自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

マンション管理センターに相談すればいいんだよ。

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日管連はマンション管理士会の上部団体なんだ。
マンション管理士会には仕事の依頼がないね。

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マンション管理士会への仕事の依頼は、保険の審査ぐらい
じゃないかな。
日新火災海上の。

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ちなみに、どこの管理会社がまともな方ですか？

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>>85 eマンションさん

まともな管理会社なんて・・


無いでしょう！


『管理会社まかせにしない』ことが、
とても重要です。

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管理会社より担当のフロントや管理人が大事。
自称マンションのおじさんの存在感がないよ。
少なくともマンション管理士の資格ぐらいもっていなくては
答えられないのでは。

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>>88
大丈夫です、
フロントや管理人さんには、絶えずチェックを入れましょう、
管理会社は、マンションを松竹梅に差別化します、
言いなるにならないで、がんがん反論すれば、
管理会社もエース級のフロントと、管理人をあてがいます、
松竹梅でいう松のマンションを目指しましょう、

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　マンション総合保険について、事故件数のカウントが重要ですが、事故件数が増えると数十万円から数百万円も変動することについて、あまり知られていません。事故一件増えると更新時に2百万円も違うのであれば、慎重に対応することが重要だと思います。

　管理会社のフロントが、事故件数が多過ぎるため掛け金が上がっていることについて情報提供をしない。むしろ、水濡れ時に居住者とは話をしますがオーナーに知らせないことで、オーナーが掛けている火災保険がつかわれず、オーナーは事故発生から数か月も後になって「（あなたの）所有物件の下から漏水し免責5万円が発生しています。5万円振り込みが確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事に入ります。（被害者から）早くしてくれと言われている」と一方的に告げられました。証券番号がわかっているので損保会社が苦情に対応してくれましたが一般組合員には難しい。
　オーナーにとっては自分が掛けている火災保険をつかえば免責発生しないのにマンション総合保険をつかうと自己負担額があり、しかも保険の掛け金が値上がりすることで区分所有者全体に迷惑がかかります。
　保険会社の相談員はお客様の損にならないようにアドバイスしてくれますが、管理会社の相談員はそうではありません。

　保険の掛け金があがったら管理組合にとっては損なのに管理会社フロントがさくさく進めてしまう問題について、マンションおじさんのご感想をお聞かせいただけますと幸いです。

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現契約に比べて３割高いぐらいだったら物価高だしと思ったかもしれない
３倍に値上がりしているから驚いています

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東京海上でスタンダードタイプ、エコノミータイプのお見積りを頂いてきました。木造家屋は土砂崩れや津波が心配かもしれませんが地形的にもこのマンションはその心配がありません。マンションは「スタンダードタイプ」（水災なし）を皆さん選ばれるそうです。免責は１万円から３０万円まで選べるそうです。「水災なし」「免責１０万円」に設定することで４割引きになりました。

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>>90 匿名さん
マンションおじさんからの返事がないので、代わりにマンション美人お姉さんがお答えします。断っておきますが、マンション美人お姉さんはマンションおじさんとは無関係です。

１．払うな。書面で説明を要求しろ。
管理会社が勝手に保険を使った以上、免責5万円なんて払う必要はない。
「事故報告書・保険会社とのやり取り・見積書を全部出せ。説明が揃うまで支払いはしない」
とメールで送る。電話は絶対ダメ。証拠が残らない。

２．管理会社に正式な抗議を出せ。
本社・支店長宛てに、
「所有者に連絡せずに総合保険を使い、事故件数を増やして組合に損害を与えた」
これは説明義務違反だ、とはっきり書いて送る。
ここまでやると管理会社は態度を変える。

３．理事会・総会でルールを作れ。
「総合保険を使う前に必ず所有者へ連絡する」
「個別火災保険を先に確認する」
「事故件数・内容を毎年理事会に提出する」
この3点を決議で明文化しない限り、同じ被害は必ず繰り返される。

以上です。お宅の管理会社は異常です。

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個人賠償責任保険の話ですね。
この保険は、加害者（漏水元）が保険金請求権者ですので、管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできません。

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この事案は、漏水事故当時、そしてその後、加害者としてどのような行動（対応）をしたのかがわからないので、軽々には語れません。

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>>93 匿名さん
長谷工ではいつものことだよ。逆にどの管理会社はそうでないのかを知りたい

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例えば、日本の首相の問題発言が原因で訴える人がでそうな状況になったとする。「損害賠償のおそれのある状況を解決するために支出した初期解決費用」などが補償されるのが「マンション管理組合役員賠償特約」。

