西新エルモールプラリバ跡地に誕生する、駅直結の40階建タワーマンションです。
九州初の地下鉄駅直結の免震タワー、竹中工務店施工とのことで注目しています。
情報交換をお願いいたします。
所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
交通：福岡市営地下鉄「西新」駅徒歩1分（駅直結）
用途：店舗・共同住宅・駐車場
敷地面積：約4,200㎡
延床面積：約50,789㎡
構造/規模：RC造・SRC造・一部S造地上40階地下2階建
総戸数：306戸※事業協力者住戸20戸含む（予定）
駐車台数：221台（予定）
売主：東京建物株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店九州支店
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2018-03-13 09:01:15
>>1099 マンション検討中さん
＞予定価が高すぎることや、EVの設置問題を指摘する事は11／3までに
デベを動かす可能性が少しはあるのでは？
同感です。
エレベーターの保守などの問題点を提起する度に、「買えないヒガミ。貧乏人」と話を本題から逸らしたい東京建物の方が書き込みするので呆れています。
購入を検討している人たちの多くが、このエレベーターの筋の通らない問題を東京建物に提起する事で、さすがに東京建物も改正する必要が出て来ると思います。
エレベーターの問題点を指摘した際、さすがに面と向かって「買えないヒガミですね、貧乏人」とはおっしゃらないでしょうし。
９月２２日にマンションの更なる詳細がお伝え出来ると営業の方がおっしゃっていたので、今は客の反応を見ていると感じました。
何も指摘しなければ、東京建物の思惑通りにマンション住民の方はカモにされるでしょうから、購入を決めていらっしゃる方は、納得がいかない点は言うべきだと思います。
ちなみに抽選になった場合には、公開されます。
不正が出来ないので、営業さんとの関係が多少悪くなろうとも、購入希望者には全くデメリットないので何も恐れる必要はありません。
むしろ最後に営業さんを評価するアンケートがあるので、関係悪化した場合はむしろ営業さんの方が困ると思います。
買えない人の僻みがすごいな。 買えないんじゃなくて買わないんだってさ。笑えるね。
エレベーターは買った後の管理組合からが勝負だよ。契約前の部外者何か言っても何にもならない。売れ残るなら別だが、ここの書き込みと違い売れ残りは高階層以外無さそう。
EVに関してはその通りでよほど売れ残らない限り購入前の客未満が言っても無意味だね。
購入後の管理組合しだいだね。
エレベーターの件、そういう問題があるって全然気付きませんでした。図面集やら豪華なカタログやら見てウットリ妄想状態な私…
次回行った時に、ネットで見たんですけどほんとうですか？って聞いてみます。
ただ、話題のエレベーターは、B2、1F（明治通り側に新設の出口へつながる）、7Fしか止まらなくて商業棟にも直接行けないし、B2はサイトにあったイラストみたいに改札出てすぐエレベーターがあるみたいな感じでもなくて新設の出口から多少奥まったところにエレベーターがあるのでドカドカ乗られて迷惑みたいなこともなさそうですけどね。楽観的すぎますかね。
>>1106 マンション検討中さん
私もそう理解しました。
2丁目側にエレベーター新設されましたし、旧プラリバのあのエレベーターで事足りてましたもんね。
商業棟にエレベーターもあるし、部外者は1階からB2までしか使わない、私が部外者だとしたら、7階まで上がるエレベーターを待たないで階段で下ります。旧プラリバがそうだったように。
ここをみてるとこの価格帯で良かった思う。
買わないのにグダグダ文句言ってるような人が間違えて入ってきたら住みにくいよね。
価格が合わないなら買わなければよいだけなのにね。
高い金出してまでタワマンに住みたがるなんて頭大丈夫かしら。
