福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

>>2584 マンション検討中さん

駅近重視ならMJR。
マンションクオリティ重視だとグランドメゾンプロデュース。

投資には千早
住むには照葉でしょう。

西鉄白木原駅とJR大野城駅のW路線
徒歩3分圏内マンションはどうですか？
西鉄白木原駅は普通しか停まらないですが天神まで最短18分、JR大野城駅は博多まで快速で11分、オープンレジデンシア白木原駅ステーションフロントは4000万円しますが、竣工が今年10月ですが既に完売した事を考えると、福岡市内希望の方からしたら田舎ですが魅力的に感じます。都市高速や九州自動車道のインターも車で５分、でもやっぱり福岡市内がいいのかなぁ。。

照葉ってた確か積水のツインタワー経つでしょ。
ランドマーク性に雲泥の差が出る。

照葉って竹の子みたいにタワーばっか建ってるけどタワーマンションは金持ちが買うものであって庶民が手出したら後々えらい目に遭うよ。

>>2589
白木原大野城はいいけどキャパオーバーやね、一気に建ちすぎて保育園や学校に弊害出てる。
春日原春日の方が価値高いかと。もうすぐ複数売り出し始まるし。
あのあたりは太宰府インター近いし、実家が熊本、大分方面ならベストなんやないかな。
>>2591
金持ちは照葉なんかに買わんやろ

>>2592 検討板ユーザーさん

>>1729 匿名さん

福岡の金持ちは電車も使うし資産価値も気にするみたいなので地方ならではの庶民的です。

>>2580
貴方よりもずっと情報は入りますよ。
そうおっしゃるなら金融庁が住宅ローンを絞る理由を教えてくれますか？

>>2594 匿名さん
絞ると言うより厳格化。
貸倒を減らしたいんでしょ。
物件価格が上がりすぎてるから
買えると言うかローン組める人が
減るわけで、そこで審査での収入改ざんも
塞がれると、いよいよ売れない。

>>2595
貴方、投資用不動産に対するローンと勘違いしていませんか？
もともと>>2548氏が4月から銀行が貸し渋りするという話をしてきたので
金融庁にそんな方針はない、ということを言いたいだけです。
収入改ざんなどに対して金融機関にしっかり対応するように指導はありますが、
普通に借りることのできる人には全く影響のないことです。

>>2593 匿名さん
庶民的だけど庶民じゃないから照葉はない。

>>2596 匿名さん
投資用に住宅ローン使ったり
住宅ローンなのに、他のローンをおまとめしたり
2重契約等、売れないからって
販売員がメタクチャするから
金融庁からもそう言うお達しが出ますよね。
普通に借りる事ができる人が減ってるんですよ。

「金融庁からもそういうお達し」ってどういうお達しですか？
普通に借りることができない人（収入が足りない人）が借りることができないのは
もともと当たり前であって、金融機関が融資の条件を厳格化するわけではない。
貸し渋りなんてことを金融庁が指導したら政治問題になる。
金融庁はオーバーローンなどの不正なローンに対する対応を求めるだけ。
所得の伸びに対して不動産価格の上昇が大きいから、以前に比べてローンが組める物件の
レベルが落ちるということはあると思いますがね。

金融機関勤務ですが、金融庁からそのような連絡は来ていません。
絞っているのは大家業向けです。
たぶん勘違いか、何か意図的なものかと。
例えば景気悪化の兆しがあるので、3月までに物件を売り切りたいとか。

>>2600 検討板ユーザーさん
では待ってれば物件価格が下がって
買いやすくなりますね！

2018まで貸し出し促進。
2019から、某建設会社と某銀行のルール違反のためローンの厳格化。
2020からは、回収不能による銀行の倒産を見込んで金融庁が先手を打っているとのことです。
現状買える人も買えなくなります。
2021は大量にマンションが余ります。値下げも少ないので多くの人が手を出さないと思います、
2022は大きく値下げされた物件があると思いますが、現金がある人にはお買い得ですが、お金を借りられるだけの資産があるのかとか、金利がどうなのかという話です。