首相に問題があったら政権交代するのが通常だけれど、国民から集めたお金で保険をかけて国民に対して対抗するめのお金を得ようとするということ。

このように、管理会社と理事長が悪巧みをすることが常態化しているのが日本のマンション管理の現状。

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>>94 匿名さん
水ぬれ原因調査の特約で保険金の請求をしたんだよ
物損は免責があるから個人賠償をつかうべきところを勝手に居住者包括賠償特約をつかわれた

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そもそも、マンション総合保険に個人賠償責任保険を付けるのは、問題がある。

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...
令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。
三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

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>>98 匿名さん

管理組合が保険契約者であっても、居住者包括賠償特約の被保険者は居住者（加害者）であるので、管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできまない。

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>>100 の訂正
（誤）管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできまない。
（正）管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできない。

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>>101 匿名さん
フロントによると「調査時に当然居住者（賃借人）とは話をしたわけですよね」と他人事のように言っていた

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床下の水管の破損が原因（共用部の水管とつながっているのでその専有部以外から何かが流れてきて破損した可能性もある）
床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、居住者も大家も過失がない

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>>103 匿名さん

水ぬれ原因調査の結果、漏水の原因は、共用部分ではなく、上階の専有部分であることが判明したのではありませんか？

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管理規約では専有部なので大家の個人賠償をつかうべきところ、大家に連絡しないまま書類を損保会社に送って金額が確定してから「免責５万円が発生しています。５万円振り込みが確認されてから工事」と一方的に大家に告げました

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>>104 匿名さん
そうです。破損していたのは専有部です。ただ、破損した原因は不明

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>>105 匿名さん

加害者（漏水元）に、水ぬれ原因調査の結果は知らされていなかったのでしょうか？

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>>107 匿名さん
はい。水濡れ原因調査の結果と損保会社の情報が開示されたのは市役所に相談した後のことです

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「免責５万円が発生しています。５万円振込が確認されてから」と言われた際に「どこの損保会社ですか？」とフロントに聞くと「（あなたには）権利がない」「理事長の権利」「（教えることができるかどうかは）理事会の決定を待つように言われました。
　水ぬれ原因調査の資料と損保会社の情報（証券番号）の情報開示されたのは市役所に相談した後のことです。

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管理会社の職員は居住者（賃借人）に話したのかもしれませんが大家への連絡はありませんでした

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具体的な被害としては、蛍光灯が２つある部屋で、漏水時に蛍光灯が消えたので蛍光灯１つを取り外した状態のまま、管理会社フロントに取り換えは待ってと言われていたそうです

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まず、個人で契約している保険会社に連絡をして、事情を説明することをおすすめします。
個人で契約している保険で請求が可能であることが確認できれば、管理組合が契約している保険会社に、保険請求はしない旨の連絡をすればよいと思います。

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>>112 匿名さん
レスありがとうございます。
ただ、証券番号がわからないと対応は難しいと思います。

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　結果的に長谷工側は居住者包括賠償の部分は「取り下げ」ですが、水ぬれ原因調査費はマンション総合保険（原因がどこであれ「免責なし」）

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損保会社間で同じ考えだと確認とれたと保険会社からは連絡がありました

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>>114 匿名さん

この内容だと、二つの保険を使うことが前提になっているようですが？

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>>93 匿名さん
マンション美人お姉さん　レスありがとうございます。

２について、管理会社側は危機感をもったのか、マンション総合保険の更新時に「マンション管理組合役員賠償特約」（損害賠償のおそれのある状況を解決するために支出した初期解決費用）を上乗せして金額を提示しました。そのような議案は認められないので修正のための署名を集めています

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>>116 匿名さん
水ぬれ調査の費用は十万円ぐらいまでですし、階下の方が「もう乾いたのでいいですよ」と仰ることで保険申請しないケースもあります。

マンション設計の段階で階下に漏水しても電球がある箇所には漏水しないように（廊下の真ん中に水滴が落ちるように）傾きを調整されていたりします。

漏水時にパイプスペースでまず水を止め、水を止められたお宅からの連絡を待つ形です（昔ながらの役員さんは自分で初期対応できることが多いのですが最近は被害が拡大する傾向があると思います）

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>>118 匿名さん

>>114 の書き方が悪かったですね。
>>114 で言いたいことは、保険会社のコメントから、個人賠償責任保険について、個人の契約にも、管理組合の契約にも請求する形になっているということです。
つまり、この内容で進むと、管理組合の契約においては事故件数にカウントされます。

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>>119 の訂正
（誤）>>114
（正）>>116

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>>119
そうなんです。
水ぬれ原因調査の費用として保険会社からおりた以上の金額が次回の更新時に料金として請求されてしまうのです。

