自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

>>141 匿名さん

専有部分の配管のライニングなど聞いたことがありません。

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>>143 匿名さん
更生工事など、状況によっては管理組合が一体で対応することがあります

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標準管理規約21条では、第２項で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」としている。コメントには、対象となる設備は「配管、配線等」、「共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる」

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更新（取り換え）工事は床をあけないといけないから大事になるけど更生（ライニング）は比較的短時間で済むし壁や床に穴をあける必要がないから選ばれることがあるよ

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>>144 匿名さん

なるほど、なるほど
また漏水が発生するか、管理組合が共用部分と一体で更生工事をするまで、応急処置のままですね。

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上の階から漏水してるとき～
お宅のピンポン鳴らして不在を確認した後にパイプスペースの止水栓をまわすのは法的に問題ない？
業者を呼んだらお金かかる訳で単なるパイプのつまりやお風呂の水があふれてる場合が多いんだよね

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部屋内で大きな水槽で観賞用の魚を飼っている住民がいるよ。

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2000年新築以降は、硬質塩ビ管が多いので、比較的に水漏れは少ないですが、それ以前の配管の1990年
、1980年築のマンションは、水漏れが多いかもしれません、
また、厳密には、給湯管の銅管にピンホールができての水漏れが大変多いです、
給水管の更新工事は多様ですが、まだ、これだというのは現在ありません、
たとえると、がん治療の免疫療法と同様で怪しい金とり業者しかありません、研究途上です、
ので、更新工事よりは、都度都度スポットでの復旧工事対応でよろしいと思います、
共用部はＰＳ内の給水管くらいで、横菅はすべて専有部です、
マンション保険は、特約で原因調査が入っていますので、そこまではやってくれますが、
マンションの床スラブの横菅は、専有部なので、個人賠償です、
マンションの保険や、管理会社ではなく、個人間賠償ですのでつらいところですが、
原則マンション保険の運用のゆるい管理会社や築浅マンションだと使ったり使わなかったりグレーゾーンです、
ので、1980年代、1990年代築古のマンションからは、早く新築マンションへ引っ越すのが賢いです、新築は、硬質塩ビ管からさらに新しい工法の給排水管なので、安全おすすめです、
とにかく、水漏れがあったらマンション保険で原因調査まではしてくれます、が、原因がマンションの床スラブの横菅であったなら、給湯管の銅管の経年劣化のピンホールが原因であれば、原則個人間で弁償、原状復帰請求なので、大金かかるし、交渉もあり、きついです、（このパソコンセット一式は１００万円だから、１００万円弁償してと主張しても、購入後９年経過しているので１０万円のみ弁償しますとか、保険屋さんはケチで査定してきますので、個人間のトラブル発生も有り）
ですので、万が一、マンション管理会社＆理事会がやってくれると勘違いしてる築古マンション居住者は新築へ引っ越し推奨です、
マンションの購入時には、築年数１０年以内の新古か新築を買いましょう、（マンションは管理ではなく築年数を見て購入しましょう、

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>>150
書き間違えの訂正です、
×更新工事
〇更生工事

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>>150 マンションおじさん

ご名答！

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築40年の分譲（賃貸）マンションの、管理組合 理事長をしております。

当マンションでも水漏れ事故は、よく起こります。原因は、床下の給湯管の穴あきが多いです。

■添付写真は、給水・給湯管の更新工事の様子です。

当マンションでは、管理組合から補助金を支払うので、水漏れ事故が起こる前に、配管を改修するよう区分所有者に勧めています。

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高層マンションの専有部分の天井のスプリンクラーの管理は、管理組合ですよね？

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>>154
ほとんどのマンションでは、管理組合・管理会社の管理です、ご安心ください、（ただし、費用は、特別会計での負担です）

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マンションに限らず、スプリンクラーが突然作動し大きな損害になった事例はあります。有名なのは、2022年9月の静岡県裾野市民文化センターで、オーケストラの楽器が水浸しとなり被害額数億円の損害が発生しました。

https://www.fnn.jp/articles/-/447775

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水ぬれが一番多いよね
管理会社フロントの話は営業トークなので信用できない
会社は儲け主義でも良心でアドバイスする人とかに当たったことがないよ

