プレミスト天神赤坂タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区大名2丁目249番1（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線 「赤坂」駅 徒歩2分
「大名二丁目」バス停から徒歩1分（西鉄バス）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：53.54平米～187.50平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：株式会社大林組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-01-08 22:06:37
>>160 匿名さん
何部屋でも申し込めるよ
ただし、申し込む部屋分のローン審査が通る、または残高証明とかで売主に資金力を証明しないと申し込めない
そして、当たったのは全部買わなくてはならない
手付け放棄すれば買わなくても済むけどね
いや、下り坂。最強なんかじゃない。作りも簡素でとても高級マンションではない。高いだけ。売れ切れないよ。
やっぱだめだねえ。大和は。ここを大和が落札したと聞いてから嫌な予感はしてた。
良いマンションではあるけど。
やっぱここは三井とか大手でパークコートとか見て見たかったな。惜しい物件。
165さんに同感！しかも価格も高いし、間取りが悪い」さらには、販売代理の担当者の姿勢が全くダメ。
ここの低層階６０㎡程度の部屋に５千万円以上出すなら、パークホームズ大濠２丁目の２階で約７６㎡の５５００万円の部屋を買っておけばよかった。
ここは販売員がダメだよね。対応が荒い。
購入価格は高かったですが、しばらく資産価値は下がらないと思っています。
2期の募集はいつからですか
複数戸当選て先着順なんですか
資産価値はさほどでもないよ。ここは。価格が高過ぎて、資産価値は高くない。値段が高いだけで資産価値は高くないさ。
なるほど。資産価値と価格は別物だと言うことですね。
ホームページ見たら 先着って書いてありませんか？
1期10戸がまだ余ってるんですか？
一期販売総数が10戸なのか、一期販売残数が10戸なのか、、、
後者でしょうね。
資産価値は高くないのか…残念。
ライフシフトに伴って、高齢者は都会に近くて大規模マンションに集中してくと思うんだけどな。
確かに高いけど、場所は福岡では一等地。しかし福岡ってこんなに高いとはね〜
もう団塊は定年退職したのでそんな高齢者はいません
>>184 買い替え検討中さん
http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/33886/1/suikeikekka.pdf
福岡の人口ピークは2035年
老年人口は現在の4割増の予測です
サラリーマンの生涯年収。下がり幅がすごい！
2015年9月27日
平均年収は年々下がっている為、あなたが手に入れる生涯年収はかなり低い結果となってしまうかもしれません。
実際に、生涯年収の平均は昔にくらべるとかなり下がっています。
大卒男性の平均生涯年収は1997年ではなんと2億9250万円。4000万円以上も多いのです。
世代別生涯賃金
団塊世代（1947～1949生）：３億９７２６万円
バブル世代（1965～1969生）：３億３０１８万円
就職氷河期世代（1970～1984生）：２億１９２４万円
第1期の残りが9戸になっていますが この状態で2期突入ということは
高いお部屋が残ってるということですかね～
モデルルームに行ってきましたが、売れ行き好調で残り40戸ほどでした。設備もいいですね。私の希望のお部屋は既に売れていたので、どうするか考え中です。
マンションて2割 売れ残ったら赤字じゃなかったっけ
そもそも売り出しは2次で終わりなの？
赤字になるには完成後の売れ残りの部屋×(月々の管理費+修繕積立金+固定資産税)の3項目に売れ残ってる期間を掛けたものが固定経費となるのでそれに人件費と広告費に会社運営費などの変動費を足さないと分かりません
一般的には原価率8割(利益は２割)と言われるので
全ての部屋の価格を足して計算すればおおよそは想像できますがはっきりはわからないでしょう
少なくとも２割売れ残ったら赤字というのは短絡的すぎますね
お高い部屋が売れ残ってるようですから 戸数的には今より多いかと
高い部屋は安い部屋より広いですし 安い部屋が売れても高い部屋が残ってれば…
120㎡の部屋は60㎡2部屋ぶんですものね 40戸は安い部屋換算で80戸
さすがに断層くん出ない物件で評判もいいですね
売れ行きが止まっているようですが、やはり高いからでしょうか。
福岡の 鉄板エリア でも、売れ残り・売れ行き不振 は発生するんですね。
未成約率5％。赤坂駅徒歩2分の物件でも、200戸強の需要は無いという事か。
それとも、仕様・間取り含めて供給サイドの事業計画の甘さか、イマイチ魅力に欠けるのか？
横に積水がタワーマンション建てるて噂は本当なの？
カバー外して工事してるのですね。イメージがつかめますね。
積水が買った田中ビル、ほとんど解体されてますね。どんな物件になるか楽しみですね。
ついでに、となりのビルとそのとなりのパーキングまで買えたら、なかなかなのプロジェクトになるんでしょうけど。