事故件数が０から1件はたいした値上がりがないのですが（無事故は優良物件）事故件数が多いとスゴイ金額になってしまいます。

パイプスペースで住人が水をとめることについて火事の時のバケツリレーと同じようなことだと思うのですが・・・

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>>121 匿名さん

>>119 は、個人賠償責任保険についての話です。
保険会社のコメントには、
>（管理組合の保険は重複保険になりますので、当社が先行してお支払い後、東京海上様へ半額を求償予定です）
とあります。

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あ！　
そうですよね・・・

長谷工フロントからは「取り下げ」と聞いたのですが、保険会社からは東海さんも同じ考えで半額を求償という結論だと聞いています

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事故件数としてどうなっているのかを東京海上に聞いたのですが、代理店（長谷工システムズ）に問い合わせてくださいと言われました。事故件数が2年間で何件は情報共有できても事故の内容など詳細は調べられないそうです

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ひとつ、不思議に思うことがあります。
>>103 には、
>床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、
とあります。
この床とは、漏水元の専有部分の床ですよね。この状況で、水濡れ原因調査の結果を積極的に聞いていないことです。

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もう一つ

>>109 には、
>水ぬれ原因調査の資料と損保会社の情報（証券番号）の情報開示されたのは市役所に相談した後のことです。
と書いてあるのに、
>>113 には、
>ただ、証券番号がわからないと対応は難しいと思います。
と投稿しています。

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>>124 匿名さん

複数の担保種目に跨って保険金が支払われても、原因が同一であれば、事故カウントは「１」だと思います。

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>>125 匿名さん
水ぬれ調査の報告書のコピーはもらったのですが、水管が破損した原因までは書かれていませんでした。共用部分の水管から流れて専有部分の水管を通りそのまま共用部分に流れていく構造なので、どこから破損の原因が流れてきたかはわからないのではないでしょうか

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>>126 匿名さん
漏水の事故日から数えて何か月も経ってから長谷工フロントに「免責５万円が発生していまして」を聞き、そのときに損保会社はどこかを教えてもらえず、理事会の決定を待つようにいわれましたが、その理事会の開催はその日から数えて１カ月も後のことです。
市役所には次の理事会開催日の前に相談に行きました

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>>128 匿名さん

水漏れ箇所が特定され、その部分は専有部分であり、その個所からの漏水で階下に損害を与えたのですよね。

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>>130 匿名さん
はい、そうです

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パイプスペースで水を止めるには、まずパイプスペースの扉を開け、水道メーターを目印にして中を探します。止水栓は水道メーターの横に設置されていることが多く、ハンドルを時計回りに回すことで水を止めることができます。（止水栓を開けるときは全開にはせず半周くらい余裕を持たせておくこと）

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>>103 匿名さん
>床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、居住者も大家も過失がない

こんなことを書いているようでは、民法717条もご存じないのでしょうね。

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>>133 匿名さん
所有者の責任は「無過失責任」であり免責規定はないということは理解していますよ

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マンション躯体部の管理責任はどこにありますか？

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>>131 匿名さん

ところで、
水漏れ箇所の配管の補修と床の復旧は、それぞれ誰が誰の負担で実施したのですか？

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>>135 匿名さん

管理組合にある。

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>>136 匿名さん
賃貸契約書によると思います

応急処置は漏水発生時に調査に来た作業員さんが行っています

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>>137 匿名さん
ですよね。。

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>>138 匿名さん
>賃貸契約書によると思います

意味不明です。

>応急処置は漏水発生時に調査に来た作業員さんが行っています

このことは、賃借人しか知らなくて、その後そのままになっているということですか？

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漏水が多発するようだったら一体型でのライニング工事を検討する管理組合が増えているのではないでしょうか？

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>>140 匿名さん
このケースでは、漏水時に管理会社の職員はオーナーに知らせず、居住者と話しただけで損保会社に書類を提出しています

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>>141 匿名さん

専有部分の配管のライニングなど聞いたことがありません。

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>>143 匿名さん
更生工事など、状況によっては管理組合が一体で対応することがあります

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標準管理規約21条では、第２項で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」としている。コメントには、対象となる設備は「配管、配線等」、「共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる」

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更新（取り換え）工事は床をあけないといけないから大事になるけど更生（ライニング）は比較的短時間で済むし壁や床に穴をあける必要がないから選ばれることがあるよ

