住友不動産の代表的最強タワーマンションです。総戸数２０９０戸。2007年度グッドデザイン賞受賞。
まだ新築物件（？）の販売中ですが、中古物件の情報交換のため、中古物件情報専門のスレを立てました。
活発な情報交換をよろしくお願いいたします。
「WCT公式ページ」
http://www.tower-2000.com/
所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
[スレ作成日時]2009-02-15 21:18:00
荒らしさんの坪240万についてお答えします。理由は、簡単、賃貸中だから、です。
住んでて見れない。住めない。あなたなら、買いますか？
利回りが良くないと買わないでしょう。
あとは、想像にお任せしますので。
あとは、メゾ1Lばかりでてたよね。
あの辺は、確かに安いし狙い目かと。
収益物件なら、7掛けベースだから、むしろ高い方かな。
300×80%=240（万）
11位から25位はこんな感じです。
この物件は中古価格が随分と下がってきていますが、原因はなんでしょうか？
過去レス拾ったらこんな答えが書いてありました。なるほどという感じです。不動産は奥深いです。
>品川駅物件を標榜はしていても、改札まで徒歩１８分だったり、徒歩１０分以内に再開発案件が全くないので、将来的に地価上昇、資産価値上昇は期待できないとかそう言う部分があるね。他にも、首都高と港区で1番交通量が多い国道沿いだったり、敷地内にモノレールが通っていたり、運河側が倉庫街、ごみ焼却場、発電所、コンクリート工場とか嫌悪施設があるエリアだから足元の眺望が悪い、などこの物件は弱点が多いのは事実だね。あと1番気になるのは2〜3年後から始まるであろう羽田の新航路エリアであるということ。羽田に近い分、高度が300メートルと低空飛行エリアになるので騒音被害は出ると思います。２分未満に1本でしょ。港区はHPで300メートル近辺の騒音は80デシベルと発表している。いきなり２分おきに80デシベルって結構な問題かと。外で散歩やランチなどにはかなり影響出るのでは。成田空港の周辺の300メートル地帯では騒音は85デシベルという報告なので、大型機による国際線メインの羽田新航路ももしかしたら同じくらいになるかもしれない。飛行が始まったら、資産価値が下がると予想しますから、どうにかして反対して中止させた方がいいと思うな。こういうマイナス部分をみて購入者の値踏みが成約の低下傾向と繋がっているんじゃないでしょうか。
>>1063 匿名さん
騒音はすでに織り込み済でしょう。
貴方が知っているように皆さんも知っています。
下がっているとしたら。公園の縮小や入り口付近の環境が問題かと思いますが。
ちなみに一昨日更新された最新レインズデータでは、12月にも平米100万オーバー&前後の成約出て増えてますね。むしろ値上がり始まってる？
>>1068 匿名さん
価格もそうだけど、たった３カ月間に築10年越えたマンションに、いまだにこんだけ買いが入っているのはここだけじゃない？さすがビンテージマンションという他ない。
報知新聞社を囲んだ希少な凸凹マンション。ビンテージに値する？
↑
同じマンションの棟により日陰が作られているのがわかる。
>>1070 匿名さん
人気中古マンションランキングのトップに登場し、築10年を過ぎても分譲価格を大きく上回る平米単価100万以上での取引がコンスタントに毎月3-4件観測され、住民の愛着も満足度も高い。
そして、住友不動産建物サービスの社員実地研修が行われるくらい管理のクオリティが高い。
さらに、羽田空港と首都圏在来線、地下鉄浅草線、10年後にはリニア東海新幹線も開通するターミナル品川駅を120%使い倒せる立地。
余裕がある時代に設計された80-100平米台中心のゆとりある住戸設計。
日本最大規模のマンションであるというランドマーク性と豊かな管理費が可能にする充実した共用設備。
そして四方に高い建物が無いことによる部屋によって東京湾、レインボーブリッジ、お台場、東京タワー、富士山などを視界に入れる眺望の良さ。
ヴィンテージマンションと言われるマンションが備える必要条件は満たしていますね。
>>1075 匿名さん
部屋同士の見合いは無いと言う意味では？かなり設計は工夫されてる感はありますね。ただ、中庭向きの部屋は値段もそれなりで安いですが。
このマンションの魅力は、ダイレクトウインドウ付きのほとんどの部屋の眺めの抜け感だから、中庭向きの一部の部屋を議論しても意味合いは薄いですね。