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マンションの管理規約は、マンションの管理や修繕に関する重要なルールを定めています。特に、給湯管の交換費用の負担については、分譲マンションと賃貸マンションで異なります。分譲マンションでは、給湯管の交換費用は原則として区分所有者が全額自己負担しますが、賃貸マンションでは貸主が負担します。これは、貸主が物件を入居者が問題なく使える状態に保つ義務を負っているためです。また、2021年の改正では、専有部分と共用部分の配管更新工事が修繕積立金による拠出で一体的に行えるようになりました。これにより、管理組合がより効率的に配管更新工事を進めることができるようになりました。

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>>153 匿名さん
リフォームは騒音などで近隣に迷惑がかかることもあり、管理組合に届け出が必要な工事でもあり、躊躇する方が多いですよね。
管理組合から補助金を支払うという決定は素晴らしい。
大変参考になります。

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>>159 匿名さん
共同の利益に反する行為とそうでないのとでの境目を厳格にルール化しないと危険な約束事になる。特に管理者の資質が問われるが如何に？

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上階の給湯管（銅管）の穴あきが原因で、
水漏れ被害を受けた部屋の様子です。

ガス給湯器がベランダ側にあると、
被害が大きくなります。

ガス給湯器が玄関側だと、被害は
それほどでもありません。

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給湯管には銅とステンレス鋼のどちらが良いですか？

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>>162
銅管に比べて、ステンレス管、ポリエチレン管であれば、耐熱性があるので、耐久年数が50年に伸びました、
ので、ステンレス管、ポリエチレン管が優れています、

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>>161 匿名さん
これは天井の張替えをしないといけないのがわかります。
復旧工事の見積書に天井の張替えが入っていても、シミにもなっていないし乾いた後どこが被害箇所かわからないぐらいの場合は、他店にみてもらうと必要ないでしょうと言われるケースもあります。
保険申請されることが前提になっていて高額見積となっていることが頻繁にあります。

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いったん電気の配線がぬれるとダメだって聞いたことがあるけど実際どうなん？天井の配線を新しくしないといけないの？

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私の理解では「経年劣化」が原因の水ぬれは事故で保険金云々じゃなくて修繕費の問題だと思うんだけど、区分所有者に配管や水管の耐用年数を過ぎてることを知らせずに「1年に7件、いやそれ以上もっともっと増えていく」前提で水ぬれを１事故100万円までで何度請求してもいい契約にしようと言ってる管理会社がある。
これって不正じゃないの？
私が「長期修繕計画ではどうなっていますか？共用部分の更新と同時に区分所有者にお知らせして、一括すれば自己負担50万円でできますとか、管理組合がお知らせするものじゃないんですか？区分所有者に耐用年数についても何も説明せずマンション保険ですべてまかなえるかのように（理事さんが）仰っていますが、経年劣化は修繕費じゃないんですか」と発言したのですがお返事がありませんでした。
私の質問の仕方が悪いのでしょうか？
マンション保険で一年に何度でもいくらでももらえるかのように管理会社フロントも仰っています。

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>>166 匿名さん
貴方のおっしゃる通リです。

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見栄えも良く見せる外装塗装工事には熱心に取り組むが内部の見えなところの管理は複雑で見栄えはしないので疎かになりがちだ。優秀な管理者は見えないところに注意を払います。大規模な外壁塗装工事時は内部の給排水管等も更生か更新を行った方がいい。EL等も同じ考えだ。

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>>162 ご近所さん

>>153 の写真を見ても判るように、架橋ポリエチレン管と呼ばれる樹脂製の管が主流です。

ピンク色が給湯管で、水色が給水管です。

金属製の管が、専有部分に使われることは、ほぼ無いでしょう。

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>>169 匿名さん
分岐がないヘッダー工法ではないんですね。材料費削減のためでしょうか？

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か　かいしゃがえりに
き　きっとかっと
ょ　よそみせずに
う　うまい
ぽ　ポテト

