【目白】の中古マンション情報

＞70さん
日本女子大の隣のマンションですね、坪単価190万円は少し強気すぎるかも。
管理費は高め、修繕積立金が極端に低すぎるのと、オートロック対応がないのが不安なところです。
場所は駅から遠くて、中途半端だけど一等地ですよね。

確か一昨年に120㎡で５，９８０万円で売りに出ていたような気がします。（坪/１６５万円）

目白と高田馬場から徒歩7分以内、目白ガーデンヒルズのすぐ近くで便利そうです。

ニチメン目白ハイツ
（4階/10階建　西北角住戸　ルーバルコニー39㎡　バルコニー5㎡）

豊島区高田3丁目　目白駅7分　高田馬場駅6分　3080万円　2ＤＫ　58㎡　1973年築　総戸数53戸
管理費等：10,960円　修繕積立金：8,910円
旧分譲会社：ニチメン実業　施工：大木建設　管理会社：東急コミュニティー

>>71さん
小田急目白台マンションはオートロック対応になってますよ。確かに一階のエントランスホールの所までは誰でも入れますが、その先はオートロックが新設されたようで住戸までは行かれないようになっています。ここのマンション、場所がいいのと築年数の割には手入れがいいので、結構高値がつくのでしょう。あと、もうひとつのポイントとして、敷地に割合余裕があるので将来の建て替えの時も有利かもしれませんよ。ちなみに、ここの施工会社は竹中工務店でした。

>>73
調べるとわかりますが敷地に余裕があるのではありません、大きな勘違いです。
用途地域と容積率の関係で建設することが出来なかっただけです。
営利追求ですからマンション業界は、そんなに甘いものではありませんよ（笑）

すこしエリアは違いますが、物件概要と道幅を見るとよくわかりますが
高級マンションと言われている東急の近衛町のマンションも目白プレイスも
目白ガーデンヒルズも容積率一杯に、最後の一桁まで消化しています。

心配しなくても、小田急目白台マンションも含めて周辺の30年超の分譲マンションは、
最低でもあと20年以上は、建て替えなんて多分不可能ですから、ご安心下さい・・・。
管理組合に携わると、よくわかりますよ。

74続き
目白エリアその中でも特に文京区は、23区内でも有数の人気エリアですから
マンションは建設すれば必ず売れます、これはバブル以前の昔から同じです。
デベは事業でマンションを建設するわけで、慈善事業ではありませんから、
余裕を持って容積率を残してマンションを建てるなんてあり得ないことですよ。
第一種低層と高度地区のマンションを混同しては無意味です。

マンション選びには、将来のことを考えて用途地域と容積率を最低限調べることは大切です。
戸建てよりマンションが高級品だった時代なのでデベも無理をしたのか、
一説によると23区内で、築20年以上のマンションの相当数が既存不適格（現行では違法建築）
だそうです。（30％以上？）

目白プレイス、タワー棟の最上階プレミアムが売りに出ていますね。
価格も、ガーデンヒルズを越えて、新築のシティテラス目白に迫る
勢いです、凄い自信ですな。

パークコート目白近衛町の１Fがやたら売りに出てるのは何でだろうか？

目白プレイスに住む価値がわららない．
ガーデンヒルズやシティテラスならわかるけど．

近衛町の物件は、かなり以前から出ていましたから
長期売れ残りだと思いますよ、新築時は良かったのですが
高級指向の高額の積立金と管理費がネックのようですね。
ドレッセ目白近衛町も、現在では割安なのにまだいくつも売れ残って
いるようですから、バブルの頃と違い近衛町ブランドも効果なし。
周辺環境の良さより、生活利便性というのは当たり前のことでは。

目白プレイスは、立地良くない、建物も中途半端でしたが
唯一ガーデンヒルズよりかなり安い分譲価格で完売したのでしょう。
それがシティテラス、ガーデンヒルズ並価格ならどうなんでしょう、
製薬工場跡地で全面土壌汚染改良工事実施したという
デメリットもありますから、中古価格にどう影響するのか、しないのか？

目白ガーデンヒルズも出ていますね。
南向き7階部分ですが、目白プレイス タワー棟最上階よりも若干安めになっているようです。
プレイスは未入居・ガーデンヒルズは中古のためでしょうか？
それともプレイスは最上階、ガーデンヒルズは中層階だからでしょうか？

目白ガーデンヒルズ：105.35平米　15,500万円　南棟7階/11階
目白プレイスタワー：96.83平米　15,800万円　南西向き　21階/21階
（問い合わせはいずれも三井リハウス）

＞目白プレイスタワー：96.83平米　15,800万円　南西向き　21階/21階

これはさすがにふっかけてますね。
ガーデンヒルズと2ランクは違うマンションですから。

まあネット上に出てくるのは高すぎる値段付けたために
地元不動産屋やレインズで売れなかったものだからね。

今までは上昇相場でその内売れてたけど、
今みたいに下落にならないでも横ばい相場になったら、流動性の薄い株で
遥かに高い指値で売ろうとしてるようなもので、何時までたっても売れない。
多分数年後も売れ残ってるんじゃないかな。

土曜日の新聞折り込みでした

○目白プレイス・タワー
3LDK　74.6㎡　8階北西角部屋　6,980万円（坪・309万円）
目白駅13分、JR・メトロ高田馬場10分　都電学習院下2分、メトロ新駅5分
仲介業者は、こちらを販売代理で分譲した野村不動産でした。

「眺望良好」とありますが西は隣のレジデンス棟に遮られダメですが、
北向きは学習院の森が眺められそう。
坪単価も居室が全部北向きということもありますが、
最近にしては、良心的な値付けでしょう。

徒歩の時間表示は少し少なめで、いい加減です。
JRとメトロ高田馬場駅を一緒の表示はおかしい、JRは13分、
新駅の出口が決定しているので実際は、7分、目白駅は14分が正しい。

三井のリハウスからガーデンヒルズの北側４階が出ていますね。
最近のガーデンヒルズは軒並み値付けが坪５００を超えていますが、これは良心的な価格かと。

ガーデンヒルズは学習院が新校舎建てるのに大して、
「これじゃマンションの中が覗かれてしまう。計画を修正しろ」
とか言ってるらしいね。
何というか、呆れた。

大して−×
対して−○

>>86
まぁ、言っている人は、建物の西の方の一部の方ですけどね（笑）

ガーデンヒルズの1階の物件ってでませんか？
知り合いが住んでて，テラスも広くて良かったので、空いていたら住みたいのですが．

シティテラスは売れ残りすぎてませんか？
管理費もとても高くて、大変かも。
目白プレイスタワーも最近幾つか中古がでてますが
あそこは管理費が安めだから南向き西南向きあたりの
物件なら意外に良いかも！

おとめ山下にあった階段状のマンション、ジョリーメゾン跡地はいつまでたっても工事始まらないですね。
建築看板も建て主が変わって積水ハウスになっていましたからグランドメゾン？

あの場所は坂下だけど、おとめ山の緑を背負って高田馬場駅に近いってメリットがある。
目白じゃなくて高田馬場のマンションって考えると、値段によっては魅力的では？
にしても、工事が始まらないことには・・・