人生は短いので買うチャンスがある人は早め早めと思いますが。

>>2602 通りがかりさん
もう既に、良い場所でも高くては売れないし
場所が悪いと値下げしても売れてないし
貸し渋りが加わると更に二極化が進みますね。
2600の金融機関の方は受付窓口業務の方？

投資用です。
２～４日以内は投資用の物件を内覧予約していますが、
注意点をお願いします。勿論２割～３割くらいの値引きに応じれば購入しますが。
出なければ即手を引きます。急ぐ必要はありません。

>>2604 匿名さん
予算は？築年数と保有年数の許容範囲はどれ位？
期待の値引き幅は物件価格に比例or 反比例ですか？

>>2602 通りがかりさん
新築も良いけど
立地が良い中古マンションの新築同等仕上げのリノベーションが経済的に良いと思います。

>>2606 検討板ユーザーさん
中古の方がすぐリセールする事になっても
中古で買った時に近い金額で売れるので
中古のリノベーションが良いと思います。

>>2607 検討板ユーザーさん
そげんやり方でん、リノベ費用ば回収してからくさ
売バイ利益ばぁとれるんとかねー。

リノベーション物件のマンションは築年数を経過するほど危うさを感じる。
せいぜい築２０年までの物件でしょう。

リノベで物件価値を維持出来るのはやはり築20年。
リノベ直後の初回の売買のみ限定ですね。
リノベ後の中古は、需要は急落でしょう。
リノベが更に必要となるでしょう。

中古リノベはやめた方が良い。
ババ引くことになる。
新築買って20年程度で売るのがベストかな。
築20年で買って20年後にはやはりそれなりの金額でしか売れないし、修繕積立金もそれくらいになると新築よりかなり高い。
新築買えないなら建売にしとけ。今戸建ての方がかなり割安だし。

10年前に買った人は大体どこも買った値より高く売れてるけど、今買った人は大体どこも10年後かなり値落ちしてると思うよ。

>>2611 検討板ユーザーさん

新築から20年は、価格がかなり落ちますよ！！！
築20年以降の価格の下落は緩やかになります。
経済的な合理性だけを考えたら築10-20年を買ったほうがいいと思う。

築20年超えるとローン控除の対象から外れます。マンションは築25年。その分、購入者も減るので売却時に苦労します。

安物買いの銭失い

希望のエリアに希望の広さでの購入が新築マンションだと難しいので、中古でリノベーションという方が今は多くなっているのではないでしょうか。これは価値観なので一概に安物買いの銭失いとは言えないでしょう。

>>2615 マンション検討中さん
それどころか、マンション全体の管理の内容によったら大損します。

>>2617 匿名さん
新築買えない人多いからしょうがないよ、

>>2617 匿名さん
仰るとおりですね。
物件価値維持は先ずは１.立地 ２.環境 ３.仕様設備で
次いで、管理 次第(管理会社次第) です。

知名度が低く、単に系列デベの物件のみを請負う
管理会社では、相場なりの物件価値も維持出来ない。

管理会社は大手か広く請負い特化してる企業が良い。

売却する時に、地場弱小だと買い手がつかないのよ。

>>2613
自分も最初はそう思ってた
よく考えると中古は寝落ちは緩やかとはいえ、ランニングコストは新築の数倍になることが多いし、あまり高くなり過ぎると売るときに大きく値落ちするよ。これからますます人件費も修繕費も上がるだろうし。
自分は高くても、需要の高い地域の戸建を住み潰すことにした。費用は土地の割合を建物より多くして。
土地で数千万残せば子供の人生の自由度が上がるでしょ、築50年のマンション残されても迷惑と思われるよ。
という考えに至ったよ。

>>2620さん
まあ最近はみんな長生きなので親が死ぬときは子供も年寄りになっているからな。
そんな年取ってから土地もらってもなあ。地元に住んでいるとは限らないし。
郊外の土地よりも町のマンションの方が売りやすいとか貸しやすいということもありえる。
町の戸建を無理して買うんだったらマンションにして差額を貯蓄に回して現金を子供に残してあげるほうが喜ばれるような気がする。

