プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
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プレミストタワーズ札幌苗穂 モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/
[スレ作成日時]2019-07-20 21:18:43
いよいよ今年の2月に販売開始になり、値段などの詳細が明らかになりますね。管理費や修繕費も気になりますが、駐車場がどれくらいあるのか、楽しみですね。
モデルーム開設して、価格帯教えてくれるようですね。
モデルームオープンしてるけど、全く書き込み内容ですね。北口との勝敗は決したように感じますね。
実際の管理費と修繕積立はどうだったのでしょうか？
まだ発売していないのですから、管理費等はもちろん正確な価格も未公表ですよ。
教えていただけるのは「価格帯」です。それでも検討はできますから。
南と北は、勝ち負けとかいう話ではないでしょう。北のほうが先に売り出しましたし、戸数も少ないのですから、先に売り終えると思いますが、南もそう苦労せずに売り切ると思います。
ここ書き込み少ないし人気ないですよね。
苗穂検討中さん
ここが苦労せず売り切るって本気ですか？
昨日モデルルーム見に行ってきました。坪単価は平均して200万前後と北口と比較してそこまで高くないなという印象でした。南面向きの部屋は北口はかなり強気の設定でしたが、ここはそこまで差をつけてないですね。現時点で事前の申し込みが結構入ってて好調な感じでした。
B棟の1階に商業施設が4つ、2階は屋根裏になっていて3階に医療施設が4つ、アインズの薬局が1つ。たくさん薬を処方する内科や小児科などが有望みたいです。
A棟は商業施設が1階に3つ入る予定とのことでどんなお店が入るか楽しみですね。
最近ブームの高級食パンの店が入るかもしれないとのことでした。
>>753 苗穂検討中さん
そうなんですね～楽しみです。ファクトリー近くのフロンティアの一階にも高級食パンのお店が入るって聞いてたのですが、ブレミストに変更に？？なったのでしょうか。
24時間営業など、利益率がいい店を厳選すると言っていたのでコンビニとかもできそうですね。
アリオとぶつかり合っても良い事無いので、アリオに来たお客さんが足を伸ばして来たくなる様な店舗が出来ると良いですね。
前述された食パン専門店やクロワッサン専門店、看板メニューのあるカフェなど、独自性のある店舗が好ましいです。
そんな店が、こんな何もない地域にできたって流行らんて。最初だけですよ
少なくとも南タワーの400世帯、プラスたぶん北タワーの300世帯が足元圏の顧客になるわけですから、上手くいく可能性もあると思いますけどね。
>>759 匿名さん
セブンは駅の中もにあるので可能性は低いですが、北口にもできるコンビニとは別がいいですね。高級食パンはブームが終わったら飽きられますが、普通のパン屋だと使い勝手はいいかな
修繕費は空中通路が長いほう(B棟)のマンションはメンテナンス費用がかかって修繕費が高いのでA棟を勧められました。B棟だと2階の空中通路からマンションには入れなくて途中で1階に降りてからマンションに入らないといけないらしく、利便性だけを考えるとAのほうがいいですね。
>>760 通りがかりさん
道外ですが、今住んでいるマンションの近くに高級食パン店が3箇所あります。どこも似たような感じで飽きてしまいます。普通のパン屋さんの方がいいですね。個人的にはシティーベーカリーが好きですが流石に苗穂には来ないかな。大丸のポールのようなパン屋さんが良いですね。
>>762 マンション検討中さん
食パンは飽きますね。道内はかなり遅れて最近流行ってきましたが、道民は新しいもの好きで一時流行りますが、飽きられるのも早いのですぐに飽きられると思います。
どのような店が入るのか楽しみでもありますが、あの苗穂なのでがっかりするようなことにならないことを位のってます。。早く店が決まるといいですね。
北口商業施設はセイコーマートと聞きました。
南口にもコンビニが出来るなら旧駅舎前に有って閉店したローソンが有望ですかね。
コンビニとベーカリーは生活利便性を考えるとまぁ入るのかなと思いますが、他の店舗はどんなのでしょうかね？
762、763、766あたりのサラッとディスっていくと言うかマウンティングして行くと言うか、なかなか爽やかな投稿で、好きだなあ。
いかにもって雰囲気がプンプン臭う。苗穂には来ないでね。
成城石井って美味しいもの無いし
悪いけれど
中間階級市場向けだから価格的にもお手頃だし特段美味いものは置いていない。
成城石井もイカリスーパーもおしゃれなお店だと思う。駅中にある小さなスーパーってイメージがあります。輸入食品、調味料、ドリンク系もアリオなどにない品揃えで使い分けが出来るのでは？苗穂をディスってるようには思えませんけど。
管理費の連絡がありました。当初の見積から月額で7500円ほど上がります。管理費で4700円、修繕積立金で2800円。空中歩廊の分の管理費ですが高いですね。
