西新エルモールプラリバ跡地に誕生する、駅直結の40階建タワーマンションです。
九州初の地下鉄駅直結の免震タワー、竹中工務店施工とのことで注目しています。
情報交換をお願いいたします。
所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
交通：福岡市営地下鉄「西新」駅徒歩1分（駅直結）
用途：店舗・共同住宅・駐車場
敷地面積：約4,200㎡
延床面積：約50,789㎡
構造/規模：RC造・SRC造・一部S造地上40階地下2階建
総戸数：306戸※事業協力者住戸20戸含む（予定）
駐車台数：221台（予定）
売主：東京建物株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店九州支店
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2018-03-13 09:01:15
購入を検討していましたが、価格、特に管理費等を見て購買意欲低下しました。お金持ちさんが羨ましいです。
1億超のマンションって年収どのくらいだと余裕なんですかね？子供がいるとかいないとか、家族構成、普段の生活のレベルをどれくらいにするかによるでしょうけど。。。
この地区に住む子連れ家族で、特にこのマンションに住みたがる人は、そりゃーーーもう教育費にかけるお金は惜しまないでしょう。百道浜に住んでいましたが、皆さん凄かったです。
目と鼻の先に修猷館、西南などがあり、文教地区として昔から鉄板の地区でしたから。
年収2000万でも、華やかな生活を送ればあっという間になくなります。
6,7年前だったら西新は坪165万～200万くらいで買えたのに
坪350万円だとしたら倍近く値上がりしている。
いくらブリリアでさらに駅直上で高級志向だと言っても
冷静に考えるとこれは高すぎ。
福岡にこれだけの値段のマンションを買える人はそういない。
プロ野球選手とか医者とか社長くらい。
ただ、西新に限らず、郊外の不便なところも異常な値上がりをしているので
東区や博多区、西区の駅から15分くらいのところのマンションを
例えば80ｍ２ 4000万円とかで買うくらいなら、こっちのほうが良い。
6.7年前なら同じ値段、同じ広さで西新や薬院や赤坂の低～中層階買えた。
903ですが、経営者ではありますが、やっぱり年収という概念ありますが、年収を気にするようではまだまだそんな程度では手を出してはということですかね。ただ先輩の経営者の3億くらい収入ある方も年収的なことは把握されてましたよ！？
先ほどどなたかが、６－７年前の福岡市内での新築マンション価格が（中古も同じでしょうが）、現在と比較するとかなり安価であったとのご指摘がありました。ということは見方を変えれば６－７年後にはまた現状の販売価格からかなり下がる可能性も大いに考えられるということですよね。経済は生き物ですから、日銀及び現政府の低金利政策というかお金のばらまき制作もいつまでも続けられるはずはありませんから。遅くとも、３年後（規約の変更がなければ、あの方の長期政権も長くてあと３年後までですから）には金融政策が徐々に引き締めの方向に行かざるを得ないようになるのではないでしょうか。要するに、その時まで待てる人は今は買わない方が得策だし、今買える人でかつ買わなければならない人はいくら高かろうが買うということに帰結するのではないかな。
そういった意味からもここは永住者向けか。
福岡はいまマンション立ちまくりでよくこんなに福岡に金持ちがいたもんだと思ってたけど、6.7年後に魅力あるマンションがあるかって思うと悩みどころ。
内覧会から倍率高くて、しかも販売員が凄く横柄。80平米で9000万近く。車寄せもなく、雨の日はタクシー傘をさして自分で拾わなくてはならない。残念でした。福岡はバブルですね。
>>912 マンコミュファンさん
例えば、コンシェルジュが手配したタクシーにのるためには、歩道を横断して車道まで出ないといけないんですか？
また、その予約タクシーは、車道に駐車して待機？(後続車が困る？)
まあ、場所的に予約しなくてもた手を挙げれば直ぐにタクシー捕まるんでしょうけど。
912さん
横柄ってどんな感じだったんですか？