そうなんですよね、よほど広い土地か、よほど利便性のよい土地でないと、土地が残っても使い道がないという可能性もありますよね。
最近の建売レベルの土地の広さでは尚更。
利便性が良いところは良いところで周囲にマンションが増えてしまうと、新たにそこに戸建てを建てる環境でも無くなるでしょうし、この辺りの見極めがとても難しいですね。

>>2619 匿名さん
この考えは少々問題があります。
この考えが正しいとはおもいません。
管理の主導権は組合いなるのであって管理会社ではありません。
適正化法施行後によくマンションは管理を買えとの流行語になっていますが、
管理会社の知名度依存するのは危険です。
私は知名度よりもコンサル業務をこなせる頭脳集団を抱える小粒の管理会社
の方がいいと思います。

大手はそこらへんはできないことはないが仕事が大雑把な面が目立ちます。
分譲マンションの管理は奥深いです。
マンションの将来を見据えられる、管理会社を選定するべきでしょう。

勿論大手を信用しないわけではありません。とにかく頭脳集団です。
雑魚集団ダメです。

>>2621
自分は祖母から古い家と土地を相続したんだけど、通販にハマり金遣いが荒い人で現金は数十万しかなかった。
でも不動産があったから1億強で売れた。3人兄弟で割って税金やら登記やら費用払っても3000万残った。
それで感謝したことから、戸建てにしようと思った。
きっと祖母は築50年のマンションに住んでても現金なんて残ってなかったし、せいぜい数百万しか得られなかっただろう。
このお金をもとに米国株に投資し、利益を得て某中央区のそこそこ駅近で閑静な住宅地に土地を買った。今は配当金だけでほぼローンを賄えてる。
こうやって好循環が生まれるんだと思う。

今は管理会社が管理するマンションを選ぶ時代になっている。管理会社からすれば、長く利益が出るようなマンションの管理には本腰を入れるだろう。
長く利益が出るようなマンションとは、長期的な資産価値が保てるようなマンション、住人も資産価値の維持に協力的なマンションということになると思う。
やはり安全で利便性の高いマンションということが一番大切な要素だと思う。

それと、１億出して新築のマンションを買うより、5000万円ぐらいで中古のマンションを買ったほうがいいと思う。

地下鉄空港線藤崎～天神駅までのアクセス5分以内のマンションでも現在は
９０㎡で築40年で５０００マン円はくだらない。
１戸建てなら想像がつく取り壊しても倍以上はするでしょう。
マンションの難しいところは取り恐して更地にするのも組合員の合意を必要とします。
ここら辺を考慮してマンションを購入しないと大損をします。

築５０年のマンションを地価が高いからといって購入しても建物の老朽化は防げません。
住んだり貸したりしたときの漏水等のトラブルに巻き込まれるのは必至でしょう。

>>2624 検討板ユーザーさん

3000万円を手にしたより後の話は、不動産とは関係ないですよね。あなたの投資家としての才能が優れているということです。

3000万円だと利便性の高いエリアの戸建は買えないですよ。
地下鉄空港線のエリアの駅から近い場所の戸建ては億超えが多いですよ。

庶民は数千万円がやっとです。便利なエリアのマンションを買うか、少し離れた場所の戸建てを買うかで、悩む人は多いと思う。

>>2627 匿名さん
今の話ではないでしょう。よく読んでください。

＞＞2625 匿名さん
それは逆だね。しっかりしたマンションは手間がかからないので
利益を委託費でしか見込めません。
反対のマンションはトラブル等で工事費等の利益が見込めるので
少ない委託費でも採算が取れる。

空港線駅徒歩5分以内でこれから販売予定のタワマンはありますか？

赤坂あたりにグランドメゾンだかMJRのツインタワーが立つって誰か言ってなかった？
どこの土地のことか分からないから知ってる方いたら教えて欲しい。
赤坂あたりはまだふんだんに土地があるからいろいろ可能性はあると思う。

現在販売中だと、ブリリア西新、徒歩6分だけどグランドメゾンザ大濠タワーとか？

地下鉄空港沿線がいいです
車通勤は渋滞のストレスや事故のリスクがあり
疲れるし、時間効率が悪い。

あと、車も高いので

＞＞2623 匿名さん　　＞＞2625 匿名さん
輪番制の役員は普通は素人集団。（例外的に経験者や仕事絡みで不動産管理に詳しい方がいるが）
そんな背景もあり自覚や意欲の無い理事会は管理会社によって仕切られることになる。

