に寄与します
　　　マイナスですと管理費等からの持ち出しですね。

　　　２０年間の収益は６億３千万円
　　　２０年間の建物、機械装置の保守費用、減価償却
　　　を含めた総修繕、修理費用が６億３千円以内なら
　　　最良ですが、原価償却分を考慮するとかなりの
　　　マイナスになるのでは？
　　　１度試算をしてみると概略がつかめると思います。

　　　大雑把な説明になりました。オワリ

家は　平面駐車場なんですが、隣の車の持ち主が家の駐車場所にガム吐き捨てて困ってます。できるだけ取るようには、してますが・・・。
子供がいる人なのに、どうしようもない親だ・・・

書く場所が違いました。失礼しました。

>33さん
御丁寧にありがとうございました。
とてもわかりやすく書いていただいたので、
自分でもおおよその計算ができそうです。

後々、全然たりなかったらどうするのだろうと思うと、
きちんと金額として把握していないのはつくづく怖いことですね。

３６さんへ
使用中の事故に対する補償や事故保険
についても徹底的ほ調べた方がいいですよ。

うちは、地下式ですが、冠水については、
装置自体の被害補償も無いし、当然、被害車両
の補償もありません。
みなさんは冠水については規定量以上の降雨で
発生すると考えていますが、もっと別の原因でも
起こります。
雷雨で停電すると、排水ポンプは回らず、また
車を非難させるにも装置自体が動きません。
停電が長くなれば、普通の降雨でも事故となります。
うちの管理規約では自己責任で利用する事を
徹底しています。

タワー式ですとどのような管理規約となっているのか
わかりませんが、事故はつきものですから、
自己責任の範囲や補償保険についても洗い出して
おくことをお奨めします。

また、長くなりました。おわり

＞３７
　　誤　徹底的ほ調べた方がいいですよ。

　　正　徹底的に調べた方がいいですよ。

　あわてて間違えました。

うちのマンションは機械式駐車場代無料です。駐車場付き住戸です。
とは言え、修繕積立金は毎年上がっていきますが。
地上４段ですので、一番上の人は待ち時間が大変そうです。
２段目でも朝、急いでいる時はイラッとしますから。
やはり駐車場は、平面とはいかなくても、自走式がいいですよ。

車を載せるパレットの枠が、車幅ぎりぎりなので、入庫するのに大変。
慣れるまで、これまた時間がかかって、待っている人がいるとあせって、
余計時間がかかる。

通勤に使っているので、故障が一番の恐怖です。

機械式駐車場代無料なんて怪しい・・・

ゴクレか日本綜合なんとかのマンション？
それが売るための戦略なんだけど入居した後がたいへんみたい。

メンテに費用がかかるので想像以上に修繕費が上がります。

スレ違いかもしれませんが・・・

機械２段式駐車装置を撤去して
地下部分を埋め立てて、平置きに
したいのですが、管理会社に頼まず
理事会で直接業者の見積を取るには
どのようにしたらいいのか、
教えて貰えないでしょうか？。

専門業者としたら、解体業者と
埋立業者と表面にコンクリート
をながす建設会社ですかね。

建設会社に相談でよろしいのかな。

アドバイスを頂ければ幸いです。

豪華共用施設があるマンションは要注意ってマンション本にはよく書いています。
機械式駐車場についてはマイナス意見が書いてあることは少ないです。

でも、メンテ代や待ち時間、それに冠水の危険性まで。
これほど、マンションユーザーにマイナス要素を及ぼす施設もないのではないか？

まあ、駐車場があるだけマシだけどね。

>>39の場合は、全戸駐車場付きなので、駐車場無料で
問題は無い。その分、管理費・積立金で直接取られるだけのこと。
むしろ収入・支出がわかりやすくなるというプラス面もある。
ただし、専用使用権に近い扱いになってしまわないように、
定期的な再抽選・入替えはあったほうが良いとおもう。

>>41
おなじことを数年前に行いました。
以前水害で水没したことがあり、数々の策を打って
２度と水没が無い施設に作り変えたのですが、
使用者のトラウマを払拭するまでには至らず、
ピット式２段・２６台を撤去して、平面１３台にしました。
確か６００万弱掛かったとおもいます。
機械撤去・埋立・舗装等と工種が多岐に渡る為、またそれなりに
危険度を伴う工事なので、そういう意味でも専門業者より、
小さくても総合建設業と看板を揚げている業者に管理を
まかせたほうが良いかもしれません。
特に埋立が大事です。ピット部分の湧水の処理の考え方で
工法も変わってくるので、出来れば専門知識がある人を
管理組合側に加えてください。業者の言いなりにはならないように。

今はどこの建設業者もリニューアル工事に力を入れてますので、
とりあえずの概算見積程度なら、ほいほいやってくれるとおもいます。
何社かあたってみて、対応や会社案内、社屋（資材置場）の雰囲気を
見た上で、数社に絞り本格的に見積・ヒアリングと進めばよろしいかと。

>>43
非常に貴重なご意見有り難う
御座います。
いろいろ経験されてご苦労されたようですね。

実は、土木関係の方にお訊きしたら
やはり、埋め立て数年後の陥没には
十分に注意をしなければならないとの
ご意見でした。

貴殿の体験されたことと重なることなので
ビックリしたところです。
この貴重なご意見を参考にさせて頂きます。
有り難う御座いました。