我が家は大変感じ良かったですよ。
担当者によって違うとは思いますが。
最上階価格(36～38階)
129.81㎡ 28,000万円～(南角)
101.82㎡ 22,000万円～(南西)
116.91㎡ 30,000万円～(西角)
101.13㎡ 22,000万円～(北西)
142.76㎡ 35,000万円～(北角)
101.65㎡ 22,000万円～(北東)
129.81㎡ 30,000万円～(東角)
坪単価800万円なんて東京港区価格ですね。
上層階価格(33～35階)
97.78㎡ 14,000万円～
84.69㎡ 9,800万円～
60.98㎡ 7,000万円～
99.10㎡ 14,000万円～
85.10㎡ 10,100万円～
109.21㎡ 16,000万円～
88.91㎡ 10,500万円～
100.08㎡ 15,000万円～
79.92㎡ 9,300万円～
東京のひとが買うにしても中国のひとが買うにしても大量に賃貸に回るということか。
ますますインカムゲインは期待できないね。
マンション投資はベースにインカムゲインがなければいざとなった時に逃げれない。
賃貸価格はすぐには変動しないので、買値より下がっても
インカムゲインを稼ぎながら不動産価格上昇を待てるが
インカムゲインが低ければそれがでできない。
例えば85ｍ２で1億の部屋とか賃貸料は月50万以上じゃなきゃペイできない。
そんな部屋が大量に賃貸に回って、この福岡で借り手があるのか？
＞915 こりゃないわ。ぼったくり。
法人が借りるにしてもペイしない
法人だったら西新駅近80平米を2つ買ってぶち抜くと160平米がせいぜい1.5億でしょ。そっちにするよ。
ホークスのレギュラー（それも内川クラス）とか、おすぎとか、そんなレベルじゃないと買わない（買えない）よ。
ちなみに某市内有名塾の社長の自宅知ってるが、確か2億は遥かに下回る値段のマンションですぜ。
917の記事
×結論：東京のリッチマンの懐具合は桁違いなのである。
◯結論：東京のリッチマンの情弱ぶりは桁違いなのである。
まあ、買ってくれたら福岡の経済的にはありがたい、のかな？
こっちは普通にマンション買ったとして、もし高過ぎて売れ残ったら、上の記事みたいに15％引きで買う人がいるかもしれないと思ったら買う気が失せてきたな。。。
年収1200万ぐらいでも何とかなるかなと思ってましたが全然無理でした。
二丁目の新築マンションを見に行きましたが、こじんまりしてるけど、内装の質感も良いし駅までのアクセスも良かったですよ。
マークイズへもギリギリ1kmで徒歩圏内！？
駅直結のブリリアよりこっちの方が西新駅まで到着する時間は短いんじゃないかと本気で思いました。
年収１２００万もあって無理なはずないと思いますよ
>>924 匿名さん
せいぜい下層の60m2程度の部屋で無理して返済がいいとこでした。同じ額出すなら85m2の4LDKの方が魅力的でした。
価値観様々だと思いますが、私の場合は子供も2人いますので。
年収1200万でもボーナス(仮に年3ヶ月)の場合、
月収は75万ほどで手取りは54万万位
ここで10000万位の部屋を買ったとして頭金と諸費用を払い9000万のローンを組んだ場合、毎月の住宅ローンと管理費等で支払いは30万は掛かる
30万払っても24万あるので生活はできるが
住宅に見合った生活をしようするとたぶん足らない
ボーナスを当てれば余裕がでるがボーナス併用ローンは景気変動でリスクが高い
まあ、手取りの半分以上を住宅費に当てている時点でバランスが悪く破産予備軍になりそう。
年収2000万位(ボーナス無)で手取り100万を少し超える位になるよ
住宅費30%になるし、この辺でやっと1億部屋を買える適正値？
あそこの車だすところは一方通行で信号までの距離が短く、車がたまり、車出しにくいことは考えたほうがいい。休日の朝などは渋滞するはず。
大通りに出入口は無いにしても、路地から西新パレス側と商店街側の両方に出れないのですか？
金に苦心する層が買うマンションではないのでは⁉️
車に関して投稿がありましたので、私が気になった点も投稿します。
車を出したところからは左折しかできないので、天神側に行く場合（多くの人がこちら側のはず）には、ぐるっと城南線まで迂回しないと行けなくなります。