年間90,000円のアップ。0.3-0.5%高い金利でお金借りるのと同じですね。
どうしよう。
771さん
言葉足りないです。
詳しくお願いします
空中歩廊分の毎月経費＝管理費+修繕費が （管理費で4700円、修繕積立金で2800円上乗せで）＝月額で7500円プラスが掛かりますね。これはＡ棟でしょうか、であればＢ棟はその倍かな？
しようがないね、それでもＢ棟 買おうかな！考え中！
通常の管理費と修繕積立金に+して7500円か。やっぱり無しかな。直結代に１日200円以上出すと考えるととどうかな？
直結といいながら、二階からは入れないので一度一階に降りてから入らないといけないのでそこまで管理費などが高くなるならA棟のほいが断然いいですね。
ここで過去言われていた共有部の管理修繕費月2万円からずいぶんと下がりましたね。
しかし7500円は安いとは言えない価格ですね。
マンション北側、北海道新幹線の清掃と工事をやる工場基地になるって本当？臭くて煩くなりそう。
>>781 名無しさん
今の時代、臭いや騒音などは大問題になるのでもしそのような施設が出来てもそんなに影響はないのではないでしょうか？そもそも、どこからの情報かわからないものですけど。
サービス付高齢者住宅、最近多いですよね。時代なのか。。苗穂周辺もアリオ以外に小さな商業施設がもっと多くできてくれたらいいですね
札幌駅に留置線を設けることになっていたはずです。苗穂駅の手前までしかこないのでは？
留置線なので清掃などはなく、あくまで一時的に待避する場所じゃないかと思いますが。
将来的に旭川まで延伸することになったらまた変わるのかもしれませんが。
私は、Ｂ棟を最初から検討していたので、Ｂ棟の情報しか出せませんでしたが、どなたかA棟の管理修繕費のアップ情報をお持ちではないですか？
Ｂ棟の60㎡の部屋以外の情報もお持ちの方がいれば教えていただきたいです。
>>787 マンション検討中さん
正式な管理費、修繕費の値段は発表されていませんが、B棟はA棟より＋7000円になるようです。担当の方からは維持費が安く、より駅に近いA棟をお奨めされました。
基本的に値段は同じですが、眺望の良さ(高い建物がない)で100～500万くらいの違いがありました。高層階のプレミアムは例外ですね。どのような情報が知りたいですか？
>>788 通りがかりさん
ありがとうございます。まずはA棟とＢ棟の違いを知りたかったのでたすかりました。部屋の広さによって、空中歩廊分の管理費に差があるのでしょうか？広ければ高いのか、単純に各住戸に均等割りされるのか、分かればありがたいです。
そのとおりですね、専有面積の㎡数で変わってきますね。
\250円／㎡とかね。
空中歩廊の管理費と修繕費が部屋の面積で変わるとは意外だな。
>>790 通りがかりさん
789です。ありがとうございます。ということは、792さんも言っている通り、広い部屋の人は、さらに負担が増えてしまうということですね。
私は、家族がいないので広さは不要ですが。
ありがとうございました。
>>792
不思議です。部屋が広いから住んでる人数多いわけではないのに。各住戸は持分比率は当たり前ですが、空中廊下まで持分比率なんですね。お金ある人から出してもらった方が良いのはわかるけれど
> 部屋が広いから住んでる人数多いわけではないのに。各住戸は持分比率は当たり前ですが、空中廊下まで持分比率なんですね。
「部屋が広いから住んでる人数多いわけではない」ので「空中廊下まで持分比率」がおかしいならば「各住戸は持分比率は当たり前」と考える根拠が不明。
区分所有法19条（共用部分の負担及び利益収取）では持分による事を原則としているが、管理規約で別の定めをする事は妨げられない。
よって共有部について人頭割と決めることも可能。もっとも人数なんて確認できないし変化するし、難しいかな。
もちろん均等割も出来る。一般的に総会議決権は一戸一票が多いから(面積割も可能)共有部費用負担も均等割の方が本来なら公平だと思う。
ここの空中廊下はマンション所有者専用なの？
部屋面積に応じた分割が普通だよね。それ以外な所なんてあるのかな？エレベーターは高層階の人を高くしたりとか？めんどくさい。
販売開始までもう少しですね。一期はどれくらい数を売り出しするのでしょうか？
中央区最大級で今年の札幌ナンバー1マンションですし、ぜひ買いたい。 管理費がどうこうなんて買えない人が悔しくておっしゃっているのでしょう。 だいたいマンションてものは管理を買うわけで。 管理費が高いのは良いマンションである証拠。 やっと来週お話を聞けそうなので楽しみです。
説明を聞いてきましたが、高い高いと言われる管理費は、北口のマンションとほとんど変わりませんでした。修繕費積立金もそうです。
坪単価も、北口のマンションとそんなには変わらないのではないでしょうか？
こちらの方が良いかなと思い始めています。
まあ、北は上層階は売れてしまったようですが。
設備面、まだ比較していないんですが、大きく違うでしょうか？
比較された方がおられればコメントをお願いします。
60平米台の２LDKのお部屋に興味があるのですが、やはり坪単価200万円以上でしょうか?