レインズ見ても、最上階除いてたとしても上下100万以上違うね。2100世帯もあると、平均がとか、このマンションの成約価格はとか、ひとくくりには出来ないなとつくづく感じる。
最新のレインズデータ見る限り、中古価格は2016年の夏ぐらいが底でしたね。
12月だけで5件ほど売れて、全て平米90万以上-110万の成約で、明確に価格が戻り始めてる感じ。株高と景気回復の影響？
っていうか、昨年夏ごろの成約価格も低層や中庭向き、安めの西向きの成約が集中しただけで、実際は下がってないと思います。最近は中高層の成約が多かったようですね。ここに限らず中古マンションはそんなに急激な上昇や下落はないと思いますよ。
ずっと長い間ウオッチしてますが、東側の高層で間取りが良い部屋はなかなか出ないですね。
100平米前後の角部屋は高すぎるので、中住戸で大きなDWのある部屋＋３０階以上が
出ないかと見ていますが。
2016年10月から12月のレインズ成約データ。＠350-360は高層部分と思われ
相変わらず高いが、中低層の価格はちょっとこなれて買いやすくなってきた感がある。
全部の単純平均は＠313万円。このくらいが港南中古を検討している人には
買いやすい価格なんだろう。しかし、3か月で成約18件は相変わらずの人気。
差が小さいように感じますが？
>>1088 匿名さん
眺望がいい東、北の高層がもっとも高値の坪340-370、ついで南、西という感じですね。
東、北は最低でも坪280くらいで坪280を下回る部屋は西側に集中している感じです。
>>1091 匿名さん
情報ありがとうございます。一桁台の低層でも平米100万以上するんですか。。。にしても築年数10年過ぎたのに高値でそんだけ成約してるなんて相変わらず人気がありますね。
東側の高層、坪単価で眺めの良い部屋はどのくらいで買える感じですか？予算はギリ出せて8500万以内ならと思ってますが。
>>1092 匿名さん
あくまで手元の資料ベースの数例のケース、と言う前提になりますが、80平米以上でプレミアムグレードの真高層は成約価格9千万は普通に超えちゃいますね。中層の真ん中〜下の方で8500万前後と言う感じ。他の方位なら8500有れば高層でも選べるモノは結構有りそうですが。
とは言え、中古の価格は競合状況と季節要因、そして個別の売却事情で水モノなので諦めずにウォッチしていれば、ハマるモノが出てくる可能性はあると思います。ただ資料見る限り、指値での値引きは東向きだと、多くても1%台、で0の事例も多いので出たら、判断のスピードは速くした方が良さそうです。
>>1093.1094
ありがとうございます。やはり、レインボーブリッジが望めるような部屋は高いんですね。
中層でもまあまあ視界は抜けるかなと思うので、しばらく注視してみます。
中古紹介サイト閲覧数では常に上位なので、同じように考えてこのマンションをウォッチ
してるライバルは多そう。良いものが出たらさっさと決めないとよいものは変えなさそうな
予感がしてます。
ちなみに理想は8500万で85㎡、3LDK。レインボーブリッジが手前の建物に被らずにきれいに
望めるくらいの高さなら、東でもブリーズ北でもいいんですけど、なかなか厳しそうですね。
焼却炉の煙突は何階なら気になりませんか。
1091です。
これで最後にしますが、
2016年通しのデータも併せて見ました。
一時期このスレで平均坪240万を連呼していたネガの方がいましたが、正確には夏頃に低層中庭向きの狭目の部屋が坪240万台で一件だけありました。
ただ、その安値事例含めた2016年間のWCT全体の成約平均は坪310万弱と言う感じですね。
特に11-12月は成約数自体増え、坪300以上の成約事例の方が多く、上昇傾向となっています。
直近では、坪240万台成約があった夏前頃が他の事例も含めて一番底だったようです。ブレグジットの直後、中国の経済崩壊の噂など、経済的に先行きが最も不透明だった頃と重なるようです。
参考となれば幸いです。
>>1099
品川エリアでの都内最大の再開発やリニア新幹線の着工が知れ渡るに連れて、資産価値の安定を期待する消費者の物色意欲が高まり、港南だけではなく芝居や高輪の中古価格も上昇基調にあるように思います。
ここは、もともと低層階や中庭向きの一部と東側、北側の高層階では成約価格レベルが坪100万以上違いましたから、よく見なければ適正価格の判断は難しいかと思ってます。
ただ、巨大マンションだけあって取引事例は豊富なのでベンチマークはやりやすい方ですね。昨年ラスト三カ月にはかなり中古売買成約が多かったのはここの人気を証明していると感じます。