購入前に管理会社の業務能力を把握するのは難しい事も有る。地域差があり人事異動もある。
ご指摘のように雑魚集団の管理会社と、素人集団の理事会が関わる物件は最悪。
組合員が若く経済面や気持ちにもゆとりが無いと、資産維持には非協力的となってしまいます。

赤坂に分譲用向けな土地あります？ふんだんに！？

>>2633 匿名さん
機能しない理事会や意識の低い役員、そして杜撰な
業務を続ける管理会社。
今は人材不足だからいい加減でも雇用は維持される。
デベが建て下請や関連が濡れてで管理委託費を得る。

資産価値が維持される物件
↓↓↓
姪浜駅までの地下鉄空港線の駅から、マンションであれば10分以内、戸建であれば20分以内。
福岡市の物件は実需での価格上昇という要因が大きいから全般的に底堅いとは思う。しかし、景気後退期になれば上記以外のエリアは軟調になるだろう。

5分以内でしょう。それから、湾岸部は標高低いとこは水害リスク、高潮リスクあるので、スーパー台風で価値激減する可能性ある。

女性がハイヒールを履いてゆっくり歩く速度で5分（１分＝80ｍ）という概念も変わってきた。

今や "#kutoo" の盛り上りでも分かるが、多くの女性はパンプスやスニーカーで通勤・仕事する。
以前は、駅近5分は距離約400ｍを指していた。
が、感覚的には徐々に500未満をも包含するよう変化してきているようです。

相変らず●●分という表記を使うあたりが（距離●●ｍと言わずに）、業界的なずる賢さなんです。

>>2637 匿名さん
福岡市は津波や高潮で全滅するのでしょうか。海抜はどれくらいでしょうか。

いくら駅近でも、駅入口からホームまでの時間を考えなきゃね。藤崎なんてホームまでめちゃ遠いし。

駅構内の構造も事前に要チェックですよね。それに、
駅周辺で信号機が多かったり、歩道橋しか無い経路、
往来が激しく歩行者が虐げられる環境は避けたい。

引き渡し前の内覧点検で指摘されてから不具合を直す
業者の物件は、多くの問題を抱えていそうで危険。

自主点検で事前に不具合を直すのが優良デベ。
バレたら対処するなんてデベは話にならん。最低。
資産価値どころでは無くなる。

マンションであれば5分以内が駅近、福岡では、地下鉄空港線の駅近5分以内が資産価値が保たれるマンションです。
数値でみると
博多駅周辺・天神駅周辺・福岡空港周辺・六本松周辺・箱崎周辺・南福岡周辺・あたりは良いかと思います。

大野城・春日・白木原とかは地価があがっているとはいえ‥元々の地価が安いから%が上がっているように感じるだけで、平米で14万とか15万でほんと安いですから‥
春日原が17万で11％増だから、本当は春日原があそこらへんで高いんだけど、知らない人が多い‥

短期間に上昇した地域は、下降局面になった時には
一気に値が下がります。好調だった裏付けが弱いと
なおさらですよ。まさにつるべ落とし。

博多駅周辺と天神周辺はガチで資産価値が保たれると思う

>>2645 ご近所さん

博多、天神は、浸水危険地域が多いから、気を付けないといけないです。ハザードマップの確認を！

ハザードマップは河川浸水がメイン。最近はスーパー台風の被害予測で湾岸部のほうが高潮、台風被害には危険といわれている。標高が３ｍ以下の地域は注意。博多駅や天神はある程度は浸水対策を地下にしているが、していない湾岸部は注意しましょう。さび被害も以前より広範囲に。