>>８０１さん
そうですよね。 管理費を気にする人がタワーマンション買ったら毎日眠れないかもですね。 タワーマンションなら１階や２階に普段の買い物もできるくらいのお店があって、人がたくさん出入りしますから、その間しっかりと管理というかガードマンも必要ですし、各フロアにあるごみ置き場も毎日の清掃が無いと不安ですし、タワーパーキングの維持費など、コストはかかるものです。 そこをケチってしまってはタワーマンションの魅力が半減してしまう気がします。 大和ハウス工業はタワーマンションをたくさん作っているから期待してます。
土曜から、見込み顧客に対しては価格等の提示が始まりました。
当初に挙げられた価格帯よりもやや安くしてきています。ただし、第１期は上層階と低層階のみで、真ん中は２期以降になるとのこと。全体の1/3程度が売りに出るようです。
管理費（公共部分の維持負担金を含む）も修繕積立金も、特別に高いということはありません。「管理費と修繕積立費で初年度から毎月5万円位かかる」と書いていた方もおられましたが、最上階・最高額の部屋ならばともかく、ボリュームゾーンの住戸では全くそのようなことはありません。その半分くらいです。
札幌No1マンションですからね。
遅れをとってはいけませんね。
週末は混みますから、行けるひとは金曜日までに行かないと。
源泉徴収票などの収入証明と健康保険証、運転免許、認印を持って行く方が良さそうだ。
札幌ナンバー1って、なんか笑っちゃいました
苗穂 No1マンションでした・・！
それなら納得
とは言え、あっちは生活必需品の軽減税率も多いからね。
そういった重要な点をあえて伏せる発言はマスコミと同じ悪意があるね。
https://hunade.com/euro28-vat#9
でも物価高いもん。ノルウエーとか
このマンションが今年の札幌No1であることは誰の目にも明らかではないですか。 だから管理費などの維持費を他より安くする必要などないと思いますよ。 必要なお金はきちんと積み上げないと後で資産価値が落ちてしまったり、必要なサービスを削減することになってしまいますよ。 後になってから維持費を増やそうとしても負担できない住人が居たら困るじゃないですか。
第１期登録申込受付のDM来ました。
諸々の詳細価格が載ってましたが、問題とされていた修繕費は専有、共有のトータルで3700-11200と全く普通の価格でした。むしろ北口グランアルトより安い位です。
１期販売に億クラスの住戸もある様なので、２期以降もこれ以上の修繕費の住戸は無いでしょう。
気になったのは駐車場が最低でも20000と言う所、インターネット使用料が1650と言う所（安いのですがグランアルトは管理費に込でした）
まぁ管理費もそれ程高くなく、億クラスの最高額住戸でも管理、修繕費のトータルは3万前半と言う所、事前情報は完全にデマでしたね。むしろ安すぎて管理が不安になるレベルです（事前情報が高過ぎた故）
修繕費は、販売促進のため当初安く設定していても数年後に急上昇することも多いです。
長期修繕計画の確認が必要ですね。
ホームページに２万円～と書いてますよ。
駐車場は高いですね。新札幌のダイワマンション気になってますが、ここよりは安良いけど。完成まで待てないな。
新札幌の人ってススキノとかに飲みに行かないの？終電逃すとタクシー深夜割増で3000円以上くらいしない？
真面目な人多いのね
ここならどくれくらいかしら？千五百円くらいかな？
いきなり何を・・・。
そんな頻繁にススキノで飲むんですか？
折角の札幌No1マンションを作りあげるべく共用部分が計画されていただろうに。 管理費が普通クラスに落ちてしまうとは。 各階ごみステーションの清掃や１階２階の商業施設に人が集まることを前提としたセキュリティなどそう言った重要な部分は大丈夫なのかな。 コンシェルジュや管理人の質は確保されのだろうか？
商業施設の管理費って、住居部分と同じ占有面積に応じて？
施設の負担比率が高く、そのおかげで住居部分が普通になったってことはないんでしょうかね？
たしかに1月初旬までは高めの管理費を提示していたのに、どうやって下げたのかは気になります。長期の計画では極端に上がらないようですが、下に入るテナントに多く割り振られたのでしょうか？