北海道で最大震度７を観測した地震では約９千台のエレベーターが止まった。
大規模停電で復旧が遅れた札幌市のタワーマンション（高さ60メートル以上で20階建て以上）では
住民が食料や水など重い荷物を持って階段を上り下りした。
６月の大阪北部地震でも６万台以上のエレベーターが停止しており、
高層ビルやマンションが多い都市部の災害時の課題が改めて浮き彫りになった。
エレベーター設計した人、
少し足りないんでしょうね。
私、買いません。
>>1121 通りがかりさん
メジャー７の割に東京のブランドランキングでは圏外みたいです。
中古だと安くなるみたいです。
Sクラスや７シリーズみたいなもんですね。
新築だから価値があるみたいな。
https://mansion-market.com/sapuri/mansionbrand_ranking/
＞＞1118 匿名さん
タワマンを特段、危険視する学説や科学的な根拠及び統計データを、私は見聞きした事が無い。
掲載している文献や媒体をご存じなら、この板に投稿、ご提示頂く事を希望します。
救急車輌の全国平均の所要時間（119架電から到着迄）は、たしか8分30秒。
移動手段は車輌走行と徒歩なので、物理的に水平移動と垂直方向（建物内の上昇/下降）の移動となる。
タワマン上層階より、遠隔地や車輌の進入が困難な地域などが髙リスクである事は論を待たない。
実は、到着時間が長いのは出動実績が多い都市部での渋滞が影響しています。
建物内の移動時間より、緊急車輌の走行時間の短縮が人命確保に影響する課題とされています。
尚、法規制により担架が収らないＥＶは、マンションでは存在しない。
ストレッチャーに患者さんを担架ごと乗せる搬送方法も一般的に行います。
心停止の場合、生存率は5分後から急激に低下或は脳の機能障害の発症率を高めるとされている。
近頃の医療関係機関は、1分毎に10％低下するという分かり易い表現で、注意喚起を行っている。
先日も、ＮＨＫなどの健康情報番組や防災特集番組でも報じていた。
＞＞1118 匿名さん
実際にマンション臨場の場合は、ストレッチャーはＥＶホールに置いた状態で
上階には担架を持って行き、対象の住戸・部屋に入室します。
つまり、ストレッチャーは住戸内には持ち込まないのが原則です。ドア間口も狭い。
マンションの搬出の初期作業でのストレッチャーの役割は、車輌とエントランス間の移動手段。
端からＥＶカゴ内に乗せる想定は無いです。乗らない場合がある可能性がゼロでは無いので。
それこそ、乗るか否かの確認作業で生じるロスタイムが致命的なミスになりかねませんから。
(7Fのエントランスから地上までエレベーター経由で数分〜十数分からの)駅直結徒歩1分！笑
エレベーターも外部の方が使用するという話に私も説明会の時にビックリしました。また、マンション周りの歩道などの土地もブリリア？の持ち物にして、それを地域の方全てに解放（通行できたり）する事で地域活性化？を目指して、福岡市にマンション建設の許可を得たと担当の方が話しておられました。
これって余計な土地も何故かマンション購入者で負担するという事ですよね？
このお話他にも聞かれた方いらっしゃいますか？
冷静にここを変えない人を貧乏人って言うのは福岡を知らなすぎる。
ここを変えない人が貧乏なんじゃなくて、買える人が福岡じゃ滅多にない金持ちなんだよ。
投資としては論外だし、実際に住むには坪単価高くて十分な広さないし、ここを買おうと思ってる人は静観してるはずですよ。ここが高いのは誰が見てもわかりますから。
よく見かける提供公園・献上公園の拡大版と解釈出来る。
行政は許認可権をいいように行使し、デベは言いなりになり、
公園と呼ぶこともはばかられる狭小空間を作った。
防災上の非難空間にもならない活用度の低い区間です。
元々はマンション建設目的で買収取得した土地の一角を、
見かけ上では公共利用出来る空間として、ポーズとして、
地域に貢献するとかの陳腐な建前論で公園にする。