>>2646 匿名さん
浸水で資産価値は落ちません。

落ちますよ。特にマンション。

>>2649 通りがかりさん

資産価値云々前に買えないから意味ない。

博多駅、天神駅周辺がかなり資産価値が高い

福岡タワーズは価値なくなると思います。三菱さん。ブリリア西新はまだ駅上なのでマシ。野球も人気なくなってるし、ショッピングモールは栄枯盛衰が激しいので。結局、博多天神だけが何度もリニューアル。価値が残るのは博多天神にアクセス10分くらいのエリアで可能なら中央区。可能なら最寄駅五分以内。可能なら最寄バス停3分以内。

異議あるひとは論破よろしく。

>>2652 通りがかりさん

異議はないが、「天神、博多の駅近絶対論」はハナタカに言わなくてもみんな知っている。

それらの次に意義あるマンション、場所をよろしく。




異議はないが、「天神、博多の駅近絶対論」はハナタカに言わなくてもみんな知ってる。

それ以外で参考になる意義あるマンション、
場所よろしく。

野球人気の衰退や商業集積の競争激化により、三菱が手がけた物件の価値がなくなるとのご高説。（笑）
二大要因とされる野球人気の復活とモールの活況を、それにより物件価値が高まることを祈ります。

>>2653 通りがかりさん
箱崎が資産価値あがる

>>2655 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
なるほど箱崎ですか。
価値が上がると思う理由みたいなものはありますか？
よかったら教えて下さい。

>>2656 通りがかりさん
九大跡地の開発次第で上昇の余地があると言う事ですよね。
JRの新駅構想もあるので六本松の様なイメージを期待したいです。

>>2657 マンション検討中さん
なるほど。
新駅構想もあるのですね。知らなかったです。
参考になりました。ありがとうございます。

>>2652 通りがかりさん
野球の人気なくなってる、の根拠は？
ヤフオクドームの入場者数、去年史上最多更新したんだが笑
息巻いた割には三行目で論破っすね。
大体、野球人気が大事なんじゃなくて、ホークス人気が大事なんじゃないの？

でも天神、博多の駅近絶対論はみんな賛成だから安心して笑
だから、皆が言ってるように、その他のところについて意見交わそ。

>>2652 通りがかりさん
福岡タワーズは資産価値と言う面では分からないんじゃないかな？
あそこは購入した人の話を聞く限り渋滞だの駅遠だのは達観している様に思える。

今から資産価値が出てくるとすれば天神・博多を除いてはララポが出来た後の竹下周辺か箱崎かな？
既に値が上がっている六本松や大濠や天神や赤坂近辺は今からでは逆に資産価値が下がる方向だと。
どちらかと言うと先に何が出来るのかを予測しない限り爆上がりは期待できない。
株と同じで情報と先を見る目で先買いしか価格上昇は望めないかな。

長浜はどうですか？
最近、新築マンションが続々と建築されており、
イメージ的にはラーメンや市場でしたが
天神へも近いので以外と穴場かと。

長浜：港湾地帯、トラック運送、倉庫、金網フェンス
そんなイメージです。

>>2660 匿名さん

最後の部分、かなり同感です。○○がいいと思う、と言ったとして、いや、そこは云々だから住みづらいよ～、っていう場所の中に買い時のものがあると思います。もちろん完全には読めないからリスクもある。
逆に、みんなが、そうそうあそこはいいよね、というところは既にまぁまぁ高い。

>>2659 検討板ユーザーさん

タワーズの掲示板の守神様、熱くならないで。

>>2661 マンション検討中さん

チャペここでは？

＞＞2663 eマンションさん
相対的には順張りより逆張りで勝機を見い出したい。
安易に他者に便乗せずに独自に沸騰物件をマイニングしたい。 ですね。

空港線の天神付近、駅から5分以内なら維持はできると思うが上がりもしないと思う。
伸び幅で考えるならまだ手が出しやすい東比恵駅から5分、七隈線沿い駅から5分だと思う。

逆張りできて、もし上がらなくても住むには自分が満足できるところがいいのかも。
逆張り候補としては
今そこまでないのは、七隈線茶山～、西鉄白木原～、空港線福岡空港、鹿児島本線九産大～、筑肥線、貝塚線
というところでしょうか。

土地の価値が高いが建物の価値はあまり変わらないでしょう。
現在の法律では組合員の全員の合意がなければ区分所有建物の取り壊しはできませんが、
近いうち区分所有者及び組合員の5分の４以上の合意で取り壊すことができるようになる。