売れてますね。
本当に住む人が買っているのでしょうか？
管理組合を牛耳って、事務所利用可とするのでしょうか？
坪単価がたかいので、２００世帯も住むとは思えないし、富豪が増えたとも思えない。
金持ちは、車使うだろうから、駐車場代もかんがえるよね、大名は高杉。
連投ですいません。
普通に住むのだったら、金があろうと、長浜辺りで十分です。維持費がバカになりません。
管理費、修繕積立て費、駐車場代、これだけで港や薬院辺りの同じくらいの広さの部屋に住めます。
世の中間違ってない？
貧富の差・格差・多様性・・・
自由市場経済・資本主義経済とやらですから、仕方ないでしょ。
持ってる人は価値観が違うし、生活のレベルというかステージが違うからね。
上層階に住む人がどんな人々かイメージがわきません。
周囲はオフィス街や飲み屋街ですよね？
上層階は、坪単価３５０～５００万円以上ですよね？
福岡、九州に、富豪がそう増えたとは思えません。外国資本が入っているのか、事務所転用を睨んでの購入でしょうかね？
はたまた、中洲のキャバクラ姉さんが買ってもらうのかな。
ここを買いたかったが、辞めて、六本松と博多駅周辺のマンションを購入した。六本松は投資用
で賃貸に出している。高齢なので住まいは築２５年のマンションを転売して博多駅徒歩２分の所
のマンションを購入して住む事にした。現実的対応である。
207さん、ここを辞めた理由って何ですか。
＞ 24F - 4LDK 187.50 平米 32800万円 578万円
最近東京都心付近の大規模マンションのＨＰ眺めていますが、価格は遜色なし。
九州の中心は、こんなに高いんですね、大名だし青天井てやつでしょうか、当たり前の相場なのでしょうか。
東京中央区の物件を見てみたら、カルチャーショックを受けます。東京だと中央区でも銀座ではなく、築地辺りの相場に匹敵しそうです。
上の部屋は、プレミスト最高の部屋というプレミアをプラスした値段なのでしょうけど、凄いものですね。福岡市は確か、日本でＮＯ５の都市だしこうなるんですかね。一度、この部屋に泊ってみたいものです。賃貸なら、月１００万円とかなるのでしょうかね。
＞＞206 評判気になるさん
ご指摘のとおりかと思います。事務所転用・兼用は多そう。
高値が高値を呼び込む相場展開、一部に多少の浮沈を含み、沸騰するまで続きますね。
沸点に達した後にあるのは蒸発（値崩れ）。
移住先等の人気エリアならば尚更、伸びシロを期待して投機対象にもなります。
供給側も異常な高値推移を警戒して、限定的に利幅を縮小して価格を抑えようと試みています。
が、大手ゼネコンが談合して「想定利幅を16％に抑える取組む」などはしないでしょうね。
このマンションは事務所転用・兼用はできません。
居住用で契約です。
セカンドハウスの方が多いようです。
賃貸に出す方もいらっしゃるでしょう。
もちろん実際に居住する地元の方もいらっしゃいます。
日本全国の方から問い合わせがあり興味関心を持たれたようです。
福岡、博多 天神 の名称は日本の方なら皆さん承知していますし
アジア、いや世界でもその名は認知されようとしています。
結果的に価格が都心レベルであっても飛ぶように販売が進んでいるのでしょう。
福岡に一部屋所持しようと思っている方は考えどころでしょう。
211
福岡、博多は有名でも
天神はあまり知られていない
まだ手持ちの部屋はあるようですね
販売は何次まであるんでしょうか
今朝、物件概要が更新されていました。
第一期～第三期先着順物件が２戸と、新たに第四期物件が４戸です。
先日モデルルームにで第四期販売が最終だと聞きました。
なので残りは６戸だと思います。
大名小学校跡地の開発も階段を一つ上りました。
マンション引き渡し後は再開発の様子を見守りながら暫くワクワクできそうです。
残りの部屋も直ぐに買い手が決まるのではないでしょうか。
すぐ近くにグランドメゾンが建つ予定は本当ですか？
旧田中ビルはすっかり更地になってますね。まだ、建築の標識は出てないようですね。
旧大名小再開発のマンションは、やはりグランドメゾンでしょうか？
まだ、優先交渉権取得した段階だからきがはやいですね。
旧大名小再開発のマンションは、このままの計画だとオール賃貸だと聞いております。
変更もあるかもしれませんが。
ラトゥールでも入ってくれたらいいな
最近京都と札幌にも出してるからありえなくはないし。
６月中旬時点で、未成約は１戸でしたが、完売したのでしょうね。
３月末時点で、同６戸との書き込みがありましたが、終盤の販売は進捗が停滞しがちですが
やはり人気・注目度が高い物件故に、一気に売り切ったのですね。
背景にはこの数年来、頻発する地震によって、九州エリア初採用の、大林組独自の連結制振構造
ＤＦＳ（デュアル・フレーム・システム）への高い評価や期待値の高さも、きっとあったでしょう。
昨日、買い物帰りにモデルルーム前を通過したら、取り壊し作業をしていました。
ここは、ダンパー問題大丈夫でしょうか？
引渡しまでの追い込みか、夜まで作業してる。
今となっては安いね
キャンセルとか無かったの？
朝から夜まで工場頑張られてますよ。
一階だけみたら、マンションというより、オフィスビルみたい。
キャンセル発生しないかな