その延長線上の愚かな発想なのでしょうね。
法で保障されているはずの区分所有者の基本的な安全や
資産保全等の権利は、見事なまでに軽んじられている。
>>1128 通りがかりさん
福岡では金持ちでは無く東京でも金持ち
全国でもここが買えるであろう年収2000万以上
の人は1000人中4人程度
なおかつ住宅取得期の30〜45才位は更に少数
ここの場合老い先短い老人は多いかもね
ただ老人マンションは色々大変だけどね。
容積率８００％とか
福岡市では基本的に４００％までです。それを遥かに越えるので、提供エレベーター、私有地も公共通路となる。
全てデベロッパ都合。買った人のための事ではなく、デベロッパが高く売りたいからの結果、最終的には購入者の肩に重くのしかかる。
そんなに批判せんでも。。。
私は買いますけどね。確かに気になる情報はありますが、それでも別に買わないにはならないです。
批判が多いのはそれだけ皆さんが期待していたからでしょう？それが裏切られ(結局は値段の問題でしょうが)、手のひら返しで批判しているだけ。
これまでにも何度か指摘されていますが、買わない人(正確には買おうと意気込んでたが買えなかった人)はいつまでも叩かないでおいて下さい。
どんなに必死に投稿しても、結局買えないんだろう？ってツッコミたくなりますよ。
年収2000万ちょっとですが、ふつうに維持できそうですよ？
年収2000万以上の人って福岡都市圏だけでも1万人いる計算だから
その内30人に一人が買えば良いなら唯一無二だったら300戸くらい売れるのかな？
しかも全国的に見て注目されてる福岡だったら更に遠方も見込めると。
年収1000万くらいの無理して買う層もいるだろうし。
昨日発表された基準地価、坪単価にして、天神2046万大名842万西新206万
くらいでした。タワーマンションの区分所有の土地代部分だけ取り出せば
かなり低いはずですよね？
ブリリアの上物ってとてつもなく高価なもので作られてるの？
年収2000万くらいの人は、ローンをどれくらい組むか？、で維持出来るか出来ないかが決まると思います。
自己資金5000万、1億のローンだと35年変動金利0.5としても、月々26万。
修繕積立金、管理費で5万。将来10万くらい？
駐車場2万。
うちは無理だなぁ。
自動車・ホテルやレストラン等のユーザーレビューは、実際に普段使いで日頃から利用している方々、
つまりヘビーユーザーのレビューと、それ以外の人々のそれは全く異なります。すぐに分かる。
＞どんなに必死に投稿しても、結局買えないんだろう？ってツッコミたくなりますよ。
確かに中には、そんな投稿もありますけど・・・。
>>1136 名無しさん
持家率がありますからね
例えば福岡市で2000万以上は約6000人ですが
年収2000万以上の人の持家率は9割を超えるんです
なので600人位ですね
セカンドハウスも考えられますがこれだけ高額だと
セカンドにしては負担が大き過ぎるのでレアですね
あと年収2000万もありながら持家が無い1割の人は仕事の都合や新築賃貸ウォーカーなど持家を持たない理由があると思いますので多目見積もっても600人の半数300人が福岡市における購入ターゲットになると思いますよ
東京と違って、福岡でこのマンションを買える層はもうそれなりの家持ってますよね…
でも逆に西新にある他のマンションからしたら、これくらい高額な方が西新のエコロジーを壊さなくていいのかもね。
それが不思議と売れるんだなぁ、これが。
太い顧客がたくさんいるからなぁ。
東洋経済にこのマンションの提灯記事が掲載されています
問い合わせが殺到し九州支店ではなく東京本社にまで電話があり「絶対買うから押さえといてくれ！」と客が欲しがっているとのこと
ビジネス系の全国紙で実情を知らない人に急がないと無くなるぞ！と煽ってるみたいですね
他に関西版の記事でも地元では有名な売れ残り物件をさも大人気！かのごとく書いてありました
リサーチが足りないのか提灯記事なのかは断言できませんが