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>>144 匿名さん

なるほど、なるほど
また漏水が発生するか、管理組合が共用部分と一体で更生工事をするまで、応急処置のままですね。

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上の階から漏水してるとき～
お宅のピンポン鳴らして不在を確認した後にパイプスペースの止水栓をまわすのは法的に問題ない？
業者を呼んだらお金かかる訳で単なるパイプのつまりやお風呂の水があふれてる場合が多いんだよね

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部屋内で大きな水槽で観賞用の魚を飼っている住民がいるよ。

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2000年新築以降は、硬質塩ビ管が多いので、比較的に水漏れは少ないですが、それ以前の配管の1990年
、1980年築のマンションは、水漏れが多いかもしれません、
また、厳密には、給湯管の銅管にピンホールができての水漏れが大変多いです、
給水管の更新工事は多様ですが、まだ、これだというのは現在ありません、
たとえると、がん治療の免疫療法と同様で怪しい金とり業者しかありません、研究途上です、
ので、更新工事よりは、都度都度スポットでの復旧工事対応でよろしいと思います、
共用部はＰＳ内の給水管くらいで、横菅はすべて専有部です、
マンション保険は、特約で原因調査が入っていますので、そこまではやってくれますが、
マンションの床スラブの横菅は、専有部なので、個人賠償です、
マンションの保険や、管理会社ではなく、個人間賠償ですのでつらいところですが、
原則マンション保険の運用のゆるい管理会社や築浅マンションだと使ったり使わなかったりグレーゾーンです、
ので、1980年代、1990年代築古のマンションからは、早く新築マンションへ引っ越すのが賢いです、新築は、硬質塩ビ管からさらに新しい工法の給排水管なので、安全おすすめです、
とにかく、水漏れがあったらマンション保険で原因調査まではしてくれます、が、原因がマンションの床スラブの横菅であったなら、給湯管の銅管の経年劣化のピンホールが原因であれば、原則個人間で弁償、原状復帰請求なので、大金かかるし、交渉もあり、きついです、（このパソコンセット一式は１００万円だから、１００万円弁償してと主張しても、購入後９年経過しているので１０万円のみ弁償しますとか、保険屋さんはケチで査定してきますので、個人間のトラブル発生も有り）
ですので、万が一、マンション管理会社＆理事会がやってくれると勘違いしてる築古マンション居住者は新築へ引っ越し推奨です、
マンションの購入時には、築年数１０年以内の新古か新築を買いましょう、（マンションは管理ではなく築年数を見て購入しましょう、

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>>150
書き間違えの訂正です、
×更新工事
〇更生工事

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>>150 マンションおじさん

ご名答！

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築40年の分譲（賃貸）マンションの、管理組合 理事長をしております。

当マンションでも水漏れ事故は、よく起こります。原因は、床下の給湯管の穴あきが多いです。

■添付写真は、給水・給湯管の更新工事の様子です。

当マンションでは、管理組合から補助金を支払うので、水漏れ事故が起こる前に、配管を改修するよう区分所有者に勧めています。

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高層マンションの専有部分の天井のスプリンクラーの管理は、管理組合ですよね？

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>>154
ほとんどのマンションでは、管理組合・管理会社の管理です、ご安心ください、（ただし、費用は、特別会計での負担です）

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マンションに限らず、スプリンクラーが突然作動し大きな損害になった事例はあります。有名なのは、2022年9月の静岡県裾野市民文化センターで、オーケストラの楽器が水浸しとなり被害額数億円の損害が発生しました。

https://www.fnn.jp/articles/-/447775

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水ぬれが一番多いよね
管理会社フロントの話は営業トークなので信用できない
会社は儲け主義でも良心でアドバイスする人とかに当たったことがないよ

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マンションの管理規約は、マンションの管理や修繕に関する重要なルールを定めています。特に、給湯管の交換費用の負担については、分譲マンションと賃貸マンションで異なります。分譲マンションでは、給湯管の交換費用は原則として区分所有者が全額自己負担しますが、賃貸マンションでは貸主が負担します。これは、貸主が物件を入居者が問題なく使える状態に保つ義務を負っているためです。また、2021年の改正では、専有部分と共用部分の配管更新工事が修繕積立金による拠出で一体的に行えるようになりました。これにより、管理組合がより効率的に配管更新工事を進めることができるようになりました。

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>>153 匿名さん
リフォームは騒音などで近隣に迷惑がかかることもあり、管理組合に届け出が必要な工事でもあり、躊躇する方が多いですよね。
管理組合から補助金を支払うという決定は素晴らしい。
大変参考になります。

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>>159 匿名さん
共同の利益に反する行為とそうでないのとでの境目を厳格にルール化しないと危険な約束事になる。特に管理者の資質が問われるが如何に？