中高層階はいいとして、低層階は、通勤歩行者から丸見えだし、街路樹の小鳥の鳴き声ひどいから、どうなんだろうか？
バルコニーの境も板だけだし。
77㎡5680万の4階なんか6200万くらいで即転売成立するだろうね
買った人は勝ち組だよ
赤坂駅前坪320 西新駅直結坪350
どっちがお得か誰でも分かる
キャンセルは出ないんじゃないかな。
高額でまだ完成までしばらく待たないといけないブリリア狙いの人たちに、高値で転売出来るのだから。1000万以上乗せても買い手はいるのではないでしょうか。
そもそもブリリア買った人は持ち家ある人だから2年そこいら住むだけの家を追加で買わないでしょう
投資家でも高値で費用対効果のない中古を買わないし、既にプレミスト買っているはず
カヤバが資産価値に影響あるのかな？
このマンションは入居前にダンパー問題は解決したようです。福岡市の中央区のマンションとしては、近年にない大変価値の高いマンションです。知り合いの不動産鑑定士の方も資産性の高いマンションと太鼓判でした。出張で西鉄グランドホテルによく宿泊するのですが、西鉄グラントホテルから見えるマンションの光景は素敵です。
今日は内覧会ですか？
花やレッドカーペットで、スタッフがワサワサ。
今頃になってキャンセル物件が一般販売されるとは珍しいですね。
>>78 マンション検討中さん
一般家族持ち転勤組であれば、駐車場付きの格安の広め4ldkか、メゾネットのような戸建てアパートを選びます。東京みたいにステイタスも何もないので、わざわざ狭い部屋選びません。
田舎で1kdkは、エグゼクティブdinksぐらいですが、そんなにいませんよ。
賃貸結構余ってますね、この辺だと20万円切らないとなかなか借り手付かなそう。
高い部屋が残ってる
賃貸の部屋は現金で購入されていることが一般的なので税金対策が狙いでしょう。借り手がなくても持ち主が困ることはないので、このマンションに住んでいる立場としては居住者が少ない方が快適です。
>>245 単に税金対策として買って借り手がいなくても困らないならSUUMOなどのポータルサイトに載せる必要はないでしょう、広告費がかかるわけですし。私はここは買っていませんがROIを上げるために物件を購入する際はキャッシュで買うことができても融資を受けていつも買っていますし。
ここは1LDKはほとんど空きがなく投資用としても最適だったと思いますが2LDKは空きが多く築2年目を迎えても借り手がつかない場合はイマイチな投資だったと思います。
ROIを気にするんなら、利益率の低いマンションなんか買わないで、小さな会社をM&Aした方がいいと思うよ
それはさすがにアホすぎる。不動産投資は数値だけで判断しやすいがM&Aは数値以外にも人を見る必要もあるしデューデリから買収まで半年~1年、事業継承もなんだかんだで1年近くかかる。既存の事業に相乗効果があるから買うものでROIを見て買うものではない。
投資であれ、居住用であれ、いいマンションですよ。妬みの書き込みはやめてください。
ただでさえ中々埋まらないのに借り手付きづらくなるのでやめて下さい。
自分が購入したマンションを投資的にはイマイチと言う方がいてそういう事を言われると家賃相場に影響しかねないのでやめていただきたいですがそれを妬みというレッテル貼りする人がいるとマンションオーナーのレベルが低く見られるのでそちらの方もやめて下さい。
249ですが私はそもそもすぐに部屋が決まっている1LDKについて"投資用"として最適だったときちんと評価していますし"居住用"としては何も言っていないのですがそれを妬みの書き込みとは被害妄想ここに極まれりですね。
新築で1年以上空室が続くようだったら投資としていまいちというのはこの物件に関して特別というわけではなく一般的な共通認識のはずです。(もちろん例外はある)
私はここは買っていませんがこの辺のマンションは投資用として買っており建設的な議論をしたいため書き込んでいるだけです、仮に居住用として評価してほしいのであればいいマンションだと思いますよ。
>>257 マンション検討中さん
空室も広さと賃料のバランスが取れていないだけでマンションとしては良い物件だと思います。
広さにより分譲単価だとイコールでも
賃料単価だと広い方が下がるので
投資用だと広い部屋の方が不利になりますよね。
>>258
ご意見ありがとうございます。おっしゃる通りで2LDKでも賃料のバランスが取れている部屋は埋まっていますね。
高めの価格で物件を掴んで相場より高めの家賃を設定せざるを得ない部屋が余っているだけでマンション自体は立地や設備的にいいマンションだと思います。
この付近の相場は2LDK60平米で20万円切るくらいですがプレミストは高めの賃料の物件が多いのが印象的でした。それでも借主が決まるようであれば自分も参考にして次の投資に活かしたいと考えていて様子を観ていましたが同程度の間取りで22~28万円位の部屋はずっと残っている部屋が多いようです。
この辺りのエリアは新築の供給過剰にあるので投資用としては中々判断が難しくなってきてますね。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
不動産投資全般を否定してるのは流石に笑えるわ、一部屋じゃなくて複数所有してるし空室率も考慮してるに決まってんだろ笑
アホって言われたのが悔しかったんだね笑