笑える記事です
記事に煽られて騙されないでね。
フラット３５のローンが組めるんですかね？
そんな事気にする庶民は客じゃないと言われそう。
管理費、駐車場代高そうでボディーブローみたいに効きそう。
もしも働けなくなったら、叩き売ってローンの返済全額は無理なのでしょう。
行きはよいよい帰りは怖い的な。
予定価格表みてドン引き、常識的な価格設定であればこそ
すぐに完売するだろうから、心配しなくてもいいと思います。
現状買えない人が買えるくらい価格が下がればいいですね（笑）
天神とは違った福岡の下町風情を味わうには
西新は最適な街ですよね
エレベーターで盛り上がる理由が分かりません。
エレベーターが共用だとどんな問題が。。
誰もが使えるからエレベーターを毎日使うことが嫌？
住民以外は愛着がないからガムを壁につけたりするかもしれないことが嫌？
マックやコンビニの袋がよく落ちてるかもしれないことが嫌？
夜中にお酒の飲み過ぎから汚してしまうしとがいるかも知らないのが嫌？
そんな可能性を気にせず、数億円の家に住む人たちと一緒にこのエレベーターを利用できることの価値を考えてみたら？
[No.1105～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･削除されたレスへの返信
億越えの部屋数でいえば、福岡で一番の高級マンションでしょう？
買える人は素晴らしいと思います。福岡の景気を牽引する人物ですからね。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
デベが言論統制を図ってきてるな。
まぁ確かにこのマンション板の質は随分酷いわ。
東京在住だけど顧客向けのＤＭ来てるし、注目度はハンパないんじゃない？
福岡の不動産事情はほとんど分からないけど、
市内実需2割、セカンド2割、社宅1割、野球選手1割、アジア勢含む県内外の投資4割、
って感じで普通に売り切れそうな気はする。
50平米4000万未満の部屋があれば両親に、とも考えたけどお呼びじゃなさそうだね・・・
都内某ブリリアタワー契約者だが、竹中設計施工とは実にうらやましい。
福岡に地縁でもあれば買うのだが。
路線価見たら、西新は西新宿の１０分の１
西新宿タワー６０よりも高いかもしれない西新タワー。
>>1168 匿名さん
いくら路線価は関係無くとも、西新宿タワー並みの値段となると考えますよ。
買えない中流と言われても、唯一無二と云われても、相場もあるし、ここだけが特別という訳でもないし。
ブリリアのマンションってどこもすんなり売れてるからここもたぶん売れるんだろうと思う。
＞1165 市内実需2割、セカンド2割、社宅1割
市内需要はどうだろう。西新狙いだと、2丁目中心に半額近い物件が結構あるし・
セカンド・・・投資狙い以外ですよね。リゾート地でもないし、観光地でもない福岡、しかも西新にどこの誰がセカンドハウス持ちたいでしょうか
社宅・・・買って住まわせる立場ですが、それこそ無駄金です。経費で落とせるからといって無駄に高い物件を購入するなら、経営者失格でしょう。
添付写真は城南線から当該物件へ抜ける時、時間帯歩行者専用なので、最も使うであろう道路です。スナック、ガールズバーばかりです。
もう一つ、一方通行の方を車で帰宅時は使うと思いますが、ここは一番目立つのがピンサロのヤングヴィーナスですね。
車を出す際は、天神方面なら西新2丁目信号を右折、城南線方面なら西新4丁目信号を左折なので、渋滞するにしてもまあ、マークイズの物件よりはましではないかと思います。六本松並みで収まるでしょう。
尚、この写真のあたりは女衒だったのは地元民なら知ってると思います。こういう店ばかりで当然なんです。
>>1173 匿名さん
事前案内行った方しか分からないと思いますが
車を出す際は2丁目側にしか出れませんよ。
しかも信号待ちの停止線前なので
信号待ちの車がいれば道に出ることもできませんよ。
福岡タワーズの渋滞はもっとひどそう。