>>2669 匿名さん
建替え時の同意組合員の割合の緩和は、実効はさほど
は無いかと思われます。現状、多くの管理組合で合意
数50~60%に留まっていると思われます。
組合員の経済力にもよる事案なので、早めに周知して
合意形成出来るようにしたいものです。
修繕委員会や組合役員の能力にも左右されます。

>>2668 eマンションさん

なんかリアルでいいね！

>>2670 匿名さん
建て替え時の数は今も変わりませんが、
建物を取り壊して土地を売却する数が全員の同意から5分の４
に法律の改正案が提出されるようです。

>>2668 eマンションさん

地下鉄福岡空港近辺に1票。

博多駅はもちろん東京、海外にも行きやすい。
爆上げするかは分からないが資産価値の維持は堅い。
駅まで徒歩15分圏内に今後、新築マンションできれば検討に値。

集合住宅の取り壊し売却が区分所有者・組合員の5分の4の同意で可となるのですね。
空き家問題とあわせ家屋や土地の有効活用が今より進めば、建築業界にも追い風となりそうですね。

>>2673 通りがかりさん
空港駅付近はターミナルしかないのがネックですね。
周辺を大地主が牛耳ってるので開発の余地が
無さそうですね。
駐車場経営とかで十分なんでしょう。
せっかく街の空の出入口なので観光施設等ができると
化けそうですけどね。

博多駅も以前よりも活発になってきたので、天神へのアクセスが不便でも福工大、九産大あたりもいいかもしれないですね。

現状、
博多駅>>天神となってしまいました。
天神ビッグバンでどうなるか、、ですが。

人口増加している数少ない都市である福岡市はどこを選んでも当たりだと思う

今、人気なところはさらに人気になるし、そうでもないところも良くなって行くと思う

ただ、今、勢いのあるところは妬みから叩かれやすいように思う

>>2675 マンション検討中さん

そうですよね。牛耳ってますよねー。

ギリ徒歩圏内の五斗蔵交差点付近に
ビジネスホテルが4月にオープンらしいです。
近くにニトリも来るし、これからの動向に期待かもですね。

>>2679 通りがかりさん

空港近辺は政治家がらみの地主が牛耳っています。福岡空港移設がながれたのもそれが原因です。彼らは莫大な賃貸料を福岡市、空港からいただいていますので。賃貸することで未来永劫、その一族は賃貸料が懐に入ります。売却、分譲マンションなどはありえないのです。

>>2680 匿名さん
空港が博多駅から2駅と言うのも、この街の良い所だと思うんですが、そこを上手い様に使って利権を得てるんですね。
尚更稀少ですね。

>>2681 匿名さん

福岡空港駅周辺は上がってきているし
まだ再開発の余地はあると思う

>>2682 検討板ユーザーさん
アビスパがホークス並みになってくれれば！

感染症対応に関し政府と官僚は完全にミスを犯した。
知見や情報不足でやむを得ない点もある。

集合住宅でも管理会社や理事会の対応能力は重要だ。
低レベルの管理は、一時的に不利益な状態を招く。
それが長期間続くと致命的な物件の価値毀損に陥る。

組合役員は輪番制で能力も当り外れも波もあるので、
徐々に管理会社にいいようにされてしまうのです。

気付けば他物件より劣る管理業務によって資産価値も
だだ下がりの状態となって回復不能となる。

＞＞2684 匿名さん
コロナウイルスの感染防止は各住民の責任と負担によって行うのは当然。
分譲マンションにおいては自治会や管理組合や管理会社は予防方法を啓蒙
するしかないでしょう。
他に良い方法があればご教授をお願いいたすいます。

>>2685 匿名さん
先の投稿は、管理会社の杜撰さや不適切な業務を説明
する為に、単なる事例として引用しただけでしょう。

盛んに報道されて分かり易い失敗例を提示しただけ。
成果を出せない組織(むしろ状態を悪化させた)と同様
だと、管理会社を皮肉って捉えたのでしょう。

感染の拡大防止を論じる意図は見受けられません。