また、帰って来る際も、オレンジ通りという、なぜか歩道が膨らんでいて蛇行している幅の狭い道（グーグルマップで確認できます。）を通るか、城南線側から入って来るしかありません。しかし、城南線側には性風俗店があり、特に小さな子供がいる家庭だと通りたくないような道です。
この辺のマイナスポイントは東京建物側は説明しないので、車を使う予定の方は考慮する必要があると思います。
年収2000万弱。ボーナスなしです。駐車場代や修繕積立金等を考えると下層でも月30万円以上に…。子どもが3人おりますのでそれなりの部屋数と広さが必要です。金銭的にやはり厳しいので諦めようかなと…。（涙）
子供一人に2000万は掛かると言いますしね
3人で6000万！頑張ってください。
諦めずに買ってください.2000万も稼ぐなんてすごすぎます。
高杉さんでしょう。
この金出すなら、近くで普通に立派な戸建てが建つよ。駐車場も平置きで2台置ける。
アベノミクスミニバブルの頂点にしか思えない。
アスペルガーな旦那が資産価値があると言い張り、購入すると聞きません。購入するには高額すぎて、子供もいるので将来が不安でたまりません。この物件は、本当に価格に見合った資産価値があるのか...そうは思えず、本気で離婚考えてます。
資産価値を考えると、高額物件は落差が激しいから心配ですね。
中古になるとかなりの値引きが必要です。
赤坂のプレミストより高い価格設定ですね。
キャッシュに余裕のある方だけご検討ください。
ローンで買う層の物件ではない。
＞983
アスペな旦那は購入すると決めたら翻意しないでしょうね。
それが原因で離婚となったら、親権はとれるのか、どちらに過誤があるのか。弁護士次第でしょう。
それはともかく、個人的にはここは割高なのでスルーです。賃貸用に所持していいかなとも一瞬思ったんですが値段聞いて買う気なくなりました。なんたって西日本ナンバーワンの坪単価ですよ。
立地も市内一の文教区とは言え、昔から庶民の街、学生の街西新です。
賃貸に出してもおいそれと借り手がいないだろうし、住み続けるにしても管理費割高のタワマン。
ここを買ってもいいのは、将来の（金銭的）不安って何それおいしいの？っていうレベルの人です。
941: 周辺住民さん
>西日本ナンバーワンの坪単価
本当でしょうか？京都だと坪単価800万超えの物件が話題になりましたが、
いよいよ京都超えですか・・・
気になる物件でしたが、そこまでグレードの高い物件だとは思ってもみませんでした。
坪単価はどの程度価格帯になるのか教えて頂ければ幸いです。
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1512/08/news096.html
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/kansai/240.html
マンション全般そうだと思いますが、資産価値があがることが前提でないと将来の資金計画がうまくいかない状況ならかなりリスクですよね。
株に生活資金つっこむようなもんです。
資産価値があがること期待して購入するなら、仮に資産価値が厳しくなっても生活に余力がもてることが望ましいと思いますよ。
抽選倍率を落としたいのか、他者の妨害なのか、ねたみそねみなのか知らないけど不正確な情報が多いね。
駐車場は、でると一方通行のせまい路そこは混むことはありそう。
その先は左右どちらにも出る事が出来るので藤崎方面も天神方面も好きな方にいけばよい。
駐車場に戻る路が細く回り込まないといけないのは確か。
坪単価も安い部屋で300万台から、これは28階位まで。
最上階とその下のハイグレードラインがアホみたいに高いだけで、それ以外はそうでもないよ。
見学に行かれた方、ご存知でしたら教えてください。
・駐車場は半分の人しか取れないんですよね？
・電気は一括受電ですか？
・エレベーターは高層・低層で分かれてますか？
・管理費、修繕費・駐車場代はモデルルームで教えてもらえるのでしょうか？
＞坪単価も安い部屋で300万台から
6－7年前ですが、駅から徒歩5分のグランドメゾンが坪200万切ってることから、どう考えても今はバブルで買い時じゃありません。