過去の裁判とかは存じ上げないですが、テナントに空きが出る原因になると困りますね。
購入当初に管理費と修繕積立金を安めに設定し、徐々に値上げしていくのは良くあるパターンかと．．．。駅直結のための通路等の共用施設や立体式の駐車場の修繕費・設備更新費がやがて重くのしかかってくるのは周知の事実。
予め用意されているはずの修繕計画書で共用設備や立体式駐車場の修繕費用・設備更新費用を確認しておくと良いでしょう。
ちゃんとしたところだと駐車場は利用者からの利用料金からの利益積立金と利用者からの臨時分担予想金のみで計画されているはずです。
案内が来ました。
物件価格も案内当初より安くなったんじゃないですかね。
修繕費は20年後まで上がり続けて、30年後までの計画を立てていると説明を受けました。
良いか悪いかは別として、グランアルトより価格競争力はあるんじゃないでしょうか。
グランアルトよりは、こちらの方がツインで良いですね。
管理、修繕費などころころ変わりすぎて不安を感じます。販売前に急に安くするのは高いという声が多かったようですが、逆に下げる事により後からの値上げ幅が大きくなるのではないかと想像します。
将来の値上がりの期待を持つ人、値下がりを不安視する人、そんなことはどうでもよくてただ自分の家が欲しい人などなど、様々ですね。
NHKの今日のニュースでは、首都圏のマンション価格がバブル期を上回っているとか。不動産て分からないですね。
バブル期ってボーナスもいっぱい出たんでしょ？その頃よりも高いって不思議。
>834さん
不思議ではないですよ。
バブル期の借入金利は４%とかが普通でした。
今は金利が過去最低に低いので、当時の価格と単純に比較はできません。
驚くかもしれませんが、5000万円、35年、4%での借入と、8000万円、35年、1%での借入は、毎月の返済額がほぼ同額となります。
ざっくりですが、バブル期は年収の５倍、今は7?8倍の金額が借入できてしまうのです。
さらに言えば、世帯の場合ですが、当時は専業主婦の割合が7?8割程度でしたが、今は5割を切って逆転しています。
つまり、共働きの世帯はさらに多くの金額を借入することが可能ということです。
一般的な収入の共働き世帯であれば、報道で言われている首都圏マンション平均8000万円というのは、ギリギリ手が届く水準なので、価格上昇余地は若干ですがあると見ています。
ただ、これから大きく値を上げることもないと言うことです。
>>835さん
その金利の話は良く聞く話ですよね。
私も最初は、そうか！って納得していたけど、
銀行員の友人に、
金利がバブル時代並みになる可能性も忘れるな
と忠告されて色々迷い中。
住宅探しは不安ばかりですよね。
>>834 マンコミュファンさん
> 首都圏のマンション価格がバブル期を上回っている
元データは不動産研究所のこれですね。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/413/9g2caw4T.pdf
データを見ると供給戸数が激減していますので、母数が減った影響が大きいのではないでしょうか。
㎡単価が前月比50%超アップとか、実態を適切に反映していると思えません。
金利の変動に対応できる程度の借入にしましょうね。年収が低くて家を購入できなかった友人数名が去年(建て売り)と今年(注文住宅)を購入したそうです。注文住宅の友人には最低でも10年固定にして、その後は金利上昇しても対応できる程度の借入にしたら良いのではとアドバイスしましたが、最初の手数料が安い北洋銀行にしたそうです。私なら戸建は買いませんが注文住宅にするなら低炭素認定住宅を建ててフラット35にします。
私は現金一択。つまりためてから買いました。
借金は時間を買うためのものですから、その人の価値観次第なので何が正解という事はありません。私は金融関係の仕事をしていたことから、借金だけは絶対に避けたかったので現金という選択をしました。
最初の一軒を現金で買ってしまえば、適切な物件を選んでいれば売却価格は不動産市場推移にリンクしますから、悪くても多少の追加支出だけで買い替え出来ます。結果として数回の買い替えも毎回現金です。