買うつもりでしばらく西新のホテルに滞在して行動してみたけど、地下鉄あまり使わないな。家族で動くならタクシーと値段変わらないし、ひとりでもだるい。
ただ子供は大きくなると使うだろうから買うけどね。自分は空港行くときくらいしか使わなさそうだ。
情報意見出尽くした感じですね。最初の内覧会も一通り終わったし。
資料請求者専用サイトに、全タイプの間取り図が出ましたね。
マンション価格が決定していました。
我が家は間取りが気に入った為、Bタイプを希望していましたが、こちらのマンションを購入しないことを決めました。
理由は、車の出し入れで渋滞に巻き込まれ、近くの買い物程度だと車が使いにくくなる為。
唯一地下鉄まで直通で行けるエレベーター二基が外部に解放されて利便性が悪くなる上に、補修など全てをマンション住民が負担する点に納得がいかない為。
管理費が福岡では類を見ない程の高額である為、賃貸に出しても旨味が少ない上に、中古で販売となると敬遠され物件価格を下げざるを得ない事が想定される為。
物件の最終価格が、最初の価格より更に釣り上げられた為。
以上などが挙げられます。
我が家はもう購入する意思が無くなってしまったので、参考程度に分かる範囲で得た価格情報を以下でお知らせ致します。ご購入検討なさっている方の参考になればと思います。
【部屋】【物件価格】
Aタイプ 8790万円から
Bタイプ 6790万円から
Cタイプ 7790万円から
Dタイプ 5490万円から
Eタイプ 4590万円から
Fタイプ 7190万円から
Gタイプ 5190万円から
Hタイプ 5690万円から
Iタイプ 7690万円から
Jタイプ 6090万円から
Kタイプ 6390万円から
一階上がるごとに
1LDKでプラス３０万
2LDKでプラス５０万
3LDKでプラス１００万
4LDKでプラス１５０万
大まかに言うと上記の価格がプラスされていく感じです。
階が上がるにつれて、プラス幅は多少減少します。
管理費・修繕積立金一覧というのを頂きますが、高額な管理費を意識させない為に修繕積立金と合算して説明なさるので、購入を検討なさっている方は気をつけた方がいいと思います。
ちなみに修繕積立金はタワーマンションとは思えないほど、非常に低く設定されています。
ただこの金額では到底、大規模改修の際に金額が不足するので、購入後に大幅に金額が上がっていくので覚悟が必要だと思います。
そしてこの高い管理費ですが、管理をするのは東京建物の子会社がすることになっているので、継続的な収益が見込まれての金額です。
管理会社を変更するとなると、住民の合意が必要なのでなかなか難しいと思います。
以外と安い❗
べらぼーに高い
各タイプの間取りはわからんけど、1LDKの最安値が4590万てことよね？
なんかもう、既成概念は全く通じないマンションだな。
急に都合の悪い話を終わらせようとしたり、
意外と安いとか言い出す人がいたり、
大変ですね。
高いと思う人は買わなきゃいいし、買えないと決まれば検討板を見る必要も無いのでは？
買わない又は買えないのであれば、意見する必要も無い。もう何事も無かったように、記憶から消せばよい。
>>1187: 匿名さん
【部屋】【物件価格】
Aタイプ 8790万円から 4LDK 96.46m2
Bタイプ 6790万円から 3LDK 79.93m2
Cタイプ 7790万円から 3LDK 89.38m2
Dタイプ 5490万円から 2LDK 56.30m2
Eタイプ 4590万円から 1LDK 44.90m2
Fタイプ 7190万円から 3LDK 80.74m2
Gタイプ 5190万円から 2LDK 55.41m2
Hタイプ 5690万円から 2LDK 61.42m2
Iタイプ 7690万円から 3LDK 87.41m2
Jタイプ 6090万円から 3LDK 73.72m2
Kタイプ 6390万円から 3LDK 76.79m2
部屋の広さが分からないとの事でしたので、補足させて頂きました。