将来の人口減が確定しているので、不動産価格も必ず落ちます。
どうしても今買わなきゃいけない人、かつノーローンでも大丈夫な富裕層向けですね。
943の京都鴨川沿いのマンションは、場所的に相当なプレミアと思われます。まあ、あっちも掲示板見ると結構ネガありそうだけど。
一方こちらのマンション、高いか適正か冷静になって考えましょうよ。駅直結だけど庶民の街西新ですよ。
なんか他のデベの妨害工作みたいになってきたｗ
アスペみたいな、まともな感覚ない人じゃないとこんな割高物件は買わないよ。
元が高すぎて、資産価値高くても損するしかない。
大名と西新の路線価を比べても、坪単価高すぎですね。
抽選倍率低くなりそうな予感。
ここの購買層は
坪単価がいくらとか
計算するセコい層は
いないと思うよ。
ステータスのひとつとして
持っておくか位の感覚でしょう。
戸数が多い分、値が崩れだすと崩壊しそうだ。
一戸買っておくかな。
タワーマンションなのに電化なしガスオンリーとは残念
ここ買う層でもここがバブリーに高いってのは重々承知でしょう。
それでも売る自信があるからこの値付けなんでしょうね。ここよりランクの高いタワーはもう福岡には出てこないかもしれない。大名小学校跡地にレジデンスが出来るらしいけどまだ詳細は分からないし、実際に住むなら多少高くても・・・って人は多いはず。まぁ多少ではない気はしますが。
福岡の賃貸でうん十万も出す人いないですよ。
説明会に参加しました。
設定価格をみて、即、撤収を決めました。
修繕積立金も管理費も駐車場代も、ランクが違うと思いますので、年収2000万円台の小金持ちが買うのはやめた方がいいでしょうね。
年収が高くてもバブル価格のモノは買いませんよ
のちのち後悔がアタマをもたげるから
大名の物件なら何十万も家賃を払う方もいるかもしれませんが、西新で家賃うん十万となると厳しいのでしょう。
いくら駅直結、自走式タワー内駐車場とは言え、天神徒歩圏内には遠く及ばないような。値付けを見て聞いて、プレミストが適正価格だったことを再認識ですな。
プレミストはタワー内駐車場だけど、機械式タワー駐車場。
人通りは同じくらい多くて車の出し入れもめんどくさそう。
２倍３倍当たり前て東京の常識なのかな？相場の２～３倍に思える。
自分は、今週の土曜日に説明会に行く予定ですが、皆さんの話されている内容を見るとだんだんと行く気がしなくなりました。赤坂のプレミストより坪単価が高くなるとは全く予想していませんでした。
プレミストより高かったです。この値段は高すぎですね。どの部屋も－1000万くらいでないと検討もしない。しょせん西新なのに。
買わない。
東京の富裕層をターゲットにするセールス手法をされると、その地域の物件相場もつられて値上がりする可能性もありますね。
どんどん高くなれ〜。
そして弾けろ〜。
いろんな意見はあるみたいですね。ただ、高い高いと騒いでいる人はいると思うが、詳しい人が見たら価格に対して仕様が見合ってないことは明白。天井高さ、バルコニー仕様、なんといってもエントランスまでのアクセス、駐車場。ここができようが、福岡市ナンバーワンマンションは決まりませんね。少なくともここがナンバーワンでないことは確か。
大濠などにはもっと戸建てに近いような高級マンションはありますが
ここのここの特徴は駅直結アンドタワーでしょう。
多分そういう意味では福岡唯一無二。
そして、共有スペースであるラウンジがが真ん中あたりではなくて上から3つ目。
当然、下層階も利用できるので必然的に下層階でもお値段は高め。
おこがMJR赤坂や他のタワーと違うところ。
それでも売れるのは下層階からだと思う。私も買う気満々だったが
流石にちょっと高すぎる。
賃貸で回収できない分、高掴みのリスクもある。
今後西新にはタワーが林立する可能性もあり、戸数も多いので
新築より安く今後中古でも手に入るかもしれない。
最近は様子見に傾いている。
ここを東京の富裕層が買ったとして、どういった利用法が考えられますか？
賃貸だと割りに合わないし、セカンドハウスとか？
975 それそれ。買ったとして利用価値がわからないですよね。
リゾートでなし、観光でなし。
単に地元のことを知らない東京建物がやらかしたとしか思えないプラン。