かきょうぽりえちれんかんφ(･c_,･｡) ｶｷｶｷ

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　専有部分の給湯管など真水にしか当たらないので腐食しにくいし修繕のやり方も合理化されています。
　気掛かりなのは、道路に面している共用配管です。マンションの共用配管を修繕するときの注意点などご教示ください。
　現管理会社と現理事長に質問してもお返事がありません。経年劣化で事故が起きそうな状況であることがわかっているのに放置、大規模修繕を先送りしておられます。
　公道に影響があるような事故を起こせば近隣の方に迷惑かけてしまいます。マンション総合保険の保険金目当てで事故待ちなさっておられるので案じております。

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>>170 匿名さん

工期短縮のためです。

工期が長いと、周りのお部屋に
迷惑が掛かりますからね。。

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>>172
正直、お金がもったいないので、個人的には、ＰＳ内の給水管の更新は、お勧めしません、節約したらいかがでしょうか？

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間違えました、
訂正します、
>>173
正直、お金がもったいないので、個人的には、ＰＳ内の給水管の更新は、お勧めしません、節約したらいかがでしょうか？

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床や壁に穴を開けないとできないのではリフォーム代がかかりますよね
費用はどのくらいですか？

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＞＞176
１戸50万円くらいと思われます、

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>>170 匿名さん

ヘッダー工法ではないのは、
工期短縮のためです。

工期が長いと、周りのお部屋に
迷惑が掛かりますからね。。

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自己負担額が1戸あたり50万円の更新工事の場合、管理組合からの補助金の妥当な金額はいくらですか？

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>>180 匿名さん

給湯管のみ更新　5万円

給水管と給湯管を更新　10万円　

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>>170 匿名さん
鞘管ヘッダーだよ。

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一度更新すると50年は漏水の心配がないと聞いています

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管理組合保険の値上がりについて　モラルハザード
水漏れ多発で保険料爆上がり

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>>184 販売関係者さん

さ〇ら事務所か・・・orz

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そもそも、専有部分の漏水事故に対応するため、マンション総合保険に個人賠償責任保険を付けるのは、問題がある。個人賠償責任保険の保険料は、年額２０００円程度だから、居住者に加入を促せば良いでしょう。
（会社務めのような）居住者が、何かしらの個人賠償責任保険に加入していれば、無駄な重複加入になる。

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...
令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。
三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

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専有部分の物損事故にマンション総合保険（居住者包括賠償特約）をつかうと「免責」（自己負担額）がある。
個人賠償（免責なし）をしっかりかけてるのに某マンション理事長とフロントと入居者（賃借人）だけの話し合いで勝手にマンション総合保険をつかって申請されたのですごい迷惑だった。
初動の調査書を作成する段階でオーナーに知らせるべきだよ。オーナーは個人賠償をつかうと主張しているのに取り下げるように長谷工フロントに言われた。

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現理事長も現フロントもこちらの話を「聞いてるフリ」
彼らが言ってることについて間違いを指摘しても「ニヤニヤ」スルーされる

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>>184 販売関係者さん
このビデオで紹介されている個人賠償保険を調べてみると結構いいよね。
一か月あたり約２百円でしっかり補償されている。

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漏水発生を知らされず４カ月以上も後になって突然「所有物件の下から漏水」「免責５万円が発生」「５万円振り込み確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事」と言われました（免責いくらで負担額はいくらと確定されてから通知されました）そのときにどこの損保会社かフロントに聞きましたが教えてくれませんでした（理事会の決定を待つように言われました）

証券番号がわからなければ損保会社の担当は「せっかくお問合せいただいたにもかかわらずお力になれず申し訳ございません」

理事会決定で証券番号の情報が開示されたのでようやく個人賠償保険をつかう意思であることを東京海上に伝えることができました。

水濡れ調査の報告書は既に完成してしまっていました。
オーナーが立ち会っていればもっと詳細な調査書になっていたのではないかと残念に思っています。

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床や壁に穴を開けなければわからない場所（マンション躯体部）の管理は区分所有者にできませんよね。
管理組合等から言われない限り、その場所の配管が劣化していることを知ることができない。
水道関係の方にお聞きしたところ入居者の使い方の影響などほとんどない、築年数によって更新を考えることのようです。

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損保会社間で認識に相違はないと私は聞いています。
長谷工フロントは取り下げるように言いますが納得できない

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