ご参考になさってください。
エレベーター一本で行ける７階の部屋は、倍率高そうですね、下層階から埋まって行きそうですね。
最も駅近で駐車場も近いので。
つまり最下層階辺りの最低価格がこれってこと？
≪1184さん
参考までにタイプ別の管理費・修繕費を教えて下さい。
買ったら最後、売却損失は不可避、維持費も莫大。地獄だね。
バカな小金持ちにお似合いのマンション。
>>192: マンション検討中さん
８階の一番お安い価格を書き込みしました。
９階以上の階については、８階の価格にプラスされていきます。
>>1193: マンション検討中さん
以下に管理費・修繕積立金について追加致します。
【部屋】【物件価格】 【管理費】【修繕積立金】
Aタイプ 8790万円から 4LDK 96.46m2 33.800円 9,170円
Bタイプ 6790万円から 3LDK 79.93m2 28,000円 7,600円
Cタイプ 7790万円から 3LDK 89.38m2 31,300円 8500円
Dタイプ 5490万円から 2LDK 56.30m2 19,800円 5,350円
Eタイプ 4590万円から 1LDK 44.90m2 15,800円 4,270円
Fタイプ 7190万円から 3LDK 80.74m2 28,300円 7,680円
Gタイプ 5190万円から 2LDK 55.41m2 19,400円 5,270円
Hタイプ 5690万円から 2LDK 61.42m2 21500円 5,840円
Iタイプ 7690万円から 3LDK 87.41m2 30,600円 8,310円
Jタイプ 6090万円から 3LDK 73.72m2 25,900円 7,010円
Kタイプ 6390万円から 3LDK 76.79m2 26,900円 7,300円
こちらの掲示板で色々と参考になる情報を頂けましたので、私に分かる範囲で御返しが出来ればと思い、持っている情報を共有させて頂きました。
管理費が高い割に、修繕積立金の額が低く抑えてあるのは
段階増額積立方式になっているのですか？
高層になるほど外壁修繕費はとてつもなく高くなると聞きますが
1196: マンション検討中さん
８階から２５階までの、管理費・積立修繕金は同額です。
２６階からは間取りが変わるので、管理費・積立修繕金も変わります。
表を見る限り、購入階によって修繕積立金の額が変わる段階増額積立方式はとっていない様です。
管理費が高い為、積立修繕金を低く算出しているのだと思います。
本来必要な額を提示して、購入希望者から積立修繕金を集めると、更に販売するのが困難になる場合には、この様に積立修繕金を少なく見積もって販売することはある様です。
しわ寄せは購入者に行ってしまいますが。
ただこの少ない積立修繕金でタワーマンションの修繕が出来る訳はないので、購入後に増額、もしくは大規模改修のタイミングで不足金を徴収となると思います。
管理費の高さから推測するに、この物件は機械式駐車場などの費用の掛かる設備でも
あるのでしょうか？
1197＞少ない積立修繕金でタワーマンションの修繕が出来る訳はないので、購入後に増額
・・・ほとんどのマンションで、数年毎に積立金がバージョンアップされます。ので、最初は安くても、段階的に高くなり、積立金を使う頃には結構な月額になります。そうやって初期費用を安く見せ、購買に至らしめる策ですが、重要事項説明の際にその辺が説明されます。
しかし、ここまで来て、つまり重要事項説明を受け契約書にはんこを押す段になって、修繕積立金が今後どえりゃあ高くなるなら「ヤメタ！！！」と言える人はほとんどなく。まるでだまし討ち。まあ、かつては重要事項説明なんてなかった時代もあるので、その頃に比べれば随分まともにはなった(お上によって無理矢理ならされたが正解)。
この業界は、「売ってしまえば終わり」「はんこ押させりゃ終わり」「入金させちまえば終わり」の世界ですからね。
ゆえに、買う側にはそれなりの知識が必要です。