上の方のリンクで、東京の富裕層に買ってくださいと泣きつけばOKという記事があったけど、
東京の富裕層を馬鹿にしてないですかね。
東京の富裕層がどうするか、、、
地元庶民には知る余地はないし、余計なおせわかな。
ここが成功すれば、商店街辺りも再開発出来そうな
老朽化した地帯もチラホラあるので
駅直結タワーが林立の可能性はあるでしょうね。
時間が掛かる事業なので纏まるかは別として
既に色んな業者が動いてると思いますよ。
公表されるのは大抵決定後ですから。
プレミスト、MJR辺りの地価と比べると西新は三分の1。
区分所有の建物部分と土地部分の価格を考慮して考えても割高感MAX
商業施設部分の土地代、マンション購入代金に乗せてるのかも。
売れない、貸せない、住み続ける為の物件やね
ここが失敗したら西新の価値は暴落しそう。
一期分譲でかなり手を引いた人がいて売れ残って東京に泣きついたら、二期で公に値下がりするってことはありますか？？一期で買った人がいる限りそれはないんですかね？？
ここが起点となって福岡のマンションバブルはじけそうですね。
期別販売は、価格調整するでしょう。
逆にここが高すぎて西新の他の物件が売れているような気もする。
あと5年くらいは価格上昇傾向だろうけど、ここは高杉。
その昔バブルの頃、無理してマンション買って払えなくなって借金のカタに輩さんが住み着いちゃったなんて事がたまにあったな
ここを買う人に限っては無いだろうけど
毎月の支払いは多いし売ろうにも価格が高すぎて
少し下げた位ではほとんどの福岡市民は手がでない
流通性が悪いからリアルな話支払いトラブった時は手に追えなくなる
輩さんは高級が大好きだからね
人生何があるか分からない トラブっても変なとこから借りちゃダメよ！
無理しないでねってことね。
こことパークハウス赤坂タワーでは、値付けが対照的。
安過ぎると板で話題となったパークハウスと、高過ぎると話題となっているここ。
ここだけがマンションじゃない、タワマンじゃない、資産価値無かったら買う意味もない。
売れない高額物件？！
維持費、管理費、修繕積立金、駐車代もバカ高い。
金持ちの中でも頭の悪い金持ち用高額物件？？
ここは競合よりかなり高い販売単価というのは分かります。
例えば購入後バブル崩壊で全体的に相場が下落したとして幾らになるかは置いて
近接の三井や住友と似たような単価でしか売れないって事ありますか？
昭和バブル経験の方、教えて下さい。
当時もここまで極端な物件って無かったですよね？
>>992 名無しさん
さすがに駅直結で三井、住友マンションと同額って事はないんじゃ。
売り出し価格で坪単価が100万違う訳ですから。まぁそもそもそれが異常だとは思いますが。
>>990 匿名さん
安過ぎると話題のパークハウス赤坂が売れ残ってる中
高過ぎると話題のここが、しかもこの戸数が売れるのか疑問です。
金額調整のために小出し販売されるなら尚更悩みますね。
買うならある意味バカにならないといけないですね。
＞995 パークハウス赤坂は実際は長浜だから、地元民は決して買わないです。
赤坂ってイメージはやっぱり、けやき通り周辺かな。
ちょっと前のパークコート赤坂ヒルトップレジデンスはイメージ通りの赤坂でしたが。
閑話休題 こちらの物件、売れてほしいは売れてほしいです。西新の人口増加は我が家の事業と大いに関係ありますので。けどおいそれと簡単には売れないだろうなあ。
人が住める下層階を駐車場としたのは、かなり金がかかる贅沢なのでしょう。駅直結の西新と大名アドレスと赤坂アドレス、どちらが価値があるのでしょうね。
贅沢の極みとしたけれど住所は西新、価格は福岡１とバランスが良いのか悪いのか。バランス以上に買える人がいるのかいないのか。
100平米1億なら買う気だったけど、高層階は90平米で1億3000万とか100平米で1億5000万はちょっとなー。。。
購入を考えていましたが、販売予定価格を知って、
諦めました。
ー15%くらいの価格までなら良かったのに
オンリーワンだから妥当な相場は分かりませんが
高すぎると思います
要望書を出す前に脱落です
私的に年収5000万超えないと高層階は買う気になれない。
でも福岡にはそんな人達腐るほどいて売れていくのかな。