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上階の給湯管（銅管）の穴あきが原因で、
水漏れ被害を受けた部屋の様子です。

ガス給湯器がベランダ側にあると、
被害が大きくなります。

ガス給湯器が玄関側だと、被害は
それほどでもありません。

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給湯管には銅とステンレス鋼のどちらが良いですか？

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>>162
銅管に比べて、ステンレス管、ポリエチレン管であれば、耐熱性があるので、耐久年数が50年に伸びました、
ので、ステンレス管、ポリエチレン管が優れています、

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>>161 匿名さん
これは天井の張替えをしないといけないのがわかります。
復旧工事の見積書に天井の張替えが入っていても、シミにもなっていないし乾いた後どこが被害箇所かわからないぐらいの場合は、他店にみてもらうと必要ないでしょうと言われるケースもあります。
保険申請されることが前提になっていて高額見積となっていることが頻繁にあります。

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いったん電気の配線がぬれるとダメだって聞いたことがあるけど実際どうなん？天井の配線を新しくしないといけないの？

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私の理解では「経年劣化」が原因の水ぬれは事故で保険金云々じゃなくて修繕費の問題だと思うんだけど、区分所有者に配管や水管の耐用年数を過ぎてることを知らせずに「1年に7件、いやそれ以上もっともっと増えていく」前提で水ぬれを１事故100万円までで何度請求してもいい契約にしようと言ってる管理会社がある。
これって不正じゃないの？
私が「長期修繕計画ではどうなっていますか？共用部分の更新と同時に区分所有者にお知らせして、一括すれば自己負担50万円でできますとか、管理組合がお知らせするものじゃないんですか？区分所有者に耐用年数についても何も説明せずマンション保険ですべてまかなえるかのように（理事さんが）仰っていますが、経年劣化は修繕費じゃないんですか」と発言したのですがお返事がありませんでした。
私の質問の仕方が悪いのでしょうか？
マンション保険で一年に何度でもいくらでももらえるかのように管理会社フロントも仰っています。

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>>166 匿名さん
貴方のおっしゃる通リです。

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見栄えも良く見せる外装塗装工事には熱心に取り組むが内部の見えなところの管理は複雑で見栄えはしないので疎かになりがちだ。優秀な管理者は見えないところに注意を払います。大規模な外壁塗装工事時は内部の給排水管等も更生か更新を行った方がいい。EL等も同じ考えだ。

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>>162 ご近所さん

>>153 の写真を見ても判るように、架橋ポリエチレン管と呼ばれる樹脂製の管が主流です。

ピンク色が給湯管で、水色が給水管です。

金属製の管が、専有部分に使われることは、ほぼ無いでしょう。

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>>169 匿名さん
分岐がないヘッダー工法ではないんですね。材料費削減のためでしょうか？

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か　かいしゃがえりに
き　きっとかっと
ょ　よそみせずに
う　うまい
ぽ　ポテト

かきょうぽりえちれんかんφ(･c_,･｡) ｶｷｶｷ

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　専有部分の給湯管など真水にしか当たらないので腐食しにくいし修繕のやり方も合理化されています。
　気掛かりなのは、道路に面している共用配管です。マンションの共用配管を修繕するときの注意点などご教示ください。
　現管理会社と現理事長に質問してもお返事がありません。経年劣化で事故が起きそうな状況であることがわかっているのに放置、大規模修繕を先送りしておられます。
　公道に影響があるような事故を起こせば近隣の方に迷惑かけてしまいます。マンション総合保険の保険金目当てで事故待ちなさっておられるので案じております。

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>>170 匿名さん

工期短縮のためです。

工期が長いと、周りのお部屋に
迷惑が掛かりますからね。。

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>>172
正直、お金がもったいないので、個人的には、ＰＳ内の給水管の更新は、お勧めしません、節約したらいかがでしょうか？

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間違えました、
訂正します、
>>173
正直、お金がもったいないので、個人的には、ＰＳ内の給水管の更新は、お勧めしません、節約したらいかがでしょうか？

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床や壁に穴を開けないとできないのではリフォーム代がかかりますよね
費用はどのくらいですか？

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＞＞176
１戸50万円くらいと思われます、

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>>170 匿名さん

ヘッダー工法ではないのは、
工期短縮のためです。

工期が長いと、周りのお部屋に
迷惑が掛かりますからね。。

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自己負担額が1戸あたり50万円の更新工事の場合、管理組合からの補助金の妥当な金額はいくらですか？

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>>180 匿名さん

給湯管のみ更新　5万円

給水管と給湯管を更新　10万円　

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