マンションなんでも質問「港区の築30年以上のマンションは?」についてご紹介しています。
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すいか [更新日時] 2007-05-02 17:51:00

港区の商業地域にある築30年以上のマンションについて相談させてください。
このマンションは希望に合った物件ですが
唯一の問題は築30年以上であるということ。
知人はどんなに気に入った物件であっても昭和築は問題外というのですが、
理由を聞いても「とにかく問題外!」とあまり説得力がありません。
やはりあまりに古いマンションは問題がおおいですか?
ロケーションに惑わされてはダメでしょうか?
厳しい意見も歓迎いたします。どうぞよろしくお願いします。

[スレ作成日時]2007-04-27 18:28:00

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港区の築30年以上のマンションは?

コメント  

  1. 2 匿名さん

    30年でもしっかりしたマンションはあります。しかし、見極める目がなければやめておいた方が良いでしょう。

  2. 3 匿名さん

    もっとも大きな理由として考えられるのは、
    1981年の所謂「新耐震基準」以前ということが考えられます。
    また、それだけの年数が経過していれば修繕積立金がかなり高いことも予想されます。
    もちろん新耐震基準以前の建物が全てダメと言うわけではありません。
    むしろ昔の「しっかりした造り」の建築物は、今のものより優れているケースも有ります。
    そういった諸々の事情も考慮して判断されては?

  3. 4 入居済み住民さん

    マンション住人の年齢が、古い団地みたいに高齢化したりしてませんか?
    個人的には永住目的で買うので、自分が100歳になるまでもつような年数のMSじゃないと、建て替えなんかでもめそうでやめるかなー。

  4. 5 匿名さん

    03が言うように、30年前の港区の高級物件には近年のマンションより頑丈なものもあります。
    今はパソコンで詳細な構造計算ができますので、経済性の観点から過度に強度を持たせない設計です。
    しかし、30年前は手計算でしたから、主要構造部分だけで必要な強度を確保し、なおかつ余裕(安全係数)をかなり見ているものがあります。高級な物件ほどそういう傾向があるように思います。
    そのような物件が新築の半額ほど(ほとんど土地代)で取得できるのは、将来の建て替えリスクを考慮しても魅力的だと思います。

  5. 6 匿名さん

    >知人はどんなに気に入った物件であっても昭和築は問題外というのですが、理由を聞いても「とにかく問題外!」とあまり説得力がありません。

    その知人が、建築に対して「無知」であるというだけのことではないですか。
    無知を知られると困るので理由を説明しないのではなく、出来ないのです。
    新婚家庭の大多数がそうであるように、新築以外はマンションではない
    中古でも築浅(中古の意味無し?)なんて人が多いのです。
    だから、知識のある人やプロが得をして、素人が損をする図式があるのが不動産業界です。

    10年前に築20年のマンション(現在30年)を買いましたが、当時管理組合でも
    古いから30年〜35年で建て替えみたいな話しをしていましたが、現在は50年なんて言っております
    多分20年後は70年と言っていると思います。
    陳腐化もしていないので、みなさん快適に住まわれています。
    エレベターの寿命も業者は20年と言いますが、商業ビルで使用頻度が激しいのに
    その2倍以上平気で使用していて問題ないのはいくらでもあります、反対に20年で問題が
    あるエレベターの話しは聞いたことがありません。

    ことさら左様に、鉄筋の場合寿命の定説がないというのが正直なところです。
    大規模修繕を実施する分譲マンションは、ビルとしてはかなり良い部類でしょう。
    たいして手入れもしない賃貸ビルや、百貨店、学校などで築40年以上なんていくらでもあります。
    この数字も根拠がないのは、鉄筋の歴史が日本では80年、普及してから50年位だから実例が少ない。

    よくデパートや公共建築物は作りが違うといいますが、使用している材料は鉄筋とコンクリートで
    基本的にマンションと同じです。
    ボロマンション、ボロビルといってもボロなのは、表面の装飾と時代遅れな設備です
    お金を掛ければいくらでも改修できます。
    うちの30年のマンションはエントランスのダブルオートロックと監視カメラを5台
    ここ5年で設置しましたよ。
    機械式駐車場、

  6. 7 匿名さん

    >そのような物件が新築の半額ほど(ほとんど土地代)で取得できるのは、将来の建て替えリスクを考慮しても魅力的だと思います。

    郊外のマンションではあるまいし、将来の建て替えリスクなんて考慮して価格は決定しません。
    冷静に計算するとわかりますが、都心物件でも土地代が50%近い物件なんて希です。
    賃貸や将来の資産売却、土地売却を考慮して、経済的な価値、好立地に住める居住権としての
    経済的な価値だと思います。

    郊外の団地やマンションは、この経済価値(資産価値)が低いので
    手入れもしなくなり、老朽化が進みます。
    たとえば、銀座や赤坂の賃貸ビルなんて経済価値が高いのでオーナーも
    もったいなくて建て替えもしないですよね。

  7. 8 すいか

    皆様、大変貴重なご意見ありがとうございます。こちらのサイトの存在を知ったのが先週で、不動産購入初心者の私にはまるで真珠のような貴重な情報が沢山あり興奮してスレッドを立ててしまいましたが、よく拝見すると「中古のスレッドコーナー」というのがありました。場違いなところに立ててしまいすみません。でもこのままこのスレッド続けさせてもらってもいいでしょうか?

    NO7様、すみません、↓の意味がよく理解できないのですが、もうすこし簡単に
    説明くださいませんでしょうか?どうぞよろしくおねがいします。

    郊外のマンションではあるまいし、将来の建て替えリスクなんて考慮して価格は決定しません。
    冷静に計算するとわかりますが、都心物件でも土地代が50%近い物件なんて希です。
    賃貸や将来の資産売却、土地売却を考慮して、経済的な価値、好立地に住める居住権としての
    経済的な価値だと思います。

    それからマンションにおける「土地代」というのはどのように計算するのですか?
    あまりに基本的な質問かもしれず、大変お恥ずかしいのですが
    どうなたかご助言おねがいいたします。
    ありがとうございました。

  8. 9 匿名さん

    >>08
    07さんじゃないけど、第三者なりに解釈すれば

    中古マンションの売却価格ってのは
    実際にその立地で住居を得るには相場的にどのくらいかかるか?とか
    人に貸したらいくら賃料が取れるか?とかいった
    「いま現在の資産としていくらの価値があるか」という事でしか査定されない。
    んで、将来的にまた他の人に売る時にも同じ考え方で査定するという
    前提では、売却額としてはいくら見込めるか?という事も考慮される。
    将来建て替える時にはどんな制約があるのか?なんて事は
    あまりにも不確定要素が多すぎて、査定額には反映させられない。

    ・・・という意味じゃないのかな。

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